Nesta fase em que
muito se fala de impostos e encargos sobre o património imobiliário, decidimos fazer
uma reflexão sobre o conjunto de despesas e encargos que um proprietário tem de
fazer face quando decide colocar um imóvel arrendar, não obstante parte deles
também fossem devidas mesmo considerando que o imóvel não esteja arrendado.
Nesta reflexão/análise iremos determinar também a rentabilidade obtida por esse
mesmo proprietário, por via do arrendamento do imóvel.
Para que se torne
mais realista esta análise decidimos colocar um exemplo prático dum
proprietário que analisa arrendar um apartamento T2 usado de construção de
qualidade média, situado no Porto (Paranhos), pelo valor mensal de 550 € (valor
médio atual de renda para esta tipologia numa zona periférica).
Assim temos as
seguintes despesas a considerar:
- IMI (0,36% do VPT de 100.000 €)
- Imposto de selo (10% do valor de arrendamento)
- Novo imposto sobre o património (0,3% no património acima de 600.000 €)
- Contrato de arrendamento (Advogado)
- Coleta em IRS (taxa autónoma de 28%)
- Seguro do imóvel (75€/ano)
- Retenção na fonte (25% sobre o valor da renda)
- Condomínio (mensal 50€)
- Mediadora (comissão da mediadora imobiliária)
- Gestão e Manutenção (5% do valor de rendas/anual)
Importa ainda
salientar que existem algumas variáveis associadas ao risco ou incerteza de
incumprimento do arrendatário ou ainda a possibilidade de o apartamento vagar
por tempo indeterminado, o que desde logo representa uma redução de receita e a
manutenção dalguns encargos, que não estão consideradas nesta análise. Outro
aspeto que também não vamos considerar para esta análise tem a ver com o
denominado custo de oportunidade, que não é nem mais nem menos do que analisar
uma alternativa de investimento e o respetivo beneficio que daí poderia ser
obtido nessa alternativa que é renunciada. Outra ainda é a coleta em IRS e o
novo imposto sobre o património, pois não estabelecemos enquadramento de
parâmetros deste proprietário. Consideramos que o valor de mercado do imóvel
para venda é de cerca 150.000 €.
Assim temos o
seguinte quadro síntese, que se segue:
De acordo com esta
breve análise, concluímos rapidamente que o arrendamento do imóvel traduz uma
rentabilidade líquida de aproximadamente 1,75%. Mesmo desprezando uma série de
aspetos que podem reduzir a receita e por sua vez diminuir essa mesma taxa de
rentabilidade. A questão que se coloca desde logo para um investidor é a de analisar
o investimento ou desinvestimento em ativos imobiliários comparativamente a
outras classes de ativos disponíveis no mercado, ou seja, analisar da sua viabilidade,
risco/incerteza, liquidez, entre outros.
Logicamente que para
um investidor de dimensão media, alguns dos encargos e custos podem ser
diluídos numa ótica de economia de escala, contudo para um investidor de
pequena dimensão ou proprietário, a manutenção do investimento em imobiliário
quer via arrendamento ou não, despoleta algumas interrogações, pois existem
alguns riscos associados que convém refletir. Pelo que esperamos que com esta
breve análise ser um contributo e ajuda nessa reflexão.
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newsletter outubro 2016
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