DECISÕES - A IMPORTÂNCIA DA AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA

Muitas decisões, quer empresariais quer familiares muitas vezes envolvem património imobiliário, havendo a necessidade de apuramento dos valores dos bens imóveis que o compõem. Nestas situações, é comum surgirem conflitos de interesses ou de opiniões entre as partes envolvidas, pois o interessado normalmente tende a considerar que o valor dum determinado imóvel é menor do que o valor pretendido pela outra parte, e vice-versa, noutros casos existem questões de ordem sentimental que não podem ser quantificadas.

Não basta opinar sobre o valor do bem simplesmente por conhecê-lo internamente e por o usar regularmente. Para se determinar o valor de mercado de um imóvel, é fundamental saber o seu potencial e principalmente ter um bom conhecimento do mercado e seu comportamento atual, bem como suas tendências.

Diversos aspetos / características podem ter influência na valorização ou depreciação do imóvel e devem ser ponderados (Ex: localização / acessibilidades, estado de conservação e ocupação, tipologia, etc.). Uma avaliação criteriosa proporciona maior segurança para os interessados, bem como para uma acertada/fundamentada decisão, qualquer que seja a sua finalidade.

Hoje em dia, cada vez se torna mais difícil de emitir um juízo de valor de um imóvel devido ao comportamento atual do mercado imobiliário em Portugal. A constante tendência de evolução dos preços das habitações nos últimos meses, tem criado sinais de sobrevalorização dos preços no imobiliário. Este comportamento tem-se verificado essencialmente pela reabilitação e consequente venda de edifícios do que propriamente de habitações novas.

É recomendável, portanto, que uma avaliação imobiliária seja realizada com prudência por um especialista, até porque esse profissional, procedendo de maneira profissional, rigorosa e independente, em virtude de não possuir qualquer interesse pessoal na negociação do bem, possibilitará às partes tomarem decisões mais acertadas, minimizando ou eliminando os eventuais conflitos existentes.

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newsletter julho 2018

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MERCADO IMOBILIÁRIO RESIDENCIAL – PORTO

(Publicado no Caderno de Imobiliário da Vida Económica do dia 28/06/2018)

Apresentamos alguns indicadores médios e meramente orientativos do mercado residencial (apartamentos) relativos ao concelho do Porto. A zona onde os valores registados são mais elevados quer no mercado de compra/venda quer no mercado de arrendamento é a união de freguesias que abrange o centro histórico do Porto (Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória), logo seguida pela zona do Jardim do Cálem / Foz (União de Freguesias de Lordelo do Ouro e Massarelos e União de Freguesias de Aldoar, Foz do Douro e Nevogilde, respetivamente).

No caso dos apartamentos, no concelho do Porto o mercado apresenta valores de compra/venda, médios de 1.650€/m2, sendo que para arrendamento corresponde o valor médio a rondar entre os 7,50€/m2/mês. Os valores mínimos correspondem à freguesia de Campanhã (zona Oriental da cidade) e rondam os 500€G/m2 e 4,00€/m2/mês.

Como indicativo, o mercado disponibilizou para arrendamento valores máximos na ordem dos 30,00€/m2/mês, representado um valor máximo de venda de fração na ordem dos 8.000€/m2, enquanto a média de área por fração disponível vai abaixo dos 100 m2.

Os valores dizem respeito ao 1º trimestre de 2018. Numa análise a um total de 1.350 frações de várias tipologias que contribuíram para esta análise.

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MERCADO IMOBILIÁRIO RESIDENCIAL – AVEIRO

(Publicado no Caderno de Imobiliário da Vida Económica do dia 14/06/2018)

Apresentamos alguns indicadores médios e meramente orientativos do mercado de residencial (apartamentos) relativos ao concelho de Aveiro. A zona onde os valores registados são mais elevados, quer no mercado de compra/venda quer no mercado de arrendamento, é Glória e Vera Cruz, logo seguida da zona do Centro de Congressos.

No caso dos apartamentos, em Aveiro o mercado apresenta valores de compra/venda, médios de 1.400G/m2, sendo que para arrendamento corresponde o valor médio a rondar entre os 6,5G/m2/mês. Os valores mínimos correspondem às zonas de Esgueira e rondam os 650G/m2 e 3,5G/m2/mês.

Como indicativo, o mercado disponibilizou para arrendamento valores máximos na ordem dos 12,5G/m2/mês, representado um valor máximo de venda de fração na ordem dos 2.900G/m2, enquanto a média de área por fração ronda cerca de 125 m2.

Os valores dizem respeito ao 1º trimestre de 2018. Num total de 434 frações de várias tipologias que contribuíram para esta análise.

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DINÂMICAS NOS FUNDOS IMOBILIÁRIOS

No decorrer dos últimos meses tem-se assistido a algumas mudanças no mercado dos fundos de investimento imobiliário, embora os montantes sob gestão se tenham mantido.

Os dados da CMVM apresentam no mês de abril o valor global sob gestão de 10.834 milhões de euros, quase igual ao registado em março que foi de 10.837 milhões de euros. Ou seja, pouco dinamismo nos montantes sob gestão.

No quadro abaixo é possível verificar as variações registadas para abril/março:

Fonte: CMVM

Não obstante, isso tem havido alguma dinâmica com o lançamento das SICAFI (sociedades de investimento imobiliário autogeridas de capital fixo e subscrição particular), tendo se registado a criação de duas sociedades desta natureza. Por outro lado, houve a liquidação de 3 fundos, bem como a transferência de dois fundos para outras sociedades gestoras.

De acordo com a CMVM nos imóveis detidos pelos fundos de investimento imobiliário, nomeadamente habitação, comércio e serviços mantêm uma tendência de decrescente nos montantes sob gestão.

Fonte: CMVM

Quanto às sociedades gestoras com maiores valores sob gestão os primeiros lugares são da Interfundos e Norfin, com 15% e 13% respetivamente, logo seguidos da GNB com uma quota mercado de 10%.

Parece-nos que estão a acontecer as primeiras iniciativas e alterações com novas dinâmicas no mercado dos fundos com as SICAFI, penso ainda ser cedo para fazer um ponto de situação, contudo é de salientar que já se regista alguma atividade.

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newsletter junho 2018

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PORTFÓLIO DE AVALIAÇÕES REALIZADAS

Ao longo dos quase 10 anos de experiência no setor das avaliações, muitos têm sidos os tipos e segmentos de imóveis avaliados pela nossa empresa, desse modo resolvemos divulgar no nosso site uma amostra do que vamos fazendo um pouco por todo o território nacional, destacando-se principalmente as avaliações efetuadas para os bancos a operar em Portugal e fundos de investimento imobiliário.

Podem aceder a mais informação do portfólio de avaliações através dos seguintes links:

https://www.structurevalue.com/portfolio/1

https://www.structurevalue.com/portfolio/2

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newsletter junho 2018

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MERCADO IMOBILIÁRIO RESIDENCIAL – MATOSINHOS

Publicado no Caderno de Imobiliário da Vida Económica do dia 01/06/2018)

Apresentamos alguns indicadores médios e meramente orientativos do mercado residencial (apartamentos, relativos ao concelho de Matosinhos. A zona onde os valores registados são mais elevados, quer no mercado de compra/venda quer no mercado de arrendamento, é Matosinhos Sul, logo seguida da zona de Leça da Palmeira.

No caso dos apartamentos, o mercado apresenta valores de compra/venda, médios de 1.700€/m2, sendo que para arrendamento tem o valor médio a rondar entre os 8 e 9€/m2. Os valores mínimos correspondem às zonas de Leça do Balio e Guifões.

Como indicativo, o mercado disponibiliza para arrendamento valores máximos na ordem dos 14€/m2/mês, representado um valor máximo de venda de fração na ordem dos 4.000€/m2, enquanto a média de área por fração ronda cerca de 110 m2.

Os valores dizem respeito ao 1º trimestre de 2018. Contribuíram para a análise um total de 350 frações de várias tipologias.

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MERCADO IMOBILIÁRIO - RESIDENCIAL - COIMBRA

(Publicado no Caderno de Imobiliário da Vida Económica do dia 18/05/2018)

Apresentamos alguns indicadores médios e meramente orientativos do mercado de frações habitacionais (apartamentos) relativos ao concelho de Coimbra. A freguesia onde os valores registados são mais altos, quer no mercado de compra/venda quer no mercado de arrendamento, é Santo António dos Olivais, onde existem diversos novos projetos em curso, nomeadamente a "Quinta da Portela".

No caso dos apartamentos, o mercado apresenta valores de compra/ venda, médios de 1.500€/m2, sendo que para arrendamento terá o valor médio a rondar os 6,50€/m2.

Como indicativo, o mercado disponibiliza para arrendamento valores máximos na ordem dos 12,50€/m2/mês, representado um valor máximo de venda de fração na ordem dos 2.900€/m2, enquanto a média de área para fração ronda cerca de 100 m2.

Salientamos que o mercado de arrendamento de moradias é praticamente inexistente no concelho de Coimbra.

Os valores dizem respeito ao 1º trimestre de 2018. Num total de 280 frações de várias tipologias que contribuíram para esta análise.

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O FUTURO DA AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA

No contexto atual do mercado imobiliário, o perito avaliador assume um papel fundamental, sendo que necessita de ter know-how da sua principal zona de atuação, de forma a exercer a sua atividade com rigor e profissionalismo, tendo em conta o objetivo do cliente. Na continuidade das alterações já estabelecidas pela CMVM, através da introdução de nova legislação, como é o caso da Lei n.º 153/2015, que regula o acesso e o exercício da atividade de peritos avaliadores de imóveis que prestem serviços a entidades financeiras, é previsível mudanças na atividade para os próximos anos, “em termos de como o processo de avaliação é gerenciado, o papel do avaliador, bem como o valor agregado aos clientes” (Rics - The Future of Valuations, 2017).

As mudanças devem ser vistas como forma de simplificar / encurtar o processo de avaliação, desde a adjudicação até à entrega da opinião de valor ao cliente, tendo como objetivo fazer mais com menos “Less is More” (Mies Van der Rohe).

Apesar da avaliação imobiliária não ser uma ciência exata e necessitar do conhecimento intrínseco do avaliador, a evolução tecnológica a nível mundial será crucial para o progresso da atividade, “os desenvolvimentos em big data, blockchain, inteligência artificial e modelos automatizados de avaliação (AVMs)”, “desenvolvimento e a adoção de padrões internacionais” e as “mudanças nas expectativas dos clientes” (Rics - The Future of Valuations, 2017).

Os desenvolvimentos tecnológicos descritos terão impacto direto no que atualmente é o processo de avaliação e no papel do perito avaliador, em que os recursos da investigação são baseados na utilização do “big data e blockchain aumentam e melhoram a disponibilidade, precisão e transparência dos dados.” (Rics - The Future of Valuations, 2017).

“O desenvolvimento e adoção de padrões internacionais, principalmente no campo de medição de propriedade (IPMS - International Property Measurement Standards) e custos de construção (ICMS - International Construction Measurement Standards) devem aumentar a comparabilidade e a transparência e, portanto, para aumentar a precisão e confiabilidade dos dados de avaliação.” (Rics - The Future of Valuations, 2017).

Assim como, as “mudanças nas expectativas dos clientes - com foco em investidores institucionais e bancos, isso inclui buscar conselhos sobre o valor futuro (ou de longo prazo) de um edifício, levando em conta as características de sustentabilidade, como a resiliência climática e o bem-estar” (Rics - The Future of Valuations, 2017).

Através da implementação gradual de todos os pontos acima referenciados a atividade da avaliação imobiliária poderá tornar-se mais atrativa e competitiva comparativamente com outras profissões, uma vez que os avaliadores estarão mais habilitados, através do domínio de várias ferramentas de trabalho mais avançados.

A exigência do cliente, o desenvolvimento tecnológico e a implementação de nova legislação terão um grande impacto na atividade da avaliação imobiliária e do perito avaliador, ainda que de forma gradual, uma vez que causarão a economia de recursos, encurtando várias etapas, desde a utilização de dados internos para a investigação inicial e concluindo através da validação da informação que sai do mecanismo automatizado, que pode ser apresentado ao cliente como produto final.

O perito avaliador perante o cliente, pode ser visto como o consultor de risco, uma vez que possui know-how elevado através da vasta zona de atuação, melhor conhecimento dos mercados e maior rapidez na entrega dos trabalhos solicitados. Tal situação, não pode de forma alguma comprometer o rigor e a independência, uma vez que são essenciais para poder existir confiança, assim como, a sustentabilidade, transparência e o profissionalismo, na emissão da opinião do valor de mercado e do valor futuro do bem em análise.

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newsletter maio 2018

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STRUCTURE VALUE E O RGPD

O RGPD (Regulamento Geral de Proteção de Dados) ou GDPR (General Data Protection Regulation) é um diploma Europeu (EU 2016/679) que estabelece as regras referentes à proteção, tratamento e livre circulação de dados pessoais das pessoas singulares em todos os países membros da União Europeia. Este regulamento surgiu com o objetivo de reforçar a Proteção de Dados, e harmonizar a legislação existente nos Estados-Membros, criando as bases para o mercado único digital.

Na nossa atividade lidamos todos os dias com dados pessoais. Sempre tivemos cuidado no tratamento de todos esses dados, mantendo-os organizados e confidenciais. Todavia estamos cientes das mudanças com RGPD, que entrará em vigor a partir do dia 25 de maio 2018, pelo que está em curso os processos e todas as medidas necessárias para cumprir integralmente com o regulamento.
A maior mudança é, sobretudo, organizacional, assim reviu-se todos os procedimentos internos, como os dados pessoais de terceiros que são recolhidos, e como é o seu armazenamento e são geridos os acessos, entre outros aspetos.
De seguida resumimos os pontos mais relevantes em curso na nossa empresa:

·       Procedemos a um “upgrade” aos nossos sistemas de informação para que estes nos consigam garantir a confidencialidade dos dados e sermos notificados de algum tipo de ataque a essa informação.

·       Estamos preparados para operações que envolvem o tratamento dos dados pessoais, que devido à sua natureza, âmbito e/ou finalidade, exigem um mapeamento e controlo regular/sistemático.

·       Todo o tratamento de dados, são sempre tratados apenas para a finalidade que o titular os disponibilizou. Respeitamos o prazo de conservação desses mesmos dados e os direitos dos titulares.

·       Procedemos à alteração das nossas Políticas de Privacidade, para que o titular no momento de disponibilizar os seus dados, esteja totalmente esclarecido de como vão ser processados e armazenados.

·       Como também recebemos dados de utilizadores a partir dos formulários do nosso website e blogue, estes também são alvo de alterações, desde logo a encriptação HTTPS, para que os todos os dados que nos chegam sejam totalmente encriptados.

No âmbito dos serviços que prestamos, continuaremos a exercê-los da melhor forma possível, mas sempre em conformidade com o RGPD e os direitos dos titulares dos dados.

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MERCADO IMOBILIÁRIO - ESCRITÓRIOS - PORTO

No segmento de escritório na cidade do Porto é evidente o dinamismo, fomentados pelo crescimento económico, mas também pelo turismo e impulsionado pela Universidade do Porto. Atinge valores idênticos, em algumas localizações, superiores a antes da crise. A nossa análise baseou-se em valores de imóveis registados na base de dados interna da Structure Value, oriundos de avaliações imobiliárias realizadas no período entre Dezembro de 2017 e Março de 2018, num total de 370 observações (imóveis). Os imóveis foram distribuídos por localizações, dando origem a quatro zonas distintas e considerados os valores prime.

Assim, conclui-se que a zona prime corresponde à Boavista e tem como referência, para arrendamento, cerca de 15 €/m2 e, para venda, 3.000 €/m2. A zona Oriental é a mais barata e apresenta valores prime na ordem dos 10 €/m2 e 1.500 €/m2, para arrendamento e venda, respetivamente.

As taxas de rentabilidade (yields) para este segmento oscilam entre os 6,5% e 7,5%, dependendo da zona e do edifício, podendo nalguns casos atingir os 6,0%.

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MERCADO IMOBILIÁRIO DO ALGARVE

(Publicado no Caderno de Imobiliário da Vida Económica do dia 20/04/2018)

O segmento de mercado relevante para o presente estudo é o residencial, nomeadamente as moradias e apartamentos, pelo que desprezamos, para este estudo/análise, todos os prédios/imóveis que continham usos mistos.

A análise foi realizada para a zona geográfica do Algarve, e os concelhos analisados foram os que compõem o distrito de Faro. O estudo baseou-se em valores de imóveis registados na base de dados interna da Structure Value, no período entre outubro de 2017 e fevereiro de 2018, num total de 840 observações (imóveis), sendo que 90% dessas observações correspondem a oferta para compra/venda e restantes para arrendamento.

Conclui-se que para as moradias, o valor médio posiciona-se nos 2.200 €/m² e para apartamentos na ordem dos 2.000 €/m². Podemos também destacar que no arrendamento de apartamentos se pratica valores médios entre os 8,0 €/m².

A zona onde se verificou os preços mais elevados de moradias foi em Almancil (Loulé), e os preços mais baixos foram registados nas zonas de Alcoutim. Ao nível de apartamentos os preços mais baixos foram registados em Portimão e os mais elevados em Almancil.

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