11º Aniversário Structure Value

Chegamos aos 11 anos e é momento para celebrar, orgulhosos do que já fizemos e agradecidos a todos que connosco talharam este caminho.

Estamos conscientes de que nesta atividade o sucesso não pode ser alcançado a qualquer custo, por isso, hoje renovamos o compromisso de estarmos sempre ao seu lado com uma boa capacidade de resposta e garantirmos a confiança que tem nos nossos serviços.

Pode contar com uma equipa motivada e especializada em Avaliação Imobiliária.

Muito Obrigado!

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Peso do CE na Avaliação Imobiliária

Sendo a construção e o imobiliário um sector cada vez mais inovador e sofisticado, com uma oferta de mercado bastante diversificada em que a competição é grande, o que por sua vez origina motivos para a diferenciação entre propostas, não só pela localização (que continua e cada vez mais a ser um dos fatores mais importantes em imobiliário), mas a diferença também é incrementada pelas características intrínsecas do edificado, refiro-me a aspetos construtivos, qualidades dos materiais, arquitetura, eficiência e funcionalidades.

Assim, e não obstante o CE (certificação energética) seja obrigatório para o trâmite duma operação de compra e venda ou arrendamento, o mesmo deverá ser analisado de modo critico, numa lógica de melhor classificação igual a melhor imóvel (vice-versa), para além de todo um conjunto de informações para melhorias e de contributos para uma maior eficiência e otimização energética. Com base nesta relação (classificação vs qualidade), como deverá ser analisada e qual o impacto/peso em sede de avaliação imobiliária, da classificação energética atribuída a determinado imóvel!

Desde logo, é meu entender que deveremos partir da racionalidade e raciocínio logico que se trata duma variável, que deverá em análise com imóveis compráveis ser considerada de modo minorativo ou majorativo, ou quando igual de forma neutra. Sabemos que nem sempre é fornecido o CE para a avaliação, contudo em maior partes das vezes ele existe ou é fornecido ao perito, e havendo não pode ficar somente por uma registo descritivo no teor do relatório, mas ser um item que contribui para fazer variar o valor de mercado do imóvel que esteja em estudo, sendo o peso desta variável da responsabilidade e decisão do perito avaliador.

Nesse sentido, considero cada vez mais que o CE poderá ter várias utilidades, uma na ótica de melhorias e intervenções sugeridas pelo perito qualificado, outra como fator diferenciador no momento de compra, documento exigido para avaliação imobiliária, e por último como garantia de qualidade e conforto. Sobretudo no segmento residencial a classificação energética deve ser considerada como sinónimo de maior ou menor, qualidade, conforto e economia energética. A classificação é assim uma variável que pode e deve ser tratada e analisada na homogeneização em avaliação imobiliária, como qualquer outra variável qualitativa, sendo que me parece de fácil exequibilidade a sua aplicação prática na harmonização do valor unitário a atribuir a determinado imóvel.

A prestação deste serviço deve ser assegurada por perito qualificado e devidamente certificado para o efeito.

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Avaliação Imobiliária e o LTV

Atendendo à situação atual e expectável para os próximos tempos no mercado imobiliário, o financiamento bancário de imoveis estará certamente mais sensível e afinado com o tema do LTV. O imobiliário continua a ser impulsionado pelo financiamento, sobretudo na conceção de empréstimos para compra de habitação pelas famílias, bem como no financiamento de imóveis comerciais por parte de empresas ou investidores. Neste contexto as instituições bancárias fazem uma análise de risco de vários critérios para aprovação da operação, sendo uma das mais importantes o denominado loan-to-value (LTV).

Trata-se do “rácio financiamento/garantia”, assim o LTV é um conceito relativamente simples e de fácil compreensão, que indica qual o risco associado a uma operação de empréstimo, que o banco está disposto a assumir (ceteris paribus). É representado matematicamente pela seguinte expressão:

LTV (%) = Montante financiado (€) / Valor do imóvel (€)

Assim é o LTV que indica a % de financiamento relativamente ao valor do imóvel. No passado recente as instituições de crédito praticavam LTV na ordem dos 70% a 75% para que a operação possa avançar. Logicamente que haverá exceções em operações com LTV superiores, e que por sua vez representam maior risco sendo exigido spread mais elevado, tal como em operações com LTV inferior ao habitual poderá ser praticado spread inferior. Porém e atendendo ao estado atual da economia, e por questões prudenciais consideramos natural que as entidades financeiras comecem a analisar operações e aprovar as mesmas que obtenham os LTV inferiores, pois a incerteza é um indicador importante nesta fase.

Assim a relação entre o montante financiado dependerá do valor solicitado ao banco pelo cliente ou do montante que possua de capitais próprios para reduzir o rácio, ou seja o risco, permitindo que o LTV seja inferior. Porque por outro o valor de mercado do imóvel a determinar pela empresa de avaliação contratada tenderá a ser inferior, o que tornará as operações de financiamento com um filtro mais apertado (ceteris paribus).

Deste modo, o valor do imóvel emitido pela empresa de avaliações é fundamental para a analise das operações de financiamento imobiliário, pois o imóvel objeto do empréstimo serve como garantia hipotecária do montante financiado pelo banco ao cliente. Nesta fase que atravessamos o trabalho de avaliação imobiliária requer a devida prudência e analise da conjuntura económica, bem como da volatilidade do mercado imobiliário em tempo de pandemia, com respetivo impacto nos valores emitidos nos relatórios de avaliação. Não existe um guião ou script para esta análise por parte da avaliadora, sendo da responsabilidade de cada empresa criar as condições que devem nortear a sua atuação no momento presente e monotonizar no curto prazo o comportamento do mercado, passando para cada perito avaliador no momento de determinação do valor e da validação interna a devida prudência implícita na aplicação dos parâmetros, dos critérios e metodologias que levem a conclusões e opiniões de valor o mais adequadas face ao momento atual e futuro próximo..

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Revisão dos coeficientes do IMI suspendidos pela Pandemia

A revisão dos coeficientes de localização do IMI ficou suspensa com a atual situação de pandemia, pelo que estava na calha algumas subidas sobretudo nas zonas urbanas de Porto e Lisboa. Embora os referidos coeficientes já estejam validados, aguardam decisão superior da AT.

Artigo de : Filomena Lança ao Jornal de negócios

Leia aqui a peça completa assinada por Filomena Lança ao Jornal de Negócios.

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Portugal recupera competitividade

Portugal ascendeu ao 37.º lugar no ranking mundial de competitividade elaborado pela escola de negócios IMD (International Institute for Management Development), subindo assim duas posições face ao ano passado. Os principais indicadores de atratividade continuam a ser, a mão-de-obra qualificada (76%), os custos competitivos (65%) e a confiabilidade das infraestruturas (61%).

Leia aqui o artigo completo da autoria de António Larguesa na edição online do Jornal de Negócios.

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AVALIAÇÕES IMOBILIÁRIAS EM HERANÇAS

As avaliações imobiliárias podem ter vários objetivos e dar resposta a diferentes propósitos, um dos quais é para efeitos de partilhas entre herdeiros ou em casos de separação/divórcio. Cada vez é mais frequente e verificamos que é comum a solicitação deste serviço, sendo o mesmo percecionado pelas partes interessadas como uma mais-valia e não como um encargo/despesa.

O impacto dos imóveis em muitas famílias/particulares nas heranças é grande, é normalmente uma das verbas/bens correspondente aos valores mais elevados que compõem os bens duma herança, por isso tem um impacto muito grande na distribuição de valores entre as partes, assim o apoio duma empresa de avaliação, qualificada, profissional e independente faz toda a diferença. Permitindo assegurar aspetos fundamentais para todos aqueles que têm de tomar decisões sobre património imobiliário, tais como:

– Elimina eventuais expetativas infundadas de valor;
– Garante imparcialidade e independência;
– Despreza motivações sentimentais e de foro pessoal;
– Foco racional no valor de mercado de cada imóvel;
– Segurança para as partes envolvidas;
– Organiza e clarifica questões prediais que envolvem o património imobiliário;
– Alerta para eventuais limitações e condicionalismo no valor;
– Dá uma visão global e local do funcionamento do mercado imobiliário;
– Promove a retificação de áreas ou outros aspetos que estão incoerentes com o existente;
– Elaboração de estudo para obtenção do valor, através do potencial e usos alternativos.

A assessoria em avaliação imobiliária é assim mais do que justificada, permitindo sempre comprovar e referenciar valores para que a partilha possa avançar, evitando também em alguns casos o recurso pela via judicial.

Porém e contraditoriamente, somos confrontados no exercício da nossa atividade com limitações e condicionalismos que afetam diretamente o património em análise, por parte dos mesmos proponentes que solicitaram o serviço, especialmente em situações de direitos, ocupações ou visitas ao interior dos imóveis, factos que afetam o valor dos imóveis, cabendo-nos a faculdade de condicionar os relatórios, impondo reservas nos valores de mercado emitidos. A informação na avaliação imobiliária é fundamental, só desse modo é possível fazer um trabalho de qualidade e com segurança para as partes, sem reservas e limitações.

Quase sempre as avaliações são solicitadas em consenso pelos herdeiros, contudo nalguns casos o processo de conflito já decorre e uma das partes é quem nos solicita o serviço, nesses casos a informação é mais escassa e o acesso aos imóveis por vezes mais condicionado. Todavia contamos com muitos anos de experiência e lidamos bem com este tipo de avaliações, em que é necessário conjugar e articular o nosso trabalho com partes em conflito, simultaneamente asseguramos um serviço com o rigor profissional exigido na nossa atividade profissional.

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AS CASAS DO FUTURO E AS NOVAS PREMISSAS

Em maio de 2019, fazíamos uma publicação através da nossa newsletter, intitulada de “as casas do futuro e as novas premissas”, pelo que passado um ano nos pareceu oportuno voltarmos ao tema e fazer uma reflexão/análise sobre o mesmo, mas numa perspetiva da situação atual. Na altura fazíamos destaque aos temas relacionados com eficiência energética, envelhecimento da população e domótica, desta vez focamos nas implicações da atividade profissional em ambiente habitacional.

Passado um ano, reiteramos os aspetos apontados na altura, mas acrescentamos uma perspetiva atualizada uma vez que o mundo mudou, permitindo que algumas empresas testassem/confirmassem a possibilidade de funcionarem em pleno com os seus colaboradores em regime de teletrabalho, o que em algumas famílias levantará um problema de redefinição da necessidade de espaço ou alteração de layout numa lógica de convivência entre família vs trabalho num mesmo local/espaço. Nesse sentido um dos desafios que se coloca de ora em diante, será a convivência na mesma habitação das funcionalidades habitacional e escritório, pois algumas empresas iram permitir ou mesmo impor que os seus colaboradores passem a trabalhar em regime de teletrabalho. Este conceito pode criar um nicho no segmento médio/alto do mercado residencial, sobretudo nos cómodos e espaços dedicados a cada atividade ou em alternativa algo híbrido que permita assegurar uma feliz convivência entre atividades que se querem distintas.

Assim, o aspeto flexibilidade do espaço terá implicações no layout, áreas e distribuição das habitações no futuro próximo, será necessário assegurar nalguns casos a conveniência entre várias funções das pessoas que compõem o agregado familiar. Numa convivência e partilha que se quer sã, promovendo a produtividade desejada profissionalmente e assegurando a feliz vivência dos elementos da família e de todas as suas atividades do dia a dia. O conceito de casa/trabalho num mesmo local, implicará mudanças no modo como as mesmas são projetadas e os espaços concebidos, sobretudo na separação que deverá existir entre atividade profissional e profissional, e num equilíbrio que se quer seja saudável.

A mudança para habitação de tipologia superior é uma das soluções que se vai pontualmente assistindo por parte dalgumas famílias, resolvendo deste modo a situação da funcionalidade. Contudo quase sempre isso implica um esforço financeiro acrescido às famílias, pelo que no futuro o desafio neste nicho será desenvolver espaços habitacionais ou de condomínio pensados de raiz com soluções que compreendam estas realidades, aspeto que para algumas famílias será certamente diferenciador na compra de habitação.

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RESILIÊNCIA DO MERCADO RESIDENCIAL

“Embora se viva alguma incerteza na atual pandemia e nos efeitos negativos que está a ter e trará na economia, a confiança no mercado residencial permanece resiliente e as operações vão sendo realizadas..”

O mercado imobiliário e sobretudo o residencial vai mostrando alguma resiliência perante o estado atual da economia e da “crise pandémica”.

Mesmo com a atividade imobiliária que está a sofrer quebra na procura e por sua vez as vendas a decrescer, o segmento residencial tem demonstrado através dos players do mercado, confiança e sinais claros de resistência. Prevendo-se que com o retomar da atividade a uma “normalidade” se vá gradualmente corrigindo a procura de modo a minimizar o impacto que a situação atual tem imposto.

É lógico que a correção nos preços será revista em baixa com maior impacto no mercado de usados, provocada pela redução do rendimento das famílias e incremento do desemprego, mas ainda assim pensamos que será ligeira a redução, devido à moratória de 6 meses permitida pela banca e governo. Ou seja, no curto prazo embora possa haver redução da procura, a redução de preços não deverá ser significativa. No médio prazo estamos todos expectantes nos próximos desenvolvimentos e há já planos de converter os AL em arrendamento tradicional, bem como outras alterações no mercado residencial, que apresenta uma capacidade de se ajustar à situação, como nenhum outro segmento.

As taxas de rendibilidade (yields) praticadas vão sofrer correção e o rendimento gerado por cada imóvel será o driver para obtenção do valor de mercado, esta tendência vai se acentuar e verificar nos próximos tempos, o que fará da conversão de imóveis em Al para tradicional uma descida de preços nalgumas localizações.

Não obstante este cenário, os investidores oportunistas pairam e vão esperando que aconteçam e surjam as oportunidades de investir em modo oportunístico, contudo este é um mal necessário (limpeza) que sempre existiu mesmo em tempo de crescimento, mas que agora terá certamente o terreno mais fértil e talvez mais oportunidades, sobretudo no médio prazo.

Embora se viva alguma incerteza na atual pandemia e nos efeitos negativos que está a ter e trará na economia, a confiança no mercado residencial permanece resiliente e as operações vão sendo realizadas, embora com devida prudência e em menor numero, todavia permanece ativo e em funcionamento.

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Vamos regressar ao escritório?

O trabalho em regime de “teletrabalho” foi quase que imposto por força das circunstâncias, embora umas empresas mais rapidamente do que outras foram-se adaptando e afinando as suas realidades, e de um modo geral todas ou quase todas, foram conseguindo dar resposta aos seus clientes e por conseguinte continuarem as suas atividades. Esta “imposição” ou necessidade veio provar que há possibilidade de muitas empresas, sobretudo, no setor dos serviços de atuarem numa boa parte da sua atividade, remotamente. O que esta experiência nos trouxe neste âmbito e que já está em prática é saber se vamos voltar ao registo anterior ou se as empresas não vão voltar aos escritórios, ou ainda se voltam, mas noutros modelos.

Certamente que muitos diretores e responsáveis de empresas de serviços, consideram ou equacionam atualmente a forma e o local de trabalho. Algo vai mudar por completo e cada profissional poderá vir a desempenhar as suas funções a partir de casa, e acontecendo, a tendência será mais sentida após a pandemia.

Com a experiência imposta pelas circunstâncias atuais, as empresas perceberam que podem funcionar neste regime de trabalho, logicamente que se aplica a empresas de determinados setores. Este regime permite mais eficiência e otimização do trabalho do colaborador evitando deslocações e tempo no trajeto, bem como a redução dalguns encargos para empresas e dos custos de contexto. As empresas estão a provar que é possível alterar a cultura e regime de trabalho, mesmo quando todos pudermos regressar de forma segura ao escritório.

Há seguramente uma oportunidade para antecipação da transição digital nos serviços, sendo este período uma adaptação ao novo ambiente a partir de casa, melhorando alguns aspetos e afinando algumas questões para que a operação de cada empresa funcione corretamente. Claramente que há algo intangível que se irá perder como seja, a massa critica gerada pelas pessoas presencialmente num mesmo espaço de trabalho, reuniões presenciais, o convívio entre colegas da mesma equipa e departamento, entre outras. Mas houvera formas híbridas de gerir as empresas que podem passar por encontros regulares ou mensais.

Numa ótica e perspetiva imobiliária, consideramos que os espaços de escritórios procurados pelas empresas no futuro vão ser alvo de redução de áreas e irá assistir se a uma redução de imóveis deste segmento com a otimização das áreas arrendadas ou compradas. Cremos que alguns espaços possam ser convertidos para outros usos (o que já vinha acontecendo já com a conversão de escritórios para AL) e os que se mantenham terão de ser mais sofisticados e conter um grau de infraestruturação e condições exigida pela maioria dos arrendatários num futuro próximo.

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SANTA E FELIZ PÁSCOA

A STRUCTURE VALUE deseja uma Santa e Feliz Páscoa a todos os seus Colaboradores, Clientes, Parceiros, Fornecedores e Amigos. hashtag#vaificartudobem hashtag#ficaemcasa

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Imobiliário – o Antes, o Agora e o Após …

Enquanto preparava o conteúdo para a presente rubrica quinzenal, vários temas me ocorriam sobre o imobiliário e avaliação imobiliária pois felizmente haverá sempre assunto para publicações e artigos, contudo seria quase impossível e inevitável não me ocorrer e por conseguinte abordar o tema e situação que atualmente se vive e que está ter impacto significativo na sociedade como se sabe, mas também na economia e logicamente consequências no imobiliário.

É sabido que os mercados financeiros estão com quedas consecutivas e os investidores a assumirem perdas, não sendo necessário ter conhecimentos profundos de mercados financeiros para compreender e concluir que todos os sinais apontam para danos na economia, resta-nos saber o que nos aguarda após este evento mundial estar ultrapassado.

O antes todos sabemos como era e é bem recente na memoria de todos pois tem poucas semanas, quanto ao agora parece-me que os momentos que se vivem e decorreram durante alguns meses vão trazer à tona a realidade e verdade dalgumas empresas, em que os mais fortes e preparados (empresas e profissionais) sobrevivem, aliás não é nada que seja novo porque há poucos anos antes o mundo viveu uma crise mundial, noutros moldes e com implicações distintas, mas nesta tem deverá haver baixas certamente.

Relativamente ao após, ou seja, o futuro! Embora com muita pena minha não tenho uma “bola de cristal”, mas vou apoiar-me num ditado popular e que é uma verdade contemporânea e também amplamente comprovada, “depois da tempestade virá bonança”.

Esta reflexão decorre da minha, formação, experiência profissional no imobiliário e de empresário, bem como dalgum conhecimento da realidade económica e empresarial do país. O impacto já está visível nalguns setores como o têxtil e calçado, mas irá alastrar rapidamente (curto prazo) a outros setores e obrigatoriamente ao imobiliário.

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