Depreciação na Avaliação Imobiliária

A depreciação num dado imóvel corresponde à limitação das suas caraterísticas, que condiciona a sua utilização para os fins que foi desenvolvido, pelo que origina uma perda de valor do mesmo. A depreciação pode ser de diferentes tipos, tais como:

• Física, corresponde à perda de valor por degradação ou detioração dos materiais, exemplos: pintura, argamassas, reboco, estrutura, entre outros.
• Funcional, relacionada com a sua utilidade condicionada devido a áreas de circulação mínimas exigidas, número de WC exigidos, aposentos com formatos ou ângulos, entre outros.
• Ambiental, fatores externos de carater ambiental que afetam o imóvel, exemplo: proximidade duma lixeira, fábrica que emite ruído, passagem de fios de alta/média tensão, entre outros.
• Económica, consideram-se todas aqueles aspetos relacionados com a conjuntura económica e legislação, exemplo: alteração da lei, transportes e acessos, entre outros.

A depreciação de ordem física e funcional, são aquelas que decorrem da idade e uso continuo (ou falta) do imóvel. Na física há um desgaste constante dos materiais, problemas construtivos ou eventos acidentais. Na de ordem funcional há uma inadequação ou obstáculo no seu uso, por falhas no projeto ou até mesmo a não adequação a outros usos. Quanto aos restantes tipos de depreciação são por norma analisados em contexto de comparação de mercado, ou seja, tratados de forma diferenciada, mas ainda assim com impacto no valor do imóvel.

Na nossa atividade de dia a dia, somos frequentemente confrontados com imóveis em que consideramos a depreciação, sendo a mais comum na metodologia de custos, com a depreciação física e funcional. Nesses casos é comum a utilização do critério de Ross-Heidecke, que considera a idade do imóvel e o seu estado de conservação de acordo com diferentes níveis.

Os valores também podem ser obtidos através duma tabela com o mesmo nome e que faz correspondência de idade e estado de conservação, atribuindo assim um “K”.

A vida útil traduz a duração prevista do imóvel durante o qual o edifício ou partes deste atingem ou excedem os requisitos de desempenho, sendo que a atribuição da idade deverá ser determinada por perito avaliador com alguns anos de experiência.

Vítor Osório Costa
Diretor
Structure Value