Bases de Mensuração de Valor de Acordo c/ as EVS – Normas Europeias de Avaliação

As EVS – Normas Europeias de Avaliação são publicadas pelo Grupo Europeu de Associações de Avaliação (Tegova) destinam-se à normalização da atividade de avaliação imobiliária, clarificando diversos conceitos, requisitos, padrões e procedimentos a ter pelos Peritos Avaliadores no âmbito do seu trabalho de avaliação.


É importante referir que a aplicação das normas europeias de avaliação pelos Peritos Avaliadores não significa que as mesmas se possam sobrepor à legislação nacional específica.

As EVS assentam em três pilares fundamentais: padrões profissionais, normas técnicas e padrões de desempenho ou entrega.

Na avaliação imobiliária o perito avaliador deve sempre prestar um serviço de acordo com as melhores práticas de avaliação, ética profissional e os padrões de qualificação tanto ao nível da legislação nacional, bem como internacional, devendo ser capaz de cumprir tanto os requisitos do cliente como a legislação, o código de conduta e ética, princípios todos eles relevantes num processo de avaliação imobiliária.

Face à abundância de definições e bases de valor existentes na atividade, uma das finalidades das EVS consiste em estabelecer uma base de valor aplicável de forma genérica à maioria dos trabalhos de avaliação imobiliária e que seja aceite por todas as entidades que tenham interesse na avaliação.

Segundo a EVS 1, o valor de mercado é definido como “O montante estimado pelo qual o imóvel seria transacionado à data da avaliação entre um comprador e um vendedor interessados, atuando independentemente um do outro, após a devida comercialização, em que cada uma das partes atua com conhecimento de causa, de forma prudente e sem coação.” Esta base de valor é a mais comumente utilizada em avaliação imobiliária.

No entanto, nem sempre o objetivo de uma avaliação é obter o valor de mercado pelo que é premente que a finalidade da avaliação seja corretamente identificada aquando do pedido de avaliação do imóvel pois o objetivo da mesma condiciona a escolha da base de mensuração. Muitas vezes existem circunstâncias em que poderá ser necessário ou mais apropriada outras bases de mensuração de valor.

De acordo com a EVS 2 existem 7 bases de valor ou bases de mensuração do valor distintas do valor de mercado a saber:

Justo Valor, definido na sua definição geral como o preço que seria recebido pela venda de um imóvel numa transação ordenada entre participantes interessados e identificados no mercado, conhecedores de todos os factos relevantes, decidindo de acordo com os seus próprios objetivos.

Valor Especial e Valor Sinérgico, estabelecido como uma opinião de valor que inclui a consideração de características que possuem um determinado valor para um comprador especial e o Valor Sinérgico categoria específica de Valor Especial criado quando o valor total combinado de vários imóveis é superior à soma das suas partes. Um bom exemplo é a aquisição de um imóvel vizinho de um imóvel já detido que gera um valor adicional para o comprador.

Valor de Investimento, trata-se do valor de um imóvel calculado com base nos seus critérios individuais de investimento. Esta base de valor é mais frequentemente utilizada para medir o desempenho de um investimento imobiliário.

Valor do Bem hipotecado (MLV), definido como o valor comercial futuro do imóvel determinado com base em critérios de prudência e considerando os aspetos sustentáveis de longo prazo do valor do imóvel, as condições normais e do mercado local, a utilização corrente e as utilizações alternativas adequadas do imóvel. De referir que a definição do MLV varia de país para país e poderá mesmo divergir dentro de um mesmo país devido às práticas divergentes das instituições financeiras.

Valor para Capital Seguro. O valor para capital seguro é o custo de reposição/substituição de material danificado no imóvel por materiais do mesmo tipo e qualidade sem qualquer dedução por depreciação.

Valor para efeitos de tributação local e nacional, calculado em Portugal através do CIMI (Código do Imposto Municipal sobre Imóveis) e CIMT (Código do imposto municipal sobre as transações onerosas de imóveis)

Valores de expropriação e indemnização, calculado em Portugal através do Código das expropriações.

Importa referir que a utilização de outras bases de mensuração do valor podem resultar num valor diferente do valor de mercado do imóvel, isto é, tendo em conta a base de mensuração do valor utilizada poder-se-á chegar a valores diferentes para o mesmo imóvel. É, por isso, obrigatório que o Perito Avaliador, no seu relatório indique de forma inequívoca e explícita a base de mensuração do valor que serviu de base à elaboração do seu Relatório de Avaliação.

Vítor Osório Costa
Diretor
Structure Value