quinta-feira, 20 de dezembro de 2018

MERCADO IMOBILIÁRIO - VISEU


Apresentamos alguns indicadores médios e meramente orientativos do mercado de residencial (apartamentos, relativos ao concelho de Viseu. A zona onde os valores registados são mais elevados, quer no mercado de compra/venda quer no mercado de arrendamento, é a zona central, verificando-se que alguns empreendimentos com frações novas estão a ser vendidos a 3.000€/m2.
O mercado apresenta valores de compra/venda, médios de 1.300€/m2, sendo que para arrendamento corresponde a um valor médio próximo dos 7,0€/m2/mês. Os valores mínimos correspondem às zonas periféricas, sobretudo a zona norte da cidade e rondam os 650€/m2 e 4,0€/m2/mês.
Como indicativo, o mercado disponibilizou para arrendamento valores máximos na ordem dos 12,5€/m2/mês, representado um valor máximo de venda de fração na ordem dos 3.000€/m2, enquanto a média de área por fração ronda cerca de 125 m2.
Os valores dizem respeito ao 3º trimestre de 2018. De um total de 287 frações de várias tipologias, que contribuíram para esta análise.






terça-feira, 18 de dezembro de 2018

sexta-feira, 7 de dezembro de 2018

IMÓVEIS URBANOS



Temos um departamento exclusivamente dedicado à prestação de serviços de avaliação de imóveis urbanos, assegurando assim que os valores, os pareceres e as conclusões emitidas são objetivas e sustentadas. Seja a localização do imóvel de norte a sul do país ou ilhas, a nossa avaliação irá refletir as condições locais do mercado onde o mesmo se insere.

A avaliação poderá envolver também uma análise para usos alternativos, os nossos clientes compreendem a importância deste tipo de análise, de forma a ajudá-lo na tomada de decisão ou de cenários possíveis.

A nossa equipa é constituída por especialistas na avaliação de imóveis urbanos, dos seguintes tipos:
- Indústria, logística e parques empresariais
- Comércio (espaços comerciais, stand-alone, lojas de rua, centros comerciais)
- Escritórios (edifícios sede de empresas, frações de serviços, edifícios corporativos)
- Habitação (moradias, apartamentos, palacetes)
- Terrenos (lotes para construção, parcelas para desenvolvimento imobiliário)
- Escolas, clínicas, lares, estações de serviço, parques de estacionamento
- Hotéis, resorts, aldeamentos turísticos, campos de golfe, marinas, turismo rural
- Edifícios públicos e infraestruturas (tribunais, escolas, hospitais, aeroportos, campos de futebol, portos)
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newsletter dezembro 2018

TENDÊNCIA GLOBAL DE INVESTIMENTO NO IMOBILIÁRIO



O setor imobiliário está em alta e muito ativo, verifica-se grande dinamismo por parte dos investidores. Existindo na atualidade uma tendência global crescente de afetação de meios e capital para investimentos em ativos imobiliários, em alternativa a outros tipos de ativos disponíveis no mercado.

Com as taxas de juros reduzidas, permite e proporciona elevada liquidez nos investidores internacionais, que vêm no mercado imobiliário melhores rentabilidades, que assim focam uma boa parte dos seus recursos e capital para este setor. Gerando-se por sua vez uma procura elevada e, contudo, a oferta de produtos imobiliários qualificados é limitada. Tudo isto, conjugada com yields baixas e estáveis no mercado imobiliário, proporcionadas pela existência dum mercado de arrendamento muito ativo, tornam efetivamente o investimento em imobiliário uma tendência.

Esta tendência dinamiza o sector do imobiliário de uma forma geral e também em Portugal se faz sentir, sobretudo nos maiores e principais centros urbanos (realce para o Porto e Lisboa). Realçamos alguns sinais que sustentam esta tendência e a sua afetação ao mercado imobiliário nacional.

- Investidores institucionais oriundos de várias localizações, como: França, Espanha e Alemanha lideram na aquisição de ativos imobiliários.

- Retoma e sustentabilidade dos preços do imobiliário residencial e nos restantes segmentos.

- Estima-se que o valor do investimento estrangeiro em Portugal em 2018 no imobiliário, seja próximo dos 3 mil milhões de euros, sobretudo nos segmentos de retalho e serviços/escritórios.

- O número de participantes em fundos imobiliários tem aumentado significativamente em subscrições e montantes.

- Os fundos imobiliários apresentam de um modo geral rentabilidades positivas.

- Aquisições recentes no imobiliário nacional, tais como: a compra da Imopólis e do fundo ImoDesenvolvimento pela Varde Partners, aquisição da Comporta em parceria com investidor nacional, entre outras.

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quinta-feira, 6 de dezembro de 2018

MERCADO IMOBILIÁRIO - HOTELARIA



Na cidade do Porto tem-se assistido ao forte crescimento do setor hoteleiro, com o surgimento de novas unidades, estando prevista a entrada de mais insígnias de hotéis em 2019/2020. Nalguns casos trata-se de remodelações ou reabilitações de edifícios antigos convertidos para o efeito, mas noutros casos são construções novas.

Os sinais são otimistas e as perspetivas são de crescimento contínuo das taxas de ocupação em todas as categorias (estrelas), bem como o aumento do preço médio por quarto ou cama disponível.

Atualmente o preço médio ronda os 70€, contudo o retorno/ rentabilidade (Revpar) é de aproximadamente 45€. No segmento de 5 estrelas os valores podem rondar os 175€.

As taxas de ocupação médias rondam entre 65% e 70%, contudo, nos meses de verão, a taxa de ocupação média sobe para os 90% a 95%, e logicamente com preços mais elevados e retornos superiores.

sexta-feira, 23 de novembro de 2018

MERCADO IMOBILIÁRIO - A AFIRMAÇÃO IMOBILIÁRIA DA CIDADE DO PORTO



O mercado imobiliário na cidade do Porto apresenta uma boa dinâmica e crescimento constante, prova disso mesmo são as rendas praticadas atualmente para os segmentos imobiliários comerciais. Nalguns segmentos esse crescimento é mesmo exponencial, também devido à entrada de vários investidores institucionais internacionais que vêem a cidade ainda como uma oportunidade e com margem para progressão no curto e médio prazo.

São vários os aspetos que permitem essa dinâmica e afirmação da cidade do Porto como um dos polos mais importantes no panorama do mercado imobiliário nacional.

Apresentamos, de seguida, de forma resumida, a nossa visão sobre cada um dos segmentos em análise: escritórios, retalho e industrial.

Os escritórios têm apresentado grande procura, sobretudo nas zonas tradicionalmente mais procuradas para serviços, tal como a AV. da Boavista, apresentado atualmente uma renda prime na ordem dos 17€/m²/ mês.

Os fatos que contribuem para este crescimento estão relacionados com o empreendedorismo da região e recursos humanos qualificados oriundos das faculdades/universidades existente. Os espaços em oferta, por sua vez, vão sendo cada vez mais sofisticados e modernos, quer por via da reabilitação ou promoção imobiliária nova.

Os escritórios com serviços partilhados são uma opção muitas vezes utilizados por empresas para começar atividade ou para terem representação na cidade do Porto.

sexta-feira, 9 de novembro de 2018

Esforço das famílias no arrendamento de casa em Lisboa e Porto dispara


O encargo com a prestação ou renda de casa não deve ser superior a 30%, ou seja, o máximo de um terço do rendimento bruto disponível.

São os especialistas que aconselham a não ultrapassar esta percentagem, de modo a não comprometer o orçamento familiar e, eventualmente, a ter implicações no cumprimento do pagamento da renda mensal ou da prestação ao banco.

Assim, por exemplo, para uma família cujo rendimento é de 2.500 euros, por mês, o encargo com a renda/prestação da habitação não deveria exceder os 875€, por mês, atuando com a prudência necessária e de modo a não comprometer eventuais falhas no seu pagamento.

Estas situações são mais preocupantes nas cidades do Porto e de Lisboa, onde os preços das rendas mais dispararam, apresentado atualmente valores médios muito elevados, e que, desse modo, acarretam mais esforço por parte das famílias.

Em média no Porto, cerca de metade do salário mensal é destinado ao pagamento de um apartamento, com cerca de 80 a 100 m2. Praticam-se atualmente rendas na ordem dos 1.500€ e 1.700€ / mês para um apartamento dentro da cidade.

Os preços por m2 atingem uma média da ordem dos 10 a 11 €/m2 na cidade do Porto, mas em contrapartida na localidade de Gondomar ou Gaia os valores médios das rendas são de 4 a 5 €/m2.

As rendas crescem um pouco por todo o país e na falta de poupanças e condições para aceder a um empréstimo de compra de casa, resta o arrendamento.

Contudo, há muitos casos em que as famílias alocam e comprometem cerca de 50% do seu rendimento mensal para o pagamento da renda de casa, pelo que é nosso entender que as linhas de prudência em muitos casos já foram largamente ultrapassadas, e nalguns casos enquadra-se mesmo em negligência.

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newsletter novembro 2018

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quinta-feira, 25 de outubro de 2018

MERCADO IMOBILIÁRIO - RESIDENCIAL - LEIRIA




(Publicado no Caderno de Imobiliário da Vida Económica do dia 25/10/2018)

Apresentamos alguns indicadores do mercado de frações habitacionais/apartamentos relativos a Leiria (concelho).
Os valores dizem respeito ao 1º semestre de 2018. No entanto verifica-se, através de dados provisórios, que estes estão a consolidar-se nestes primeiros meses do segundo semestre de 2018.
No caso dos apartamentos, o mercado apresenta valores de compra/ venda, em média, de 1.350 €/m2, sendo que para arrendamento os valores médios andam por volta de 6 €/m2.
Como indicativo, o mercado disponibilizou, para venda, valores máximos na zona centro da cidade na ordem dos 3.000 €/m2, nomeadamente em empreendimentos distintivos e ainda em desenvolvimento. Em contrapartida, os valores mais baixos rondam os 600 €/m2 e foram verificados na periferia da cidade. A oferta para arrendamento é reduzida, com poucos imóveis em oferta. As tipologias mais procuradas são os T3, logo seguido dos T2.

sexta-feira, 12 de outubro de 2018

MERCADO IMOBILIÁRIO - YIELDS IMPLÍCITAS - HABITAÇÃO PERMANENTE - GRANDE PORTO


(Publicado no Caderno de Imobiliário da Vida Económica do dia 11/10/2018)
Um dos temas que, em avaliação e investimento, gera alguma discussão está relacionado com as yields aplicadas e utilizadas no imobiliário. Não obstante, sejam inúmeras as publicações e relatórios de mercado periódicas com informação sobre taxas prime. Quem atua neste setor dum modo profissional, tem com certeza conhecimentos para compreender os conceitos de yields/rendibilidade e, por sua vez, também para as justificar ou sustentar devidamente, quer seja através do mercado de venda/arrendamento ou na elaboração de modelos (rendibilidade de ativos) para determinação das taxas das yields. Neste artigo pretendemos, de uma forma breve, fazer uma overview e apresentação das yields brutas praticadas atualmente no mercado imobiliário do Grande Porto, para o segmento residencial de habitação permanente. Atente-se no quadro seguinte:





Trata-se duma análise que teve por base um conjunto considerável de imóveis oriundos da base de dados interna de avaliações efetuadas pela Structure Value, juntamente com dados recolhidos no mercado da oferta existe em comercialização. A metodologia utilizada para a sua determinação tem como pressuposto o mercado imobiliário em cada uma das localizações/concelhos apresentadas, obtida através da correlação existente entre compra/venda Vs arrendamento. Consideramos pois que esta metodologia é a mais adequada uma vez que está assente no mercado, permite diferenciar localizações e espelha o mercado imobiliário de cada zona. Dos dados obtidos, verifica-se que a gama baixa do Porto permite taxas de rendibilidade de 8,20%, em contrapartida a yield pode descer até 4,8 % na gama mais alta (prime). O concelho de Gondomar é aquele que mesmo na gama alta apresenta a taxa de rendibilidade mais elevada com uma yield de 6,80%. Verifica-se também uma amplitude maior no concelho do Porto o que pode ser justificado pelo crescimento exponencial dos valores e da diversidade de oferta. O mercado de arrendamento e as taxas de rendibilidade (yields) praticadas só reforçam o estado atual do mercado imobiliário de compra/venda e os valores praticados, pois estas são uma consequência da conjuntura imobiliária atual.

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quarta-feira, 3 de outubro de 2018

AVALIAÇÃO DE MÁQUINAS/EQUIPAMENTOS



As empresas e instituições necessitam de avaliações periódicas às suas instalações industriais, máquinas e equipamentos da produção, viaturas e infraestruturas diversas.

Na avaliação desta classe e tipo de ativos, dispomos de recursos humanos internos com experiência de longo prazo, na avaliação de diversos tipos de maquinarias industriais e em ativos que vão desde os mais usuais até ao equipamento mais específico, assim asseguramos um serviço profissional e de elevada qualidade na valorização deste tipo de ativos, quer na ótica do seu uso continuado como da sua liquidação.

Ao longo do tempo, para este segmento, temos avaliado os seguintes tipos de bens:
- Máquinas e equipamentos industriais (têxtil/calçado, química, metalomecânica, construção civil, ...)
- Outras máquinas e equipamentos (agrícola, hotelaria, hospitalar, transporte, elevação e carga)
- Instalações técnicas especiais (geradores, AVAC, centrais térmicas, silos, …)
- Frotas de viaturas de uso normal (passageiros), específico (carga) e carros clássicos (antigos)
- Embarcações de pesca e barcos de recreio
- Perícias judiciais (equipamentos de uso industrial em pedreiras, mármores, transformação de cortiça, …)

Grande parte destas avaliações são efetuadas no âmbito da contabilidade SNC e AFT (avaliação e reavaliação) ou Insolvências (liquidação).

Consulte-nos para mais informações ou para obtenção de orçamento.

YIEDLDS IMPLÍCITAS - PORTO - HABITAÇÃO PERMANENTE

Um dos temas que em avaliação e investimento imobiliário, gera alguma discussão está relacionado com as yields aplicadas e utilizadas no imobiliário. Não obstante, sejam inúmeras as publicações e relatórios de mercado periódicas com informação sobre taxas prime.

Quem atua neste setor dum modo profissional, tem com certeza conhecimentos para compreender os conceitos de yields/rendibilidade e por sua vez também para as justificar ou sustentar devidamente, quer seja através do mercado de venda/arrendamento ou na elaboração de modelos (rendibilidade de ativos) para determinação das taxas das yields.

Neste artigo pretendemos de uma forma breve fazer uma overview e apresentação das yields brutas praticadas atualmente no mercado imobiliário do Grande Porto, para o segmento residencial de habitação permanente. Que se segue no quadro seguinte:






Trata-se duma análise que teve por base um conjunto considerável de imóveis oriundos da base de dados interna de avaliações efetuadas pela Structure Value, juntamente com dados recolhidos no mercado da oferta existe em comercialização.

A metodologia utilizada para a sua determinação tem como pressuposto o mercado imobiliário em cada uma das localizações/concelhos apresentadas, obtida através da correlação existente entre compra/venda Vs arrendamento. Pois consideramos que esta metodologia é a mais adequada uma vez que está assente no mercado, permite diferenciar localizações e espelha o mercado imobiliário de cada zona.

Dos dados obtidos, verifica-se que a gama baixa do Porto permite taxas de rendibilidade de 8,20%, em contrapartida a yield pode descer até 4,8 % na gama mais alta (prime). O concelho de Gondomar é aquele que mesmo na gama alta apresenta a taxa de rendibilidade mais elevada com uma yield de 6,80%. Verifica-se também uma amplitude maior no concelho do Porto o que pode ser justificado pelo crescimento exponencial dos valores e da diversidade de oferta.

O mercado de arrendamento e as taxas de rendibilidade (yields) praticadas só reforçam o estado atual do mercado imobiliário de compra/venda e os valores praticados, pois estas são uma consequência da conjuntura imobiliária atual.

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quinta-feira, 27 de setembro de 2018

MERCADO IMOBILIÁRIO RESIDENCIAL – GONDOMAR



(Publicado no Caderno de Imobiliário da Vida Económica do dia 27/09/2018)

Apresentamos alguns indicadores do mercado de frações habitacionais/apartamentos relativos a Gondomar (concelho).

Os valores dizem respeito ao 1º semestre de 2018. No entanto verifica-se, através de dados provisórios, que estes estão a consolidar-se nestes primeiros meses do segundo semestre de 2018.

No caso dos apartamentos, o mercado apresenta valores de compra/ venda, em média, de 1.000 €/m2, sendo que para arrendamento os valores médios andam por volta de 5,5 €/m2.

Como indicativo, o mercado disponibilizou para venda valores máximos na zona de Rio Tinto na ordem dos 1.700 €/m2, em contrapartida os valores mais baixos rondam os 450 €/m2 e foram verificados na zona de Fânzeres. A oferta para arrendamento é reduzida com poucos imóveis em oferta. As tipologias mais procuradas são os T3, logo seguido dos T2.

quarta-feira, 5 de setembro de 2018

O JUSTO VALOR DOS IMÓVEIS - CONTABILIDADE

A intenção deste artigo deve-se à proximidade do final do ano e da necessidade de realização para fins contabilísticos /SNC da avaliação dos ativos imobiliários para determinação do justo valor dos mesmos. Assim e sempre adotando uma atitude de aproximação à prática, abordamos a questão do justo valor dos ativos imobiliários com vista a entender os métodos utilizados na sua avaliação, o seu normativo contabilístico e a sua importância.

Os ativos imobiliários possuem um conjunto de caraterísticas próprias, por um lado a heterogeneidade, dimensão e custos de transação dos imóveis são muitas vezes apontados como caraterísticas especiais dos ativos imobiliários. Também, não existem dois ativos iguais, ou seja, os ativos são heterogéneos, porque, cada imóvel ocupa uma localização que lhe é única. Os ativos imobiliários também diferem uns dos outros devido a um conjunto de outros fatores, como a dimensão, a qualidade, a idade, o estado de conservação, a ocupação e o uso. Posto isto e também pela ausência de um mercado físico, as várias entidades e empresas são obrigados a um esforço adicional no sentido de recolherem informações relevantes sobre o valor do imóvel.

Apesar da existência de variados métodos de avaliação de imóveis, os tradicionais e unânime são três desses metodos: o método comparativo de mercado; o método do rendimento e o método do custo. Não deixam de ser também estas as abordagens de avaliação aceites pelo normativo contabilístico. A IFRS 13 assinala ainda a necessidade da mensuração de ativos não financeiros pelo justo valor se basear no maior e melhor uso do ativo.

Dada a especificidade da avaliação imobiliária e a importância do ativo imobiliário nas demonstrações financeiras das empresas, a intervenção dos peritos avaliadores de imóveis é fundamental para a correta valorização do imóvel materializada na obtenção dum relatório de avaliação imobiliária.

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newsletter setembro 2018

AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS RÚSTICOS









Avaliar uma propriedade rústica que se encontre em atividade/exploração ou com potencial para tal, requer um processo de avaliação distinto, que por vezes pode tornar-se complexo, dependendo das características e dimensões da propriedade, devendo para o efeito ser utilizadas metodologias de avaliação adequadas e contas de cultura especificas. Existem muitos aspetos, como por exemplo: o tipo de culturas, os povoamentos, as taxas de rentabilidade subjacentes para cada tipo de exploração ou cultura, as características dos solos, as condições edafo-climáticos da zona, os ciclos de produção, os valores de venda da madeira/fruto, entre outras que fazem toda a diferença em avaliações deste tipo. Avaliar esta classe de ativos imobiliários, exige assim por um lado experiência, como por outro conhecimentos e domínio específico dos vários parâmetros das temáticas florestais e agrícolas.

No âmbito da nossa atividade especializamo-nos na avaliação de imóveis rústicos, pelo que dispomos atualmente de consultores/peritos com competências adquiridas neste segmento, que combinados com a experiência no domínio dos conceitos/técnicas de avaliação, faz com que na STRUCTURE VALUE, sejamos hoje reconhecidos no mercado pela qualidade dos nossos trabalhos de avaliação neste segmento, com avaliações realizadas nomeadamente:

  • Explorações florestais (eucalipto, pinheiro, ...)
  • Explorações agrícolas (olivais, montados de sobro, ...)
  • Explorações vinícolas (Alentejo, Oeste, Douro, Minho)
  • Explorações agropecuárias (produção animal, leiteira, ...)
  • Pedreiras de extração de inertes, aquaculturas, estufas, salinas, ...
  • Herdades e quintas (recursos cinegéticos, agroturismo, ecoturismo, ...)
  • Terrenos rústicos (terra nua, com ou sem potencial florestal/agrícola)
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sexta-feira, 24 de agosto de 2018

MERCADO IMOBILIÁRIO RESIDENCIAL – STª MARIA DA FEIRA












(Publicado no Caderno de Imobiliário da Vida Económica do dia 24/08/2018)

Apresentamos alguns indicadores médios e meramente orientativos do mercado de residencial (apartamentos) relativos ao concelho de Stª Maria da Feira. A zona onde os valores registados são mais elevados no mercado de compra/venda é a zona da Cruz. No caso dos apartamentos, o mercado apresenta valores de compra/venda, médios de 950€/m2, sendo que para arrendamento corresponde o valor médio a rondar entre os 5,5€/m2/mês. Os valores mínimos correspondem a freguesias como São João de Ver e Nogueira e rondam os 475€/m2. O mercado de arrendamento habitacional tem pouca oferta e há uma escassez de frações para este fim.

Como indicativo, o mercado disponibilizou para arrendamento valores máximos na ordem dos 7,0€/m2/mês, representado um valor máximo de venda de fração na ordem dos 1.500€/m2, enquanto a média de área por fração ronda cerca de 120 m2.

Os valores dizem respeito ao 2º trimestre de 2018. Num total de 189 frações de várias tipologias que contribuíram para esta análise.

quinta-feira, 2 de agosto de 2018

FASES DO PROCESSO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS PARA FINS HIPOTECÁRIOS

A avaliação para fins hipotecários efetiva-se com a emissão dum relatório de avaliação, cujo objetivo é servir como garantia para o empréstimo hipotecário conceder por uma instituição financeira. O valor de mercado do imóvel resultante duma avaliação hipotecária é independente do valor pelo qual a transação de compra e venda possa ser efetuada, por isso é muito importante saber como uma avaliação para este fim é realizada.

O processo de avaliação hipotecária de um imóvel, por norma desperta uma grande curiosidade entre compradores e vendedores de um ativo imobiliário. Não é em vão que o valor que se reflete no relatório de avaliação depende, em muitos casos, da obtenção do empréstimo de que o comprador precisa para realizar o negócio. Este importante papel exige que a avaliação seja realizada por uma empresa de avaliação inscrita na CMVM, aprovada pelo BDP e aceite pela instituição bancária. Na empresa de avaliação deverá existir um processo rigoroso que envolve numerosas verificações e validações. Resumimos em 5 fases o que consideramos necessário na emissão dum relatório de avaliação para garantia duma hipoteca.



Primeira: Verificações obrigatórias numa avaliação de hipotecaria
De acordo com as normas, legislação e indicações, pelos quais a avaliação para garantia hipotecária é regulada, existem algumas verificações obrigatórias que cada avaliador deve realizar. Algumas dessas são feitas durante a visita presencial do avaliador ao imóvel, noutros imóveis poderá ser também necessária a consulta posterior ao respetivo Plano Diretor Municipal.
- Identificação: é importante verificar se o imóvel a ser avaliado corresponde à propriedade registada na documentação fornecida.
- Ocupação: o avaliador deve sempre verificar e declarar se o imóvel está vazio, arrendado ou ocupado. É importante saber se você está ocupado, porque, a existência dum contrato pode penalizar o valor (rendimento).
- Interesse arquitetónico: é importante saber se o imóvel possui algum tipo de classificação, pois podem existir limitações nos trabalhos/obras que venham a ser efetuadas no mesmo.
- Alterações e adaptações: Nalguns casos existem imóveis em que foram efetuadas obras de ampliação ou alterações que não se encontram licenciadas nem documentadas predialmente, pelo que pode haver o risco de demolição administrativa e assim não podemos valorizar esses espaços para fins hipotecários.

Segunda: Recolha de elementos na inspeção visual do imóvel

Quando o avaliador visita o imóvel, deve realizar uma verificação da envolvente em que este está localizado (enquadramento, proximidade de meios de transporte, supermercados ou hospitais e outros serviços). Deverá também ser analisada a qualidade do edifício, seu estado de conservação, bem como se se realizou obras recentemente ou se foi reabilitado. Juntamente com a inspeção visual, o avaliador fará as medições que considerar como necessárias para verificar as áreas e as perguntas para melhor conhecer o estado e as características do imóvel.

Terceira: Pesquisa de comparáveis

Uma vez concluídos os controlos obrigatórios e a recolha de dados, o avaliador procurará exemplos de imóveis comparáveis na envolvente (chamada prospeção). Ou seja, imóveis com características semelhantes quanto o possível às do imóvel a ser valorizado. Com base na prospeção e comparáveis selecionados deverá ser efetuada homogeneização de modo a obter valor em €/m2 ou índice de valor para o imóvel em avaliação.

Quarta: Gerar relatório de avaliação hipotecária

Depois de recolhida toda a informação e dados, o avaliador preenche todas as informações no modelo de avaliação para gerar o valor hipotecário para avaliação, mais uma vez salientando que os dados recolhidos na visita com os da documentação e da prospeção, devem estar refletidos na avaliação.

Quinta: Emissão do valor do imóvel, envio do relatório à Structure Value e supervisão interna

Uma vez emitido o valor da avaliação ao imóvel, o avaliador enviará o relatório para a Structure Value, que será supervisionado por avaliador interno qualificado e posteriormente pela direção técnica. É validado que o relatório tem todas as informações necessárias, a documentação fornecida está de acordo com o imóvel que foi visitado, que o propósito aplicado à avaliação coincide com o solicitado pelo cliente e os métodos de avaliação utilizados é são apropriados para o tipo de ativo. Uma vez feitas estas verificações, e os valores emitidos no relatório são consistentes e devidamente justificados, o relatório de avaliação recebe a aprovação e é enviado para o cliente (instituição financeira).

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newsletter agosto 2018

sexta-feira, 27 de julho de 2018

MERCADO IMOBILIÁRIO - ARMAZÉNS - AVEIRO










(Publicado no Caderno de Imobiliário da Vida Económica do dia 27/07/2018)
O segmento de mercado relevante para o presente estudo é o de armazéns no concelho de Aveiro, pelo que desprezamos para este estudo/análise todos aqueles que continham uma vertente comercial ou de retalho.

A análise foi realizada para a zona geográfica que consideramos “Aveiro”, nomeadamente todas as freguesias. Correspondem a valores de imóveis registados na nossa base de dados interna, no período entre janeiro e março de 2018, num total de 79 observações, sendo 23 dessas para arrendamento e as restantes para compra/venda.

Conclui-se que, para armazéns, o valor médio para arrendamento posiciona-se em torno dos 2,75€ e os 3,00 €/m² e o de venda ronda os 425 €/m².

Meramente orientativo, o mercado disponibilizou para arrendamento e venda valores máximos na ordem dos 4,00 €/m² e 650 €/m², respetivamente, valores verificados na localidade de Esgueira.

Os valores mínimos foram verificados nas zonas de Oliveirinha e Cacia em armazéns usados.

segunda-feira, 23 de julho de 2018

PERITOS AVALIADORES DE IMÓVEIS


Estamos atualmente, a reforçar a nossa rede de peritos avaliadores de imóveis, em algumas zonas do país, tais como: Vila Real, Santarém, Setúbal e Beja.

Pretendemos ser contactados por técnicos com o seguinte perfil:

- Licenciatura em área de formação relevante para o setor;

- Formação especializada em avaliação imobiliária;

- Experiência no setor das avaliações imobiliárias;

- Registo na CMVM;

- Seguro para a atividade;

- C.V. atualizado e com foto;

- Listagem das zonas de atuação por concelhos/zonas;

- Sentido de responsabilidade, rigor e cumprimento de prazos.

Os interessados devem contactar para o seguinte endereço de  e-mail: recruta.aval@gmail.com ; com o envio dos dados solicitados (C. V.), podendo também juntar carta de apresentação.

sexta-feira, 13 de julho de 2018

MERCADO IMOBILIÁRIO RESIDENCIAL – MAIA


(Publicado no Caderno de Imobiliário da Vida Económica do dia 13/07/2018)

Apresentamos alguns indicadores do mercado de frações habitacionais/apartamentos relativos ao concelho da Maia.

Os valores dizem respeito ao 1º trimestre de 2018. No entanto verifica-se, através de dados provisórios, que estes vão consolidar-se no 2º trimestre de 2018.

No caso dos apartamentos, o mercado apresenta valores de compra/ venda, em média, de 1.500€/m2, sendo que para arrendamento os valores médios andam por volta de 7€/m2.

Como indicativo, o mercado disponibilizou para arrendamento valores máximos na ordem dos 10,5€/m2, representado um valor máximo de renda de fração na ordem dos 1.100€/mês, enquanto a média ronda os 700€/mês, em termos de referência e para uma área média de fração com cerca 110 m2, sendo que maior parte dos imóveis mais elevados estão localizados na cidade da Maia.













segunda-feira, 2 de julho de 2018

ILHAS DO PORTO – NA ROTA DO ALOJAMENTO TURÍSTICO













Figura 1 - Ilhas existentes na cidade do Porto

Por definição, o conceito “ilha” é um prolongamento do relevo, estando numa depressão absoluta preenchida por água em toda sua volta. A sua etimologia latina, insula, originou o adjetivo insular. Numa consulta ao dicionário de Língua Portuguesa o termo “Ilha” significa: Espaço de terra cercado de água por todos os lados; Grupo de casas isoladas de outras habitações e cercado de ruas por todos os lados; Pátio cercado de habitações pobres.

Numa realidade metafórica, as ilhas são isso mesmo, toda a cidade envolvente pode-se dizer que é a água e o conjunto de habitações no interior do lote é a ilha. A única ligação entre a cidade e a ilha é feita através de um pequeno corredor que conduz ao interior do lote; as habitações no interior dos logradouros caracterizam por serem: pequenas habitações de um só piso, alinhadas em fila (banda) de um só lado ou por vezes de ambos os lados dependendo da largura do lote, com logradouro comum no meio.


















Figura 2 - Ilha por recuperar

Dá-se o nome de “ilha” a um tipo de habitação (bairro) de construção clandestina que surgiu na cidade do Porto, em Portugal. As “ilhas do Porto” surgem devido à revolução industrial que causou a sobrelotação da cidade, devido à chegada de imigrantes oriundos das zonas rurais com intuito de melhores condições de vida, mas também, mais tarde pelo aglomerar das suas famílias no mesmo espaço habitacional. Após a sobrelotação do centro urbano, as freguesias na altura periféricas da cidade (Bonfim, Campanhã, Massarelos, etc.) aumentaram de forma drástica nas últimas décadas do século XIX a sua população residente, devido à concentração das atividades industriais e, portanto, aí se concentravam também os permanentes fluxos migratórios de novos residentes que originaram, justamente nessas freguesias “industriais”, uma (nova) forma de habitação operária: as “ilhas”.

Este tipo de bairro são uma cidade / comunidade dentro da própria cidade que oferece aos seus ocupantes a possibilidade de habitar nas proximidades ou mesmo em pleno centro da cidade, perto dos seus locais de trabalho e a custos muito reduzidos. De tal forma que, o tema das “ilhas” e da habitação de baixo custo na cidade do Porto são questões antigas que décadas de evolução da cidade não tem conseguido clarificar urbanisticamente a sua posição.





















Figura 3 - Casa de ilha recuperada

Com o passar do tempo, as casas pertencentes a ilhas foram-se degradando, os proprietários não procediam a obras de reabilitação pelas rendas baixas que recebiam, o que obrigou a que muitos dos seus habitantes fossem obrigados a procurar outras soluções com melhores condições de habitabilidade.

De acordo com um estudo publicado em 2015, na cidade do Porto existiam 957 "ilhas", onde moravam mais de 10 mil pessoas; pela tendência verificada, este número será bem mais reduzido nos dias de hoje.

Esta desertificação das ilhas aliada à crescente procura da cidade do Porto por parte do turismo, criou uma oportunidade de negócio: recuperar/reabilitar as moradias das ilhas com objetivo de alojamento local ou até para arrendar a estudantes.

A cidade do Porto está atualmente em constante transformação e isso permite converter imóveis que até à pouco tempo eram considerados pontos fracos da cidades e locais a evitar, em oportunidades de investimento imobiliário cheios de tradição e cultura popular, quer para a vertente de alojamento turístico ou mesmo de arrendamento tradicional.

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DECISÕES - A IMPORTÂNCIA DA AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA






Muitas decisões, quer empresariais quer familiares muitas vezes envolvem património imobiliário, havendo a necessidade de apuramento dos valores dos bens imóveis que o compõem. Nestas situações, é comum surgirem conflitos de interesses ou de opiniões entre as partes envolvidas, pois o interessado normalmente tende a considerar que o valor dum determinado imóvel é menor do que o valor pretendido pela outra parte, e vice-versa, noutros casos existem questões de ordem sentimental que não podem ser quantificadas.

Não basta opinar sobre o valor do bem simplesmente por conhecê-lo internamente e por o usar regularmente. Para se determinar o valor de mercado de um imóvel, é fundamental saber o seu potencial e principalmente ter um bom conhecimento do mercado e seu comportamento atual, bem como suas tendências.

Diversos aspetos / características podem ter influência na valorização ou depreciação do imóvel e devem ser ponderados (Ex: localização / acessibilidades, estado de conservação e ocupação, tipologia, etc.). Uma avaliação criteriosa proporciona maior segurança para os interessados, bem como para uma acertada/fundamentada decisão, qualquer que seja a sua finalidade.

Hoje em dia, cada vez se torna mais difícil de emitir um juízo de valor de um imóvel devido ao comportamento atual do mercado imobiliário em Portugal. A constante tendência de evolução dos preços das habitações nos últimos meses, tem criado sinais de sobrevalorização dos preços no imobiliário. Este comportamento tem-se verificado essencialmente pela reabilitação e consequente venda de edifícios do que propriamente de habitações novas.

É recomendável, portanto, que uma avaliação imobiliária seja realizada com prudência por um especialista, até porque esse profissional, procedendo de maneira profissional, rigorosa e independente, em virtude de não possuir qualquer interesse pessoal na negociação do bem, possibilitará às partes tomarem decisões mais acertadas, minimizando ou eliminando os eventuais conflitos existentes.

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sexta-feira, 29 de junho de 2018

MERCADO IMOBILIÁRIO RESIDENCIAL – PORTO


(Publicado no Caderno de Imobiliário da Vida Económica do dia 28/06/2018)

Apresentamos alguns indicadores médios e meramente orientativos do mercado residencial (apartamentos) relativos ao concelho do Porto. A zona onde os valores registados são mais elevados quer no mercado de compra/venda quer no mercado de arrendamento é a união de freguesias que abrange o centro histórico do Porto (Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória), logo seguida pela zona do Jardim do Cálem / Foz (União de Freguesias de Lordelo do Ouro e Massarelos e União de Freguesias de Aldoar, Foz do Douro e Nevogilde, respetivamente).

No caso dos apartamentos, no concelho do Porto o mercado apresenta valores de compra/venda, médios de 1.650€/m2, sendo que para arrendamento corresponde o valor médio a rondar entre os 7,50€/m2/mês. Os valores mínimos correspondem à freguesia de Campanhã (zona Oriental da cidade) e rondam os 500€G/m2 e 4,00€/m2/mês.

Como indicativo, o mercado disponibilizou para arrendamento valores máximos na ordem dos 30,00€/m2/mês, representado um valor máximo de venda de fração na ordem dos 8.000€/m2, enquanto a média de área por fração disponível vai abaixo dos 100 m2.

Os valores dizem respeito ao 1º trimestre de 2018. Numa análise a um total de 1.350 frações de várias tipologias que contribuíram para esta análise.










sexta-feira, 15 de junho de 2018

MERCADO IMOBILIÁRIO RESIDENCIAL – AVEIRO



(Publicado no Caderno de Imobiliário da Vida Económica do dia 14/06/2018)

Apresentamos alguns indicadores médios e meramente orientativos do mercado de residencial (apartamentos) relativos ao concelho de Aveiro. A zona onde os valores registados são mais elevados, quer no mercado de compra/venda quer no mercado de arrendamento, é Glória e Vera Cruz, logo seguida da zona do Centro de Congressos.

No caso dos apartamentos, em Aveiro o mercado apresenta valores de compra/venda, médios de 1.400G/m2, sendo que para arrendamento corresponde o valor médio a rondar entre os 6,5G/m2/mês. Os valores mínimos correspondem às zonas de Esgueira e rondam os 650G/m2 e 3,5G/m2/mês.

Como indicativo, o mercado disponibilizou para arrendamento valores máximos na ordem dos 12,5G/m2/mês, representado um valor máximo de venda de fração na ordem dos 2.900G/m2, enquanto a média de área por fração ronda cerca de 125 m2.

Os valores dizem respeito ao 1º trimestre de 2018. Num total de 434 frações de várias tipologias que contribuíram para esta análise.






terça-feira, 12 de junho de 2018

DINÂMICAS NOS FUNDOS IMOBILIÁRIOS



No decorrer dos últimos meses tem-se assistido a algumas mudanças no mercado dos fundos de investimento imobiliário, embora os montantes sob gestão se tenham mantido.

Os dados da CMVM apresentam no mês de abril o valor global sob gestão de 10.834 milhões de euros, quase igual ao registado em março que foi de 10.837 milhões de euros. Ou seja, pouco dinamismo nos montantes sob gestão.

No quadro abaixo é possível verificar as variações registadas para abril/março:



Fonte: CMVM

Não obstante, isso tem havido alguma dinâmica com o lançamento das SICAFI (sociedades de investimento imobiliário autogeridas de capital fixo e subscrição particular), tendo se registado a criação de duas sociedades desta natureza. Por outro lado, houve a liquidação de 3 fundos, bem como a transferência de dois fundos para outras sociedades gestoras.

De acordo com a CMVM nos imóveis detidos pelos fundos de investimento imobiliário, nomeadamente habitação, comércio e serviços mantêm uma tendência de decrescente nos montantes sob gestão.





Fonte: CMVM

Quanto às sociedades gestoras com maiores valores sob gestão os primeiros lugares são da Interfundos e Norfin, com 15% e 13% respetivamente, logo seguidos da GNB com uma quota mercado de 10%.

Parece-nos que estão a acontecer as primeiras iniciativas e alterações com novas dinâmicas no mercado dos fundos com as SICAFI, penso ainda ser cedo para fazer um ponto de situação, contudo é de salientar que já se regista alguma atividade.

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PORTFÓLIO DE AVALIAÇÕES REALIZADAS











Ao longo dos quase 10 anos de experiência no setor das avaliações, muitos têm sidos os tipos e segmentos de imóveis avaliados pela nossa empresa, desse modo resolvemos divulgar no nosso site uma amostra do que vamos fazendo um pouco por todo o território nacional, destacando-se principalmente as avaliações efetuadas para os bancos a operar em Portugal e fundos de investimento imobiliário.

Podem aceder a mais informação do portfólio de avaliações através dos seguintes links:

https://www.structurevalue.com/portfolio/1

https://www.structurevalue.com/portfolio/2

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sexta-feira, 1 de junho de 2018

MERCADO IMOBILIÁRIO RESIDENCIAL – MATOSINHOS



Publicado no Caderno de Imobiliário da Vida Económica do dia 01/06/2018)

Apresentamos alguns indicadores médios e meramente orientativos do mercado residencial (apartamentos, relativos ao concelho de Matosinhos. A zona onde os valores registados são mais elevados, quer no mercado de compra/venda quer no mercado de arrendamento, é Matosinhos Sul, logo seguida da zona de Leça da Palmeira.

No caso dos apartamentos, o mercado apresenta valores de compra/venda, médios de 1.700€/m2, sendo que para arrendamento tem o valor médio a rondar entre os 8 e 9€/m2. Os valores mínimos correspondem às zonas de Leça do Balio e Guifões.

Como indicativo, o mercado disponibiliza para arrendamento valores máximos na ordem dos 14€/m2/mês, representado um valor máximo de venda de fração na ordem dos 4.000€/m2, enquanto a média de área por fração ronda cerca de 110 m2.

Os valores dizem respeito ao 1º trimestre de 2018. Contribuíram para a análise um total de 350 frações de várias tipologias.





sexta-feira, 18 de maio de 2018

MERCADO IMOBILIÁRIO - RESIDENCIAL - COIMBRA

(Publicado no Caderno de Imobiliário da Vida Económica do dia 18/05/2018)

Apresentamos alguns indicadores médios e meramente orientativos do mercado de frações habitacionais (apartamentos) relativos ao concelho de Coimbra. A freguesia onde os valores registados são mais altos, quer no mercado de compra/venda quer no mercado de arrendamento, é Santo António dos Olivais, onde existem diversos novos projetos em curso, nomeadamente a "Quinta da Portela".

No caso dos apartamentos, o mercado apresenta valores de compra/ venda, médios de 1.500€/m2, sendo que para arrendamento terá o valor médio a rondar os 6,50€/m2.

Como indicativo, o mercado disponibiliza para arrendamento valores máximos na ordem dos 12,50€/m2/mês, representado um valor máximo de venda de fração na ordem dos 2.900€/m2, enquanto a média de área para fração ronda cerca de 100 m2.

Salientamos que o mercado de arrendamento de moradias é praticamente inexistente no concelho de Coimbra.

Os valores dizem respeito ao 1º trimestre de 2018. Num total de 280 frações de várias tipologias que contribuíram para esta análise.

sexta-feira, 11 de maio de 2018

O FUTURO DA AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA


No contexto atual do mercado imobiliário, o perito avaliador assume um papel fundamental, sendo que necessita de ter know-how da sua principal zona de atuação, de forma a exercer a sua atividade com rigor e profissionalismo, tendo em conta o objetivo do cliente. Na continuidade das alterações já estabelecidas pela CMVM, através da introdução de nova legislação, como é o caso da Lei n.º 153/2015, que regula o acesso e o exercício da atividade de peritos avaliadores de imóveis que prestem serviços a entidades financeiras, é previsível mudanças na atividade para os próximos anos, “em termos de como o processo de avaliação é gerenciado, o papel do avaliador, bem como o valor agregado aos clientes” (Rics - The Future of Valuations, 2017).

As mudanças devem ser vistas como forma de simplificar / encurtar o processo de avaliação, desde a adjudicação até à entrega da opinião de valor ao cliente, tendo como objetivo fazer mais com menos “Less is More” (Mies Van der Rohe).

Apesar da avaliação imobiliária não ser uma ciência exata e necessitar do conhecimento intrínseco do avaliador, a evolução tecnológica a nível mundial será crucial para o progresso da atividade, “os desenvolvimentos em big data, blockchain, inteligência artificial e modelos automatizados de avaliação (AVMs)”, “desenvolvimento e a adoção de padrões internacionais” e as “mudanças nas expectativas dos clientes” (Rics - The Future of Valuations, 2017).

Os desenvolvimentos tecnológicos descritos terão impacto direto no que atualmente é o processo de avaliação e no papel do perito avaliador, em que os recursos da investigação são baseados na utilização do “big data e blockchain aumentam e melhoram a disponibilidade, precisão e transparência dos dados.” (Rics - The Future of Valuations, 2017).

“O desenvolvimento e adoção de padrões internacionais, principalmente no campo de medição de propriedade (IPMS - International Property Measurement Standards) e custos de construção (ICMS - International Construction Measurement Standards) devem aumentar a comparabilidade e a transparência e, portanto, para aumentar a precisão e confiabilidade dos dados de avaliação.” (Rics - The Future of Valuations, 2017).

Assim como, as “mudanças nas expectativas dos clientes - com foco em investidores institucionais e bancos, isso inclui buscar conselhos sobre o valor futuro (ou de longo prazo) de um edifício, levando em conta as características de sustentabilidade, como a resiliência climática e o bem-estar” (Rics - The Future of Valuations, 2017).

Através da implementação gradual de todos os pontos acima referenciados a atividade da avaliação imobiliária poderá tornar-se mais atrativa e competitiva comparativamente com outras profissões, uma vez que os avaliadores estarão mais habilitados, através do domínio de várias ferramentas de trabalho mais avançados.

A exigência do cliente, o desenvolvimento tecnológico e a implementação de nova legislação terão um grande impacto na atividade da avaliação imobiliária e do perito avaliador, ainda que de forma gradual, uma vez que causarão a economia de recursos, encurtando várias etapas, desde a utilização de dados internos para a investigação inicial e concluindo através da validação da informação que sai do mecanismo automatizado, que pode ser apresentado ao cliente como produto final.

O perito avaliador perante o cliente, pode ser visto como o consultor de risco, uma vez que possui know-how elevado através da vasta zona de atuação, melhor conhecimento dos mercados e maior rapidez na entrega dos trabalhos solicitados. Tal situação, não pode de forma alguma comprometer o rigor e a independência, uma vez que são essenciais para poder existir confiança, assim como, a sustentabilidade, transparência e o profissionalismo, na emissão da opinião do valor de mercado e do valor futuro do bem em análise.
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STRUCTURE VALUE E O RGPD


O RGPD (Regulamento Geral de Proteção de Dados) ou GDPR (General Data Protection Regulation) é um diploma Europeu (EU 2016/679) que estabelece as regras referentes à proteção, tratamento e livre circulação de dados pessoais das pessoas singulares em todos os países membros da União Europeia. Este regulamento surgiu com o objetivo de reforçar a Proteção de Dados, e harmonizar a legislação existente nos Estados-Membros, criando as bases para o mercado único digital.

Na nossa atividade lidamos todos os dias com dados pessoais. Sempre tivemos cuidado no tratamento de todos esses dados, mantendo-os organizados e confidenciais. Todavia estamos cientes das mudanças com RGPD, que entrará em vigor a partir do dia 25 de maio 2018, pelo que está em curso os processos e todas as medidas necessárias para cumprir integralmente com o regulamento.
A maior mudança é, sobretudo, organizacional, assim reviu-se todos os procedimentos internos, como os dados pessoais de terceiros que são recolhidos, e como é o seu armazenamento e são geridos os acessos, entre outros aspetos.
De seguida resumimos os pontos mais relevantes em curso na nossa empresa:
·       Procedemos a um “upgrade” aos nossos sistemas de informação para que estes nos consigam garantir a confidencialidade dos dados e sermos notificados de algum tipo de ataque a essa informação.
·       Estamos preparados para operações que envolvem o tratamento dos dados pessoais, que devido à sua natureza, âmbito e/ou finalidade, exigem um mapeamento e controlo regular/sistemático.
·       Todo o tratamento de dados, são sempre tratados apenas para a finalidade que o titular os disponibilizou. Respeitamos o prazo de conservação desses mesmos dados e os direitos dos titulares.
·       Procedemos à alteração das nossas Políticas de Privacidade, para que o titular no momento de disponibilizar os seus dados, esteja totalmente esclarecido de como vão ser processados e armazenados.
·       Como também recebemos dados de utilizadores a partir dos formulários do nosso website e blogue, estes também são alvo de alterações, desde logo a encriptação HTTPS, para que os todos os dados que nos chegam sejam totalmente encriptados.
No âmbito dos serviços que prestamos, continuaremos a exercê-los da melhor forma possível, mas sempre em conformidade com o RGPD e os direitos dos titulares dos dados.