Avaliação de Imóveis para Fins Contabilísticos

Os imóveis representam, em muitas empresas, uma parte significativa do património. No entanto, em muitos casos esses ativos permaneçam registados ao seu custo histórico, sem refletirem a realidade atual do mercado e do seu valor. Essa discrepância pode comprometer a fiabilidade das demonstrações financeiras e limitar a capacidade de gestão.

 

A avaliação de imóveis para fins contabilísticos surge, assim, como uma prática cada vez mais necessária. Ou seja, é mais que um requisito técnico, é um instrumento de gestão estratégica que fortalece as contas da empresa e por sua vez a sua posição no mercado.

 

Enquadramento

 

De acordo com as normas contabilísticas e internacionais (SNC / IAS / IFRS), as empresas devem assegurar que os seus ativos refletem o Justo Valor. Para isso, recorrem a avaliadores independentes e qualificados, que garantem rigor metodológico, imparcialidade e conformidade com os padrões internacionais.

 

Vantagens para as Empresas:

 

1. Contas mais credíveis
   As demonstrações financeiras passam a refletir o valor real do património, transmitindo confiança a investidores, acionistas e parceiros.
2. Reforço do balanço
   A atualização do valor dos imóveis aumenta o ativo e, consequentemente, o património líquido, fortalecendo a sua de solidez financeira.
3. Melhor acesso a financiamento
   Ativos corretamente valorizados são uma mais-valia no relacionamento com instituições financeiras, permitindo negociar crédito em condições mais favoráveis.
4. Decisão estratégica fundamentada
   Com informação atualizada, a gestão pode planear vendas, aquisições, arrendamentos ou reestruturações de forma mais eficiente.
5. Cumprimento de normas e auditorias
   Empresas cotadas, fundos ou grupos empresariais encontram nesta prática uma forma de reduzir riscos de inconformidade.
6. Redução de riscos fiscais e legais
   Um valor contabilístico fundamentado evita litígios e assegura maior segurança na relação com as autoridades fiscais.

 

O Impacto nas Contas

 

O reflexo direto da avaliação é visível no balanço:

 

• Ativo atualizado – Maior solidez e transparência;
• Património líquido reforçado – Melhor perceção de solvabilidade;
• Capacidade de endividamento ampliada – Mais margem para financiar crescimento.

 

Além disso, indicadores financeiros tornam-se mais fiéis à realidade, apoiando auditorias e processos de decisão.

 

Um Investimento que Gera Valor

 

Embora muitas vezes seja visto como uma obrigação, o processo de avaliação é, na verdade, um investimento com retorno claro. Gera confiança no mercado, credibilidade junto de parceiros e pode prepara a empresa para novos desafios.

 

Conclusão

Num ambiente empresarial cada vez mais competitivo e regulado, avaliar é valorizar.
A avaliação de imóveis para fins contabilísticos não é apenas uma exigência normativa — é uma oportunidade para reforçar a transparência, melhorar o acesso a financiamento e potenciar a estratégia empresarial.

Na Structure Value, temos uma equipa de peritos qualificados e independentes, preparados para apoiar a sua empresa neste processo com rigor, confidencialidade e profissionalismo.

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Avaliação Imobiliária para Fins Hipotecários

O processo de avaliação de um imóvel para efeitos hipotecários costuma gerar grande expetativa entre compradores, vendedores e mediadores. Esta apreensão é compreensível, já que o valor de mercado apurado no relatório de avaliação poderá ser determinante para o avanço do negócio — nomeadamente, para a concessão de financiamento ao comprador por parte da instituição bancária.

 

Este papel central exige que a avaliação seja realizada por uma empresa especializada, previamente reconhecida pela instituição financeira. Para tal, a empresa deverá cumprir um conjunto rigoroso de requisitos definidos pelo banco, incluindo a implementação de procedimentos internos de controlo de qualidade, com validações técnicas que asseguram a fiabilidade e consistência dos relatórios emitidos.

 

Etapas do Processo de Avaliação para Garantia Hipotecária:

 

1.Verificações Prévias
De acordo com a legislação aplicável e as normas técnicas em vigor, o perito avaliador deve realizar um conjunto de verificações obrigatórias. Entre estas destacam-se:
– Confirmar a correspondência entre o imóvel a avaliar e a documentação predial fornecida;
– Identificar se o imóvel se encontra devoluto, arrendado ou ocupado (a existência de contratos poderá afetar negativamente o valor atribuído);
– Verificar a existência de classificação patrimonial ou arquitetónica relevante, que possa implicar limitações legais a intervenções futuras;
– Avaliar se existem ampliações ou alterações não licenciadas ou não documentadas, o que poderá condicionar a valorização.

 

2. Recolha de Informação
Durante a visita ao imóvel, o perito realiza o reconhecimento da envolvente urbana (proximidade de transportes, comércio, escolas, hospitais, entre outros). Analisa também a qualidade da construção, o estado de conservação e a eventual existência de obras de reabilitação recentes.
Nesta fase são ainda realizadas as medições necessárias para confirmação das áreas e recolhidas informações relevantes sobre o estado e características do imóvel.

 

3. Pesquisa de Comparáveis (Prospeção)
Com base na informação recolhida, o avaliador realiza uma pesquisa de mercado na envolvente, identificando imóveis comparáveis em termos de tipologia, localização e características. Após a seleção dos comparáveis mais pertinentes, procede-se à homogeneização dos dados, ajustando os valores observados por diferenças relevantes, com o objetivo de apurar um valor unitário (€/m²) adequado ao imóvel em análise.

 

4. Emissão do Relatório de Avaliação
Concluídas todas as etapas anteriores, o avaliador preenche o modelo normalizado de avaliação, integrando a informação recolhida em visita, os dados documentais e a análise comparativa de mercado.
O valor de avaliação apurado é então sujeito a um processo interno de validação e controlo de qualidade, sendo revisto por um perito interno (Controller) e, se necessário, pela Direção Técnica.
Só após estas validações, o relatório de avaliação é considerado final e autorizado para envio à instituição bancária requerente.

 

 

A avaliação imobiliária para fins hipotecários desempenha assim um papel essencial na estabilidade do sistema financeiro. Ao assegurar que os imóveis são avaliados com rigor e independência, de acordo com padrões técnicos e éticos reconhecidos, garante-se que os montantes financiados pelas instituições bancárias estão alinhados com o valor real dos ativos. Este equilíbrio protege simultaneamente os bancos, os mutuários e o próprio mercado, contribuindo para a solidez e sustentabilidade do sistema bancário nacional. Neste sentido, a avaliação imobiliária não é apenas uma formalidade num processo de crédito, mas também um verdadeiro instrumento de regulação prudencial com impacto direto na saúde económica do país.

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Avaliação para Expropriações

Quando o Estado decide o valor do seu terreno

A expropriação é uma das formas mais intrusivas da atuação pública sobre a propriedade privada. Quando se verifica, levanta uma questão central, “quanto vale, afinal, aquilo que se perde?”

À primeira vista, a resposta parece simples, “o justo valor de mercado”. No entanto, o processo para determinação dessa compensação é técnico, sensível e quase sempre, objeto de controvérsia.

 

Quando o interesse público se sobrepõe

De acordo com o Código das Expropriações (CE), o Estado e outras entidades públicas podem expropriar bens privados desde que exista utilidade pública devidamente fundamentada, como por exemplo, para construir uma estrada pública, uma linha de comboio, ampliar uma zona industrial ou instalar uma infraestrutura essencial.

A legislação e o direito impõem que essa expropriação só se possa realizar mediante o pagamento de uma justa indemnização. O artigo 23.º do CE define essa compensação como o valor real e corrente do bem, ou seja, o seu valor de mercado. Mas o modo como esse valor se determina, especialmente no caso dos terrenos com potencial construtivo, está sujeito a critérios específicos.

 

A regra dos 15% como base legal para terrenos com aptidão construtiva

Nos casos em que não existem transações comparáveis fiáveis (critérios do artigo 26.º, n.º 2), o Código permite recorrer a uma metodologia baseada no custo de construção, definida no n.º 6 do artigo 26.º:

“Num aproveitamento economicamente normal, o valor do solo apto para a construção corresponde a até 15% do custo da construção nele suscetível de se realizar, podendo essa percentagem ser aumentada se justificadamente e em função da localização, qualidade ambiental e equipamentos existentes.”

Ou seja, o valor do solo não é calculado com base no mercado onde se insere, mas como uma percentagem (máxima de 15%) do custo de construção que seria admissível nesse terreno. O que por si só já não faz muito sentido uma vez que é uma função dos custos, e porque não dos proveitos?

Além disso, o legislador admite aumentos justificados dessa percentagem, quando existam fatores como:

• Localização nobre ou central;
• Qualidade urbanística ou ambiental envolvente;
• Existência de infraestruturas como acessos rodoviários, redes de água, esgotos, energia, etc.

Pelo contrário, se houver incertezas quanto à viabilidade do aproveitamento edificativo, o n.º 10 do artigo 26.º prevê a aplicação de um fator de risco (Ir), que pode reduzir o valor.

 

A margem técnica e o papel dos peritos

Apesar da existência de parâmetros legais, a sua aplicação exige interpretação técnica criteriosa. Um mesmo terreno pode ter avaliações distintas, dependendo da leitura que se faça da sua envolvente, do enquadramento urbanístico, do momento de mercado e, sobretudo, da proporção de construção economicamente viável que nele se possa considerar.

É por isso que o papel dos peritos avaliadores nomeados pelas partes e pelo tribunal, é decisivo. São eles que analisam os instrumentos de gestão territorial, identificam limitações ou potencialidades urbanísticas, estudam as infraestruturas e aplicam os coeficientes previstos no CE com base em fundamentação técnica e documental.

Mesmo dentro do limite dos 15%, pode haver lugar a ajustamentos relevantes que alteram significativamente o valor final. Por exemplo, justificar uma redução de 15% para 5% do custo de construção em função de uma localização menos favorável e infraestrutura incompleta que pode representar decréscimos indemnizatórios muito relevantes.

 

A justiça da compensação

A expropriação pode ser legal, mas só é legítima se for acompanhada de uma compensação verdadeiramente justa. E justiça, nestes casos, significa mais do que cumprir uma fórmula matemática, implica bom senso, proporcionalidade e rigor técnico.

Exige-se também que o perito tenha a liberdade e responsabilidade de fundamentar ajustamentos aos parâmetros da fórmula sempre que as especificidades do caso o justifiquem em defesa de uma indemnização que, de facto, reflita o valor de mercado.

O terreno expropriado pode representar, para quem o perde, muito mais do que um ativo económico. Pode ser o resultado de décadas de trabalho, o projeto de um investimento futuro, ou o património de uma família.

 

Uma metodologia e legislação que ignora a realidade do mercado

Apesar das boas intenções do legislador, o modelo assenta numa base metodológica que tende a subvalorizar sistematicamente os terrenos expropriados aptos para construção. A fixação de um teto de 15% sobre o custo de construção ignora, em muitos casos, o valor real de mercado do solo, sobretudo em zonas urbanas, consolidadas ou com procura. A ausência de atualização legal para refletir adequadamente o contexto económico, as expetativas de valorização e as operações comparáveis conduz, com frequência, a indemnizações desajustadas, alimentando litígios e gerando um sentimento de injustiça junto dos expropriados.

Esta abordagem tecnocrática, embora formalmente válida, não assegura, por si só, uma compensação justa, especialmente quando aplicada de forma mecanizada e descontextualizada da atualidade do mercado.

 

O que pode fazer o cidadão expropriado

Pode e deve exercer a sua atuação com todo a plenitude, para isso pode contestar os valores propostos solicitando perícia arbitral ou judicial, deve reunir documentos relevantes incluindo projetos, pareceres técnicos e histórico de uso do terreno, deve também contratar um perito para elaboração de um relatório técnico fundamentado, sendo que o mesmo pode ser decisivo para garantir uma compensação adequada.

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Structure Value – 16º Aniversário

A Structure Value celebra com orgulho os seus 16 anos de atividade. Com sede no Porto e escritório em Lisboa, contamos com uma equipa interna qualificada e uma rede de parceiros a nível nacional, garantindo cobertura em todo o território nacional.

 

Este marco representa mais do que o tempo decorrido, simboliza a consolidação de uma trajetória construída com rigor, ambição e confiança dos clientes nos nossos serviços. Desde o início, assumimos o compromisso de ser uma referência nacional na área da avaliação imobiliária, e é com satisfação que vemos esse objetivo materializar-se ano após ano.

 

Nestes 16 anos, evoluímos com consistência, assentes numa estrutura sólida e numa equipa experiente e dedicada. O nosso impacto no setor tem-se refletido na confiança contínua dos nossos clientes e parceiros, e na sustentabilidade dos resultados alcançados.

Num contexto de melhoria constante, temos demonstrado adaptação, mantendo o foco na criação de valor, no reforço da credibilidade e no impacto positivo que geramos para o mercado e para a sociedade.

 

A nossa visão permanece firme: especialização contínua na avaliação imobiliária, foco na qualidade dos serviços prestados, na formação dos nossos profissionais e na atração de talento. Este caminho estratégico assegura-nos um futuro com propósito e resiliência.

 

Celebrar este 16º aniversário é, acima de tudo, reafirmar o nosso compromisso com a excelência, a confiança e a inovação.

 

Obrigado a todos os que fazem parte desta história. Seguimos juntos!

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