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Peritagens - Reabilitação de Paredes com Salitre

Uma das patologias construtivas, mais comum é o salitre e humidades nas paredes, estes fenómenos surgem tanto em imóveis de construção recente, como em imóveis antigos.

A existência de humidade ascendente pode ser desencadeada por vários fatores, podendo apresentar-se com aspetos diferentes ou afetar diferentes zonas de um imóvel. Porém, um reboco bem isolado e afastado de humidades é sinónimo de longa duração. No entanto, a salitre que aparece por vários motivos nas paredes dos imóveis, não só pode diminuir a idade de vida da parede, como pode torna-se em algumas situações uma patologia incurável em vários elementos que constituem o imóvel.

A presença de salitre nas paredes é considerada uma das patologias com maior capacidade de degradação dos rebocos e alvenarias, normalmente evidenciada ao longo da base das paredes e pelo aparecimento de uma mancha de humidade esbranquiçada.

Os materiais de construção quando estão em contacto direto com a água ou com um solo húmido vão absorvendo esta água ou humidade de uma forma bastante rápida. Através da temperatura elevada dá-se a evaporação de água, no entanto a água normalmente sobe mais rápido através da parede se estiver localizada em zona húmida. Para tal, em alguns casos torna-se imprescindível a incorporação de uma camada isolante acima do solo, de modo a isolar a parede das águas pluviais, do solo, sistema de rega, etc.. Porém, o isolamento da base nem sempre se verifica, ou é mal aplicado durante a construção tornando a parede vulnerável. Este problema pode causa a completa degradação da estrutura e dos revestimentos que nela (estrutura) tenham sido aplicados.

A humidade ascendente afeta normalmente a largura da parede e estende-se entre 50 a 120 centímetros de altura. A altura poderá ser menor se a divisão for ventilada ou se a alvenaria tiver menos sais na sua constituição. Contrariamente, a altura pode ser maior se a alvenaria tiver mais sais ou se a evaporação não for possível devido a um revestimento que não seja transpirável ou a um cimento hidrófugo (impermeável à água).

Os sais em contacto com o ar formam manchas de salitre nas paredes, tanto interiormente, verificando-se bolores ou eflorescências, como exteriormente, podendo-se verificar a presença de musgos. Este tipo de humidade distingue-se facilmente dos outros tipos de patologias, pela extensão de parede que pode afetar.

Existem várias causas que podem causa o aparecimento de humidade ascendente (salitre), de realçar as seguintes:

• Deficiente construção do pavimento exterior à volta da casa, sem a inclinação necessária de forma a água não ficar retida junto das paredes ou fundações
• Inexistência de caleiras e tubos de queda por onde a água da chuva é conduzida de forma a água não ficar retida junto das paredes ou fundações;
• Existência de fissuras nas paredes exteriores;
• Betão de limpeza nas fundações;
• Isolamento do betão nas fundações;
• Argamassa do piso térreo assente diretamente em contacto com o solo sem aplicação de drenagem, isolamento do pavimento e das paredes.

Após a identificação da provável origem, existem atualmente várias técnicas que visam a solucionar de forma duradoura ou em alguns casos apenas temporariamente. Para tal existem vários produtos no mercado de marcas conceituadas que preveem a sua resolução. Contudo, cada produto prevê o uso com diferentes técnicas, consoante a especificidade do problema, das quais ressaem as seguintes:

• Instalação de uma barreira de impermeabilização;
• Revestimento com rebocos de drenagem;
• Injeção de um produto hidrófugo.

A escolha da técnica a usar vai depender do imóvel em análise e do estado e complexidade em que a patologia se encontra, de forma a ser o mais eficaz possível e a eliminar o problema.

A opção que atualmente melhor garante a resolução, passa pelo revestimento com rebocos de drenagem, prevenindo que os sais arrastados pela humidade ascendente possam provocar a destruição do reboco, contem no seu interior uma rede de canais que permitam o alojamento destes sais e facilitem a evaporação da água. Por isso, é importante que o reboco a ser aplicado seja específico para o tratamento de paredes com salitre e humidade, a fim de facilitar a respiração da parede.

Na aplicação do revestimento deve proceder-se do seguinte modo:

• Eliminar o antigo revestimento até 50 centímetros acima das marcas de salitre procurando encontrar o suporte original;
• Em alvenarias antigas aprofundar as juntas até 2 a 5 centímetros, encher buracos ou cavidades utilizando pedras fechadas com argamassa específica e deixar secar;
• Sobre suportes pouco consistentes ou alvenarias de vários materiais diferentes, fixar uma rede de metal galvanizado, utilizando pregos inoxidáveis;
• Aplicar chapisco realizado com argamassa específica e deixar secar;
• Aplicar o reboco e endireitar com a régua, numa espessura mínima de 20 mm. Após começar a endurecer, atalochar para obter o acabamento final;
• O reboco pode  ser revestido por uma tinta aquosa de base Acrílica Pliolite permeável ao vapor de água.

Para finalizar, hoje existem soluções, técnicas e materiais capazes de resolver a grande maioria das patologias ao nível do salitre e da humidade ascendente. Sendo fundamental a consulta de um perito/técnico para apoio e suporte na melhor solução a empreender caso a caso. Atualmente a StructureValue, possui uma equipa técnica capaz de lhe apresentar as melhores soluções para o seu problema.

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newsletter julho 2015

Medição/definição das áreas nos imóveis

A questão sobre como definir as áreas dos imóveis é de facto uma das questões mais frequentemente com que se deparam os técnicos que necessitam de tal informação, na elaboração de algum documento ou cálculo. Como se poderia esperar, uma vez que é necessário interpretar e processar muitas normas urbanísticas ao mesmo tempo, o que poderia ser uma resposta tão simples, através da consulta da legislação em vigor, por norma torna-se complexa devido á existência de legislação individual por várias entidades, ou porque as definições não coincidem entre elas.

São inúmeros os tipos de áreas na definição de um fogo/moradia/edifício tais como: área de construção, área bruta, área de implantação, área de impermeabilização, área útil, área bruta privativa, etc.. Estes vários tipos de áreas encontram-se definidos em leis, plantas urbanísticas, regulamentos, documentos oficiais, variando a sua definição consoante o contexto onde são aplicadas.

Acerca da medição da área bruta e da área de construção, as mesmas aparecem em muitos planos urbanísticos e regulamentos municipais, com distintas definições. De tal forma, foi publicado o Decreto Regulamentar n.º 9/2009, de 29 de Maio com as definições dos conceitos técnicos mais utilizados, e com o propósito de uniformizá-los. Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI) rege a atribuição dos valores patrimoniais dos prédios urbanos.

Para a elaboração de trabalhos ou para simples consulta será necessário ter em consideração as seguintes definições:

Área de Construção do Edifício - Área de construção do edifício é o somatório das áreas de todos os pisos, acima e abaixo da cota de soleira, com exclusão das áreas em sótão e em cave sem pé-direito regulamentar (RGEU).

Área Bruta do Fogo  - É a superfície total do fogo, medida pelo perímetro exterior das paredes exteriores e eixos das paredes separadoras dos fogos, e inclui varandas privativas, locais acessórios e a quota-parte que lhe corresponda nas circulações comuns do edifício (RGEU).

Área Bruta Privativa - Corresponde à superfície total, medida pelo perímetro exterior e eixos das paredes ou outros elementos separadoras do edifício ou da fração, inclui varandas privativas, caves e sótãos privativos com utilização idêntica à do edifício ou da fração (CIMI).

Áreas bruta dependente - Corresponde às áreas cobertas de uso exclusivo, ainda que constituam partes comuns, mesmo que situadas no exterior do edifício ou da fração, cujas utilizações são acessórias relativamente ao uso a que se destina o edifício ou fração, considerando-se, para esse efeito, locais acessórios as garagens e parqueamentos, as arrecadações, as instalações para animais, os sótãos ou caves acessíveis, desde que não integrados na área bruta privativa, e ainda outros locais privativos de função distinta das anteriores (CIMI).

Área Bruta - Corresponde à superfície total do fogo, medida pelo perímetro exterior das paredes exteriores e eixos das paredes separadoras dos fogos, e inclui varandas privativas, locais acessórios e a quota-parte que lhe corresponda nas circulações comuns do edifício (RGEU).

Área de Construção - Corresponde à soma das áreas dos tetos (ou dos pavimentos cobertos) a todos os níveis da edificação (RGEU).

Área Habitável - Soma das áreas dos compartimentos da habitação, com exceção de vestíbulos, circulações interiores, instalações sanitárias, arrumos e outros compartimentos de função similar, e mede-se pelo perímetro interior das paredes que limitam o fogo, descontando encalços até 30 cm, paredes interiores, divisórias e condutas (RGEU).

Área Útil - Soma das áreas de todos os compartimentos da habitação, incluindo vestíbulos, circulações interiores, instalações sanitárias, arrumos, outros compartimentos de função similar e armários nas paredes, e mede-se pelo perímetro interior das paredes que limitam o fogo (RGEU).

Segundo as definições supra mencionadas será relevante ter em consideração o contexto/objetivo em causa em casos de:

• Se for para colocar na memória descritiva de um processo de licenciamento deverão ser consultados os planos urbanísticos e os regulamentos da câmara em causa para apurar as áreas (área de construção, área de ocupação do solo, etc...).
• Se for para fazer um mapa de permilagens para uma Propriedade Horizontal ou para preenchimento de dados fiscais, deverá ser consultado o Código do CIMI, bem como o Código Civil, para apurar as definições das áreas respetivas (área bruta privativa, área coberta, área dependente, etc...);
• Se for para preencher quadros de áreas de mapas de medições para efeitos de pagamento de taxas urbanísticas deverão ser consultadas as definições de apoio que costumam aparecem em notas de rodapé ou nas páginas de trás das folhas de tais mapas de medições;
• Se for para efetuar medições de materiais e elementos de construção em projetos de execução, estando em causa a obtenção de orçamentos, deverão ser consultados os cadernos de encargos e os outros elementos constantes do concurso de empreitada.

Em casos de reabilitação de imóveis, de salientar que, quando não for possível satisfazer as exigências de dimensionamento do RGEU, recomenda-se que sejam utilizadas, como referência, sempre que for tecnicamente viável, as condições mínimas de habitabilidade previstas na portaria n.º 243/84, de 17 de julho (definidas para efeitos de reabilitação de edifícios clandestinos).

Existe ainda a IPMS (International Property Measurement Standards) para edifícios, publicada em Novembro de 2014. A IPMS estabelece um conjunto de normas de atuação nos segmentos de escritórios, retalho, residencial e industrial, através de uma metodologia coerente e harmonizada para todo o mundo.

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newsletter maio 2015

A Peritagem como Componente de uma Auditoria Imobiliária

O conceito de auditoria quando analisado isoladamente assume um carácter genérico e corresponde a uma análise mais ou menos exaustiva a um ou mais elementos que caracterizam o imóvel a pedido de uma determinada organização. Essa análise é feita por regra por uma entidade externa à organização em causa, no sentido de lhe conceder um desejável carácter de independência.

As auditorias podem diferir substancialmente, dependendo dos objetivos, das atividades para as quais se utilizam as auditorias.O serviço de auditoria imobiliária destina-se a detetar, caracterizar, regularizar todas as situações relacionadas com o património imobiliário. De tal forma, torna-se relevante a análise dos seguintes elementos: situação fiscal; situação legal; situação física – conservação, uso/funcionalidade, manutenção, etc...

O imóvel que é alvo de uma auditoria imobiliária da sua situação física, corresponde na maior parte dos casos a imóveis que por várias circunstâncias, são alvo de interesse para a aquisição, assim o potencial comprador considera como necessário a realização de uma auditoria de forma a perceber intrinsecamente o estado do imóvel objeto do investimento em análise.

Normalmente este tipo de trabalho contribui significativamente para o apoio à tomada de decisão de forma sustentada, ao aumentar a quantidade e qualidade de informação do imóvel para os tomadores de decisão e pela garantia de que esta informação é sistematicamente utilizada para deliberar de forma reflexiva sobre a análise da necessidade de investimento no imóvel e todos os custos inerentes, benefícios e riscos, podendo ser elaborado de um plano de intervenções de manutenção e respetivos custos ao longo dos anos, a integrar eventualmente num plano de negócio/exploração do edifício.

Uma auditoria imobiliária à situação física a um edifício tem como princípio avaliar as condições do estado dos materiais que compõem o imóvel, no momento da realização da auditoria, assim como eventuais custos, presentes e futuros, de forma a manter um desempenho adequado às suas funções atuais ou da exequibilidade de conversão para usos alternativos.

Para tal, será importante que a auditoria incida sobre os seguintes aspetos:

• Avaliação do estado geral da construção (revestimentos interiores e exteriores; estrutura; coberturas; etc.;
• Avaliação das instalações (elétricas e climatização AVAC);
• Elevadores;
•  Avaliação das condições de segurança.

Todos os elementos positivos e negativos presentes no imóvel, devem ser abordados na auditoria de forma a averiguar qual o estado de todos os componentes que compõem todo o imóvel, se necessitam de ser substituídos ou permitem ainda o uso.

Torna-se importante perceber o tipo de imóvel em causa; a capacidade que possui de se converter em outro uso sem haver a necessidade de grandes obras de restruturação/modificação; perceber o estado geral da estrutura do edificado, de forma a compreender a capacidade que a estrutura possui de absorver novas cargas através da introdução/substituição de novos materiais; a qualidade dos materiais de revestimento interiores/exteriores, assim como perceber o tempo de vida que ainda resta; identificar a existência de equipamentos tais como: AVAC, elevadores, alarmes e sistemas de controlo de acessos.

Em resumo, a auditoria técnica dum imóvel pode dar resposta a uma serie de questões relativas ao valor intrínseco do imóvel, estado dos materiais que o constituem, funcionalidade atual ou de uso alternativo e ainda a elaboração de um plano previsional de manutenção.

Neste processo o auditor (perito) deverá de acordo com as melhores práticas, ter o perfeito conhecimento sobre materiais que compõem o edificado, técnicas construtivas,estado dos equipamentos e estimativa da sua vida útil, verificação das infraestruturas intrínsecas ao imóvel, entre outras. Em norma para este tipo de serviços é constituída uma equipa de trabalho com técnicos/peritos com várias valências que passam desde a arquitetura, engenharia civil e mecânica.

Conscientes de que cada cliente é único e com especificidades decorrentes da sua atividade, no âmbito da vistoria a imóveis, a StructureValue oferece o serviço de Peritagens e auditorias a imóveis, através de uma equipa pluridisciplinar e altamente qualificada, capaz de enfrentar as mais diversos serviços que surjam no âmbito das necessidades dos nossos clientes, em matéria de auditoria ao património imobiliário.

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newsletter janeiro 2015

Degradação do betão



O presente artigo pretende descrever o processo de degradação do Betão armado, essencialmente da camada exterior, assim como quais são os elementos que provocam a corrosão das armaduras do betão armado, procedendo à identificação dos vários fenómenos da degradação de todos os componentes.

Desde a origem do betão armado até aos dias de hoje, que as entidades construtoras replicam a ideia de um material completo e praticamente indestrutível. No entanto com o decorrer do tempo foi possível averiguar várias fragilidades do betão e do aço, essencialmente provocadas por elementos durante a sua confeção, assim como de elementos externos naturais ou artificiais.

Deste modo, os elementos de degradação no betão armado dividem-se da seguinte forma:

Ø AGRESSÕES FÍSICAS

Ø AGRESSÕES QUÍMICAS

No decorrer da análise pretende-se obter informação sobre o processo de degradação do betão armado sujeito a vários agentes incorporados nos materiais usados na sua confeção e de agentes exteriores, pós-construção do edificado.

AGRESSÕES FÍSICAS

Entende-se por agressões físicas todos os elementos que de alguma forma contribuem para a degradação do betão exterior do edificado, quer seja por elementos naturais ou por ação do homem através de incidentes de pós confeção do betão armado.

Abrasão - Trata-se de um fenómeno de desgaste que gera perda de massa volúmica devido à ação de um corpo externo. A deterioração de rochas ou tijolos devido à remoção de material superficial por ação da água ou ar. A abrasão pode ser superficial ou profunda dependendo da exposição do edificado.

Altas temperaturas - A exposição do betão armado a altas temperaturas torna-o destrutível, sendo que quanto mais espessa for a camada protetora exterior do betão, maior será o tempo do aço atingir o limite máximo de temperatura suportada.As temperaturas elevadas podem causar vários danos a nível estrutural, inicialmente pela perda das características do betão ou pela desagregação do aço perante o betão.

Cavitação - Fenómeno hidrodinâmico que ocorre pela presença de água em movimento. A velocidade da água em conformidade com uma superfície de escorrência não regular provocam zonas de baixa pressão e instauram-se vórtices que desgastam o revestimento. Neste domínio, todos os efeitos da cavitação, com muito poucas exceções são prejudiciais para o revestimento exterior.

Choque - Por se tratar de uma composição de dois materiais, o betão armado é acima de tudo um componente sensível aos choques com outros elementos de dureza igual ou superior.De forma a tornar o betão mais resistente aos choques o ideal será reforça-lo com fibras de aço nos locais de maior probabilidade de impacto, para que a eventual energia do impacto seja repartida pela restante estrutura.

Erosão - Consiste no desgaste natural por ação do vento, água ou gelo, que provoca remoção do material de revestimento exterior. Contudo, a atuação destes elementos depende da exposição, da qualidade do betão, etc.. Sendo que, o cuidado na confeção do betão torna-se um elemento muito importante de forma a este resistir o maior tempo possível á intempérie.

Gelo e degelo - O efeito de gelo só acontece no caso de existir água no estado líquido no interior do betão, ou seja, o nível de humidade no interior do betão não deve ultrapassar o denominado valor de “saturação critica”.Para limitar os efeitos negativos das baixas temperaturas é necessário adicionar macroporos e diminuir a microporosidade, através da introdução de agregados não gelificantes.

Retração plástica e fissuração - Este componente consiste na velocidade de evaporação da água, junto à superfície do betão fresco, ser superior à da água que migra do interior do betão para a superfície.A retração plástica depende da composição do betão e da velocidade de evaporação da água, e acontece por causa da temperatura, da humidade exterior reduzida, da velocidade do ar e do volume da peça.      

Ocorrendo enquanto o betão ainda se encontra fresco pode causar a micro fissuração.

AGRESSÕES QUÍMICAS

Entende-se por agressões químicas todos os elementos que de alguma forma contribuem para a degradação do betão exterior do edificado, quer seja por elementos naturais ou por ação do homem através da confeção do betão armado.

Carbonatação - Esta ação química consiste na transformação do revestimento em cal, que se origina em consequência da hidratação do cimento das fachadas exteriores do edificado em carbonato de cálcio, cujo conteúdo depende do ambiente no qual nos encontramos – zonas mais ou menos industriais. Trata-se de um procedimento com ocorrência sempre do exterior para o interior da parede.

Cloretos - O ataque por cloretos no betão acontece com maior frequência em imóveis com proximidade a águas marítimas. Uma vez instaurado no betão, o cloreto, se atingir o aço pode levar á rotura de toda a estrutura através da corrosão do aço.Este processo pode ser mais ou menos veloz dependendo dos níveis de concentração de cloretos em contacto com o betão, da permeabilidade do betão e ainda da percentagem de humidade relativa presente no ar.

Reação álcali-agregados- Processo que ocorre de forma heterogénea e lenta no tempo ao longo de toda a estrutura. Esta ação manifesta-se através de micro ou macro fissurações ou através do destaque de pequenas porções de betão. Uma vez que o betão se encontra deteriorado torna-se vulnerável a outros atos já aqui mencionados, que dependendo da percentagem de humidade relativa presente no ar, pode acelerar o processo de degradação causada através do gelo-degelo.

Sulfatos - Este tipo de ataque pode acontecer quando exista uma fonte interna ou externa de sulfatos no betão. É um componente presente em elementos naturais como a água ou em processos industriais como o cálcio, sódio e magnésio. O ataque de sulfatos faz-se notar através da formação de gesso, e remetem á necessidade de temperaturas baixas e humidade relativa superior a 95%.

Uma das principais causas da degradação do betão é a falta de manutenção do edificado. Normalmente é iniciada pela camada de revestimento exterior e por consequente a corrosão das armaduras. Tal como foi analisado, é um processo que pode ter origem em várias causas, que uma peritagem preventiva pode resolver, tendo apenas uma consequência económica - a redução dos custos de manutenção/reparação. Cerca de 50% do orçamento gasto em obras é para reparação e reabilitação, para tal, torna-se crucial a realização de inspeções periódicas, a realizar de acordo com um plano elaborado em conformidade com as características e localização do imóvel.

Um edifício com o betão degradado pode dever-se ao fabrico do betão com uso de materiais inapropriados para a localização em causa. De tal modo seria necessário analisar a nível laboratorial de forma a comprovar a existência de agentes de natureza química no betão e na armadura, e identificar a melhor solução a adotar que passaria por substituir o betão ou acrescentar outro que o efetue as mesmas funções, sendo o ataque pelo exterior.Para a armadura passaria por protegê-la com produto adequado para evitar o progresso da corrosão, e em alguns pontos acrescentar/substituir por nova armadura caso necessário.

Cada vez mais se torna fundamental preservar o património, tornado possível através da prevenção. Deste modo, a peritagem a este tipo de patologias será sempre necessário averiguar a viabilidade de uma intervenção mais ou menos profunda segundo as patologias será sempre necessário averiguar a viabilidade de uma intervenção mais ou menos profunda segundo as patologias identificadas na realização da peritagem.

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newsletter dezembro 2014

Fundações - Serviço de Peritagens


As raízes de um edifício são as suas fundações que têm como função transmitir as cargas da estrutura ao terreno onde se encontra implantado, formando elementos estruturais de extrema importância. Além disso, o solo necessita de resistência e rigidez apropriadas para não sofrer ruturas e não apresentar diferentes e exageradas deformações.

Para se escolher a fundação mais adequada a cada edifício deve-se conhecer os esforços atuantes sobre a edificação nos elementos estruturais, as características do solo e de todos os elementos estruturais que podem formar as fundações. Assim, analisa-se a possibilidade de utilizar os vários tipos de fundação, em ordem crescente de complexidade e custos.

Todas as fundações devem ter a resistência adequada para suportar as tensões causadas pelos esforços solicitantes da estrutura. Como tal, a pertinência da sua impermeabilização, evitando graus de degradação rápidos e futuros. Fundações bem projetadas contribuem para uma edificação sem problemas a nível estrutural.

As fundações classificam-se em dois tipos: diretas e indiretas, que se dividem em três tipos: fundações diretas rasas, fundações diretas profundas e fundações indiretas. 

A opção recai de acordo com um estudo geotécnico previamente realizado, mediante o solo onde será executada a edificação, a forma de transferência de cargas da estrutura para o solo e atendendo todos os critérios técnicos necessários com o menor custo e a maior segurança para ser realização da construção.

As fundações diretas compreendem-se todas que encontrem assentes em solos com capacidade de absorção, sem grandes deformações de todas as cargas exercidas na base das fundações e em pequenas profundidades.

Por conseguinte, estas agrupam-se em rasas e profundas:

• Fundações Rasas - encontram-se próximas da superfície, quando a cota de profundidade é inferior à largura do elemento da fundação ou com profundidade de 2,5 a 3,0 m.
• Fundações profundas - ultrapassam a cota de profundidade das fundações rasas até um máximo de 8m.

As fundações indiretas compreendem-se pelo seu modo de execução e profundidade que atingem e têm a função de transmitir as cargas ao terreno por meio da sua base, pela superfície lateral ou pela combinação das duas.

Por se tratar de zonas de difícil acesso após o seu aterro, a reabilitação das fundações torna-se difícil de realizar. Como tal, na fase inicial de construção aconselha-se um maior investimento a este nível, evitando intervenções futuras, que se refletirão em custos avultados. Na maioria dos casos, quanto maior for o custo inicial de impermeabilização ou drenagem menor será o custo global (custos iniciais, acrescidos aos custos associados a reparações do sistema), no sentido em que se estão a evitar futuras intervenções de reparação. Para este efeito, recorre-se à impermeabilização de fundações, de forma a bloquear a infiltração da humidade e evitar a deterioração dos materiais constituintes da fundação (betão e armaduras).

Mesmo existindo inúmeros tipos de fundações, nem todas são passíveis de serem impermeabilizadas, quer devido ao seu modo de execução ou acessibilidade, quer a nível económico. Todas as fundações de possível acesso devem ser impermeabilizadas antes da execução e nalguns casos após a execução dos trabalhos. As fundações que são passíveis de serem isoladas são: sapatas isoladas, contínuas ou agrupadas, os ensoleiramentos gerais e o maciço de encabeçamento de estacas.

Desta forma, torna-se importante no momento da construção do edifício isolar sempre que seja possível a fim de prevenir o aparecimento de alguns tipos de patologia tais como a rotura por corrosão das armaduras, ou mesmo a rotura por corte das fundações.

No entanto em geral, a degradação das fundações é causada por mais que uma causa, tais como:

• Aterros insuficientemente assentes, quer se trate de aterros recentes ou mal compactados.
• A presença de água, em particular nos terrenos argilosos que altera profundamente as suas características.
• Uso de fundações heterogéneas devido ao terreno não apresentar as mesmas características em todo o volume afetado, ou por diversos tipos de fundações ou que tenham sido realizadas a níveis diferentes sem precauções especiais.

Juntamente a estas causas predominantes, outras causas surgem com menos frequência mas não deixam de ser relevantes para a perturbação da estrutura, tais como:

• Implantação recente de um novo edifício que provoca perturbações nas construções adjacentes.
• Terreno muito comprimido a construção é incapaz de poder resistir ou adaptar-se, sem danos aos assentamentos diferenciais que daí resultam.
• Construídas sobre solo instável.
• Fundações implantadas a profundidades insuficientes, tornando-as vulneráveis à ação de desenterramento pelas águas ou ao do gelo.

Deste modo, a peritagem a este tipo de patologias será sempre necessário para averiguar se é viável intervir/corrigir o problema. Sendo que, há que tomar algumas providências para que a solução não se torne no início da degradação final. É essencial avaliar que tipo de patologia se trata, que tipo de fundação estamos a analisar, se é viável a intervenção, o enquadramento do edifício em relação à envolvente, se existem construções adjacentes e se são recentes, de modo a que a intervenção ocorra do modo mais normal possível sem afetar a restante estrutura.

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newsletter novembro 2014


Juntas de dilatação
Serviço de peritagens



Um dos elementos que pode provocar o aparecimento de patologias nas edificações são as juntas de dilatação, pela não manutenção pode levar à rotura parcial ou integral do material em poucos anos.

Todos os edifícios necessitam de se movimentar consoante o território em que se encontram implantados. A junta de dilatação é uma separação física entre duas partes de uma estrutura, e é um elemento estrutural importante que unifica os vários elementos que compõem um edifício e permite que o edificado dilate ou contraia sem transmitir esforços entre si.

A capacidade de absorção de calor de um edifício é um dos fatores que obriga as juntas de dilatação a funcionar de temperaturas exteriores elevadas que possam exigir arrefecimento ambiente em edifícios com pequenas cargas internas. Depende do material e das mudanças de temperatura que ocorrem ao longo do dia e das estações do ano, esta última divide-se em duas: estação convencional de aquecimento (1 de Outubro e com termo a 31 de Maio) e estação convencional de arrefecimento(Junho, Julho, Agosto e Setembro).

É importante perceber os benefícios e as carências antes de projetar uma junta de dilatação, sendo que os edifícios de grande escala, referenciados em muitos códigos estruturais devem conter juntas de dilatação espaçadas de 30 m no máximo (no sentido longitudinal do edifício.

No entanto é possível dimensionar as juntas a um espaçamento superior, fazendo sempre uma análise caso a caso da estrutura e da sua suscetibilidade de sofrer deformações e fendas excessivas. Desde que tenham sido bem calculados e dimensionados e que o detalhe das armaduras seja extremamente rigoroso e adequado. Edifícios com plantas irregulares devem ter as suas juntas de dilatação bem projetadas e estrategicamente localizadas. A largura da junta depende do deslocamento previsto, geralmente está compreendida entre 2 e 3 cm, podendo ter larguras superiores.

Em questões térmicas o material unificador entre as duas partes de uma estrutura do edifício deve possuir propriedades elásticas ou um ser um elemento rígido, que permita atenuar tensões indesejáveis na estrutura.A não manutenção/verificação obrigatória pode originar tensões superiores aquelas que podem ser absorvidas, e poderá originar fissuras na laje ou paredes adjacentes à junta, podendo se propagar às vigas e pilares próximos.

Se uma junta de dilatação não está a funcionar corretamente ou está completamente deteriorada também poderá provocar danos graves na estrutura através da infiltração de água, que pode atingir os vários elementos constituintes do edifício através de outros tipos de patologias tais como a humidade, condensação, eflorescência, bolor, etc.

A reparação/ substituição do material unificador de uma junta de dilatação no estado inicial de rotura torna-se tarefa normal através de uma peritagem técnica preventiva, que verifica os vários componentes constituintes do imóvel, sendo necessário averiguar caso a caso. No entanto o adiamento da reparação/ substituição apenas provocará agravamento em torno da junta de dilatação, e com a agravante de poder percorrer todos os componentes do edificado com outro tipo de patologias.

A reparação deve ser feita tendo em conta o tipo de junta em causa,de forma a elaborar o processo de atuação para a realização dos trabalhos de reparação. No caso de ser uma junta serrada, irá depender dos deslocamentos previstos, em que o fator exposição é deveras importante.

O departamento técnico da Structure Value possui técnicos as competências necessárias para a realização de pareceres através da formalização dum relatório no âmbito do serviço de peritagens, bem como posteriormente acompanhar e supervisionar a execução dos trabalhos de reparação das juntas de dilatação, para que desse modo se garanta a correta resolução, pela empresa de construção.

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newsletter outubro 2014



Peritagem de Patologias na Construção

O Objetivo de uma peritagem visa a identificação das patologias no imóvel, garantindo a segurança, o uso e a qualidade das atividades desenvolvidas nos limites da edificação. Por norma, as patologias são erros de execução no decorrer da obra ou mesmo defeitos de fabrico do material, ou ainda a errada definição do material para uma determinada função, por parte do responsável do projeto.

O recurso à inspeção visual é sem dúvida essencial não só em identificar as diferentes patologias existentes no edificado, desde os casos mais simples até aos mais complexos, de forma a chegar a um diagnóstico, mas também para a escolha de métodos e técnicas de reparação. 

O complemento do uso de maquinaria numa vistoria permite a deteção mais detalhada de todas as patologias nas diferentes especialidades da construção, dando mais certezas sobre as origens do problema, e direcionando para um conjunto de soluções mais específicas.

O levantamento das diversas patologias, causas, materiais utilizados e o seu estado de conservação, nas diversas partes do edifício são elementos importantes no estudo de um diagnóstico, mas também na construção de soluções a aplicar a cada patologia. 

É importante e imprescindível o diagnóstico na remodelação/reabilitação do edificado, pois quanto maior conhecimento sobre a origem e os danos provocados pela patologia, simplifica a escolha mais correta e eficaz dos métodos e técnicas para a eliminação da patologia.

Quanto mais cedo se detetar uma anomalia, mais eficiente e menos onerosa será a intervenção. Muitos cuidados são deixados de lado quando se projeta, constrói ou se utiliza uma edificação, prejudicando a vida útil e o desempenho do edificado durante a sua vida útil. 

A deteção de uma patologia requer um estudo apurado para se obter um resultado satisfatório, sendo que uma sucessão de erros acarretará um grande aumento de problemas, e encargos que devem ser resolvidos por métodos adequados e por profissionais. 

A forma mais correta de prevenir o aparecimento de patologias no edificado é efetivamente fazer periodicamente um despiste de patologias e proceder de imediato á reparação, se for o caso.

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newsletter setembro 2014