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quarta-feira, 10 de maio de 2017

CMVM - Supervisão da atividade dos peritos avaliadores de imóveis


Foi publicada em final de dezembro de 2016, legislação relativa a taxas a aplicar pela CMVM por prestação de serviços de supervisão da atividade dos peritos avaliadores de imóveis. A Portaria nº 342-B/2016, nomeadamente o artigo 5 º - A, pode ser consultada no seguinte link: http://data.dre.pt/eli/port/342-b/2016/12/29/p/dre/pt/html

Resumidamente, por cada perito avaliador de imóveis registado na CMVM, é devida a esta entidade uma taxa anual pelos serviços de supervisão, sendo o montante da taxa de 600 euros quando o valor total dos imóveis avaliados (ano de 2016) seja superior a 20 milhões de euros e de 300 euros quando inferior a 20 milhões de euros. O pagamento deste montante avançará no presente ano, sendo aplicável para todas as empresas e peritos individuais, registados na CMVM como peritos avaliadores.

É na realidade mais um custo a suportar como tantos outros que este setor já tem, a somar que na atividade de avaliação imobiliária os honorários têm descido nos últimos anos, quer devido a mais concorrência, concursos e politicas de redução de custos dos clientes. Sendo cada vez maior a exigência na qualidade do trabalho, prazos, deslocações, etc. Em muitos casos estamos próximos do limiar dos benefícios.

Pelo que é nossa espectativa que a receita desta taxa seja aplicada efetivamente no acompanhamento da atividade, numa supervisão mais ativa e no desenvolvimento de critérios mais exigentes para registo como perito, pois como sabemos, no passado pouco tem sido feito sobre estes temas, pelas entidades competentes.

quarta-feira, 11 de novembro de 2015

Nova Legislação na Atividade de Perito Avaliador de Imóveis












O ano de 2015 está a ser marcado por uma reforma ao nível da legislação, nomeadamente dos fundos de investimentos mobiliários, fundos de investimentos imobiliários, fundos de pensões, bancos, no que concerne ao acesso à atividade de perito avaliador de imóveis, para estas entidades.

O Decreto-Lei n.º 16/2015, de 24 de Fevereiro, define o Regime Geral dos Organismos de Investimento Coletivo e aprova o regulamento da CMVM nº 2/2015. Desta forma ocorre a revogação do regulamento da CMVM nº 5/2013, que atuava a nível dos organismos de investimento coletivo e comercialização de fundos de pensões abertos de adesão individual e o regulamento da CMVM nº 8/2002 a nível dos fundos de investimentos imobiliários.

A Lei nº 153/2015 de 14 de Setembro vem regular o acesso e o exercício da atividade dos peritos avaliadores de imóveis que prestem serviços a entidades do sistema financeiro nacional do setor bancário, fundos imobiliários, segurador/ressegurador e dos fundos de pensões. A presente lei entrará em vigor já no dia 14 de Novembro de 2015 e irá impor uma importante mudança no acesso à atividade de perito avaliador.

Esta reforma será importante para o setor, uma vez que contribuirá para uma maior responsabilização dos peritos avaliadores e melhor qualificação da profissão/atividade, tal como já é praticado noutros países como, por exemplo, em Espanha com a norma ECO.

De acordo com a legislação mencionada, só poderá exercer a atividade de perito avaliador de imóveis para as entidades do sistema financeiro, quem estiver habilitado para o efeito através do registo na C.M.V.M. e celebrar por documento escrito os termos em que se exerce a sua atividade com a entidade responsável pela gestão de organismo de investimento coletivo, instituição de crédito, sociedade financeira, sociedade gestora de fundos de pensões ou empresa de seguros ou de resseguros. O registo na C.M.V.M. é aplicado quer a pessoas singulares quer a pessoas coletivas que satisfaçam os requisitos de idoneidade, qualificação, experiência profissional e de cobertura da responsabilidade civil profissional.

Ao nível da qualificação e experiência profissional é necessário formação base (licenciatura, pós-graduação, mestrado) que demonstrem ter conhecimentos nas áreas de economia, finanças empresariais, mercadores financeiros, construção, energia e ambiente, planeamento urbanístico de ordenamento do território, gestão do imobiliário e ética na atividade financeira. Por outro lado, é fundamental um rigoroso e aprofundado conhecimento em análise de projetos de investimento, métodos de avaliação imóveis, contabilidade e fiscalidade do imobiliário, instrumentos financeiros de investimento imobiliário e direito aplicável ao imobiliário e ao investimento no imobiliário. Para além do conhecimento técnico, é fundamental experiência comprovada na realização de avaliações imobiliárias.

Com a nova legislação, os peritos avaliadores singulares ou coletivos, serão obrigados a possuir um seguro de responsabilidade civil por danos causados no exercício da sua atividade. Este seguro deverá ter a duração mínima anual, contratado a favor de terceiros lesados com um mínimo de capital seguro por anuidade no valor de 500.000 € ou 250.000 €, quanto aos peritos avaliadores de imóveis registados há menos de três anos e quanto àqueles cujos montantes avaliados no ano anterior são inferiores a 20 000 000€.

O conteúdo e a estrutura dos relatórios de avaliação também consta no Anexo da Lei nº 153/2015, devendo existir três capítulos principais, compostos por:

- Elementos de identificação do cliente, dos peritos avaliadores, do imóvel, dos termos de contratos e datas afetas à avaliação;
- Elementos de avaliação, nomeadamente: descrição do imóvel, âmbito da avaliação, métodos de avaliação utilizados, valores de renda se aplicáveis, estimativa de despesas de conservação, manutenção e outros encargos indispensáveis à adequada exploração económica do imóvel, taxas de atualização, identificação do(s) valor(es) de avaliação para cada uma das frações do imóvel quando aplicável, indicação inequívoca do valor final atribuído ao imóvel, entre outros;
- Elementos de responsabilização, tais como identificação e eventuais limitações ao valor determinado para o imóvel, declaração do perito a indicar que efetuou a avaliação de acordo com as exigências legais, indicação da apólice de seguro de responsabilidade civil, assinatura do perito e data de entrega do relatório à entidade contratante.

Com a implementação desta nova legislação, pretendeu-se revigorar e qualificar o exercício da atividade de avaliação imobiliária e da profissão de perito avaliador, bem responsabilizar e profissionalizar os peritos que atuam como avaliadores nos fundos de investimento. É esperado que traga contribuições positivas para a área reforçando a confiança dos clientes, investidores e todos os que direta ou indiretamente intervêm na avaliação imobiliária.

A Structure Value, Lda. encontra-se atenta às novas diretrizes em vigor e dispõe atualmente de uma equipa técnica apta para o efeito, encontrando-se apta a continuar a intervir no mercado de avaliações imobiliárias, em todo o território nacional, para todos os clientes do setor financeiro/bancário, fundos de investimento e de pensões.


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newsletter novembro 2015

terça-feira, 7 de abril de 2015

LEI nº 16/2015 de 24 Fevereiro de 2015

A Lei 16/2015 foi publicada em Diário da República (1ª serie, n.º 38) a 24 de fevereiro de 2015. Neste documento são revistos o regime jurídico dos organismos de investimento coletivo, e alterados, o Regime Geral das Instituições de Crédito e Sociedades Financeiras, e ao Código dos Valores Mobiliários. Este documento bem como a republicação dos documentos no qual surte alterações, estabelece alguns parâmetros relacionados com a avaliação de imóveis detidos por fundos de investimento imobiliários.












As regras quanto à avaliação de imóveis, nos seus aspetos mais técnicos estão descritas no regulamento da CMVM 8/2002 e posteriores alterações. Na Lei 16/2015 estão definidos alguns aspetos, nomeadamente relacionados com a periodicidade das avaliações, e também com os peritos avaliadores de imóveis.

Em termos de periodicidade, é definido que deverá ser feita uma avaliação de cada imóvel com frequência mínima de 12 meses. Em casos em que exista uma aquisição ou alienação do património deverá ser feita uma nova avaliação, se a última avaliação efetuada tiver sido numa data anterior a 6 meses da data a que é efetuada a operação. Deve também ser feita uma reavaliação quando às circunstâncias externas ao imóvel, ou alguma condicionante interna se altere significativamente – por exemplo, quando num terreno existe alteração no enquadramento urbanístico que altere a capacidade construtiva do mesmo.

No caso dos projetos de construção integrados em fundos de investimento imobiliário, deve haver uma avaliação no início do processo construtivo, e posteriormente sempre que existam alterações suscetíveis de introduzir valor ao imóvel, e com uma periodicidade mínima de 12 meses. Estas regras aplicam-se de igual modo a projetos de reabilitação, melhoramentos ou ampliação, que representem um montante significativo.

As avaliações devem ser efetuadas sempre por dois peritos distintos, sendo que os valores obtidos por ambos os peritos, não devem diferir um do outro em mais de 20% - tomando como referência o valor mais baixo. Caso a diferença de valores seja superior, deverá ser pedida uma terceira avaliação por perito distinto. Nesse caso o imóvel deve ser valorizado pela média dos dois valores que sejam mais próximos.

No que se refere a metodologias, bem como o montante a partir do qual se deve equiparar uma obra de ampliação ou remodelação a um projeto de construção, são definidos em regulamentos da CMVM.

No que diz respeito à rotatividade, os peritos avaliadores de imóveis não devem avaliar o mesmo imóvel em duas avaliações consecutivas, e nem tão pouco devem ser responsáveis por mais de 50% das avaliações do imóvel num período de quatro anos. Exceção feita a avaliações feitas em projetos de construção, nos quais é permitido que sejam os mesmos peritos a avaliar todas as fases do processo.

As particularidades a que os peritos deverão corresponder para que se possam inscrever na CMVM e consequentemente estar aptos para pertencer ao regulamento de gestão dos fundos de investimento imobiliário e por sua vez realizarem avaliações estão descritas em regulamento da CMVM, nomeadamente a obrigatoriedade de possuir experiência de avaliações, possuir licenciatura ou mestrado relevante para a atividade e formação específica na área credenciada pela CMVM.

Os imóveis devem em todas as circunstâncias ser valorizados pelo seu “justo valor”. Os valores do património dos fundos de investimento imobiliário, associado ao valor de capital detido pelo mesmo, são usados na determinação do valor das unidades de participação, que deve ser comunicado à CMVM e publicado nos meios e locais de comercialização, com uma periodicidade que depende do tipo de fundo.


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