Este papel central exige que a avaliação seja realizada por uma empresa especializada, previamente reconhecida pela instituição financeira. Para tal, a empresa deverá cumprir um conjunto rigoroso de requisitos definidos pelo banco, incluindo a implementação de procedimentos internos de controlo de qualidade, com validações técnicas que asseguram a fiabilidade e consistência dos relatórios emitidos.
Etapas do Processo de Avaliação para Garantia Hipotecária:
1.Verificações Prévias
De acordo com a legislação aplicável e as normas técnicas em vigor, o perito avaliador deve realizar um conjunto de verificações obrigatórias. Entre estas destacam-se:
– Confirmar a correspondência entre o imóvel a avaliar e a documentação predial fornecida;
– Identificar se o imóvel se encontra devoluto, arrendado ou ocupado (a existência de contratos poderá afetar negativamente o valor atribuído);
– Verificar a existência de classificação patrimonial ou arquitetónica relevante, que possa implicar limitações legais a intervenções futuras;
– Avaliar se existem ampliações ou alterações não licenciadas ou não documentadas, o que poderá condicionar a valorização.
2. Recolha de Informação
Durante a visita ao imóvel, o perito realiza o reconhecimento da envolvente urbana (proximidade de transportes, comércio, escolas, hospitais, entre outros). Analisa também a qualidade da construção, o estado de conservação e a eventual existência de obras de reabilitação recentes.
Nesta fase são ainda realizadas as medições necessárias para confirmação das áreas e recolhidas informações relevantes sobre o estado e características do imóvel.
3. Pesquisa de Comparáveis (Prospeção)
Com base na informação recolhida, o avaliador realiza uma pesquisa de mercado na envolvente, identificando imóveis comparáveis em termos de tipologia, localização e características. Após a seleção dos comparáveis mais pertinentes, procede-se à homogeneização dos dados, ajustando os valores observados por diferenças relevantes, com o objetivo de apurar um valor unitário (€/m²) adequado ao imóvel em análise.
4. Emissão do Relatório de Avaliação
Concluídas todas as etapas anteriores, o avaliador preenche o modelo normalizado de avaliação, integrando a informação recolhida em visita, os dados documentais e a análise comparativa de mercado.
O valor de avaliação apurado é então sujeito a um processo interno de validação e controlo de qualidade, sendo revisto por um perito interno (Controller) e, se necessário, pela Direção Técnica.
Só após estas validações, o relatório de avaliação é considerado final e autorizado para envio à instituição bancária requerente.
A avaliação imobiliária para fins hipotecários desempenha assim um papel essencial na estabilidade do sistema financeiro. Ao assegurar que os imóveis são avaliados com rigor e independência, de acordo com padrões técnicos e éticos reconhecidos, garante-se que os montantes financiados pelas instituições bancárias estão alinhados com o valor real dos ativos. Este equilíbrio protege simultaneamente os bancos, os mutuários e o próprio mercado, contribuindo para a solidez e sustentabilidade do sistema bancário nacional. Neste sentido, a avaliação imobiliária não é apenas uma formalidade num processo de crédito, mas também um verdadeiro instrumento de regulação prudencial com impacto direto na saúde económica do país.
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