sexta-feira, 13 de setembro de 2019

Avaliação do valor mercado e do Valor Patrimonial Tributário (VPT)



No âmbito da nossa atividade, somos muitas vezes abordados por compradores ou vendedores, pouco familiarizados e habituados a termos e critérios de valorização imobiliária. Por norma são famílias ou particulares, que recorrem aos nossos serviços de avaliação, sendo que um dos mitos ou questão que apresentam é saber se o VPT (Valor Patrimonial Tributário) de um imóvel urbano pode ser uma referência ou ter qualquer aderência ao valor de mercado.

Desde logo o princípio e metodologia de valorização dum imóvel é distinto para cada um dos valores, se para o VPT o tema fiscal é primordial, no VM (Valor de Mercado) a vertente mercado é fundamental. Por isso mesmo um imóvel pode ser valorizado no mercado (VM) pelo seu rendimento efetivo ou potencial (comparáveis), enquanto a valorização pelo VPT corresponde a uma expressão matemática que embora considere uma série de coeficientes e ponderadores minorativos/majorativos, mas com uma logica ainda assim muito rígida e em muitos casos sem qualquer aderência ao mercado imobiliário. Exemplo disso é o valor G/m2 para construção.

Não obstante, um dos coeficientes (localização) permita alguma diferenciação em função de zonas/localizações, coeficiente esse que tem sido, ano após ano, a ser revisto e melhorado em termos de zonamentos, estando atualmente em curso pela Autoridade Tributária (AT) a revisão desse coeficiente nalgumas zonas.

De facto, ao analisarmos aleatoriamente algumas avaliações efetuadas recentemente, e tentarmos identificar ou estabelecer alguma relação entre valores verificamos situações que são opostas, outras inversas e até outras que dão valores similares entre o VPT e VM, num dado momento e num mesmo imóvel.

Passamos em revista alguns exemplos que retratam claramente esta situação:
    • T3 em Gondomar (Rio Tinto),
    VPT = 86.530G e VM = 110.000G
    • T3 no Porto (Boavista),
    VPT = 264.860G e VM = 390.000G
    • Terreno urbano para construção em V. N. Gaia,
    VPT = 361.630G e VM = 360.000G
    • Terreno urbano para construção em Matosinhos
    VPT = 848.450G e VM = 600.000G

Bem sabemos que no passado chegaram a existir alguns peritos avaliadores de imóveis que recorriam a práticas expeditas, que tomavam como referência o VPT para determinarem o VM e relacionavam o mesmo com o VM de determinado imóvel.

Não estamos de acordo com essas práticas e consideramos não existir qualquer razoabilidade ou base sustentável para determinar o VM através do VPT, a determinação dum imóvel pelo seu VM é algo em constante mutação, estimulada por inúmeros parâmetros, tais como: mercado, tendências/modas, taxas, tipo construção, conjuntura, estado de conservação, tecnologia, infraestruturas (…).

Só por mera coincidência poderá ocorrer que os valores sejam próximos ou idênticos para um determinado imóvel, num dado momento.



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