A realidade (hoje) do Alojamento Local

 Nas últimas décadas, as cidades viram progressivamente os seus centros históricos ser esvaziados de pessoas e bens muito devido à migração para as periferias, quer por motivos económicos, quer por uma questão de proximidade aos locais de trabalho, uma vez que a indústria se implantava/implanta em zonas periféricas às grandes cidades. As empresas foram ocupando parte desses edifícios, tendo sido convertidos muitos deles em serviços. Contudo, os restantes edifícios ficaram devolutos e progressivamente deteriorados, devido à inexistente manutenção e ao abandono. Este efeito transformou as cidades, mais concretamente os seus centros, tornando-os cheios de vida, atividade e movimento durante o dia, mas à noite em locais onde a maioria de nós nunca ia passear.

No sentido de combater a degradação dos edifícios nas zonas históricas das cidades, promover o retorno da população aos centros históricos, assim como, e não menos importante, promover a reabilitação do edificado (muitos deles com história e interesse arquitetónico), foi criada uma panóplia legislativa que levou à criação de áreas de reabilitação urbana, criando uma série de benefícios fiscais, agilidade nos licenciamentos e acesso a linhas de crédito mais atrativas. Sensivelmente, na mesma altura, o Governo, no sentido de permitir a prestação de serviços de alojamento temporário em estabelecimentos que não reuniam os requisitos legalmente exigidos aos empreendimentos turísticos, criou a figura do Alojamento Local (AL) para dar resposta ao aumento do turismo, face ao crescente interesse por Portugal. Turistas estes que preferem alojamentos tradicionais, de forma a poderem sentir mais as cidades, em detrimento dos tradicionais hotéis e, não menos importante, conseguirem numa unidade de alojamento acomodarem a família de forma mais económica.

 

 

O AL, associado à reabilitação urbana, tornou-se assim uma forma interessante de investimento, teve um grande crescimento e foi um impulsionador da reabilitação do edificado das nossas cidades nos últimos anos, sobretudo nos seus centros históricos. O crescente turismo, a vinda de estrangeiros para morar no nosso país, assim como as novas tendências de mobilidade dos cidadãos que privilegiam as redes de transportes a ter carro próprio, provocaram uma procura crescente por edifícios centrais. Essa procura refletiu-se em preços de venda mais elevados, incomportáveis para muitos. A pouca oferta de habitação, associada ao crescente aumento dos preços de venda e das rendas, levou o Governo a uma mudança de direção colocando ‘portagens’ na ‘via verde’ que existia no licenciamento do Alojamento Local (AL).

 

Estas barreiras à entrada (fase de licenciamento) e também na renovação de licenças está a trazer um clima de incerteza a todos os investidores, alguns dos quais investiram todas as suas poupanças neste segmento. A Lei 56/2023 que sustenta o pacote Mais Habitação veio determinar a suspensão de novas licenças de AL, assim como regras na revalidação de novas licenças. As principais alterações para além da suspensão da emissão de novas licenças é conferir aos municípios a liberdade de emissão ou revogação de licenças, bem como dos condóminos de aceitar ou não que uma determinada fração seja afeta ao AL. E, por último, foi criada a taxa de Contribuição Extraordinária sobre o AL (CEAL). A ideia base da Lei 56/2023 é criar um equilíbrio entre habitações, AL, alojamento para estudantes, comércio, indústria e outras atividades. Tendo em conta essa necessidade de equilíbrio é estranho a existência de restrições ao AL, enquanto os hotéis continuam em franca expansão e não lhe tendo sido imposta restrição ao seu licenciamento.

 

A incerteza do Alojamento Local (AL) coloca ao investidor um fator de risco mais elevado que importa analisar com maior rigor antes da tomada de decisão de investimento. A avaliação de um ativo desta natureza torna-se assim mais complexa e exigente, comparativamente à avaliação de uma habitação sem AL. Têm de ser definidas e adicionadas mais variáveis ao cálculo e elaborados fluxos de caixa para os rendimentos futuros estimados. A análise de um ativo afeto ao AL deve compreender uma abordagem sobretudo à sua exploração turística potencial, numa ótica de rentabilidade do operador, considerando assim um mapa para encargos, receitas, gestão, promoção, e sobretudo o prémio de risco exigido pelo investidor, ou seja, o custo de oportunidade do capital investido no imóvel. É assim de enorme importância para uma correta tomada de decisão aferir o valor do ativo com estas características e condições. Só um perito avaliador de imóveis com conhecimentos destas dinâmicas e experiência consolidada, é o profissional indicado para apoiar o investidor nessa tomada de decisão.

 

 

Vítor Osório Costa

Diretor
Structure Value

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Asking price / Closing price

 

Os preços de pedido ou também denominados por asking prices podem em muitos casos ter uma variação maior face ao denominado closing prices – preços de fecho. Estas denominações são habitualmente utilizadas no imobiliário para explicar a diferença entre o preço de pedido e o de venda efetivo ou fecho do negócio.

 

Esta diferença está um pouco mais acentuada e por parte dos vendedores é sentida sobretudo no contexto de mais tempo de exposição para o imóvel ser comprado ou absorvido pelo mercado. Trata-se duma realidade que não está diretamente associada à descida dos preços dos imóveis, mas simplesmente reflete que de certo modo o investimento em imobiliário tem abrandado, não obstante os preços em geral se tenham mantido estabilizados, o que numa ótica do vendedor terá de refletir esse desconto no seu investimento.

Note-se que os preços em média entre asking e closing poderiam variar 5%, porém o que pode estar a acontecer é um desconto (variação) maior, mas compensado pelo preço de pedido superior. Em conversas tidas com alguns mediadores imobiliários esta situação é verificada neste último trimestre, porém o mês de novembro e dezembro não são muito representativos, sobretudo para o segmento residencial. Esta sazonalidade nas vendas é sentida em novembro e dezembro, prevendo-se que no decorrer de meados do próximo trimestre (inico da primavera) as vendas voltem a subir, sendo um fenómeno típico do mercado imobiliário e sobretudo residencial.

 

A título de exemplo do que tem acontecido nesta logica de valores pedidos e de fecho, as pessoas querem mudar de casa, mas as elevadas taxas de inflação e taxas de juro praticadas pelos bancos, não conseguem tanto financiamento de forma a alcançar os valores pedidos, assim os vendedores têm de se ajustar um pouco no segmento mais premium para garantir as vendas. Contudo também pode acontecer o inverso para pessoas que querem adquirir imóveis num segmento mais baixo/médio para as destinar à sua habitação ou para o arrendamento, sendo pouco o ajustamento do desconto neste segmento. Assim é natural que as maiores variações de descontos de preços de asking vs preços de closing estejam a acontecer mais nos segmentos com preços mais elevados por imóvel. A procura por habitação no segmento baixo/médio vai ser claramente mais forte face ao premium, pela aprovação dos financiamentos e pela correção tendencial dos preços no residencial ao longo de 2024.

 

Por outro lado, os custos de financiamento e das prestações tendem em 2024 a diminuir ligeiramente ou pelo menos não aumentar, o que por sua vez vai amenizar e contribuir também para referida correção natural de mercado em todos os segmentos.

 

O setor das avaliações está em constante dinâmica, pelo que deve estar dotado de meios, dados e/ou parceiros que permitam que os seus profissionais possam refletir nas avaliações esse desconto, sendo uma variável importante a cada momento da determinação do valor do imóvel.

 

Vítor Osório Costa

Diretor
Structure Value

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O desenvolvimento sustentável e a avaliação imobiliária

 

Nos dias de hoje existe uma preocupação crescente para o desenvolvimento sustentável, são cada vez mais evidentes os impactos negativos que o homem provoca na natureza. A poluição, a destruição de habitats, o acúmulo de resíduos sólidos e a diminuição rápida da biodiversidade são apenas alguns dos exemplos dos problemas ambientais gerados pela ação do homem.

 Para combater estas alterações é necessário que as empresas façam a sua parte, que tenham uma política de sustentabilidade empresarial que permita salvaguardar o meio ambiente ao mesmo tempo que a permite crescer economicamente. Neste âmbito a Structure Value tem adotado um conjunto de medidas para mitigar o seu impacto no meio ambiente, ao mesmo que tempo melhora os seus processos para criar maior valor aos seus clientes, colaboradores e sociedade em geral. Entre essas medidas destacamos:

•     Adoção o princípio de sociedade paper free, assegurando que todos os nossos serviços são desenvolvidos com base em ferramentas tecnológicas, utilizando mínimo de papel possível    privilegiando sempre os meios digitais;
•    Sensibilização da equipa para a adoção de que reduzam o consumo energético;
•    Sensibilização ao uso racional e eficiente da água;
•    Fomentar uma gestão consciente de resíduos sólidos;
•    Existência de práticas que identificam e eliminam qualquer possibilidade de existência de assédio;
•    Oportunidades de progressão para todos elementos da equipa;
•    Salvaguarda da saúde e segurança da equipa;
•    Total transparência nos atos de gestão e comercias;
•    Respeito pela legislação e normas nacionais e internacionais.

 Estas são algumas das medidas adotadas para fazermos mais com menos, diminuindo a pegada ecológica, melhorando as condições sociais dos nossos colaboradores e contribuindo para uma sociedade melhor.

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O investimento em imóveis é por norma o principal ativo de uma grande parte dos particulares e famílias deste país. Essa decisão de investimento tem alguns aspetos culturais por detrás da mesma, mas em contrapartida reúne também para este tipo de investidores, outros aspetos, tais como: a sua habitação própria/permanente, a segurança ou conformo de possuir património e o sentimento de propriedade.

A concentração de ativos desta natureza neste segmento de investidores, tende a aumentar mesmo que na atualidade lentamente, pelas barreiras conjunturais na concessão de crédito, mas também pelo estado da economia, pandemias, crises energéticas, guerras ou outros eventos. Prova disso são os indicadores publicados pelo Banco de Portugal recentemente, em que confirmam que as famílias continuam a concentrar a sua principal riqueza no património imobiliário.

Assim, a moradia ou apartamento (por norma) é visto como um aforro, ou seja, a prestação mensal do crédito é como um deposito a longo prazo, sendo o imóvel considerado como um investimento proveitoso e supostamente (mito) sujeito a valorização continua. Contudo hoje sabemos que efetivamente não é bem assim, uma vez que o mercado imobiliário, tal como outros mercados tem associados, várias condições: ciclos económicos e financeiros, volatilidade, tendências, evoluções, inflações, taxas, impostos, deflações, e muitos outros.

O investimento em imóveis requer uma análise ponderada que muitas vezes também não é considerada pelas famílias e particulares, que corresponde a toda a carga fiscal e muito outros encargos associados ao imóvel. Estes ativos são altamente tributados pelo Estado uma vez que são uma das principais formas e mecanismos, encontrado pelo mesmo de arrecadar receita de impostos (diretos ou indiretos). Associado a isto existem ainda os encargos quer de manutenção, reabilitação, renovação e administrativos que recaem sobre o património imobiliário, de forma a o manter em boas condições de uso regular.

Esta riqueza tal com é descrita pelo Banco de Portugal, é em meu entender nalgumas vezes uma “desgraça” como investimento, pois estes não estão conscientes de todas as variáveis do investimento em ativos imobiliários, descritas anteriormente, bem como todas aquelas que podem ainda surgir de acordo com as políticas de habitação dos diferentes Governos ao longo de períodos temporais normalmente longos (imobiliário). Esta ótica deveria ser o pontapé de saída para que os responsáveis e governantes, analisassem e refletissem numa reforma séria e eficiente para um mercado de arrendamento, com condições e capacidade de atrair por um lado, investidores qualificados e por outro lado particulares/famílias.

 

Vítor Osório Costa

Diretor
Structure Value

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O Justo Valor nos Ativos Imobiliários

Com a proximidade do último semestre do ano e da necessidade de realização para fins contabilísticos / SNC da avaliação dos ativos imobiliários para determinação do justo valor dos mesmos. Assim e sempre adotando uma atitude de aproximação à prática, abordamos a questão do justo valor dos ativos imobiliários com vista a uma melhor compreensão dos métodos utilizados neste tipo de avaliação, o seu normativo contabilístico e a sua importância.

 

Os ativos imobiliários possuem um conjunto de caraterísticas próprias, por um lado a heterogeneidade, dimensão e custos de transação dos imóveis são muitas vezes apontados como caraterísticas especiais dos ativos imobiliários. Também, não existem dois ativos iguais, ou seja, os ativos são heterogéneos, porque, cada imóvel ocupa uma localização que lhe é única. Os ativos imobiliários também diferem uns dos outros devido a um conjunto de outros fatores, como a dimensão, a qualidade, a idade, o estado de conservação, a ocupação e o uso. Posto isto e também pela ausência de um mercado físico, as várias entidades e empresas são obrigados a um esforço adicional no sentido de recolherem informações relevantes sobre o valor do imóvel.

 

Apesar da existência de variados métodos de avaliação de imóveis, os tradicionais e unanimemente aplicados são os seguintes: o método comparativo de mercado, o método do rendimento e o método de custos. Não deixam de ser também estas as abordagens de avaliação aceites pelo normativo contabilístico. A IFRS 13 assinala ainda a necessidade da mensuração de ativos não financeiros pelo justo valor se basear no maior e melhor uso do ativo. Da mesma forma que os ativos são também diferenciados na abordagem de avaliação pelo seu uso no contexto da atividade da empresa ou no âmbito do investimento adjacente.

 

Dada a especificidade da avaliação imobiliária e a importância do ativo imobiliário nas demonstrações financeiras das empresas, a intervenção dos peritos avaliadores de imóveis é fundamental para a correta valorização do imóvel materializada na obtenção dum relatório de avaliação adequado a cada ativo.

Vítor Osório Costa

Diretor

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Qualidade de Informação no Imobiliário

 

Na Structure Value temos uma vasta experiência na avaliação imobiliária, resultante disso é também a informação de que dispomos de valores do imobiliário que é obtida no dia a dia, todos esses dados conjugados com uma abordagem integral e rigorosa, conseguimos determinar valor unitários por tipo de imóvel, prazos de absorção, áreas médias, yields, entre outros indicadores por zona, região, concelho, ou mesmo por tipo ou segmento imobiliário. Este saber pode ser convertido em serviço, permitindo oferecer uma nova linha de serviços que são os estudos de mercado que podem ser em função das necessidades das empresas e sobretudo investidores profissionais.

 

Somos especialistas em avaliação imobiliária, mas conjuntamente temos condições para prestar serviços de consultoria de excelência, uma vez que dispomos dos dados das avaliações realizadas, aliadas às melhores métricas estatísticas, bases de dados continuamente atualizadas, com  milhares de registos, nas principais zonas do país, como: Grande Porto, Grande Lisboa e Algarve, não obstante possuirmos dados doutras zonas do país, também com dinâmicas e atividade imobiliária intensa, tais como Braga, Setúbal, Coimbra, Leiria, entre outras.

Para finalizar uma nota sobre o contexto macroeconómico atual. Como sabem saímos duma pandemia, entramos numa crise energética e guerra, passamos para uma inflação galopante e consequentemente agora estamos no topo dum aumento abrupto das taxas de juro de referência, mas apesar de tudo isto, o setor imobiliário continua resiliente, ou seja, um mercado imobiliário com boa resposta e a respirar uma boa performance no geral.

 

Da nossa parte mantemos desde há 14 anos o trabalho de excelência contribuindo para a qualidade da informação no mercado imobiliário nacional, assim estamos confiantes no futuro deste setor e da importância do mesmo para a economia do nosso país.

SEGUIMOS JUNTOS!

 

Vítor Osório Costa

Diretor
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Relatório de Mercado – Segmento Residencial – 1º Semestre de 2023

Consulte o nosso relatório de mercado no segmento residencial realizado pelos nossos especialistas de avaliação imobiliária, resultante de milhares de avaliações realizadas no
primeiro semestre do presente ano, com destaque para as principais zonas: Grande Porto, Grande Lisboa e Algarve. Consulte aqui: bit.ly/456eQtO

Vítor Osório Costa

Diretor
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Alterações na Taxa de Esforço para Acesso ao Crédito

Em entrevistas e comunicados de imprensa do passado fim de semana, a Vice-Governadora do Banco de Portugal, Clara Raposo, revelou que o banco central vai rever o cálculo da taxa de esforço, provavelmente ainda este ano, permitindo com esta medida que mais famílias possam aceder ao crédito à habitação.

Esta medida, se por um lado pode trazer nova esperança para aqueles cuja taxa de esforço se situa acima do máximo atualmente recomendado, poderá ser também, para outras famílias uma espécie de presente envenenado.

A taxa de esforço é a relação entre o rendimento mensal líquido de um agregado familiar e as despesas relativas ao pagamento das prestações dos créditos já contraídos (ou nos pedidos de crédito  em vista a contrair), sendo ideal que a mesma não ultrapasse cerca de um terço do rendimento total do agregado familiar.

O máximo recomendado pelo Banco de Portugal está nos 35% e, para calcular esse indicador, conta-se um nível de stress extra que é de 3%. Contudo, convém ter presente outros fatores como sendo o tamanho do agregado familiar e o rendimento líquido uma vez que, em termos práticos, uma taxa de esforço de 35-40% não representa o mesmo para um agregado familiar que por exemplo conta com 2 salários mínimos nacionais perante outra família que aufere o dobro da anterior.

Sendo certo que com esta medida, o Banco de Portugal permite a mais famílias o acesso a habitação e impulsiona o mercado imobiliário, não nos podemos esquecer que após vários anos com a taxa Euribor negativa, ao longo dos últimos meses as taxas Euribor têm vindo a aumentar significativamente devido ao aumento da inflação na Zona Euro, esperando-se mais um agravamento este mês, sendo certo que a subida se mantenha pelo menos até setembro de acordo com o Governador do Banco de Portugal, Mário Centeno.

Tendo em conta que a prestação da casa é um dos encargos com maior impacto no orçamento familiar, e que tem vindo a aumentar tal como o arrendamento habitacional, ou seja, a par e passo, restou ao sistema bancário/financeiro aliviar um pouco as condições de acesso ao financiamento, fomentado com esta medida que a denominada “classe média” possa aceder a crédito e por outro lado manter o setor da construção e do imobiliário ativo e dinâmico, uma vez que a nossa economia está muito dependente deste setor. Neste contexto a avaliação imobiliária tem papel fundamental na valorização da garantia (imóvel), aspeto que ganha neste caso uma maior importância na análise de risco, sobretudo no valor do colateral (imóvel).

É desta forma cada vez mais importante que o Perito Avaliador execute o seu trabalho com a devida prudência e critérios adequados, aferindo os valores de mercado dos imóveis com a máxima precisão possível por forma a que os interesses de ambas as partes (famílias e entidade bancária) estejam assegurados com a prestação de um serviço de qualidade ao mercado.

Vítor Osório Costa

Diretor
Structure Value

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Projetos de Investimentos Imobiliários

 

 A avaliação imobiliária é uma das principais diligências no processo de aquisição, venda, arrendamento, partilhas de um imóvel assim como é uma ferramenta fundamental no apoio à decisão de um determinado investimento imobiliário qualquer que seja a fase em que se encontra de projeto ou investimento.

Um investimento imobiliário é um processo complexo uma vez que compreende diversas etapas desde a aquisição do terreno, conceção do produto, licenciamento camarário, financiamento da construção, construção e a venda. Dependendo da grandiosidade e complexidade do projeto, pode ser um processo com vários semestres ou anos de duração onde normalmente existe necessidade de recorrer a capital intensivo e, como tal, acarreta riscos.

A análise de investimentos imobiliários é, por isso, uma importante ferramenta no apoio à decisão dos investidores por forma a determinar qual o melhor investimento a realizar, partindo de um terreno onde se pretende implementar um projeto imobiliário, acautelar e minimizar surpresas, obter uma previsão das receitas futuras assim como perceber as taxas internas de rentabilidade, taxas de atualização dos capitais, índice de rentabilidade e paybacks de projeto expetáveis e desejados. Um dos métodos utilizados para análise de investimentos imobiliários é por isso o Discounted Cash Flow – DCF ou nalguns casos o FCFF.

Ambos os métodos, correspondem a uma simulação por um cenário o mais realista possível, tendo em conta o conhecimento à data da análise de todos os pressupostos que levam à determinação do valor residual, que corresponde ao seu valor de mercado. A abordagem dinâmica desta metodologia é aplicada quando o tempo previsto para a edificação e escoamento dos imóveis é superior ao período de referência das taxas de juro, habitualmente superiora um ano.

O valor do terreno/imóvel é determinado de acordo com que o mesmo poderá gerar, isto é, de acordo com o valor potencial de comercialização do edificado permitido. Em linhas gerais, para a determinação do valor do terreno é feita uma estimativa do valor pelo qual o projeto imobiliário a desenvolver poderá ser comercializado, sendo depois a esse valor retirados todos os custos diretos e indiretos associados à construção, comercialização, projeto, gestão e promoção.

Muito frequentemente na sua atividade profissional, o Perito Avaliador Imobiliário depara-se com pedidos de análise de um projeto de investimento imobiliário. São processos mais complexos e que requerem um conhecimento e experiência mais aprofundada dos métodos de avaliação assim como ampla experiência na análise dos vários documentos e instrumentos territoriais e urbanísticos existentes, por forma a uma correta análise do projeto imobiliário pretendido e proceder à correta abordagem e desenvolvimento do método.

É sempre necessário uma consulta e análise do PDM onde se pretende localizar o investimento, assim como inteirar-se da intenção do investidor, ter conhecimento do mercado imobiliário local e dos respetivos custos estimados de construção para o projeto em análise.

Com a atual conjuntura económica é cada vez mais difícil emitir um juízo de valor de um projeto de investimento imobiliário devido ao comportamento atual do imobiliário, custos e conjuntura. Assim é recomendável, portanto, que esta análise seja realizada com prudência por um especialista, até porque esse profissional, procedendo de maneira rigorosa e independente, possibilitará aos investidores tomarem as decisões mais acertadas.

Vítor Osório Costa

Diretor
Structure Value

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Fatores de Riscos Climáticos e Ambientais - Implicações para a Avaliação Imobiliária

  

 O Acordo de Paris entrou em vigor a 4 novembro de 2016 e visa alcançar a descarbonização das economias mundiais estabelecendo como um dos objetivos a longo prazo o limite do aumento da temperatura média global a níveis abaixo dos 2ºC acima dos níveis pré-industriais e prosseguir esforços para limitar o aumento da temperatura a 1.5ºC.

 Palavras como sustentabilidade, descarbonização, mudanças climáticas fazem parte do nosso dia-a-dia nos meios de comunicação social, em contexto profissional ou até familiar. É necessário que as economias e comunidades se tornem resilientes às alterações climáticas, sejam respeitadoras do ambiente e mais eficientes em termos de recursos uma vez que os riscos derivados das alterações climáticas têm impacto a nível social e económico e por consequência têm impacto no sistema financeiro.

 Por esse facto, a Autoridade Bancária Europeia tem vindo a publicar uma série de normas a serem implementadas pelo sistema financeiro por forma a avaliar os fatores de risco ambientais, climáticos e de governação, fazendo com que os bancos forneçam dados sobre os riscos ambientais e climáticos dos ativos que financiam.

 “A integração dos riscos climáticos e ambientais no quadro de apetência pelo risco aumenta a resiliência das instituições a esses riscos e melhora a sua capacidade de os gerir – por exemplo, definindo limites de crédito para setores e zonas geográficas extremamente suscetíveis a riscos climáticos e ambientais” – fonte Banco Central Europeu.

 Como fatores de risco climáticos e ambientais podemos indicar fenómenos meteorológicos extremos, como por exemplo precipitações torrenciais, inundações, secas, ondas de calor e frio, entre outros, pressão sobre os recursos hídricos, perda de biodiversidade, poluição, escassez de recursos, sismos, erosão da linha de costa, dificuldade de manutenção de sistemas agrícolas mais sensíveis, incêndios florestais, etc.

 Todos estes fatores num futuro próximo serão tidos em conta na elaboração de uma avaliação imobiliária. Caberá ao Perito Avaliador, no decurso do seu trabalho, analisar e enquadrar o imóvel em cada um dos fatores de risco apoiando-se na documentação, pesquisas e consultas de dados, para classificar o imóvel de acordo com o seu nível de risco.

 Para a realização desse trabalho, o Perito Avaliador deverá munir-se de informação que lhe permita essa análise. Essa informação poderá ser obtida nas NUTS, na ANEPC, na APA, ICNF, PDMs das Câmaras Municipais, entre outros, onde estão disponíveis cartas de risco de incêndio, cartas de risco de cheias/inundações, cartas de erosão de costa, cartas de zonas sísmicas, mapas dos Planos Diretores Municipais, Certificado Energético emitido, etc.

 O Perito Avaliador, na execução do seu trabalho, deverá ter atenção acrescida na análise do imóvel e da envolvente onde se insere por forma a fazer o correto levantamento dos fatores de risco climáticos e ambientais e de eficiência energética.

Num futuro muito próximo, não bastará ao Perito Avaliador ter apenas os conhecimentos de valorização de ativos imobiliários. Torna-se necessário uma constante atualização e alargamento dos conhecimentos para outras áreas complementares e impactantes com o imóvel, obrigando por isso a um aumento das competências dos Peritos, tornando assim esta atividade de importância relevante para o correto funcionamento das economias dos países desenvolvidos e em desenvolvimento.

Vítor Osório Costa

Diretor
Structure Value

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Definição de Áreas na Avaliação imobiliária

  

 Uma das questões que um Perito avaliador de imóveis se depara no decurso do seu trabalho é a definição das áreas a considerar e a sua confrontação com os documentos prediais. Na maioria das vezes as áreas constantes nos diferentes documentos não são coincidentes.

 Assim, o que parece ser à partida uma questão simples, de quais as áreas a considerar, pode tornar-se uma questão em aberto que requer uma análise, uma vez que é necessário interpretar e processar as muitas normas urbanísticas e a legislação individual associada a cada tipo de documento, bem como o tipo de imóvel em avaliação.

 Podemos dar como exemplo as áreas constantes nas plantas de arquitetura versus as áreas constantes na CPU vs áreas utilizadas na certificação energética vs as áreas efetivamente edificadas no local.

 As áreas constantes na CPU são áreas brutas, divididas em área bruta privativa e área bruta dependente. A área bruta privativa, corresponde à superfície total, medida pelo perímetro exterior e eixos das paredes ou outros elementos separadores do edifício ou da fração, incluindo varandas privativas fechadas, caves e sótãos privativos com utilização idêntica à do edifício ou da fração. A área bruta dependente são as áreas cobertas e fechadas de uso exclusivo, ainda que constituam partes comuns, mesmo que situadas no exterior do edifício ou da fração, cujas utilizações são acessórias relativamente ao uso a que se destina o edifício ou fração considerando-se, para esse efeito, locais acessórios, as garagens, os parqueamentos, as arrecadações, as instalações para animais, os sótãos ou caves acessíveis e as varandas não contabilizadas em área bruta privativa.

 A área utilizada na certificação energética, é a área útil de pavimento. Em termos ligeiros pode-se dizer que a área útil constante no certificado energético é a soma das áreas da habitação, de ocupação permanente, climatizado ou não, onde se pode colocar o pé. Desta forma, não são contabilizadas para efeito de certificação energética as áreas correspondentes às paredes interiores e exteriores da habitação nem os compartimentos não climatizados e sem ocupação permanente. No caso de compartimentos climatizados, mesmo que não possuam ocupação permanente devem ser considerados para efeitos de certificação energética do imóvel.

 Nos projetos de arquitetura é aplicado o RGEU (Regulamento Geral das Edificações Urbanas) pelo que se encontram definidos os tipo de áreas nomeadamente a área de construção que corresponde à soma das áreas dos tetos (ou dos pavimentos cobertos) a todos os níveis da edificação, a área habitável resultado da soma das áreas dos compartimentos da habitação, com exceção de vestíbulos, circulações interiores, instalações sanitárias, arrumos e outros compartimentos de função similar, medidas pelo perímetro interior das paredes que limitam o fogo, descontando encalços até 30 cm, paredes interiores, divisórias e condutas a área útil, a bruta privativa e a dependente já referidas anteriormente.

 Em termos internacionais é aplicável para avaliação imobiliária as IPMS (International Property Measurement Standard), normas que definem critérios para aferição de áreas nos segmentos não residenciais. Estas normas foram criadas com o intuito de uniformizar internacionalmente a definição, o tipo de áreas e a qualificação das mesmas. O RICS tem um papel fundamental nesta matéria, atualizando, compilando a informação de uma forma dinâmica com periodicidade.

 É importante que no pedido de avaliação, seja facultada a máxima documentação possível do imóvel para que seja possível pela equipa de avaliação, definir o critério mais adequado com vista a garantir a qualidade do trabalho. O Perito Avaliador deverá também medir o imóvel, mesmo que de forma expedita, sobretudo nas áreas que pretende incluir na avaliação e não constam da documentação. Ressalva para a devida prudência nas reservas ou condicionalismos de valor obtido, tendo em conta a área utilizada ou outras considerações prementes e que influenciam o resultado da avaliação.

 Vítor Osório Costa

Diretor
Structure Value

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