quarta-feira, 20 de novembro de 2019

O arrendamento imobiliário é bom investimento?





Nesta fase em que o arrendamento é tão falado e até existem legislação recente para o seu fomento e desenvolvimento, decidimos fazer uma reflexão sobre o conjunto de despesas e encargos que um proprietário terá de fazer face quando decide colocar um imóvel para arrendamento tradicional/convencional, não obstante parte dessas despesas também fossem devidas mesmo considerando que o imóvel vago. Nesta reflexão/análise iremos determinar também a rentabilidade obtida por esse mesmo proprietário.


Para que se torne mais realista esta análise, decidimos colocar um exemplo prático dum proprietário que analisa arrendar um apartamento T3 usado de construção de qualidade média, situado em Vila Nova de Gaia, pelo valor mensal de 725 € (valor médio atual de renda para esta tipologia numa zona periférica ao centro de VNG).

Assim temos as seguintes despesas a considerar:                                                
- IMI (0,43% do VPT de 110.000 €)
- Imposto de selo (10% do valor de arrendamento)
- Contrato de arrendamento (200€ advogado)
- Coleta em IRS (taxa autónoma de 28%)
- Seguro do imóvel (150€/ano)
- Retenção na fonte (25% sobre o valor da renda caso seja uma empresa)
- Condomínio (mensal 50€)
- Mediadora (comissão da mediadora imobiliária)
- Gestão e Manutenção (5% do valor de rendas/anual)

Importa ainda salientar que existem algumas variáveis associadas ao risco ou incerteza de incumprimento do arrendatário ou ainda a possibilidade de o apartamento vagar por tempo indeterminado, o que desde logo representa uma redução de receita e a manutenção dalgumas despesas, que não estão consideradas nesta análise. Outro aspeto que também não vamos considerar para esta análise tem a ver com o denominado custo de oportunidade, que não é nem mais nem menos do que analisar uma alternativa de investimento e o respetivo benefício que daí poderia ser obtido nessa alternativa que é renunciada. Outra ainda é a coleta em IRS e o novo imposto sobre o património, pois não estabelecemos enquadramento de parâmetros deste proprietário. Consideramos que o valor de mercado do imóvel para venda é de cerca 160.000 €.

De acordo com esta análise, concluímos rapidamente que o arrendamento do imóvel traduz uma rentabilidade líquida efetiva anual de cerca 2,60% que considerando as taxas atuais não é de desprezar. Mesmo não inserindo uma série de aspetos que podem reduzir a receita e por sua vez diminuir essa mesma taxa de rentabilidade. A questão que se coloca desde logo para um investidor é a de analisar o investimento ou desinvestimento comparativamente a outras classes de ativos disponíveis no mercado, ou seja, analisar da sua viabilidade, risco/incerteza, liquidez, entre outros.

Logicamente que para um investidor de dimensão média, alguns dos encargos e custos podem ser diluídos numa ótica de economia de escala, contudo para um investidor de pequena dimensão ou proprietário, a manutenção do investimento em imobiliário quer via arrendamento ou não, despoleta algumas interrogações, pois existem alguns riscos associados que convém refletir e ponderar. Da nossa parte, esperamos com esta breve análise ter dado um contributo e ajuda nessa reflexão.

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