Nesta edição da nossa newsletter,
apresentamos alguns dados do sector imobiliário, de acordo com o mais recente Relatório do Mercado Financeiro, do
Banco de Portugal de dezembro de 2017. Nesse relatório são evidenciados alguns
riscos do sector bancário/financeiro face ao setor/mercado imobiliário.
A estabilidade
financeira em Portugal apresenta alguns riscos e consequências em função da
evolução dos preços no mercado imobiliário residencial, pela elevada exposição
direta e indireta ao imobiliário, que representa cerca de 40% do total do ativo
dos bancos, principalmente por via de empréstimo concedidos às famílias para
compra de habitação que por sua vez têm como garantia o próprio bem imóvel,
representando estes atualmente 28% do ativo total. Outra fatia de 5% do ativo
total dos bancos corresponde ao crédito concedido às empresas de promoção e
construção.
Exposição do sector
financeiro ao sector imobiliário. Fonte: Banco de Portugal.
A exposição direta
advém principalmente da quantidade de ativos imobiliários que estão na posse
dos bancos por via das dações em pagamento, gerados pelo incumprimento dos empréstimos
bancários concedidos, tendo sido a fase mais crítica a que ocorreu durante a
crise financeira e que fez aumentar o stock de imóveis e por conseguinte a
maior exposição ao mercado imobiliário.
Imóveis em dação por
tipologia, distrito e tipologia. Fonte: Banco de Portugal.
Em contrapartida o
mercado imobiliário em geral e o segmento residencial em particular estão
atualmente com uma dinâmica de evolução de preços e aumento da procura, ou
seja, melhores condições para o escoamento do stock de imóveis existente nos
bancos. A evolução até agora sustentada dos preços tem permitido nos grandes
centros urbanos que os preços no segmento residencial se aproximem de valores
idênticos aos de 2009 (pré-crise).
Índice de preços do
imobiliário (2015=100). Fonte: Banco de Portugal.
A evolução continua
dos preços pode acarretar consequências e riscos para o setor financeiro, sendo
que pontualmente e nalgumas zonas os preços já se apresentam excessivamente
elevados. Os efeitos disto pode estar na conceção menos detalhada de credito à
habitação o que pode levar a um contexto de elevado endividamento das famílias.
Importa referir que a crise do sub-prime
em 2007 foi iniciada com o mercado imobiliário residencial nos Estado Unidos. A
sobrevalorização dos preços da habitação fez com que logo de seguida, os mesmo
caíssem e por sua vez originassem uma recessão. Deste modo, alguns alertas têm
sido lançadas por respeitados economistas, instituições e opinion leaders, no sentido de alertar para a elevada exposição
(direta/indireta) do setor bancário ao setor/mercado imobiliário. A
probabilidade de que os preços da habitação continuem a aumentar (de acordo com
o Relatório do BDP) no futuro é forte, tendo por base as projeções mais
recentes para a economia portuguesa.
Detenção direta e
indireta de imóveis, incumprimento e índice de preços habitação. Fonte: Banco
de Portugal.
Para finalizar uma
nota importante acerca da avaliação imobiliária que tem um papel de elevada
importância neste contexto, uma vez que o valor do imóvel é determinado pelo
perito avaliador e é um dos principais parâmetros para a concessão do
empréstimo sobre o imóvel que servirá como garantia do mesmo empréstimo, de
acordo com o rácio do loan-to-value. Neste
contexto caberá ao perito avaliador a importante tarefa de determinação do
valor do imóvel de forma independente e rigorosa, bem como numa perspetiva
prudente.
Link para consulta
integral do Relatório de Estabilidade Financeira – dezembro 2017
conteúdo informativo
newsletter janeiro 2018
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