Avaliação de Imóveis Rústicos








Avaliar uma propriedade rústica que se encontre em atividade/exploração ou com potencial para tal, requer um processo de avaliação distinto, que por vezes pode tornar-se complexo, dependendo das características e dimensões da propriedade, devendo para o efeito ser utilizadas metodologias de avaliação específicas de rendimento. Existem muitos aspetos a ter em conta neste tipo de avaliações, como por exemplo:
- O tipo de culturas e dos os povoamentos
- As taxas de rentabilidade subjacentes para cada tipo de exploração ou cultura
- As características dos solos e das condições edafo-climáticos da zona
- Os ciclos de produção de cada cultura;
- Valores de venda da madeira/fruto,
Que entre outros aspetos fazem toda a diferença em avaliações deste tipo e natureza. Avaliar esta classe de ativos imobiliários, exige assim, por um lado experiência, como por outro conhecimentos e domínio específico dos vários parâmetros das temáticas florestais e agrícolas.
No âmbito da nossa atividade especializamo-nos na avaliação de imóveis rústicos, pelo que dispomos atualmente de consultores/peritos com competências adquiridas neste segmento, que combinados com a experiência no domínio dos conceitos/técnicas de avaliação, faz com que na STRUCTURE VALUE sejamos, hoje reconhecidos no mercado pela qualidade dos trabalhos de avaliação imobiliária desta natureza, nomeadamente:
- Explorações florestais (eucalipto, pinheiro, ...)
- Explorações agrícolas (olivais, montados de sobro, ...)
- Explorações vinícolas (Alentejo, Oeste, Douro, Minho)
- Explorações agropecuárias (produção animal, leiteira, ...)
- Pedreiras de extração de inertes, aquaculturas, estufas, salinas, ...)
- Herdades e quintas (recursos cinegéticos, agroturismo, ecoturismo, ...)
- Terrenos rústicos (terra nua, com ou sem potencial florestal/agrícola)
Consulte-nos caso necessite de avaliações desta natureza, apresentamos orçamento e prestamos todos os esclarecimentos necessários para a sua melhor tomada de decisão.

Crowdfunding Imobiliário














Muito se tem falado e escrito nos últimos tempos, acerca deste tema que
pretende  a ser uma alternativa de financiamento para projetos imobiliários e na aquisição de imobiliário.
Alguns certamente ainda se recordam das cooperativas habitacionais, que proliferaram pelas cidades e tiveram o seu hipogeu nos anos 80/90, o conceito do crowdfunding imobiliário é idêntico, mas com algumas ligeiras alterações.
Trata-se dum formato de financiamento alternativo, onde através de um modo colaborativo existem pessoas que querem se financiar para os seus projetos e outras que querem ser financiadoras. Assim e de modo colaborativo pode ser promovida a ligação entre pessoas que por um lado procuram rentabilizar poupanças e por outro lado pessoas que querem realizar projetos (imobiliários), como seja obras num apartamento, aquisição duma fração, etc. Esta forma de investimento funciona com pessoas singulares ou coletivas, podendo o investimento ser a partir do montante de 50€.
O conceito de empréstimos coletivos (peer-to-peer lending) surgiu em 2005, no Reino Unido, e é muito utilizado noutros países, como os Estados Unidos onde existem centenas de sites dedicados ao crowdfunding. Em Portugal, este tipo de financiamento colaborativo está a dar os primeiros passos, existindo apenas uma plataforma on-line dedicada ao tema, denominada de PortugalCrowd.
Nesta fase e por cá levantam-se ainda algumas questões/dúvidas, relacionadas com este modelo de financiamento, tais como:
- Falta de regulamentação por parte das entidades BDP e CMVM;
- Necessária experiencia ou conhecimentos financeiros/imobiliários;
- Enquadramento fiscal.
Na passada quinta feira decorreu no ISEG um workshop sobre o tema organizado pela APPII, onde foram debatidas e abordadas várias questões. No nosso entender estamos em crer que se trata duma alternativa viável e com potencial, contudo e tal como no caso das Reit´s enquanto não for criada regulamentação pelas entidades competentes, não haverá a necessária confiança do mercado para o seu crescimento.
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newsletter setembro 2017


Valor Patrimonial Tributável vs Valor de Mercado





















No âmbito da nossa atividade, somos muitas vezes abordados por compradores/vendedores em norma famílias ou particulares pouco habituados a estes critérios, questionando-nos se o VPT dum imóvel urbano pode ser uma referência ou ter aderência ao valor de mercado.
Desde logo o principio e metodologia de valorização dum imóvel é distinto para cada um dos valores, se para o VPT o tema fiscal é primordial, no VM a vertente mercado é fundamental. Por isso mesmo um imóvel pode ser valorizado no mercado (VM) pelo seu rendimento efetivo ou potencial (comparáveis), enquanto que a valorização pelo VPT corresponde em norma a uma expressão matemática que embora considere uma série de coeficientes, mas ainda assim muito rígida e com pouca ou mesmo nenhuma aderência ao mercado, exemplo disso é o valor €/m2 para construção. Não obstante, um dos coeficientes (localização) permita alguma diferenciação em função de zonas/localizações.
Defacto, ao analisarmos aleatoriamente algumas avaliações efetuadas recentemente, e tentarmos identificar ou estabelecer alguma relação entre valores verificamos situações que são opostas, outras inversas e até similares entre os valores do VPT e do VM, num dado momento e num mesmo imóvel.
Passamos em revista alguns exemplos que retratam claramente o já referido:
§   T3 em Gondomar (Rio Tinto), VPT = 86.530€ e VM = 75.000€
§   T3 no Porto (Boavista), VPT = 264.860€ e VM = 350.000€
§   Terreno urbano para construção em V. N. Gaia, VPT = 361.630€ e VM = 350.000€
§   Terreno urbano para construção em Matosinhos = VPT = 848.450€ e VM = 550.000€
Bem sabemos que no passado chegaram a existir alguns avaliadores que recorriam a práticas expeditas que tomavam como referência o VPT para determinarem o VM. Não estamos de acordo com essas praticas e consideramos que não existe qualquer razoabilidade de com base no valor do VPT se obter o VM, a determinação dum imóvel pelo seu VM é algo em constante mutação, provocada por inúmeros parâmetros, tais como: mercado, tendências/modas, taxas, tipo construção, país, conservação, tecnologia, infraestruturas, etc.

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newsletter agosto 2017



Nesta edição da nossa newsletter resolvemos partilhar convosco um artigo da revista Visão deste mês, bem como tecer algumas elações a respeito do tema.
Recordamos a nossa newsletter de maio 2017, com um dos temas “Portugal está na Moda”, pois é positivo o incremento da atividade imobiliária e o facto de se verificar dinâmica no setor. Contudo “não há bela sem senão”, pois tal como se confirma existem efeitos colaterais gerados no mercado pelas “modas”.

Uma das bandeiras inicialmente apresentadas para a reabilitação urbana dos centros históricos era trazer novamente as pessoas e famílias para os centros das cidades, pois tinham sido forçadas a ir para as periferias pelo mau estado e falta de condições do edificado nas zonas centrais. Ora vejamos, com o preço das habitações nos centros na atualidade verificamos novamente as famílias da classe média a permanecerem ou voltarem às periferias, pois os preços praticados não estão em linha com os seus rendimentos. Estes efeitos são gerados porque todos os proprietários querem estar no segmento da “moda”, ou seja, alojamento local ou venda a turistas onde podem praticar preços de venda mais elevados ou ter receitas de arrendamento maiores. Em consequência esse segmento de moda vai ficando com valores cada vez mais elevados pela pouca oferta e cada vez maior procura. E vamos assistindo ao fenómeno da descaraterização dos centros históricos, pela saída de famílias e comercio tradicional.

No nosso entender deveria de ser criada legislação para regular o mercado em alguns aspetos críticos, tal como em outros setores, pois a “mão invisível do mercado” apresenta algumas distorções.

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newsletter julho 2017

Crescente Valorização do Imobiliário


























A crise financeira e económica colocou por terra o nível de vida até então sentido em Portugal. Os tão comentados fortes despedimentos de funcionários, a insolvência de várias empresas, os cortes salariais quer no setor público quer no setor privado, o aumento de impostos, o aumento de IMI para diminuir ou contrabalançar a dívida e apoiar no desenvolvimento de obras locais, a entrega por parte das famílias das suas casas aos bancos, o regresso de vários jovens a casa dos pais, a dificuldade de colocação de jovens recém formados no mercado de trabalho, entre muitos outros acontecimentos, efetivamente afetaram a vida dos cidadãos durante os últimos anos.

No entanto, não foram só os cidadãos nem as empresas que sentiram os efeitos da perda de consistência do setor bancário e empresarial, naturalmente que estas entidades para além da sua efetiva responsabilidade social e funcional, acabaram por ter o retorno da motivação que causaram na sociedade: a perda de capacidade e potencial de desenvolvimento económico.

Devido ao incumprimento de particulares e empresas, os bancos começaram a encher as suas plataformas com imóveis de diversos tipos, sejam eles os apartamentos, as moradias, os terrenos, as lojas, os escritórios e os armazéns. Plataformas essas que precisam urgentemente de se rentabilizar em dinheiro!

Com ausência do poder de compra e da potencialidade de desenvolvimento, a construção civil entrou em declínio de mãos dadas com o mercado imobiliário.
Curiosamente, após cerca de 7 anos de crise, verifica-se sinais de melhorias no setor do imobiliário, já iniciados em meados de 2015.

Segundo dados recolhidos no setor, no 1º trimestre de 2017 em relação ao mesmo período do ano transato, em Lisboa, a nível de escritórios/serviços foram ocupados mais 34% de área, sendo que em zona prime se pode atingir os 18,5€/m2/mês; a nível do retalho o índice de vendas a retalho aumentou 2,8%, atingindo no Chiado 130€/m2/mês e na rua Santa Catarina, no Porto, os 60€/m2/mês; por sua vez, a nível do imobiliário comercial foram investidos mais 359 milhões de euros.

A nível de yields verificou-se uma descida, sendo as yield prime, em Lisboa, no setor dos escritórios com variações entre os 5% (Avenida da Liberdade) e os 7,5% (Algés). No que diz respeito a centros comerciais a yield prime é de 5%, nos Retail Parks é de 6,75%, no comércio de rua é de 4,75% e a nível industria e logística pode atingir os 6,75%.

No que diz respeito a habitação, a compra de casa permanece a opção favorita dos portugueses e pode estar motivada com o facto de os bancos começarem a oferecer condições mais favoráveis para a aquisição de crédito bancário. Por outro lado, o arrendamento, para além de ser reduzido em algumas localidades centrais face à sua procura, apresenta valores elevados tendo em conta, por vezes, as condições que as habitações oferecem e tendo em conta os rendimentos dos agregados familiares.

Em Lisboa, a nível de valor de renda habitacional, esta atinge os 6,5 €/m2 a 9 €/m2 no Chiado, os 5,0 €/m2 a 9€/m2 na zona da Avenida da Liberdade e os 5,0€/m2 a 12€/m2 na zona do Estoril e Cascais.

Atualmente, o facto de o arrendamento ser caro afeta, não só os agregados familiares mais numerosos, mas também os jovens em início de atividade profissional bem como os estudantes. Nas zonas universitárias de Lisboa, verifica-se que o valor médio por quarto ronda os 355€, tendo aumentado 10% face a períodos homólogos. Na freguesia de Paranhos do concelho do Porto, onde se constata um Pólo Universitário de referência, os valores de renda mensal para apartamentos T1 ronda os 400€/mês a 700€/mês.

A nível de valores de venda, no Porto, o preço médio no concelho do Porto, até finais de 2016, rondou os 1.265€/m2, um valor superior de cerca de 17% dos praticados em Matosinhos e 35% dos valores praticados nos concelhos de Vila Nova de Gaia ou a Maia. 

Foi precisamente este aumento do preço das casas em 2016, que se manteve por 2017, que recentemente despertou a atenção da Comissão Europeia. Como é que um país que atravessou uma grave crise económica e que ainda se encontra em fase de recuperação, tendo apenas ligeiros sinais de desenvolvimento e recuperação económica, apresenta preços tão elevados para arrendamento, bem como para venda de habitação? Será que estamos perante uma perene recuperação e na eminência de um desequilíbrio macroeconómico?

Só os desenvolvimentos a verificar no presente ano quer a nível do setor do imobiliário quer a nível do setor económico, poderão responder corretamente a estas questões. No entanto, o investimento estrangeiro, o desenvolvimento do setor turístico, as reabilitações dos principais centros históricos, entre outros, estão certamente na motivação da carecente valorização atual dos imóveis.

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newsletter junho 2017


REIT – Real Estate Investment Trust

Este tem sido um tema muito abordado nos últimos tempos, estando atualmente em curso por uma equipa de trabalho (Ministério das Finanças e CMVM) estudos e enquadramento necessário para criação em Portugal das referidas Reit´s. Por isso resolvemos abordar este tema nesta edição da nossa newsletter mensal.
Nos Estados Unidos existem há cerca de 50 anos, sendo que na Europa os pioneiros foram os ingleses, mais recentemente em 2009/10 foram implementadas na vizinha Espanha algo muito idêntico a Reit. Por cá, estamos ainda e atualmente numa fase preliminar de estudos e debates, tendo sido recentemente um dos temas das declarações do Primeiro Ministro na sessão de abertura da Semana da Reabilitação Urbana de Lisboa, que decorreu na semana passada entre os dias 27 de março e 2 de abril.














Alguns links de noticias recentemente publicadas sobre o tema em Portugal:
De forma genérica e para uma compreensão ampla, as Reit´s são veículos financeiros idênticos aos conhecidos fundos de investimento imobiliário, contudo têm algumas diferenças, tais como: cotação tal como as ações, permitem liquidez imediata e podem ser transacionadas no mercado/bolsa. Em norma, trata-se duma empresa que detém imóveis e que faz a sua gestão, e que por sua vez obtém rendimentos dos mesmos, desse modo disponibiliza ao mercado e aos investidores um produto de investimento (resulta da sua atividade em imobiliário) para que estes possam investir de forma indireta no imobiliário. Partilhamos convosco alguns links internacionais, que contêm vídeos e informação detalhada sobre o funcionamento das Reit´s:

Em Portugal o ambiente é otimista e o mercado espera que a criação de condições para o surgimento destes veículos de investimento, venha fomentar mais investimento internacional no nosso mercado imobiliário e incrementar o desenvolvimento do sector, pois permitirá aos investidores mais agilidade e liquidez (como nas ações), bem como beneficiar dum regime fiscal mais atrativo. Estes tipos de investidores procuram alargar o seu leque de investimentos e privilegiam muitas vezes o investimento indireto em imobiliário, que as Reit´s proporcionam. A dúvida reside no regime fiscal que venha a ser imposto pelo Governo para as Reit´s, pois, caso seja idêntico ao dos fundos de investimento imobiliário, tornará as Reit´s pouco atrativas e põe em causa o sucesso destes veículos de investimentos.

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newsletter abril 2017


Avaliações Rústicas – Eucaliptal (informação de apoio)

Voltamos ao tema da avaliação de propriedades rústicas, nomeadamente o eucaliptal, desta vez com a partilha da informação de dois simuladores disponibilizados no website da Associação da Indústria Papeleira (CELPA). Desenvolvidos por CELPA e Instituto Superior de Agronomia da Universidade de Lisboa.
Trata-se de ferramentas que permitem servir de apoio na avaliação deste tipo de cultura, embora de carater meramente informativo, pode ser muito útil para todos aqueles que realizam este tipo de avaliações, bem como para proprietários de terrenos ou para o público em geral.
Embora os conteúdos destes simuladores, tenham por base valores médios, permitem ainda assim ter uma perfectiva do potencial desta cultura, em funções de algumas variáveis opcionais e outros campos de preenchimento.
Um dos simuladores permite compreender o potencial produtivo do eucalipto, através de campos de escolha opcional ou preenchimento, tais como: idade atual, rotações, número de arvores/hectare, cortes, altura dominante, localização, … Na imagem abaixo apresentamos o “output” do simulador, que também tem a possibilidade de apresentar a informação em tabela.



Fonte: Associação da Indústria Papeleira – CELPA


O outro simulador permite obter informação financeira (rendimento) para investimento no eucalipto, através de campos de escolha opcional ou preenchimento, tais como: taxa de desconto (capitalização exigida), tipo de instalação, produtividade esperada, €/m3 de madeira, … Na imagem abaixo apresentamos o “output” do simulador, onde é possível a análise da TIR, VAL e custos associados a cada operação.


Fonte: Associação da Indústria Papeleira – CELPA

Para finalizar, importa salientar que cada propriedade tem uma realidade própria, pelo que estas ferramentas são meramente simuladores.

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newsletter abril 2017

Novas regras na determinação do VPT (CIMI)


Desde o início deste ano, passou haver novas regras do CIMI – Código do Imposto Municipal de Imóveis, para a avaliação de imóveis “especiais”. Esta nova legislação vem na prática definir novos critérios de avaliação do VPT (valor Patrimonial Tributário), baseados em metodologias de custos de construção e não em coeficientes de qualidade e conforto, tal como era anteriormente. Informação pode ser consultada na Portaria n.º 11/2017, de 9 de janeiro.

Constam dessa listagem com caraterísticas e usos específicos, os seguintes 26 imóveis:

       ·   Centros electroprodutores 
·   Barragens
·   Instalações de transformação de eletricidade
·   Instalações de produção, armazenagem e transporte de gás
·   Instalações de captação, armazenagem, tratamento e distribuição de água
·   Instalações de recolha, drenagem e tratamento de águas residuais
·   Instalações de recolha, tratamento, valorização e eliminação de resíduos
·   Instalações destinadas ao transporte aéreo, rodoviário, ferroviário, marítimo, fluvial e lacustre, não integradas no Domínio Público
·   Postos e torres de telecomunicações
·   Estádios e outros recintos desportivos
·   Pavilhões multiusos
·   Piscinas
·   Recintos para a prática de desportos motorizados
·   Parques temáticos
·   Campos de golf
·   Instalações afetas a indústrias extrativas com construções associadas
·   Estruturas destinadas à indústria naval, cimenteira, petrolífera, química e metalúrgica
·   Instalações de atividades pecuárias
·   Instalações de atividades de aquicultura
·   Moinhos e azenhas
·   Postos de abastecimento de combustíveis
·   Estruturas e pavilhões aligeirados, com áreas cobertas, mas não fechadas
·   Construções precárias, roulottes e contentores
·   Parques de campismo
·   Instalações de lavagem de automóveis
·   Edifícios afetos à atividade aquícola

Esta alteração é no nosso entender mais coerente com a especificidade do tipo e natureza imóveis em causa, bem como é assente em fatores objetivos.

Assim os elementos mais importantes para determinação do VPT desses imóveis passam a ser por um lado o valor do terreno e por outro o valor das construções aí existentes. A aplicação desta metodologia destina-se a imóveis enquadráveis em equipamentos de cariz comercial, industrial ou de serviços e constantes da listagem acima.

No nosso entender, as novas regras de avaliação podem fazer baixar o valor do VPT e consequentemente o IMI a pagar pelos proprietários destes imóveis, contudo nalguns casos também poderá acontecer o inverso. Sendo que na maioria destes imóveis, será o valor do terreno a ditar ou ter maior impacto/peso na determinação do VPT, pois as construções existentes são de reduzido valor unitário e com vários anos. De qualquer modo, parece-nos que trará mais objetividade e especificidade a este tipo de imóveis, evitando-se assim alguma descriminação e injustiças que existiam.

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newsletter janeiro 2017


Avaliação de imóveis com direito de usufruto





Na avaliação de imóveis com direito de usufruto, vamos observando em alguns relatórios de avaliação de empresas a operar no mercado, diferentes metodologias e critérios a serem utilizados, de forma muitas vezes pouco coerente e sustentada, o que no nosso entender gera confusões e erros na determinação do valor dum imóvel que tem esta particularidade. Daí, termos elaborado este artigo de cariz informativo, como forma de expor e propor uma metodologia que no nosso entender é a mais correta, sustentável, baseada em legislação existente e de acordo com as melhores práticas em avaliação imobiliária.

No nosso entender, este tipo de avaliações requer não só experiência do perito como também domínio de técnicas e conhecimentos alargados, devido sobretudo à sua especificidade e particularidade. Na nossa prática do dia a dia, somos por vezes chamados/solicitados para avaliar imóveis com este tipo de condicionantes, sendo que na maioria dos casos em processos de avaliação para efeito de partilhas ou heranças. Desse modo, vamos de seguida passar em revista o processo de avaliação de um imóvel com direito de usufruto.

O usufruto permite que uma pessoa disponha e tenha o direito de gozar durante certo tempo de um imóvel (bem), podendo usar e fruir do bem (imóvel) por um determinado período, sendo uma limitação a questão temporal, ou seja, a vida do usufrutuário, esse direito termina quando o usufrutuário morre. Assim, o valor dum imóvel nestas condições deverá ser separado do usufruto temporário ou mesmo vitalício, para isso devemos numa primeira fase obter o valor de mercado do imóvel (em propriedade plena) sem qualquer condicionante ou direito desta natureza e pela metodologia que o perito melhor considerar como adequada, determinado o valor do mesmo, de seguida e numa segunda fase deverá o valor do imóvel ser deduzido duma percentagem que vai variar em função da idade da pessoa (usufrutuário) detentora desse direito. De acordo com a tabela seguinte:

Trata-se da regra geral para a maioria dos casos de usufruto, contudo existem algumas exceções e particularidades, nomeadamente nos casos em que o usufruto é:  temporário, nos terrenos, em direitos superficiários e nas pensões. Estas situações são melhores descritas na legislação em vigor e que serve de base a esta metodologia, nomeadamente o CIMT - Código do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, capitulo III, artigo 13.º.

Resta-nos acrescentar que todas as taxa, despesas, encargos e condomínios com o imóvel, são da responsabilidade do usufrutuário, pelo que na primeira fase de determinação do valor do imóvel (propriedade plena) deverá se tido em conta este aspeto que pode ter alguma implicação no valor do imóvel e por consequência no valor do usufruto.

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newsletter janeiro 2017

O arrendamento de imóvel vs rentabilidade obtida




Nesta fase em que muito se fala de impostos e encargos sobre o património imobiliário, decidimos fazer uma reflexão sobre o conjunto de despesas e encargos que um proprietário tem de fazer face quando decide colocar um imóvel arrendar, não obstante parte deles também fossem devidas mesmo considerando que o imóvel não esteja arrendado. Nesta reflexão/análise iremos determinar também a rentabilidade obtida por esse mesmo proprietário, por via do arrendamento do imóvel.
Para que se torne mais realista esta análise decidimos colocar um exemplo prático dum proprietário que analisa arrendar um apartamento T2 usado de construção de qualidade média, situado no Porto (Paranhos), pelo valor mensal de 550 € (valor médio atual de renda para esta tipologia numa zona periférica).
Assim temos as seguintes despesas a considerar:

        ·         IMI (0,36% do VPT de 100.000 €)                                                            
        ·         Imposto de selo (10% do valor de arrendamento)
        ·         Novo imposto sobre o património (0,3% no património acima de 600.000 €)
        ·         Contrato de arrendamento (Advogado)
        ·         Coleta em IRS (taxa autónoma de 28%)
        ·         Seguro do imóvel (75€/ano)
        ·         Retenção na fonte (25% sobre o valor da renda)
        ·         Condomínio (mensal 50€)
        ·         Mediadora (comissão da mediadora imobiliária)
        ·         Gestão e Manutenção (5% do valor de rendas/anual)

Importa ainda salientar que existem algumas variáveis associadas ao risco ou incerteza de incumprimento do arrendatário ou ainda a possibilidade de o apartamento vagar por tempo indeterminado, o que desde logo representa uma redução de receita e a manutenção dalguns encargos, que não estão consideradas nesta análise. Outro aspeto que também não vamos considerar para esta análise tem a ver com o denominado custo de oportunidade, que não é nem mais nem menos do que analisar uma alternativa de investimento e o respetivo beneficio que daí poderia ser obtido nessa alternativa que é renunciada. Outra ainda é a coleta em IRS e o novo imposto sobre o património, pois não estabelecemos enquadramento de parâmetros deste proprietário. Consideramos que o valor de mercado do imóvel para venda é de cerca 150.000 €.

Assim temos o seguinte quadro síntese, que se segue:
De acordo com esta breve análise, concluímos rapidamente que o arrendamento do imóvel traduz uma rentabilidade líquida de aproximadamente 1,75%. Mesmo desprezando uma série de aspetos que podem reduzir a receita e por sua vez diminuir essa mesma taxa de rentabilidade. A questão que se coloca desde logo para um investidor é a de analisar o investimento ou desinvestimento em ativos imobiliários comparativamente a outras classes de ativos disponíveis no mercado, ou seja, analisar da sua viabilidade, risco/incerteza, liquidez, entre outros.

Logicamente que para um investidor de dimensão media, alguns dos encargos e custos podem ser diluídos numa ótica de economia de escala, contudo para um investidor de pequena dimensão ou proprietário, a manutenção do investimento em imobiliário quer via arrendamento ou não, despoleta algumas interrogações, pois existem alguns riscos associados que convém refletir. Pelo que esperamos que com esta breve análise ser um contributo e ajuda nessa reflexão.

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newsletter outubro 2016

IMI - Coeficiente de Qualidade e Conforto


No passado dia 2 de agosto de 2016 entrou em vigor no Decreto-Lei n.º 42/2016, referente às alterações legislativas ao valor patrimonial tributário dos imóveis, sobre o qual os proprietários pagam o IMI. Houve alterações, nomeadamente na ponderação de alguns parâmetros do coeficiente de: qualidade e conforto relativos à localização e operacionalidades relativas dos prédios destinados à habitação aos utilizados nos prédios de comércio, indústria e serviços.

Será precisamente ao nível das tabelas com os parâmetros de qualidade e conforto que se produz a alteração mais significativa ao código do IMI. O elemento relativo a “localização e operacionalidade relativas” que anteriormente podia reduzir em até 5% o valor do coeficiente de qualidade e conforto ou aumentá-lo em até 5%, passou a ter um intervalo de variação maior, podendo atualmente ser reduzido em até 10% e aumentado em até 20%.

Assim sendo, o critério “localização e operacionalidade relativas” pode agora pesar mais do que até aqui no conjunto de critérios que majoram ou minoram o valor de um determinado imóvel. Para o cálculo do IMI existem várias parcelas (coeficientes). Recordemos a fórmula para determinado do VPT:

A determinação do valor patrimonial tributário dos prédios urbanos para habitação, comércio, indústria e serviços resulta da seguinte expressão:

Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv em que:
Vt = valor patrimonial tributário;
Vc = valor base dos prédios edificados;
A = área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação;
Ca = coeficiente de afetação;
Cl = coeficiente de localização
Cq = coeficiente de qualidade e conforto;
Cv = coeficiente de vetustez.

O parâmetro “Localização e operacionalidade é apenas um de 13 que majoram o Coeficiente de Qualidade e Conforto que, por sua vez, este coeficiente é um de seis fatores que compõem a fórmula de determinação do valor patrimonial tributário. As alterações introduzidas visam diferenciar o valor de imóveis similares (tipicamente no mesmo prédio, ou empreendimento) como sejam o andar, a disposição ou exposição solar, a acessibilidade privilegiada a espaços comuns de especial valor, a existência de vista privilegiada, entre outros.

O Coeficiente de Qualidade e Conforto, previsto no artigo nº 43 do Código do IMI, avalia a qualidade e o conforto do imóvel. E aqui podem entrar diversos fatores, eis a tabela dos parâmetros de qualidade e conforto que são tidos em conta no apuramento deste coeficiente.

MAJORATIVOS:
- Moradias unifamiliares                                                         até 0,20
- Localização em condómino fechado                               0,20
- Garagem individual                                                             0,04
- Garagem coletiva                                                                0,03
- Piscina individual                                                                   0,06
- Piscina coletiva                                                                      0,03
- Campos de ténis                                                                   0,03
- Outros equipamentos de Lazer                                           0,04
- Qualidade construtiva                                                         até 0,15
- Localização excecional                                                      até 0,10
- Sistema central de climatização                                         0,03
- Elevadores em edifícios de menos 4 pisos                         0,02
- Localização e operacionalidade relativas                       até 0,20

MINORATIVOS:
- Inexistência de cozinha                                                        0,10
- Inexistência de instalações sanitárias                                 0,10
- Inexistência de rede publica/privada de água                0,08
- Inexistência de rede publica/privada de eletricidade    0,10
- Inexistência de rede publica/privada de gás                   0,02
- Inexistência de rede publica/privada de esgotos            0,05
- Inexistência de ruas pavimentadas                                    0,03
- Inexistência de elevador edifícios com mais de 3 pisos   0,02
- Existência de áreas inferiores às regulamentares              0,05
- Estado deficiente de conservação                                    até 0,05
- Localização e operacionalidade relativas                        até 0,10

Este critério não é novo, ele já existe desde 2007. O que mudou agora com a nova legislação é o peso que este elemento da “localização e operacionalidade relativas” tem no apuramento do Coeficiente de Qualidade e Conforto: Se antes este critério tinha um coeficiente de majoração no valor do imóvel de 0,05, agora este peso aumentou para os 0,20.
Ou seja, uma casa com uma vista desafogada pode sofrer um agravamento do IMI por via da maior ponderação do parâmetro de localização e operacionalidade relativas no apuramento do Coeficiente de Qualidade e Conforto. Já uma casa com uma vista menos agradável (como por exemplo, uma ETAR) pode beneficiar com as novas regras. Isto acontece porque entre os elementos minorativos que (podem fazer diminuir o valor da casa) está a ponderação atribuída a uma má vista e à má exposição solar da casa, que passou dos 0,05 para os 0,10 para o apuramento do Coeficiente de Qualidade e Conforto.
Em suma, esta alteração produzirá efeitos sobre o imposto a pagar caso seja pedida uma nova avaliação do imóvel. Note-se que para além do proprietário, também a autarquia pode requerer a reavaliação do imóvel desde que a avaliação mais recente tenha mais de três anos. Esta é outras as grandes novidades, já que até agora os municípios não tinham este poder, hipótese que apenas era dada aos contribuintes, e de impugnarem a avaliação de um imóvel quando são beneficiários da receita.

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newsletter setembro 2016


Método do Rendimento em Imóveis Arrendados





O método do rendimento é utilizado na avaliação de imóveis que se inserem em mercado de arrendamento, ou seja, imóveis que se encontram arrendados, ou que mesmo que não seja esse o caso sejam passíveis de se inserir no mercado de arrendamento local, pelas suas características, uso a que se destinam e mercado envolvente em que se inserem.

Considerando uma renda de mercado potencial ou efetiva, o imóvel pode ser avaliado pelo método de rendimento por capitalização direta. Por vertente de cálculo que tem por base a capitalização do Rendimento Anual Liquido (RAL), que se obtém do Rendimento Anual Bruto (RAB) após deduzir-se uma percentagem para encargos (Z) inerentes à conservação e manutenção do imóvel. A capitalização à taxa “t” representa a rentabilidade exigida do investimento neste tipo de ativo e deve refletir a remuneração que se obteria em aplicações financeiras de longo prazo, acrescida de um prémio de risco adequado às expetativas do mercado e dos investidores em imobiliário. Este método, designado por método de rendimento por capitalização direta.
Pode ser matematicamente traduzido pela seguinte expressão:








Em imóveis não arrendados, a avaliação é feita com o auxílio do método comparativo, sendo efetuada uma prospeção de mercado para valores de arrendamento, de maneira a perceber qual o valor potencial de renda que o imóvel poderá gerar. Nestes casos o valor do imóvel é estimado por capitalização direta – por se considerar uma renda de mercado potencial, pode ser assumido o conceito de perpetuidade da renda, e assim ser aplicado o método de rendimento por capitalização direta.
Nos imóveis que se encontram efetivamente arrendados, podem surgir situações distintas. Deve sempre que possível ser fornecido ao avaliador o contrato de arrendamento em vigor no imóvel, bem como todas as adendas e atualizações que entretanto tenham sido celebradas.
Os principais dados a retirar dum contrato de arrendamento para efeito de avaliação são: o valor da renda mensal do contrato no presente e suas atualizações (que poderão ser atualizações à taxa legal em vigor anualmente, ou rendas variáveis ao longo do período de vigência do contrato), prazo (duração) do contrato e eventuais renovações, data de celebração do contrato inicial e arrendatário.
A identificação do arrendatário é importante nomeadamente em imóveis comerciais. Um arrendatário que pertença a um grande grupo ou marca/insígnia distintiva oferece maiores índices de confiança e garantia quanto ao cumprimento do contrato. Além disso, a instalação duma grande marca em determinado local/imóvel resulta dum processo de estudo de localização mais extensivo, e acarreta uma operações logística de considerável dimensão, envolvendo um forte investimento a nível de obras de adaptação, instalação e publicidade, ficando a sua imagem também associada ao local, pelo que o risco de abandono ou não renovação de contratos é menor.
Um outro dado importante prende-se com a comparação entre a renda efetiva, e a renda de mercado. Imóveis arrendados por um valor superior ao valor de mercado possuem, à partida, um maior risco de não renovação ou mesmo de alienação do contrato durante a sua vigência, ao passo que imóveis arrendados por valores inferiores acarretam um menor risco a esse nível.
Em caso de imóveis com uma renda constante (ou que seja apenas atualizada à taxa legal em vigor e publicada anualmente), e com um prazo associado longo (maior do que 10 a 15 anos) e/ou uma boa perspetiva de renovação do contrato, o valor é geralmente atribuído por capitalização direta. O valor da taxa “t” deve ser igual à yield de mercado para a zona e uso em que se insere o imóvel nos casos do valor de renda praticado ser semelhante ao valor de renda de mercado. Em caso de rendas baixas, havendo um risco menor o valor de “t” deve ser inferior, e no caso de rendas elevadas, havendo um risco de incumprimento mais elevado o valor de “t” a aplicar deverá ser superior.
Quando o imóvel a avaliar possui uma renda constante (ou que seja apenas atualizada à taxa legal em vigor e publicada anualmente), mas o prazo de duração do contrato é curto, e/ou não existe perspetiva ou intenção de renovação do contrato, o valor total de rendas a receber deve ser atualizado ao momento atual e acrescido do presumível valor de transação do imóvel no momento em que o imóvel fica livre e disponível (final do contrato de arrendamento), atualizado ao momento atual. Esta metodologia é designada por método de rendimento com recurso a fluxos de caixa atualizados –Discounted Cash Flow, por atualização de rendas futuras. Consiste então no apuramento dos rendimentos gerados pelo imóvel ao longo de “n” períodos que compõe o contrato de arrendamento e atualizar esses rendimentos ao momento atual, de acordo com uma taxa de atualização (t) que traduza a variação do valor do capital. A este valor, deve ser somado o valor de venda potencial do imóvel no período n+1 (quando o imóvel se encontra livre e disponível), igualmente atualizado ao momento atual.
Esta situação é expressa pela seguinte fórmula: 









A metodologia de atualização de rendas futuras é ainda aplicada em caso de imóveis arrendados com contratos que prevejam rendas variáveis ao longo do período de vigência. Nesses casos, as rendas auferidas ao longo dos períodos de vigência do contrato são atualizadas ao momento atual, e acrescidas do presumível valor de mercado atualizado do imóvel no final da vigência do contrato. No caso do contrato de arrendamento prever um momento em que a renda passa a ser constante (ou atualizada apenas anualmente á taxa legal em vigor), poderá, nos casos em que o prazo de contrato após estabilização da renda seja ainda longo, ou em que exista uma perspetiva de renovação favorável, ser considerado nesse momento uma perpetuidade da renda, sendo determinado o valor de mercado por capitalização direta, e atualizado ao momento atual.
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newsletter julho 2015

Preços no imobiliário voltaram a subir

De acordo com o INE, durante o ano de 2014 o número de imóveis transacionados cresceu pela primeira vez desde 2011, registando um aumento de 4,3% em número de transações. De facto, de acordo com o Eurostat, Portugal foi o sétimo país europeu a registar maior crescimento no número de imóveis vendidos.

Para este facto tem contribuído não só uma conjuntura bancária em termos de financiamento mais favorável – com a taxa Euribor próxima do zero e capacidade de negociação de spreads mais competitivos, mas também o aumento da procura de imobiliário português por parte de investidores estrangeiros










A espectativa dos agentes imobiliários para o ano de 2015, prende-se com o contínuo crescimento de facilidade de concessão de crédito à habitação, contribuindo este facto para que os preços voltem a subir, e as vendas a aumentar.

Um estudo recente realizado por uma consultora portuguesa, vem confirmar que de facto, em junho de 2015, a tendência de crescimento dos preços do imobiliário em Portugal continua em crescente, tendo sido registado desde o início do ano um crescimento de 8,6% na Grande Lisboa, e de 5,8% no Grande Porto. Sendo estes valores relativos a “askingprice” e não em “closingprice”, não refletem de forma direta o aumento do valor dos imóveis transacionados, que mantém a tendência evolutiva mas de forma menos acentuada. De acordo com agentes imobiliários inquiridos, estes valores são mais elevados em zonas onde existe maior procura por parte de investidores estrangeiros, nomeadamente na Grande Lisboa e no Algarve.

De acordo com a APEMIP, os investidores chineses negoceiam bastante os preços, e necessitam de mais tempo para fechar negócios, ao passo que os ingleses, por exemplo, durante as férias fecham negócio com menores margens de negociação de preço. 

Sendo também verdade que nos últimos anos a construção esteve praticamente parada, a oferta de imóveis novos é mais escassa. De acordo com o INE, o preço das casas usadas subiram em média 1,3%, ao passo que o preço das novas desceu em média 2,9%. Em 2014 foram vendidas cerca de 64 mil imóveis usados contra cerca de 20 mil imóveis novos.

Num perspetiva otimista a APEMIP prevê um crescimento do número de imóveis vendidos para valores superiores a 100 mil imóveis por ano, o que significaria um aumento do número de imóveis na ordem dos 20 a 25%.

Os indicadores acima relatados revelam otimismo e denotam sinais – ainda que ténues – de recuperação da confiança no setor imobiliário português, e consequentemente de alguma recuperação a nível económico. O clima é ainda instável, e estando em ano de eleições poderá ser espectável algum abrandamento. No entanto são sinais que revelam inversão duma tendência negativa instalada nos últimos anos, e que permitem boas previsões a nível da futura evolução do setor.

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newsletter junho 2015


Documentação necessária para avaliação imobiliária

No processo de avaliação são necessários vários elementos que de alguma forma caracterizam o imóvel sobre vários aspetos e são elementos fundamentais para uma correta avaliação imobiliária.Logicamente que quanto mais informação for fornecida ao perito, relativamente ao imóvel objeto da análise, mais rigorosa será a avaliação. É sempre necessário a verificação dos documentos e aferir a concordância de todos os elementos referentes ao imóvel avaliar, nomeadamente verificar a concordância das áreas entre os diferentes documentos e no decorrer da visita.











De todos os elementos será sempre necessário um número mínimo de elementos essenciais para o apuramento do Valor de Mercado do Imóvel, tais como:

Caderneta Predial/Matricial – emitido por qualquer repartição de finanças do país, faz prova da inscrição matricial do Imóvel. A Caderneta Predial ou a Certidão de Teor matricial tem o prazo de validade de 1 ano após a data de emissão; 

- Registo na Conservatória – emitido pela Conservatória do Registo Predial, permite verificar a situação em que o imóvel se encontra, designadamente a indicação dos proprietários, a existência de hipotecas ou quaisquer outros ónus/direitos. Prazos: deve ser passada com antecedência não superior a 6 meses, ou, se o prédio não estiver descrito, com antecedência não superior a 3 meses;

- Documentos Camarários

  • Plantas do Imóvel – emitido pela Câmara Municipal da zona onde se localiza o imóvel. Este documento destina-se a comprovar a conformidade da obra concluída com o projeto aprovado apresentado na Câmara Municipal;
  • Projeto (terreno para desenvolvimento imobiliário) – Elemento necessário na avaliação de um terreno para desenvolvimento imobiliário devido à complexidade do mesmo tendo em conta a localização, e as condicionantes previstas para a zona do PDM em vigor;
  • Licença de Utilização – emitido pela Câmara Municipal da zona onde se localiza o imóvel. Este documento destina-se a comprovar as condições de habitabilidade do imóvel, verificando a conformidade da obra concluída com o projeto aprovado;
  • Contrato de arrendamento(valores das rendas quando existam) – acordo de vontades pelo qual uma das partes - o senhorio - concede a outra - o inquilino - a utilização temporária de uma habitação ou parte de uma habitação, mediante uma retribuição - a renda;
  • Certificado Energético – documento emitido no âmbito do Sistema Nacional de Certificação Energética e Qualidade do Ar Interior dos Edifícios (SCE), que traduz o desempenho energético do imóvel, classificando-o numa escala de pré-definida de 7+2 classes (A+, A, B, C, D, E, F e G). Neste documento são apresentadas as possíveis medidas de melhoria a implementar ao nível do desempenho energético e do conforto, destacando as de maior viabilidade económica. Poderá ser utilizado enquanto se mantiver válido (10 anos).

Após análise da documentação, a visita ao imóvel é importante pois permite aferir a concordância entre as áreas, usos, tipologias, ou outra informação mencionada na documentação.

No entanto, existem várias situações que por vários motivos alheios ao avaliador, os documentos não são apresentados na totalidade ou em parte pelo requerente do relatório de avaliação. Porém, apesar da omissão de alguns elementos é possível avaliar um imóvel apenas com parte da documentação, mas deverá haver menção a tal fato no teor do mesmo relatório, constando como limitações ou falta de documentação, o que no limite pode condicionar o valor de mercado apurado.

Na avaliação de terrenos para desenvolvimento imobiliário por vezes cabe ao avaliador, que por falta da apresentação do projeto de viabilidade construtiva, fazer uma consulta do PDM em vigor previsto para a zona, e elaborar um cenário possível/provável para o imóvel em análise.

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newsletter junho 2015


Avaliação de terrenos pelo método de custos
Valor Residual Estático (TU)

O método de custos em avaliação imobiliária é utilizado para a avaliação de imóveis já construídos – essencialmente em casos em que os métodos comparativos ou de rendimento não se adaptem às características do imóvel, ou em que seja necessário ser usado como método complementar. É um método segundo o qual o imóvel é valorizado de acordo com o valor do terreno em que está inserido, acrescido de todos os custos necessários à sua edificação e de uma margem de promoção, devidamente depreciado. É também utilizado na avaliação de terrenos, sendo neste caso utilizada a abordagem pelo valor residual.

















Na determinação de valor de terrenos pelo método do valor residual, podem ser utilizadas duas abordagens: estática e dinâmica. A abordagem dinâmica implica a atualização de capitais (custos e receitas) auferidos ao longo dos períodos de duração do projeto, ao passo que segundo a abordagem estática esta atualização não é efetuada.

Assim, os terrenos a avaliar segundo a abordagem estática, devem ser terrenos com uma capacidade construtiva mais limitada, que permita uma edificação e escoamento mais célere, nomeadamente num espaço de tempo inferior ao período do juro de referência (habitualmente de um ano). A grande diferença para a avaliação de acordo com metodologia DCF (com recurso a desconto dos cash-flow), é então a não atualização do capital.

Este método é por isso regularmente utilizado na avaliação de lotes isolados, ou de pequenas parcelas de terreno, que permitam construção de um imóvel único (ou dum número reduzido de imóveis). É recorrente designar estes imóveis por “Terreno Urbanizável” – TU.

Para a aplicação deste método, é necessário averiguar a capacidade construtiva do terreno a avaliar. No caso de lotes de terreno, esta etapa é simplificada uma vez que a capacidade construtiva vem descrita no alvará de loteamento, bem como na descrição predial do imóvel. Caso a parcela de terreno a avaliar não esteja inserida num loteamento deve ser averiguada a capacidade construtiva constante em regulamentação municipal (plano diretor municipal, planos de urbanização, etc.), ou em alternativa o projeto imobiliário a ser instalado, cuja legalidade – caso não exista ainda um parecer positivo pelas entidades competentes – deve ser conferida a sua validade.

Na visita ao terreno que precede o processo de avaliação imobiliária deve-se verificar a existência ou não de infraestruturas – nomeadamente baías de estacionamento, iluminação pública, os acessos viários e o estado do terreno (em terra batida – pronto a ser escavado; coberto por vegetação, pedras, etc.; o tipo de solo). Deve ainda ser registada a orientação solar mais favorável (e de acordo com a construção existente), a existência de construção no local (ainda que em fase inicial, ou escavações).

Definidas as edificações a construir no local, devem ser estimadas as receitas potenciais provenientes da sua venda, com recurso ao método comparativo. Na prospeção de mercado devem ser usados imóveis semelhantes àquele que se pretende edificar, com características o mais semelhante possível em termos de uso, localização, áreas, características construtivas, e devem ser sempre que possível prospecionados imóveis novos ou seminovos. Poderá ser ainda efetuada uma homogeneização da amostra de acordo com características que possam diferir nalguns dos imóveis da lista.

Devem ainda ser estimados os custos diretos de construção, com base nas técnicas construtivas e materiais a utilizar. Caso não exista informação acerca destes elementos, deve ser assumida uma situação semelhante à que se verifica na construção existente na mesma zona (se possível no mesmo loteamento em que se insira o terreno).

Os custos indiretos de construção ou encargos representam todos os custos de projeto, licenças, gestão e fiscalização de obra, e ainda encargos financeiros que advenham da construção. É um valor que habitualmente varia entre 7,5% e 12,5% dos custos diretos de construção.

Há também que considerar uma margem para promoção e lucro, que no caso da abordagem estática deve refletir também a perda de capital ao longo da execução do projeto, e que como tal é frequente estar situada entre 10,0% e 15,0% dos custos diretos de construção. Finalmente há que considerar uma margem para mediação, que varia entre 3% e 5% do valor potencial de venda do imóvel pronto.

Uma vez conhecidos os diversos valores atrás relatados, o valor do terreno urbanizável (TU) é dado pela fórmula: , Tu=V-(C+E+L+K) em que: 
  • Tu = Valor do terreno urbanizável
  • V = Valor comercial ou de mercado final da construção prevista
  • C = Custos diretos estimados de construção
  • E = Encargos com a execução de projetos, licenças, gestão, fiscalização e coordenação de obra, bem como encargos financeiros na construção
  • L = Margem de lucro do promotor para a construção obra, bem como encargos financeiros na construção
  • K = Comissão de mediação e marketing obra, bem como encargos financeiros na construção
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newsletter maio 2015


"As Ilhas do Porto"











O mercado imobiliário engloba todos os imóveis que se encontram disponíveis e implantados no território de uma determinada zona, de tal forma que o tema “Ilhas do Porto” traz agregado alguma peculiaridade devido ao tema em questão.

As “Ilhas do Porto” tema com discussão na ribalta devido a sua presença na malha do tecido urbano da cidade invicta, apesar de ser quase imperfectível para quem percorre as linhas de circulação pedonal e viárias que circundam o quarteirão. No caso da cidade Portuense, a “ilha” é uma tipologia de habitação destinada essencialmente para uma população de rendimentos baixos.

Deste modo, se analisarmos o tema “ilha” no seu mais modesto significado, uma ilha, por definição, é um prolongamento do relevo, estando numa depressão absoluta preenchida por água em toda sua volta. A sua etimologia latina, insula, originou o adjetivo insular. E numa consulta ao dicionário de Língua Portuguesa o termo “Ilha” significa: Espaço de terra cercado de água por todos os lados; Grupo de casas isoladas de outras habitações e cercado de ruas por todos os lados; Pátio cercado de habitações pobres.

Numa realidade metafórica, as ilhas são isso mesmo, toda a cidade envolvente pode-se dizer que é a água e o conjunto de habitações no interior do lote é a ilha. A única ligação entre a cidade e a ilha é feita através de um pequeno corredor que conduz ao interior do lote; as habitações no interior dos logradouros caracterizam por serem: pequenas habitações de um só piso, alinhadas em fila (banda) de um só lado ou por vezes de ambos os lados dependendo da largura do lote.

As “ilhas do Porto” surgem devido à revolução industrial que causou a sobrelotação da cidade, devido à chegada de imigrantes oriundos das zonas rurais (êxodo rural) com intuito de melhores condições de vida, mas também, mais tarde pelo aglomerar das suas famílias no mesmo espaço habitacional. Após a sobrelotação do centro urbano, as freguesias na altura periféricas da cidade (Bonfim, Campanhã, Massarelos, etc.) aumentaram de forma drástica nas últimas décadas do século XIX a sua população residente, devido à concentração das atividades industriais e, portanto, aí se concentravam também os permanentes fluxos migratórios de novos residentes que originaram, justamente nessas freguesias “industriais”, uma (nova) forma de habitação operária: as “ilhas”.

Os fatores mais importantes que estruturaram a procura de alojamento para a classe trabalhadora no Porto foram essencialmente o desenvolvimento industrial da cidade que, apesar de ser tardio e lento, em comparação com as grandes cidades europeias, provocou uma elevada imigração na segunda metade do século XIX. Toda a procura por alojamento na cidade originou a sobreocupação dos edifícios existentes, que tornou necessária a construção de novas formas de alojamento e, como eram pessoas de fraco poder económico e baixos salários, as habitações teriam de ser ajustadas as suas possibilidades.

Para além do tipo de construtores e das características da sua atividade, os fatores espaciais foram também decisivos no desenvolvimento da forma das ilhas. Particularmente importante foi a adoção generalizada, na maior parte dos desenvolvimentos urbanos do século XIX de parcelamento regular do solo em lotes com uma-frente de 25 ou 30 palmos (5,5 ou 6 metros), e até cerca de 100 metros de profundidade para o interior do quarteirão. Este tipo de implantação surgia como escapatória à “prática urbanística” municipal da época que, segundo os regulamentos em vigor, só controlava as construções à face da rua e respetivos alçados.

Pela história que as “ilhas” já tiveram e continuam a ter, pela sua importância alcançada ao longo dos tempos, as “ilhas do Porto” são uma cidade (comunidade) dentro da própria cidade que oferece aos seus inquilinos a possibilidade de habitar nas proximidades ou mesmo em pleno centro da cidade. De tal forma que, o tema das “ilhas” e da habitação de baixo custo na cidade do Porto são questões antigas que décadas de evolução da cidade não tem conseguido clarificar urbanisticamente a sua posição.

Contemporaneamente, as “Ilhas do Porto” permanecem como reflexo de evoluções históricas, próprias de cidades mercantis com rápidos processos de industrialização, reflexo da incapacidade coletiva de encontrar soluções que integrem a questão habitacional no cerne dos percursos coletivos de desenvolvimento social e urbano e, no caso português, como símbolo de uma modernidade inacabada.

Segundo as condicionantes e os vários componentes que compõem uma “ilha” como será o processo mais adequado para se realizar uma avaliação imobiliária?

Tendo em conta o âmbito de trabalho da empresa Structure Value, Lda., a avaliação de uma “ilha”apresenta-se como a possibilidade de avaliar um imóvel com características muito próprias e peculiares, com necessidade de uma avaliação especial, onde o fator diferenciador passa pela experiência e competência da equipa técnica da empresa.


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newsletter março 2015


Imóveis em Zonas Prime e a sua variação em clima de crise











No meio imobiliário definem-se zonas prime como sendo espaços em que determinado segmento assume uma particular importância no meio envolvente. São zonas consolidadas, dotadas dum conjunto de fatores atrativos, em termos de características intrínsecas mas também relacionadas com um determinado prestígio, onde habitualmente se instalam públicos com maior poder a nível financeiro, dispostos a pagar um preço mais elevado para se situar nestas zonas.

A nível empresarial ou comercial, por exemplo, a presença de grandes marcas ou de grandes empresas multinacionais acaba por funcionar como um atrativo e como um fator de incremento nos preços (€/m2).

Em termos residenciais, as zonas prime do Porto situam-se na zona da Boavista (Parque da Cidade) e Foz (à Avenida Brasil), e ainda em algumas localizações nas Antas (Av. Dos Combatentes e Alameda Eça de Queirós). Já em Lisboa, há a destacar a zona da Lapa, Restelo e Parque das Nações.

No que toca ao comércio de rua, em Lisboa as zonas prime situam-se na Avenida da Liberdade, Rua Augusta, e na zona da Baixa/Chiado. No Porto há que destacar a Rua de Santa Catarina e a zona dos Clérigos.

No segmento dos escritórios, destaca-se em Lisboa em primeiro lugar a Avenida da Liberdade, seguida por alguns edifícios na zona do parque das Nações, e na torre do Centro Comercial “Amoreiras”. Já no Porto, a zona mais prestigiada é a Boavista, nomeadamente na Avenida da Boavista, sendo também de destacar alguns edifícios empresariais em Matosinhos, Vila Nova de Gaia, e também na zona Industrial do Porto.

Finalmente, no setor industrial, as zonas primes associadas às grandes cidades encontram-se situadas mais na periferia – acessos mais simples, evita a entrada nas cidades de grandes veículos, etc. No Porto é de dar destaque à Zona Industrial da Maia, Zona Industrial de Freixieiro e Santa Cruz do Bispo (em Matosinhos) e Alfena, em Valongo, não obstante a zona empresarial do Porto que gradualmente foi sendo ocupada e convertida para o segmento comercial.

No cenário de forte crise imobiliária em que Portugal viveu nos últimos anos, em que os preços do imobiliário estiveram em queda permanente – e que apenas nos últimos meses tem vindo a dar alguns sinais de recuperação – os valores praticados em zonas prime foram afetados em muito menor grau do que nas restantes zonas.

Durante o ano de 2013, em que duma maneira geral a procura a nível comercial e empresarial estiveram em quebra, assistimos à abertura na Avenida da Liberdade em Lisboa, e nos Clérigos, no Porto, de grandes marcas de luxo, como a Cartier, Hugo by Hugo Boss, Penhalta, Diesel, Max Mara, entre outras.

De acordo com as consultoras internacionais, os valores de rendas prime para o comércio de rua chegaram a registar subidas durante os anos de 2012 e 2013. O Chiado, por exemplo, passou a ocupar o 43º lugar na lista de localizações mais caras do mundo em 2013, tendo subido 2 lugares face a 2012.

Duma forma resumida, pode-se concluir que em zonas prime para determinados setores, mesmo que possam ocasionalmente sofrer alguma redução de procura ou de valores de mercado, os imóveis acabam por ser pouco ou nada afetados por um cenário de crise global. Na realidade, acaba por haver sempre grandes marcas ou empresas/particulares com capacidade financeira para fazer face a preços elevados, sendo também que em zonas prime a margem de descida de preços por parte de vendedores ou arrendatários acaba por ser reduzida.

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newsletter março 2015.



Fatores e Caraterísticas que Influenciam o Valor dos imóveis
















Todos os imóveis possuem alguns aspetos de diferenciação, que poderão contribuir para o aumento ou para a diminuição do seu valor face a outros semelhantes. Estes aspetos são regularmente utilizados na aplicação do método comparativo de mercado, como forma de homogeneizar a amostra recolhida, tornando-a mais comparável ao imóvel que temos para avaliação.

Uma boa prospeção deve ser composta por um número significativo de comparáveis, que mesmo diferindo nalguns aspetos, se possa, com recurso a uma homogeneização – em que se diminui o valor daqueles com uma situação mais favorável que o que está a ser avaliado, e aumenta os que por outro lado se encontram em situação menos favorável – comparando ao imóvel que estamos a avaliar.

O perito avaliador que esteja a analisar a amostra e respetiva comparação com o objeto de avaliação, depara-se com a necessidade de avaliar as características mais importantes e diferenciadoras do imóvel, e quantificação do aumento ou diminuição de preço que comparativamente um potencial interessado estaria disposto a assumir.

Fazendo uma análise aos diversos tipos de imóvel que mais comummente aparecem no nosso mercado, tentaremos focar alguns aspetos que habitualmente estão presentes, e indagar acerca da variação de valor que os mesmos poderão significar.

Começando pela habitação, sabemos que tipologias mais elevadas possuem um valor unitário (€/m2) inferior. A existência de equipamentos como aquecimento central, recuperador de calor ou ar condicionado funcionam, como é de esperar, como fatores valorizadores do preço do imóvel. A localização em ruas movimentadas e com muito tráfego poderá influenciar o valor ao imóvel. Já a orientação e exposição solar, duma forma menos direta, também poderá afetar o valor do imóvel. Um imóvel que se situe a um nível e orientação que permita uma maior luminosidade e aquecimento natural será mais atrativo do que outro semelhante mas mal iluminado. Outros aspetos poderão ser por exemplo a idade, estacionamentos e acabamentos.

Nas moradias a existência de logradouro constitui um fator majorativo, bem como o facto de ser isolada face a moradias geminadas ou em banda. Nos apartamentos, a localização nos últimos pisos, especialmente quando tal significa vistas desafogadas de rio ou mar funciona como uma característica majorativa – exceção feita a prédios sem elevador. A integração em condomínio ou conjunto habitacional também pode fazer variar o valor. A existência de elevador e estacionamento próprio são aspetos bastante valorizados pelos compradores, especialmente em imóveis que se situem em prédios com vários andares, ou em zonas onde o estacionamento na via pública seja particularmente difícil.

No que diz respeito às lojas, pelo contrário, são mais valorizadas as que se situam à face da rua, em especial em ruas movimentadas e centrais. A existência duma montra com boa exposição (ou mais do que uma montra) é um fator que influencia positivamente o valor do imóvel – um cliente estará disposto a pagar mais por um imóvel comercial com uma boa montra (em aquisição ou arrendamento). Seguindo esta mesma lógica, uma loja que se situe no interior duma galeria comercial verá o seu valor diminuído face a um imóvel que se localize à face da rua, exceção feita à localização em galerias ou centros comerciais com elevado prestígio ou tradição.

Outro aspeto relevante no que toca ao valor das lojas é a sua configuração. Há autores que defendem que o valor unitário (€/m2) da superfície da loja vai diminuindo à medida que se afasta da montra, isto é, estabelecimentos comerciais em que a exposição/visibilidade é maior acabam por ser mais valorizados do que outros que, muito embora possam possuir a mesma área, possuem menor exposição.


















No mercado imobiliário dos serviços – escritórios – existem também alguns fatores de diferenciação. Por exemplo, no mesmo edifício e tratando-se de imóveis semelhantes, os escritórios que ficam em pisos superiores são tendencialmente mais valorizados. Outro aspeto que não se verifica em todos os escritórios, mas que a existir é de valorizar, é a existência de portaria e controlo de acessos dos edifícios em que se inserem. O facto de estar localizados num edifício de prestígio e com identidade corporativa, onde se situam empresas notáveis, é também um fator majorativo de valor. Por outro lado e também relevante é a existência no próprio edifício de parque para estacionamento público ou dedicado, ou em alternativa nas proximidades da envolvência do imóvel.

No que diz respeito a imóveis industriais – armazéns de logística – há que realçar o pé-direito do mesmo – armazéns em que as naves possuam maior pé direito devem à partida ter associado um valor mais elevado. A existência de zona de escritórios/administrativa e social, e a dimensão do logradouro são também um aspeto majorativo de valor. A existência de cais de embarque é também uma condição de valorização, bem como as acessibilidades – nomeadamente facilidade para veículos pesados. O nível de infraestruturas existentes na zona é também valorizado para a indústria, nomeadamente não haver restrições ao nível de energia elétrica e outras redes.

Existem alguns aspetos que de forma mais direta se identificam como majorativos ou minorativos, como sejam a qualidade construtiva do imóvel, o estado de conservação e existência de patologias ou a localização em zonas mais atrativas em função do segmento. Cada aspeto atrás relatado só poderá servir como forma de comparação direta se se tratarem de dois imóveis semelhantes em tudo e que difiram apenas naquele aspeto, caso contrário a diferenciação será feita por um conjunto de aspetos, com maior ou menor peso entre si.

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newsletter fevereiro 2015


Avaliação de Imóveis pelo Valor Patrimonial Tributário (VPT)



A determinação do valor patrimonial de imóveis estabelece o valor tributário associado ao imóvel, nomeadamente o imposto municipal sobre imóveis e também o imposto municipal sobre transações.

O valor patrimonial é determinado de acordo com as regras estabelecidas no CIMI – Código do Imposto Municipal sobre Imóveis, e resulta da seguinte expressão:

Vt = Vc × A × Ca × Cl × Cq × Cv

em que:

Vt = Valor patrimonial tributário, valor que se pretende determinar;

Vc = Valor de construção base dos prédios edificados (e que é atualizado anualmente em Decreto de Lei, podendo ou não ser alterado em relação ao ano anterior);

A = Área ponderada do imóvel, sendo = Aa × Ab × Ac × Ad, em que: 

Aa = Área bruta privativa, com um fator de ponderação que minora a área progressivamente, nas parcelas superiores a 100 m2;
Ab = Área bruta dependente, à qual é aplicado um fator de ponderação de 0,30;
Ac = Área de logradouro até um limite de duas vezes a implantação, com um fator de ponderação de 0,025;
Ad = Área de logradouro que excede o limite de duas vezes a implantação, com um fator de ponderação de 0,005.

Ca = Coeficiente de afetação, depende do uso a que se destina o imóvel;

Cl = Coeficiente de localização, depende da localização do imóvel;

Cq = Coeficiente de qualidade e conforto, segundo o qual alguns fatores são majorativos (moradia isolada, estacionamento, etc), e outros minorativos (inexistência de eletricidade, saneamento, etc) do valor;

Cv = Coeficiente de vetustez, varia com a idade do imóvel.

Na avaliação imobiliária para determinação do valor de mercado de imóvel o valor patrimonial é apenas indicativo, não representado utilidade para o valor de mercado. Assim é necessário perceber que o VPT é determinado com recurso a padrões específicos, que traduzem aspetos como localização, idade e qualidade construtiva do imóvel, mas com exceção do parâmetro Vc– que procura refletir o custo de construção standard para cada ano – não traduz as oscilações do mercado imobiliário, ou seja não valoriza o imóvel pelo seu valor efetivo de mercado.

Existem em muitos casos em que o valor de mercado é superior, e outros em que é inferior ao do VPT, verificando na pratica de avaliação que em poucos casos o valor de mercado é próximo do VPT.

No ano de 2012 e início de 2013, a Autoridade Tributária procedeu à reavaliação de todos os prédios urbanos que até 1 de dezembro de 2011 não tivessem sido ainda avaliados, estimando-se que foram avaliados cerca de 4,9 milhões de prédios. Esta reavaliação vem no seguimento da entrada em vigor do novo Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), em vigor desde 2003, e dita a necessidade de avaliar todos os prédios urbanos ao abrigo deste código – daí esta operação ter incidido essencialmente sobre imóveis anteriores a 2003.

O valor patrimonial é determinado aquando a inscrição dos prédios na matriz predial ou quando há lugar a uma transmissão da propriedade (titular), não obstante os proprietários poderem requerer a reavaliação de três em três anos – por forma a reduzir o valor patrimonial com a redução do coeficiente de vetustez, e eventuais alterações do valor de construção.

Existe ainda uma atualização feita trienalmente, e segundo a qual o valor dos imóveis sofre uma atualização com base em fatores correspondentes a 75% dos coeficientes apurados anualmente e publicados pelo Ministério das Finanças para a desvalorização da moeda, para efeitos de impostos sobre rendimentos.

Pela importância que este tema tem, nomeadamente no impacto da carga fiscal (IMI) nas empresas e particulares detentores de património imobiliário, torna-se fundamental que os parâmetros e valores atribuídos pela Autoridade Tributária, sejam verificadas e analisadas por perito avaliador credenciado.

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newsletter janeiro 2015



Avaliação de Imóveis de acordo com o Sistema de Normalização Contabilística

O Sistema de Normalização Contabilística – SNC – constitui uma ferramenta, que visa uniformizar o modo como a contabilidade das empresas é apresentada, harmonizando e tornando possível uma análise mais clara, tanto no contexto nacional como internacional. Vem na sequência da norma europeia (CE) nº 1606/2002, e substitui o POC (Plano Oficial de Contabilidade) e legislação complementar.

Este documento estabelece regras segundo as quais os ativos imobiliários pertencentes à empresa devem ser avaliados para registo contabilístico, segundo as quais é estabelecido qual a definição de valor a utilizar, de acordo com o enquadramento (tipo de utilização e classificação) do ativo imobiliário.

A classificação do ativo a avaliar no conjunto do património da empresa, e consequentemente o conceito de valor e pressupostos a adotar na sua avaliação, deve ser indicado ao avaliador pelo requerente. Não existe obrigatoriedade de registo do valor dos imóveis no Relatório Financeiro das empresas não cotadas em bolsa, no entanto, uma vez registado, deve ser registado em todos os relatórios. Há ainda a referir que a registar o valor dum imóvel, terão de ser registados os valores de todos os imóveis de que a empresa seja proprietária.

Na figura que se segue, resume-se o quadro segundo o qual os ativos imobiliários poderão estar classificados, e segundo o qual a avaliação deve ser estruturada:



As normas que ditam a classificação e meio de avaliação de cada imóvel designam-se na sua versão original da normativa europeia por IAS – International Accounting Standard– ou NCRF na sua publicação portuguesa – Normas Contabilísticas e de Relato Financeiro.

O conceito de valor a utilizar, deve ser o “justo valor”. No caso de imóveis classificados como excedentários deve ser determinado o mínimo entre o valor escriturado, e o valor líquido realizável (IFRS 5 – NCRF 8), ou seja, o valor pelo qual se espera que o imóvel seja vendido, retirando a esse valor os custos diretos e indiretos necessários para a venda do imóvel.

No caso de imóveis classificados como instalações e equipamentos deve ser utilizado a IAS 16 ou NCFR 7, com determinação do valor de mercado para o uso atual no caso de imóveis convencionais (ou seja, para os quais existe amostra suficiente para aplicar o método comparativo) e o valor de custo depreciado no caso de imóveis que não se encontram em mercado. No caso de imóveis detidos para investimento, devemos utilizar as IAS 40 ou NCRF 11, e avaliar o ativo para o máximo e melhor uso – o que implica uma análise de mercado, visto que o máximo e melhor uso poderá ou não corresponder ao atual.

É ainda importante referir o conceito de imparidade dum ativo. Diz-se que um ativo está em imparidade, quando o seu valor contabilístico é superior ao seu valor líquido realizável, ou seja, o valor de venda do imóvel deduzido dos custos necessários à sua venda. A verificação e a avaliação de ativos classificados como imparidade devem estar de acordo com as IAS 36 ou NCRF 36.

Do ponto de vista contabilístico, podemos definir existências como: ativos (concluídos ou em processo construtivo) detidos para venda no decurso ordinário da sua atividade, e na forma de materiais e/ou consumíveis a serem aplicados no processo de construção. A avaliação dos imóveis classificados como existências deve corresponder ao valor mínimo entre o custo de construção no momento a que se refere a avaliação, e o valor realizável líquido. As regras inerentes a estas avaliações podem ser consultadas no IAS 2, ou NCRF 18.

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newsletter dezembro 2014


Depreciação na avaliação imobiliária




A atribuição duma depreciação a um imóvel é um dos temas mais delicados na avaliação imobiliária. Depende bastante da perceção e sensibilidade do técnico que efetua a avaliação, pelo que, numa vistoria ao imóvel feita por dois técnicos distintos, o valor de depreciação atribuído dificilmente será o mesmo.

É utilizada em avaliação imobiliária, nomeadamente na determinação de valor de imóveis pelo método dos custos. Pelo método dos custos o valor do imóvel é calculado através da soma do custo do terreno com o valor das construções existentes – custos diretos, como materiais e mão-de-obra, e indiretos, como taxas, licenças e projeto – acrescido duma margem de lucro para o promotor, sendo depois atribuída uma depreciação. A depreciação utilizada no método de custos corresponde a depreciação física do imóvel, e como tal, não é aplicada sobre todo o valor do imóvel, sendo apenas aplicada sobre o valor depreciável. O valor depreciável corresponde às parcelas que são passíveis de sofrer depreciação, que no caso de imóveis se entende por construções e valores relacionados. Exclui-se portanto o valor do terreno.

A depreciação dum imóvel poderá ser física – que diz respeito ao desgaste de materiais que compõe todo o edifício – estrutura, instalações, materiais de revestimento, quartos de banho e cozinhas, etc. – funcional – diz respeito à organização interna do imóvel, e que afeta a capacidade do imóvel em cumprir a sua função, ou económica – que diz respeito a fatores essencialmente externos ao imóvel.

A determinação da depreciação física do imóvel passa essencialmente por uma averiguação do estado de conservação dos materiais que compõe o imóvel e pelo conhecimento da idade do imóvel face à vida útil correspondente. O tempo de duração normal dos materiais que compõe a estrutura do imóvel determina a espectável vida útil de cada imóvel. Esta informação é importante, uma vez que um imóvel pode ter sido renovado de forma superficial – revestimentos e pinturas – mas do ponto de vista estrutural – incluindo instalações – manter todo material original.

Posto isto, durante a vistoria – que deve sempre que seja possível ocorrer durante o processo de avaliação imobiliária – o perito avaliador deve registar aspetos relacionados com o estado de conservação, nível de manutenção e funcionalidade do imóvel. Deve também ser conhecida a idade do imóvel e eventuais intervenções realizadas ao longo do tempo de vida do imóvel.

A tabela de Ross-Heideck fornece um valor de depreciação direto, que é função do estado de conservação do imóvel (com oito níveis de classificação possíveis) e da percentagem de tempo de vida útil do imóvel já ocorrido. A utilização desta ou de outras tabelas semelhantes constitui uma forma de uniformizar os valores de depreciação atribuídos, independentemente do técnico a efetuar a vistoria e avaliação. Há que salvaguardar que a atribuição de classificação quanto ao estado de conservação varia consoante a perceção de cada um, pelo que ao criar uma tabela com oito níveis de classificação, os valores acabam por se tornar mais uniformes.

A depreciação (ou apreciação) funcional dum imóvel poderá ocorrer devido a alterações à arquitetura inicial do imóvel que o tornem mais ou menos favorecido do que o original. Colocação ou remoção de paredes, abertura de vãos internos e outras intervenções que alterem a configuração das divisões dum imóvel resultam em maior ou menor funcionalidade para o uso principal a que se destinem.

Finalmente, a depreciação – ou apreciação – económica, diz respeito a perda ou ganho de valor por fatores externos ao imóvel, relacionados com a conjuntura ou mercado envolvente. O mercado poderá determinar que uma zona deixa de ser atrativa para o uso a que se destina o imóvel, a procura poderá vir a incidir sobre imóveis de diferentes dimensões ou configuração.

Estamos a falar, por exemplo, de moradias antigas, de grandes dimensão, que numa época em que a dimensão das famílias está a diminuir deixam de apresentar procura para esse fim. No entanto, muitos destes imóveis foram reconvertendo o uso/público a que se destinam, servindo nos dias de hoje por exemplo como sede de empresas, clínicas, sociedades de advogados, etc.

Em resumo, a depreciação dum imóvel traduz a sua perda de valor ao longo da sua vida, tanto por degradação dos materiais que o constituem, como por perda de funcionalidade ou alterações na conjuntura económica local.

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newsletter novembro 2014



Normas e legislação na avaliação


A avaliação de imóveis em Portugal rege-se por um conjunto de regras, normas e critérios, que variam consoante a instituição a quem pertença o imóvel. De facto, existem várias entidades que adotam as suas próprias regras no que concerne a avaliação dos imóveis internos.

As orientações e exigências que são efetuadas aos peritos avaliadores assentam fundamentalmente em quatro pilares – formação e experiência do perito avaliador, periodicidade com que os imóveis devem ser avaliados, definição de valor a utilizar e métodos de avaliação.

Assim, para Bancos e instituições financeiras, as regras devem ser consultadas no Aviso n.º5/2007 do Banco de Portugal. Para Fundos de Investimento Imobiliário, a avaliação rege-se pelo Regulamento 08/2002 da CMVM, enquanto que para Fundos de Pensõessdeve ser adotada a regulamentação do Instituto de Seguros de Portugal, norma regulamentar n.º7/2007-R. As avaliações de Património Público são baseadas nas regras definidas pela Direção Geral do Tesouro e Finanças. Finalmente, para registo do valor dos ativos imobiliários na contabilidade das empresas deve ser usado o SNC – Sistema de normalização contabilística.

No quadro que se segue é apresentado um resumo das regras a adotar para os diferentes tipos de imóvel:



No que diz respeito à qualificação do perito, para além de exigências ao nível da idoneidade e conhecimentos na matéria, não são dadas instruções específicas no caso das avaliações para bancos e instituições financeiras, nem tão pouco para as empresas. No caso dos Fundos de Investimento Imobiliário, a CMVM exige inscrição nesta instituição, para a qual é necessária frequência de curso específico e creditado de avaliação imobiliária, experiência no setor e ainda um seguro de responsabilidade civil no valor mínimo de 250.000€. Já para a avaliação de imóveis de fundos de pensões ou que sejam património do estado, é exigida ao avaliador detenção de licenciatura com relevância para o setor, e um mínimo de três anos de experiência na área. No caso da DGTF faz ainda referência a que no caso de avaliações de imóveis com características fora do comum devem ser selecionados peritos inscritos na CMVM e consequentemente com seguro de responsabilidade civil.

No que toca à periodicidade com que os imóveis devem ser avaliados, apenas a CMVM e o Instituto de Seguros de Portugal definem periodicidade mínima (de 2 e 3 anos respetivamente), deixando no entanto em aberto que se o mercado ou alterações ao imóvel o justificarem poderão ser feitas com periodicidade mais baixa. Já os bancos, deverão fazer internamente uma revisão do valor dos imóveis a cada três anos, revisão essa baseada em estatísticas, e recorrer a avaliação por perito caso exista indicação de baixa significativa no valor do imóvel. No caso das empresas que se regem pelo Sistema de Normalização Contabilística, não existe obrigatoriedade de avaliar os imóveis, sendo no entanto que no caso da avaliação dum imóvel entrar na contabilidade da empresa, terão que entrar também as avaliações de todos os imóveis de que a empresa é propriedade, no ano em que é tomada essa opção e seguintes.

A definição de valor a determinar também é um fator que difere entre os cinco regulamentos em análise. No caso dos imóveis de fundos de pensões e pertencentes ao estado deve ser determinado o valor de mercado, ao passo que no Banco de Portugal deve ser determinado o valor de mercado ou valor de bem hipotecado, valor que se determina de acordo com critérios de prudência e que por isso deve ser inferior ao valor de mercado. Os imóveis de fundos de investimento imobiliário devem ser avaliados de acordo com o seu máximo e melhor uso, ao passo que os imóveis de empresas de acordo com o SNC o conceito de valor adotar é o justo valor. Devem ser avaliados consoante a sua classificação no património da empresa. A título de exemplo, se é edifício onde a empresa desenvolve a sua atividade, deve ser determinado o seu valor de mercado para o uso atual, se é um imóvel arrendado deve ser determinado o valor para a máxima e melhor utilização.

Ao nível da metodologia de avaliação a utilizar, tanto o Banco de Portugal como a CMVM indicam os três métodos tradicionais de avaliação – método de custos, método de rendimento e método comparativo de mercado, sendo que a CMVM indica que sempre que possível devem ser utilizados dois destes métodos. Já o Instituto de Seguros de Portugal indica quatro métodos a utilizar, nomeadamente o método comparativo, o método de atualização de rendas futuras, método de custos de substituição e o método dos múltiplos de rendimento. A Direção Geral de Tesouro e Finanças indica com clareza que o método que deve ser utilizado de forma preferencial é o método comparativo de mercado, indicando como alternativa o método de custos de reposição ou de rendimento – por capitalização direta ou fluxos de caixa atualizados.

Não obstante a legislação em vigor, o Banco de Portugal lançou uma circular em 2013 que obrigou a reavaliação de imóveis adquiridos como reembolso de crédito próprio, cuja última avaliação tivesse sido feita há mais dum ano. A mesma circular prevê ainda a revisão da avaliação de terrenos avaliados há mais dum ano de acordo com o critério do rendimento, prevendo a realização de projeto imobiliário. Finalmente, é ainda dada indicação de que os peritos avaliadores de imóveis que realizem estas avaliações deverão estar inscritos na CMVM.

Está atualmente para aprovação um documento conjunto entre a CMVM, Banco de Portugal e Instituto de Seguros de Portugal, que visa uma maior uniformização de critérios a adotar na avaliação de imóveis afetos a estas instituições. Existem algumas diferenças quanto a metodologia – passam a estar ao dispor dos técnicos os três métodos tradicionais de avaliação imobiliária, ficando ao seu critério – de acordo com as especificidades do imóvel e mercado imobiliário – a adoção do método ou métodos que melhor se adaptar. No fundo, acaba por não provocar alterações ao nível do que está atualmente, uma vez que todos os documentos em vigor referem o método comparativo, o método de rendimento – com recurso a capitalização direta ou a atualização de fluxos de caixa, e o método de custos – que podem ser de reposição ou substituição.

No que toca à qualificação de peritos, este documento prevê a exigência de grau de licenciatura, mestrado ou doutoramento, formação creditada na área da avaliação imobiliária e seguro de responsabilidade civil, a par de exigências de idoneidade e independência. Os imóveis de fundos de investimento imobiliário devem ser igualmente avaliados por dois peritos em qualquer situação, passando a ser necessária avaliação por terceiro perito no caso de diferenças de valor entre avaliação superior a 20%. Relativamente a imóveis de bancos e instituições financeiras ou de fundos de pensões, passa a ser necessária avaliação por dois peritos em caso de valores superiores a 2,5 milhões de euros.

Finalmente ao nível da periodicidade máxima com que os imóveis deverão ser avaliados, passa de três para dois anos nos imóveis da banca e fundos de pensões, e de dois para um ano para fundos de investimento imobiliário de subscrição pública, e para um período entre seis meses e um ano para fundos de investimento imobiliário abertos. Esta redução de períodos em que a avaliação deve ser efetuada, reflete a instabilidade que os mercados têm vivido nos últimos anos, e a maior velocidade a que os preços dos imóveis tem variado. Este documento – que se espera vir a entrar em vigor em breve – prevê ainda que a remuneração dos peritos avaliadores não possa depender diretamente do valor atribuído ao imóvel, contribuindo para maior isenção e credibilidade nos valores atribuídos.

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newsletter outubro 2014



Construção em Portugal - Evolução




A construção em Portugal tem vindo a decrescer sistematicamente nos últimos anos, muito em reflexo da crise internacional que se instalou.

A crise no financiamento de habitação própria, e consequente dificuldade de escoamento dos novos imóveis veio instalar um clima de crise entre os construtores e promotores imobiliários, tendo-se seguido uma sucessão de insolvências entre empresas neste setor. De facto, só durante o ano civil de 2013 pediram insolvência mais de 700 empresas de construção civil.

Desta forma o ritmo de construção – especialmente de construção destinada à habitação –entrou em decréscimo, tendo estado a decrescer continuamente, até hoje.

De facto, mesmo com ligeiros e tímidos sinais de recuperação económica e financeira –maior facilidade de obtenção de crédito à habitação, menores tempos de absorção do mercado, etc. –o ritmo da construção no nosso país continua a decrescer de ano para ano.

De acordo com dados disponibilizados pelo Eurostat, em junho de 2014 Portugal apresentou uma quebra de 10,3% comparando com período homólogo do ano passado. Esta situação está já revertida, em países como por exemplo a Espanha, que de acordo com a mesma entidade apresentou um aumento de 6,8% no mesmo período.

É importante salientar que a dificuldade de obtenção de crédito junto das instituições bancárias não é um problema único dos particulares, mas também das empresas e dos promotores imobiliários. Atualmente são muito poucas as empresas imobiliárias no nosso país com capacidade de se financiarem numa parcela significativa (acima de 60-70 % do investimento global) dum projeto de desenvolvimento imobiliário.

Ao mesmo tempo, e de acordo com a Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP), o número de contratos de arrendamento celebrados tem aumentado significativamente, sendo que nos últimos anos, tem representado mais de 50% da procura global de habitação, ou seja, a procura de habitação própria para arrendar foi superior à procura de casa própria por compra.

Por outro lado, foi notícia recentemente que o grupo de empresas MELON – a atuar em Portugal desde 2011 – registou um crescimento de 50% do seu volume de negócio durante o último ano. Esta empresa dedica-se essencialmente a obras de remodelação e recuperação de imóveis, tanto a nível estrutural como de interiores.

Com base nos aspetos e factos atrás apresentados, podemos tirar algumas conclusões/ilações.
  • É notório que a oferta imobiliária para venda, nomeadamente para o segmento habitacional, é claramente superior à procura registada.
  • Na procura de habitação própria tem sido dada preferência ao arrendamento, em detrimento da compra.
  • Na impossibilidade de mudança de casa – desemprego, dificuldade de acesso a crédito bancário, etc. – está a ser dada uma preferência à remodelação/manutenção dos imóveis atuais.
  • Grande parte dos imóveis habitacionais adquiridos nos últimos anos foi comprada com o intuito de colocar no mercado de arrendamento, o que em certo modo também justifica um acréscimo nas operações de reabilitação.

Implicações ao nível da avaliação imobiliária

Em termos de avaliação imobiliária, o primeiro impacto que o cenário atrás descrito tem tido prende-se com a drástica redução dos preços de venda das habitações. A reduzida procura, associada ao agravamento das condições económicas dos vendedores em resultado da crise económica (quer sejam eles grandes grupos económicos e financeiros ou particulares) e consequente necessidade urgente de venda muito tem contribuído para esta redução de preços.

Por outro lado, o arrendamento (urbano essencialmente) tem vindo a conquistar uma expressão significativa no panorama global do mercado imobiliário, o que implica que os valores de renda não tem descido, e nalguns locais e segmentos de mercado tem mesmo aumentado.

Rendas elevadas conjugadas com valores de venda em baixa, conduz a yields genericamente mais elevadas, o que na prática se traduz em maior rentabilidade para os investidores. Isto significa que é possível a um investidor com um investimento inferior (valor de venda reduzido) obter uma renda igual ou nalguns casos superior à que obteria há alguns anos atrás (antes da crise económica se ter instalado).

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newsletter setembro 2014




Avaliação de Propriedade Florestal (Eucaliptal)

  

Ao avaliar uma propriedade rústica caracterizada pela atividade florestal, nomeadamente exploração de eucaliptos destinados à produção de madeira para venda a empresas de celulose e consequente aproveitamento na indústria da pasta para papel, não obstante puderem ainda ser dados outros usos como para carpintaria de exterior ou carroçarias, é importante ter em conta alguns aspetos que passamos em revista nos seguintes itens.

Numa primeira fase é necessária uma análise geral da propriedade e sua caracterização, essa análise é geralmente efetuada com recurso a informação fornecida pelo proprietário (ou por quem a gere), validada com a visita presencial à propriedade do perito avaliador.

A caracterização da propriedade, deverá incidir nos seguintes aspetos:
- Áreas (ha) e idades (anos) dos vários povoamentos existentes;
- Características edafo-climáticas adequadas/favoráveis à cultura em exploração;
- Conferir a adaptabilidade da espécie ao local através das produções médias (m3/ha/ano);
- Aferir em que fase do ciclo de exploração se encontra, sabendo-se que o ciclo consiste na plantação seguida de 3 cortes (rotações) e o número de cortes para o eucalipto em média são de 10 anos, com um período de revolução de 30 anos, seguido da intervenção para nova plantação (investimento).

Considerando as características da propriedade e estando na presença de uma exploração com dimensão mínima exequível para uma gestão/exploração rentável e que por sua vez é geradora de rendimentos futuros periódicos por via da sua atividade, estamos em condições de estimar o rendimento gerado pela propriedade e consequentemente o seu valor atual líquido (VAL).

Assim recorremos ao método de avaliação analítico do rendimento (DCF – discounted cash flow). Para efeitos de cálculo do valor da propriedade aplica-se a seguinte expressão para estimar o VAL:

VAL = (Pf(t)/ert-1)-(Cekrt/ekrt-1) em que:



O fluxo de rendimentos provenientes do eucaliptal é composto pela soma de 2 parcelas distintas:
  • Valor atual de repetidos ciclos à perpetuidade, VAL1;
  • Valor atual acumulado até final do ciclo em exploração, VAL2; 
Podendo a propriedade ser constituída por povoamentos em períodos de exploração diferentes, o cálculo deverá ser efetuado por parcela de forma independente para cada povoamento. O valor final do eucaliptal resulta:

VALfinal = Área parcela1*(VAL1+VAL2) + Área parcela2*(VAL1+VAL2) + …

Para concluir, importa ainda referir que normalmente para este tipo de avaliação são considerados diferentes taxas de atualização em função se se trate de terra nua ou exploração (investimento), sendo normalmente inferior a taxa de atualização para terra nua do que para utilizada para a exploração investimento, considerando assim que o risco é menor em função do investimento, variando entre 4% e 6%. 

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newsletter agosto 



Custo de Construção com Utilização de Software

 

A determinação do valor dum imóvel pelo método de custos consiste no apuramento do valor de reposição ou de substituição a novo do imóvel. Dito doutra forma, consiste no apuramento do valor do imóvel – custo do terreno, custos de construção (diretos e indiretos), adicionando todos os encargos e margem de lucro do promotor, e aplicado a todas as parcelas com exceção do valor do terreno, uma depreciação que espelhe o estado de conservação do imóvel, no momento a que se refere a avaliação.

O valor de terreno é habitualmente determinado com uma prospeção de mercado de lotes de características semelhantes, ou em caso de tal prospeção não ser possível, é feita uma aproximação pela percentagem que o valor de terreno assume no valor total do imóvel a novo. A depreciação aplicada traduz o estado de conservação do imóvel, a nível estrutural e de acabamentos. Os custos de construção são determinados atribuindo valores unitários de construção às diferentes zonas do imóvel (logradouro, habitação, garagem, anexo, etc.) de acordo com as características observadas durante a visita
.
A orçamentação na construção é feita mediante projeto com todas as quantidades e tipos de materiais definidos. No entanto, para efeitos de avaliação imobiliária nem sempre é disponibilizado o projeto imobiliário ou de construção, e mesmo nos casos em que tal é possível de apurar ou obter, a determinação exaustiva de todos os custos de construção é algo que se desenquadra, tanto em termos de especificidade técnica, como em termos de volume de trabalho despendido. 

A definição de valores unitários de construção é então uma das principais dificuldades com a qual os avaliadores imobiliários se deparam na aplicação do método de custos. 

Habitualmente são definidos valores unitários de custo de construção, que tem em atenção os seguintes aspetos: zona em que se insere o imóvel – os custos cobrados pelos construtores variam consoante a zona do país em que o imóvel se situa; tipo de imóvel – imóveis afetos à habitação, com quartos de banho e cozinhas a ocupar áreas consideráveis têm custos unitários superiores a imóveis comerciais, por exemplo; equipamentos presentes no imóvel – a existência ou não de ar condicionado, elevadores, entre outros equipamentos intrínsecos ao imóvel influenciam o seu valor unitário; qualidade dos materiais utilizados ao nível estrutural e de acabamentos – fraca, corrente, elevada; dimensão do imóvel – para imóveis com áreas maiores do que a média, os custos unitários de construção são, regra geral, mais baixos. 

Durante a visita todos os aspetos anteriormente listados devem ser apurados e registados, sendo que posteriormente, os valores unitários são definidos pelo avaliador, tendo em conta a sua experiência e conhecimento do mercado em que o imóvel se insere. 

Atualmente existem alguns softwares que permitem um apuramento com um grau de fiabilidade bastante satisfatório, dos custos de construção de imóveis.

Existe um programa de dimensionamento de estruturas, o CYPE – Software para Engenharia e Construção – que funciona como uma boa ferramenta no apuramento destes valores.

Este programa é amplamente utilizado no cálculo estrutural e dimensionamento de edifícios, bem como na determinação de instalações elétricas, de águas e gás, entre outras. O CYPE fornece ainda orçamento de construção (valores unitários e valores globais) para diferentes tipos de edifícios standard. Como dados de input devem ser introduzidos alguns dados de base sobre o imóvel, nomeadamente os aspetos referidos atrás – localização, particularidades construtivas, equipamentos relevantes, etc.

Naturalmente que a utilização deste software constitui um auxílio à atividade de avaliação de imóveis, sendo que a experiência e conhecimento do avaliador serão e estarão sempre na base da avaliação. Este programa permite determinar custos de construção de imóveis correntes, como moradias (isoladas, geminadas ou em banda) ou prédios .

Na avaliação dum imóvel que não se enquadre numa tipologia tradicional, a determinação do valor de construção deve ser feita por outros meios. Por exemplo, na avaliação duma igreja, dum hospital ou escola, os valores de construção terão de ser alvo dum estudo individualizado.


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newsletter agosto




Reabilitação Urbana - Cidades com Vida



Ao longo da segunda metade do século XX, a dinâmica das cidades foi sendo gradualmente transferida do seu centro original – local onde se agrupam os monumentos, serviços e ruas históricas e caracterizadoras – para a periferia.

Isto teve a ver essencialmente com novas necessidades que foram surgindo – necessidade de lugares de estacionamento, de espaços mais amplos ou de melhores e mais fáceis acessibilidades a vias estruturantes. De facto, nas regiões mais periféricas existem edifícios mais recentes e espaçosos, com estacionamento incluído, com vias de acesso mais largas e espaçosas, e, regra geral, com melhores acessos a autoestradas e vias de ligação a outras cidades.

Esta dinâmica verificou-se tanto ao nível da habitação como de serviços / escritórios, com um progressivo esvaziamento dos centros urbanos, tanto de residentes como de presentes. Consequentemente, o comércio deixou de ter condições para se fixar no centro das cidades, e os estabelecimentos comerciais começaram, também, a migrar para zonas mais populosas.

A partir da década de 80 e 90 assistimos a uma maior consciencialização desta realidade, tendo sido aberta a discussão na sociedade e na classe política, no sentido de inverter esta situação. Desde logo surgiram dois grandes entraves: por um lado, a incapacidade de atualização de rendas, e consequente incapacidade de realização de obras de conservação por parte dos senhorios, conduzindo a vasta degradação de muitas habitações; por outro, a dificuldade burocrática de realização de obras de reabilitação de edifícios em zonas históricas.

Não obstante esta realidade, em termos de valorização imobiliária, temos verificado que mesmo degradados, sem estacionamento próprio e ainda que sem grandes áreas ou acabamentos, os imóveis que se situam nos centros das cidades possuem sempre por esse facto um valor intrínseco a explorar. De facto, existe uma predisposição natural para abdicar de aspetos como estacionamento próprio no edifício, acabamentos construtivos de qualidade elevada ou elevador no edifício para morar no centro, essencialmente se o centro estiver dotado duma dinâmica social ativa – comércio, restauração, circulação de pessoas – e consequentemente maior sensação de segurança, se houver uma boa rede de transporte público, equipamentos de lazer e cultura, entre outros aspetos fundamentais a uma boa vivência da cidade.

O objetivo será alcançar cidades com centros renovados, com pessoas a residirem e a trabalharem, no fundo, a circularem numa ótica regular nos seus centros. De facto, não obstante a importância de atrair residentes, a revitalização dos centros das cidades passa também pela fixação de empresas, de comércio tradicional e especializado, de proximidade, de espaços de cultura e lazer, restaurantes, bares, etc.

Algumas medidas tem vindo a ser adotadas no sentido de revitalizar as cidades. Ao nível do arrendamento urbano, foi aprovado o novo regime do arrendamento urbano – NRAU – que agiliza o processo de atualização de rendas e de rotatividade nos arrendamentos, evitando a obsolescência e degradação dos imóveis. Este novo modelo previne que estas situações se repitam no futuro, sendo no entanto que a sua aplicação está limitada, no que toca a contrato atuais com rendas desatualizadas.

Por outro lado, surgiram em 2004, pelo decreto de lei n.º104/2004, as Sociedades de Reabilitação Urbanas – SRU – constituídas como organismos que funcionam na alçada das Câmaras Municipais, e que promovem a regeneração dos centros urbanos, através da agilização dos processos burocráticos inerentes à reabilitação de espaços urbanos, da definição das áreas de intervenção prioritárias da cidade, e da criação de diferentes mecanismos de apoio e dinamização das cidades.

Posteriormente, em 2007 foram criados os fundos especiais de investimento imobiliário para a reabilitação urbana, que vieram trazer diversos benefícios fiscais para fundos destinados a reabilitação de imóveis situados em zonas urbanas destinadas à regeneração urbana. Esses benefícios traduzem-se em incentivos em sede de IRS ou IRC no que respeita à realização de obras de reabilitação nos imóveis, de taxação de rendimentos das unidades de participação e de mais e menos valias, desde que o fundo tenha a sua carteira composta em mais de 75% por imóveis destinados a reabilitação urbana.

Mais recentemente foram constituídos os fundos JESSICA – Joint European Support for Sustainable Investment in City Areas – que resultam duma iniciativa comunitária, e que consiste no aproveitamento de Fundos Estruturais – FEDER – destinados à regeneração das cidades e desenvolvimento sustentáveis. Os objetivos destas intervenções são a regeneração das cidades ou redes de cidades a nível demográfico, social e económico, sendo que os projetos a incluir deverão estar devidamente enquadrados do ponto de vista legislativo, e ainda ser capazes de gerar cash-flows positivos

São já notórios em várias cidades portuguesas sinais de “renascimento” dos centros históricos, com maior número de empresas sediadas, com um número significativo de edifícios renovados, bastante oferta a nível de comércio tradicional, restauração e hotelaria, e com um mercado de arrendamento urbano dinâmico e com forte procura. Esta valorização e maior procura dos centros das cidades reflete-se naturalmente, também, a nível da valorização dos imóveis.

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newsletter julho 2014



Yields na Avaliação Imobiliária



Yield é um termo inglês que significa rendimento ou lucro. Significa o retorno sobre um determinado investimento, expresso anualmente em percentagem com base no custo do investimento.
No mercado imobiliário é uma medida de rentabilidade, muito usada. Uma importante variável para determinar o potencial valor de mercado de um imóvel, na utilização do método de rendimento direto. A yield é especialmente aplicada na avaliação de imóveis de rendimento (efetivo ou potencial), como por exemplo escritórios, industrial, comércio, habitação, entre outros. Desse modo, existem yields (rentabilidades) para os diferentes segmentos do mercado imobiliário, bem como diferentes localizações e outros critérios. Existem em Portugal algumas publicações e documentos emitidos pelas principais consultoras imobiliárias internacionais a operar no mercado com índices genéricos das yields para os diferentes segmentos e nas principais localizações do mercado imobiliário.
Trata-se de um rácio de rendibilidade, num só ano de exploração do imóvel com o pressuposto a partir do qual se admite uma estabilização das condições/rendimento do imóvel. A yield resulta assim do rácio (taxa) da divisão entre o rendimento anual do imóvel e o correspondente valor de aquisição.

Yield = r / v
Em que: r = rendimento anual do imóvel, v = valor de aquisição do imóvel

Na perspetiva financeira, sabemos que o valor de um imóvel depende do rendimento gerado pelo mesmo e da rentabilidade requerida ou expectável do investidor, assim a fórmula da yield pode ser apresentada da seguinte forma:

Valor = r / y
Em que: r = rendimento anual do imóvel, y = yield (taxa de rentabilidade)

Podemos ainda numa perspetiva de obtenção do rendimento esperado, apresentar a fórmula da yield da seguinte forma:

Rendimento = v x y
Em que: v = valor de aquisição do imóvel, y = yield (taxa de rentabilidade)
Importa referir que a utilização da yield na avaliação deverá ter em consideração a determinação/estimativa do rendimento anual líquido do imóvel antes de impostos, assim é necessário considerar para além do rendimento (bruto) os seguintes aspetos:
Receita
- Taxa/coeficiente de atualização das rendas
- Outros rendimentos (publicidade, arrendamentos temporários)
Encargos
- Taxa de desocupação
- Taxa de incobráveis
- Taxas, impostos e seguros
- Despesas de manutenção e gestão
Existem outras metodologias de avaliação pelo critério do rendimento que dependendo dos casos podem ser mais adequadas, tais como o DCF ou Valor Residual. Assim a utilização da yield para determinar/estimar diretamente e de forma expedita o valor de determinado imóvel, impõe algumas limitações, tais como:
- Não considera a evolução dos fluxos de caixa futuros
- Não constitui uma medida total da rentabilidade do investimento
- Método de avaliação estático
- Considera um só ano de rendimento e manutenção até à perpetuidade
- Não considera o risco do investimento
No entanto é possível estimar a yield média de mercado para um determinado imóvel, através da recolha de uma amostra com imóveis semelhantes, ou seja:
- Idênticos ao imóvel em avaliação
- Na mesma localização
- De similar tipologia ou dimensões
- Com idade e estado de conservação idênticos
- Nas mesmas condições de arrendamento
- Garantias/risco do arrendatário

Neste processo o perito avaliador deverá de acordo com as melhores práticas, ter o perfeito conhecimento da realidade e contexto local da análise, que tipo de dados tem disponíveis, são relevantes e como foram obtidos, sob pena de cometer erros e incongruências na avaliação. Eventualmente pode ser necessário nas observações da amostra (comparáveis), proceder a alguns ajustamentos.

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Avaliação Imobiliária em Cenário de Crise




De acordo com informação disponibilizada pelo INE – Instituto Nacional de Estatística – a venda de casas em Portugal caiu 55% entre os anos de 2000 e de 2012, sendo que na zona de Lisboa esta quebra atingiu os 70%.

A redução acentuada na procura teve como consequência a diminuição do valor dos imóveis. De facto, de acordo também com o INE o valor de transação imobiliário decresceu em 64% para o mesmo período no território nacional.

Ao longo destes anos deparamo-nos com uma dificuldade generalizada na obtenção de crédito por parte de particulares e empresas, nomeadamente na concessão de crédito para aquisição de habitação própria permanente. Paralelamente, toda a conjuntura económica assumiu um cenário de crise, com uma forte instabilidade no mercado de trabalho, elevados níveis de desemprego e consequentemente maior mobilidade da população.

Assim, face a esta nova realidade, o país encontra-se num cenário em que, por um lado, a população perdeu a capacidade de recurso ao crédito bancário para aquisição de habitação própria permanente, e por outro requer maior dinamismo e facilidade de deslocação devido à instabilidade laboral.

Estes dois aspetos conjugados levaram a um crescimento significativo do mercado de arrendamento em Portugal, com uma população jovem que na altura de escolher o seu modelo habitacional, se inclina para a opção de arrendar. De facto, de acordo com profissionais da mediação imobiliária, durante o ano de 2011 o arrendamento urbano (onde existem mais oportunidades de emprego e maior capacidade de fixação populacional) cresceu 40%. A legislação portuguesa tem vindo a acompanhar esta nova realidade, tendo sido publicado em 2012 o Novo Regime do Arrendamento Urbano, segundo o qual passou a ser mais fácil aos senhorios realizar o despejo nos casos de incumprimento, tornou mais simples e célere o processo de atualização de rendas antigas, e agilizou a negociação dos tempos de duração do contrato.

Como consequência deste maior dinamismo, o valor das rendas desceu, tendo-se registado entre 2011 e 2014 segundo a revista Confidencial Imobiliário um decréscimo de 11,43% no valor das rendas praticadas no segmento de habitação em Lisboa, facilitando e tornando mais atrativo ainda o mercado de arrendamento.

Atualmente, o mercado começa a dar sinais de recuperação. De acordo com as consultoras internacionais, durante o ano de 2013 o investimento global em imobiliário aumentou, com especial enfoque no último trimestre em que registou um aumento de 13% face ao mesmo período do ano anterior.

Em Portugal, estes sinais vão chegando, ainda que de forma discreta. Muito embora os preços dos imóveis estejam ainda fixados em valores baixos, registou-se uma diminuição do tempo médio de absorção dos imóveis, isto é, diminuiu o tempo necessário para a efetivação da venda dum imóvel a partir do momento em que este é colocado em mercado. De acordo com dados do IMI - Imovirtual Market Index o tempo médio de absorção dum imóvel era de 13 meses em abril deste ano, o que significa um decréscimo de 20% face aos 16 meses que se registavam em período homólogo do ano passado.

De facto, segundo o INE, em janeiro deste ano o valor das avaliações bancárias desceu 0,2% face ao mês de janeiro de 2013, o que constitui a primeira subida em termos homólogos desde 2010.

Recuando alguns anos até ao início da crise, os primeiros sinais prenderam-se com o aumento do tempo de absorção no mercado, ao que se seguiu uma quebra no preço dos imóveis. Assim, ainda que duma forma ténue, os atuais indicadores poderão ser vistos como sinais de recuperação do mercado.

O valor de venda imediata dum imóvel é dado pelo produto entre o valor de mercado do imóvel e um coeficiente que depende do tempo de absorção de mercado, e da taxa de juro de referência, sendo esta última por sua vez função da taxa de juro sem risco, da taxa de risco e da inflação esperada.

De facto, na avaliação imobiliária é cada vez mais habitual ser solicitada a determinação do valor de venda imediata, o que demonstra vontade em reduzir o tempo de absorção do mercado, o que implica, impreterivelmente uma redução no valor de venda dos imóveis.

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O método de custos na avaliação imobiliária




A avaliação dum imóvel é habitualmente feita com utilização de três métodos tradicionais – método comparativo de mercado, método do rendimento e método de custos. O método comparativo de mercado são habitualmente utilizado em imóveis inseridos em mercados ativos, com transações registadas com regularidade, e com vários imóveis em exposição/oferta. O método do rendimento é utilizado em imóveis que sejam atrativos para arrendamento, ou seja, que tenham capacidade para gerar rendimento.

O método de custos surge assim como um método que colmata os casos em que não é possível utilizar os outros dois, ou em que existe necessidade de utilizar um segundo método de avaliação.

O método dos custos abrange duas abordagens: por substituição/reposição a novo ou com recurso ao Valor Residual.

No método de custos por reposição a novo partimos dum cenário em que iriamos edificar a novo o imóvel em avaliação. Assim, o valor do imóvel corresponderá a todos os custos necessários para – no momento atual – o construir de novo, sendo depois aplicada uma depreciação concordante com o atual estado em que se encontra. O valor do imóvel divide-se em diferentes parcelas, nomeadamente o valor de aquisição do terreno (valor do terreno e taxas inerentes à sua aquisição, valor este que não é depreciável com tempo ou uso), custos de construção diretos e indiretos – correspondentes a projetos, licenças, fiscalização, entre outros – acrescidos duma margem de promoção sobre o investimento. O valor (%) de depreciação é definido pelo técnico aquando da vistoria ao imóvel, e tem por base a idade do imóvel e respetivo estado de conservação. É aplicado a todas as parcelas com exceção do valor do terreno e encargos com sua aquisição.

No método de custos com recurso ao valor residual, o valor do imóvel resulta da diferença entre o valor de venda potencial dum projeto de promoção imobiliária, e os custos necessários à sua concretização. Neste caso, depois de definido o projeto de desenvolvimento imobiliário a levar a cabo – e que deve estar concordante com os regulamentos em vigor e devidamente enquadrado com as edificações e usos mais comuns na envolvente – é determinado pelo método comparativo o valor potencial de venda das construções, e determinados também todos os custos inerentes ao projeto – construção, licenças, taxas, projetos, fiscalização, financiamento, etc. Assume-se que a aquisição do terreno se dá com capitais próprios, e que todo o restante investimento é feito com recurso a financiamento com uma taxa a definir caso a caso, dependendo da conjuntura económica e da capacidade de negociação de crédito da entidade promotora.

Existindo capacidade de construção e escoamento num período de tempo inferior a um ano não há lugar a atualizações de capitais, sendo utilizado o modelo Estático. Desta forma, o valor é dado pelo diferencial do valor final de venda das edificações decrescido de custos de construção diretos e indiretos, margem e encargos financeiros. Quando a construção e escoamento do investimento se dão num período de tempo superior a um ano, há necessidade de atualizar os fluxos de caixa futuros, sendo nesse caso necessário definir um cronograma do projeto – para custos de desenvolvimento (construção, projeto, fiscalização, etc.) e para vendas (distribuição de vendas ao longo dos períodos). Desta forma podem ser definidos fluxos de caixa ao longo de vários períodos, atualizando depois estes valores ao momento atual, com uma taxa de atualização do capital. 

O valor do imóvel resulta então do diferencial do valor edificado atualizado, decrescido de todos os fluxos de caixa atualizados.
O período de um ano acima referido tem por base a taxa de atualização do capital próprio, que tem como referência período máximo de um ano (podendo também ser usada uma taxa semestral). Assim, quando o tempo de construção e venda do empreendimento for superior a esse valor, deve haver lugar a atualização de capitais.


Em que ocasiões são usadas as diferentes abordagens do método de custos?

As diferentes abordagens do método de custos são utilizadas em diferentes situações, dependendo do tipo de imóvel a avaliar. Vejamos alguns exemplos:
  • Método de custos por reposição a novo: este método é utilizado para avaliar construções já edificadas, mas que se inserem num mercado pouco ativo do ponto de vista de transações imobiliárias, invalidando a aplicação do método comparativo de mercado, ou ainda como método que valide a aplicação doutros métodos. É usado para avaliar imóveis com edificações em propriedade plena, e ainda equipamentos que habitualmente não se inserem no mercado imobiliário – igrejas, hospitais, escolas, etc.
  • Método de custos com recurso a valor residual: é um método que se utiliza para a determinação de valor de terrenos. Para terrenos que permitem construções simples, que seja de esperar estarem edificadas e vendidas num período inferior a um ano – como por exemplo um lote para construção duma moradia, ou dum armazém – deve ser utilizada a abordagem estática, isto é, sem atualizações do capital. Já no caso dum terreno que se destine a construção dum prédio de habitação multifamiliar com vários fogos, ou dum terreno com dimensão suficiente para lotear e construir um elevado número de moradias ou armazéns, é de esperar que o tempo de construção e escoamento seja superior a um ano, havendo portanto lugar a atualização de capital – sendo neste caso mais correto utilizar uma abordagem dinâmica.

Situações em que deve ser evitado o método de custos?

  • Frações autónomas inseridas em edifícios, tais como lojas, escritórios, apartamentos, garagens, entre outros, pela dificuldade na atribuição do correspondente valor do terreno à respetiva fração em avaliação.
  • Imóveis que gerem rendimentos (efetivos ou potenciais) e ou que se insiram em zonas com mercado ativo de compra/venda e arrendamento.
Para concluir, importa referir que para uma correta utilização/aplicação do método de custos é fundamental que o perito avaliador seja detentor de experiência e competências, necessárias para determinar o valor (%) da depreciação em imóveis antigos/usados, do prazo temporal para a integral absorção do projeto (imóveis), da taxa de atualização adequada para cada segmento e projeto.


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