Crescente Valorização do Imobiliário

A crise financeira e económica colocou por terra o nível de vida até então sentido em Portugal. Os tão comentados fortes despedimentos de funcionários, a insolvência de várias empresas, os cortes salariais quer no setor público quer no setor privado, o aumento de impostos, o aumento de IMI para diminuir ou contrabalançar a dívida e apoiar no desenvolvimento de obras locais, a entrega por parte das famílias das suas casas aos bancos, o regresso de vários jovens a casa dos pais, a dificuldade de colocação de jovens recém formados no mercado de trabalho, entre muitos outros acontecimentos, efetivamente afetaram a vida dos cidadãos durante os últimos anos.

No entanto, não foram só os cidadãos nem as empresas que sentiram os efeitos da perda de consistência do setor bancário e empresarial, naturalmente que estas entidades para além da sua efetiva responsabilidade social e funcional, acabaram por ter o retorno da motivação que causaram na sociedade: a perda de capacidade e potencial de desenvolvimento económico.

Devido ao incumprimento de particulares e empresas, os bancos começaram a encher as suas plataformas com imóveis de diversos tipos, sejam eles os apartamentos, as moradias, os terrenos, as lojas, os escritórios e os armazéns. Plataformas essas que precisam urgentemente de se rentabilizar em dinheiro!

Com ausência do poder de compra e da potencialidade de desenvolvimento, a construção civil entrou em declínio de mãos dadas com o mercado imobiliário.

Curiosamente, após cerca de 7 anos de crise, verifica-se sinais de melhorias no setor do imobiliário, já iniciados em meados de 2015.

Segundo dados recolhidos no setor, no 1º trimestre de 2017 em relação ao mesmo período do ano transato, em Lisboa, a nível de escritórios/serviços foram ocupados mais 34% de área, sendo que em zona prime se pode atingir os 18,5€/m2/mês; a nível do retalho o índice de vendas a retalho aumentou 2,8%, atingindo no Chiado 130€/m2/mês e na rua Santa Catarina, no Porto, os 60€/m2/mês; por sua vez, a nível do imobiliário comercial foram investidos mais 359 milhões de euros.

A nível de yields verificou-se uma descida, sendo as yield prime, em Lisboa, no setor dos escritórios com variações entre os 5% (Avenida da Liberdade) e os 7,5% (Algés). No que diz respeito a centros comerciais a yield prime é de 5%, nos Retail Parks é de 6,75%, no comércio de rua é de 4,75% e a nível industria e logística pode atingir os 6,75%.

No que diz respeito a habitação, a compra de casa permanece a opção favorita dos portugueses e pode estar motivada com o facto de os bancos começarem a oferecer condições mais favoráveis para a aquisição de crédito bancário. Por outro lado, o arrendamento, para além de ser reduzido em algumas localidades centrais face à sua procura, apresenta valores elevados tendo em conta, por vezes, as condições que as habitações oferecem e tendo em conta os rendimentos dos agregados familiares.

Em Lisboa, a nível de valor de renda habitacional, esta atinge os 6,5 €/m2 a 9 €/m2 no Chiado, os 5,0 €/m2 a 9€/m2 na zona da Avenida da Liberdade e os 5,0€/m2 a 12€/m2 na zona do Estoril e Cascais.

Atualmente, o facto de o arrendamento ser caro afeta, não só os agregados familiares mais numerosos, mas também os jovens em início de atividade profissional bem como os estudantes. Nas zonas universitárias de Lisboa, verifica-se que o valor médio por quarto ronda os 355€, tendo aumentado 10% face a períodos homólogos. Na freguesia de Paranhos do concelho do Porto, onde se constata um Pólo Universitário de referência, os valores de renda mensal para apartamentos T1 ronda os 400€/mês a 700€/mês.

A nível de valores de venda, no Porto, o preço médio no concelho do Porto, até finais de 2016, rondou os 1.265€/m2, um valor superior de cerca de 17% dos praticados em Matosinhos e 35% dos valores praticados nos concelhos de Vila Nova de Gaia ou a Maia. 

Foi precisamente este aumento do preço das casas em 2016, que se manteve por 2017, que recentemente despertou a atenção da Comissão Europeia. Como é que um país que atravessou uma grave crise económica e que ainda se encontra em fase de recuperação, tendo apenas ligeiros sinais de desenvolvimento e recuperação económica, apresenta preços tão elevados para arrendamento, bem como para venda de habitação? Será que estamos perante uma perene recuperação e na eminência de um desequilíbrio macroeconómico?

Só os desenvolvimentos a verificar no presente ano quer a nível do setor do imobiliário quer a nível do setor económico, poderão responder corretamente a estas questões. No entanto, o investimento estrangeiro, o desenvolvimento do setor turístico, as reabilitações dos principais centros históricos, entre outros, estão certamente na motivação da carecente valorização atual dos imóveis.