Na avaliação de imóveis podem ser vários os métodos utilizados, sendo o mais comum o comparativo de mercado, contudo este método não dá resposta às situações com métricas de rentabilidade, rendimento e risco do imobiliário, pelo que o método alternativo nestas situações é o do rendimento, mas necessita para que seja eficiente do recurso e domínio de conceitos financeiros, tais como: rentabilidades exigidas, taxas de atualização, capitalização, yields, entre outras, para se adotar o conceito mais adequado em cada imóvel a avaliar.
Não obstante, ser possível a obtenção de taxas de rentabilidade de mercado, através da prospeção de dados de venda e arrendamento, num determinado momento e mercado, para a valorização dum imóvel pelos fluxos de rendimento que gera ou que potencialmente possa gerar (rendas), é estimada uma taxa de rentabilidade a aplicar nesse investimento (ativo imobiliário) também denominada por yield, sendo amplamente usado no setor imobiliário o modelo financeiro “CAPM” (Capital Asset Pricing Model), para a sua determinação.
Este modelo é composto por um conjunto de parâmetros que conjugados permitem determinar a taxa de rentabilidade ou yield aplicar, para tal são aferidos os seguintes elementos: taxa de juro sem risco, prémio esperado ou exigido pelo investidor e índice de risco. Deverá ser considerada como taxa de juro sem risco, normalmente as obrigações de tesouro (dívida pública) no longo prazo. O prémio de risco esperado deverá corresponder à remuneração/rentabilidade exigida pelo investidor para aplicação do capital num ativo de risco médio, ou seja, o resultado da diferença entre a taxa de retorno de mercado (esperada) e a taxa sem risco. O índice de risco, resulta de vários aspetos afetos ao imóvel e que podem decorrer das suas caraterísticas, condições, renda efetiva, garantias, contrato, localização, segmento, … pelo que dentro do mesmo segmento existem ativos com maior e menor índice de risco.
Na avaliação de imóveis a determinação da taxa “yield” correta ou mais adequada para o imóvel em análise é primordial pois implica diretamente com o valor do mesmo, assim importa que o perito avaliador verifique vários aspetos para a sua aplicação prática, como sejam:
- Mercado (zona) com informação regular de operações e rentabilidades dos ativos,
- Análises diferenciadas, em função dos vários segmentos imobiliários, retalho, escritórios, habitação, industrial, terrenos, …;
- Análise crítica ao custo de oportunidade, retorno obtido em investimento alternativo;
- Sensibilidade de risco do ativo em relação ao mercado, o risco está associado à incerteza, maior a incerteza maior o risco, ou menor a incerteza menor o risco, logo a taxa irá no mesmo sentido.
Este último aspeto é dos mais críticos na atualidade uma vez que se vivem tempos em que a prudência é palavra de ordem e se requer seja feita uma abordagem realista ao risco/incerteza.
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