A Lei 16/2015 foi publicada em Diário da República (1ª
serie, n.º 38) a 24 de fevereiro de 2015. Neste documento são revistos o regime
jurídico dos organismos de investimento coletivo, e alterados, o Regime Geral
das Instituições de Crédito e Sociedades Financeiras, e ao Código dos Valores
Mobiliários. Este documento bem como a republicação dos documentos no qual
surte alterações, estabelece alguns parâmetros relacionados com a avaliação de
imóveis detidos por fundos de investimento imobiliários.
As regras quanto à avaliação de imóveis, nos seus aspetos mais técnicos estão descritas no regulamento da CMVM 8/2002 e posteriores alterações. Na Lei 16/2015 estão definidos alguns aspetos, nomeadamente relacionados com a periodicidade das avaliações, e também com os peritos avaliadores de imóveis.
Em termos de periodicidade, é definido que deverá ser feita uma avaliação de cada imóvel com frequência mínima de 12 meses. Em casos em que exista uma aquisição ou alienação do património deverá ser feita uma nova avaliação, se a última avaliação efetuada tiver sido numa data anterior a 6 meses da data a que é efetuada a operação. Deve também ser feita uma reavaliação quando às circunstâncias externas ao imóvel, ou alguma condicionante interna se altere significativamente – por exemplo, quando num terreno existe alteração no enquadramento urbanístico que altere a capacidade construtiva do mesmo.
No caso dos projetos de construção integrados em fundos de investimento imobiliário, deve haver uma avaliação no início do processo construtivo, e posteriormente sempre que existam alterações suscetíveis de introduzir valor ao imóvel, e com uma periodicidade mínima de 12 meses. Estas regras aplicam-se de igual modo a projetos de reabilitação, melhoramentos ou ampliação, que representem um montante significativo.
As avaliações devem ser efetuadas sempre por dois peritos distintos, sendo que os valores obtidos por ambos os peritos, não devem diferir um do outro em mais de 20% - tomando como referência o valor mais baixo. Caso a diferença de valores seja superior, deverá ser pedida uma terceira avaliação por perito distinto. Nesse caso o imóvel deve ser valorizado pela média dos dois valores que sejam mais próximos.
No que se refere a metodologias, bem como o montante a partir do qual se deve equiparar uma obra de ampliação ou remodelação a um projeto de construção, são definidos em regulamentos da CMVM.
No que diz respeito à rotatividade, os peritos avaliadores de imóveis não devem avaliar o mesmo imóvel em duas avaliações consecutivas, e nem tão pouco devem ser responsáveis por mais de 50% das avaliações do imóvel num período de quatro anos. Exceção feita a avaliações feitas em projetos de construção, nos quais é permitido que sejam os mesmos peritos a avaliar todas as fases do processo.
As particularidades a que os peritos deverão corresponder para que se possam inscrever na CMVM e consequentemente estar aptos para pertencer ao regulamento de gestão dos fundos de investimento imobiliário e por sua vez realizarem avaliações estão descritas em regulamento da CMVM, nomeadamente a obrigatoriedade de possuir experiência de avaliações, possuir licenciatura ou mestrado relevante para a atividade e formação específica na área credenciada pela CMVM.
Os imóveis devem em todas as circunstâncias ser valorizados pelo seu “justo valor”. Os valores do património dos fundos de investimento imobiliário, associado ao valor de capital detido pelo mesmo, são usados na determinação do valor das unidades de participação, que deve ser comunicado à CMVM e publicado nos meios e locais de comercialização, com uma periodicidade que depende do tipo de fundo.
As regras quanto à avaliação de imóveis, nos seus aspetos mais técnicos estão descritas no regulamento da CMVM 8/2002 e posteriores alterações. Na Lei 16/2015 estão definidos alguns aspetos, nomeadamente relacionados com a periodicidade das avaliações, e também com os peritos avaliadores de imóveis.
Em termos de periodicidade, é definido que deverá ser feita uma avaliação de cada imóvel com frequência mínima de 12 meses. Em casos em que exista uma aquisição ou alienação do património deverá ser feita uma nova avaliação, se a última avaliação efetuada tiver sido numa data anterior a 6 meses da data a que é efetuada a operação. Deve também ser feita uma reavaliação quando às circunstâncias externas ao imóvel, ou alguma condicionante interna se altere significativamente – por exemplo, quando num terreno existe alteração no enquadramento urbanístico que altere a capacidade construtiva do mesmo.
No caso dos projetos de construção integrados em fundos de investimento imobiliário, deve haver uma avaliação no início do processo construtivo, e posteriormente sempre que existam alterações suscetíveis de introduzir valor ao imóvel, e com uma periodicidade mínima de 12 meses. Estas regras aplicam-se de igual modo a projetos de reabilitação, melhoramentos ou ampliação, que representem um montante significativo.
As avaliações devem ser efetuadas sempre por dois peritos distintos, sendo que os valores obtidos por ambos os peritos, não devem diferir um do outro em mais de 20% - tomando como referência o valor mais baixo. Caso a diferença de valores seja superior, deverá ser pedida uma terceira avaliação por perito distinto. Nesse caso o imóvel deve ser valorizado pela média dos dois valores que sejam mais próximos.
No que se refere a metodologias, bem como o montante a partir do qual se deve equiparar uma obra de ampliação ou remodelação a um projeto de construção, são definidos em regulamentos da CMVM.
No que diz respeito à rotatividade, os peritos avaliadores de imóveis não devem avaliar o mesmo imóvel em duas avaliações consecutivas, e nem tão pouco devem ser responsáveis por mais de 50% das avaliações do imóvel num período de quatro anos. Exceção feita a avaliações feitas em projetos de construção, nos quais é permitido que sejam os mesmos peritos a avaliar todas as fases do processo.
As particularidades a que os peritos deverão corresponder para que se possam inscrever na CMVM e consequentemente estar aptos para pertencer ao regulamento de gestão dos fundos de investimento imobiliário e por sua vez realizarem avaliações estão descritas em regulamento da CMVM, nomeadamente a obrigatoriedade de possuir experiência de avaliações, possuir licenciatura ou mestrado relevante para a atividade e formação específica na área credenciada pela CMVM.
Os imóveis devem em todas as circunstâncias ser valorizados pelo seu “justo valor”. Os valores do património dos fundos de investimento imobiliário, associado ao valor de capital detido pelo mesmo, são usados na determinação do valor das unidades de participação, que deve ser comunicado à CMVM e publicado nos meios e locais de comercialização, com uma periodicidade que depende do tipo de fundo.
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