VOLATILIDADE DO MERCADO IMOBILIÁRIO

A volatilidade é um parâmetro de análise de risco que permite verificar as oscilações dum determinado ativo e as variações de valor no curto e médio prazo. De certo modo é um indicador considerado pelos investidores aquando duma análise fundamentada na seleção perante diferentes classes de ativos ou na mesma classe. Assim a volatilidade no investimento vai determinar o tipo de investidor em função do risco, se se trata dum mais conservador e avesso à incerteza, ou não.

Com certeza podemos afirmar que o imobiliário permite de certo modo algum equilíbrio sobretudo pelo histórico e retornos implícitos, contudo há ciclos e segmentos em que não é possível antecipar e antever evoluções ou quedas, o que em contrapartida para alguns investidores permitirá obter ganhos moderados em função dos comportamentos de mercado, sendo ainda assim o imobiliário um mercado por natureza menos volátil dos que os restantes.

A volatilidade do imobiliário tem precedentes passados e históricos de baixo risco, pelo que por norma é uma das opções na diversificação de carteira de investimentos de clientes institucionais e corporativos em todo o mundo. Contudo e numa ótica de investimento direcionado e analisado de forma individual em imobiliário é possível verificar que o mercado imobiliário tem fenómenos específicos. Quem trabalha no setor facilmente compreende que o mercado de arrendamento (AL) residencial tem uma volatilidade considerável face aos restantes, por isso mesmo também provoca alterações nos valores de compra e venda nas zonas de reabilitação urbana. Noutros segmentos o mercado não é tão volátil, mas há alguns nichos onde o risco de volatilidade sobretudo nas taxas de retorno não são de desprezar.

No contexto da avaliação imobiliária a volatilidade é um parâmetro a considerar no presente, que deverá afetar o valor, a prudência deverá ser a palavra de ordem. De modo objetivo deverá ser dada a devida segurança e salvaguardada através da atribuição das denominadas yields e taxas de retorno, mais moderadas ou menos otimistas como nalguns casos assistimos e lemos em algumas publicações. As taxas de ocupação ou encargos são também fatores importantes na volatilidade de mercado.

Estamos a atravessar uma fase em que faz toda a diferença na valorização de imóveis a ponderação e bom senso na relativização de determinados fenómenos pontuais, assim o avaliador deverá ter uma responsabilidade acrescida no trabalho de análise e domínio do mercado local onde atua, fazendo verter implicitamente a volatilidade no valor do mesmo. As flutuações do mercado e dinâmicas são constantes, sendo essa evolução mais notória em segmentos específicos e em contextos localizados, muitas vezes decorrem de modas e tendências passageiras.

Existem alguns modelos estatísticos relativamente intuitivos que permitem verificar a volatilidade do mercado imobiliário tendo por base dados históricos, sendo elas o desvio padrão, variância ou desvio médio, contudo muitas vezes o bom senso na simples análise do valor mínimo e máximo duma prospeção é suficiente, aplicando um valor ponderado que melhor se adequar adicionado ainda se necessário a volatilidade para essa localização/segmento na determinação do índice de venda ou de renda na avaliação, muitas vezes pode ser a forma mais eficiente e expedita de o fazer.