sexta-feira, 27 de setembro de 2019

A importância da avaliação imobiliária para determinar o LTV (LOAN TO VALUE)



A recuperação do mercado imobiliário que se tem verificado desde alguns anos, é fortemente impulsionada pelo financiamento bancário, nomeadamente na conceção de empréstimos para compra de habitação pelos bancos às famílias, bem como no financiamento de imóveis comerciais às empresas ou investidores.  Neste contexto as instituições bancárias têm critérios para analisar uma operação de financiamento imobiliário, nomeadamente: o valor da avaliação imobiliária e a análise do loan-to-value (LTV), entre outras.

Normalmente é referido como o “rácio financiamento/garantia”, mas o LTV é um conceito relativamente simples e de fácil compreensão, que indica qual o risco associado a uma operação de empréstimo, que o banco está disposto a assumir. É traduzido matematicamente pela seguinte expressão:

LTV (%) = Montante financiado (€) / Valor do imóvel (€)

Assim é o LTV que indica a % de financiamento relativamente ao valor do imóvel. Atualmente as instituições de crédito praticam habitualmente LTV na ordem dos 50% a 65% para que a operação possa avançar. Logicamente que haverá exceções em operações com LTV superiores, e que por sua vez representam maior risco sendo exigido spread mais elevado, tal como em operações com LTV inferior ao habitual poderá ser praticado spread inferior.

Voltando à fórmula do LTV, do lado do numerador o montante financiado dependerá do valor solicitado ao banco pelo cliente, e do montante que possua de capitais próprios para reduzir no montante de financiamento, permitirá que o LTV seja inferior e a sua capacidade de negociação maior. Por outro lado, no denominador o montante é determinado pelo valor de mercado do imóvel constante no relatório de avaliação emitido pela empresa de avaliações.

O valor emitido no relatório de avaliação, é assim fundamental para a determinação do LTV em operações de financiamento imobiliário, pois o imóvel objeto do empréstimo serve como garantia hipotecária do montante financiado pelo banco, sendo que o trabalho de avaliação imobiliária é de primordial importância e com impacto nas contas das instituições financeiras. Assim defendemos que este serviço deverá ser desenvolvido de modo independente, autónomo e rigoroso, cumprindo as melhores praticas em avaliação, e por sua vez honorários adequados que permitam uma boa qualidade do serviço de avaliação.

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