segunda-feira, 26 de outubro de 2020

As zonas desertificadas do país têm agora uma oportunidade de se dinamizarem

No contexto da atual situação pandémica, existem fenómenos e movimentações nalguns nichos de mercado que fazem com que o mercado imobiliário esteja em constante dinâmica e ajustamento. Desta vez venho abordar a recente e crescente procura e aumento dos negócios que vão sendo concretizados desde o início do confinamento, em habitações e propriedades inseridas nas zonas e meios rurais, nomeadamente as denominadas, casas rurais, quintas, quintinhas, montes, herdades, palacetes, entre outras.

















Este fenómeno é gerado, porque algumas famílias e compradores procuram para primeira habitação ou como refúgio, uma propriedade fora das cidades e centros urbanos. Tratava-se dum segmento de mercado que estava destinado sobretudo a segunda habitação, contudo existem mudanças provocadas pela atual situação que levam muitas pessoas e famílias a optarem pelo distanciamento residencial, facilitado com o apoio do teletrabalho ou mesmo assumido pelos próprios numa deslocação parcial (alguns dias) para o trabalho.

Esta procura gerou em muitas localizações envolventes dos grandes centros urbanos, algum dinamismo ao mercado imobiliário e ao setor da construção, uma vez que boa parte das propriedades desta natureza necessitam de ser reabilitadas. Outro aspeto positivo é a fixação de pessoas em zonas mais interiores do país e mesmo nalguns concelhos ainda do litoral, que estavam desde há muitos anos em processo de desertificação, agora vêm com a atual situação a oportunidade de alavancarem as suas economias locais. Embora sejam pequenos contributos à escala dos grandes centros urbanos, porém nestes territórios do interior fazem toda a diferença.

No decorrer do nosso trabalho de avaliadores estamos em contacto direto com muitos agentes do mercado, nomeadamente de medidores imobiliários, por isso temos fundamentos para aferir que este segmento tem crescido e apresentado dinamismo, permitindo que muitas pessoas que anteriormente tinham propriedades de familiares, estejam nesta fase a ponderar ou até já avançaram para a compra e consequente reabilitação. Este cenário acontece um pouco por todo o país, sendo as regiões do Alentejo com a proximidade da região da Grande Lisboa e a zona do Douro/Trás-os-Montes com a maior proximidade e existência de vias de comunicação com o Grande Porto, as mais procuradas.

Dada alguma escassez da oferta de propriedades com a localização, dimensão e área adequadas à procura, verifica-se nalgumas localizações que os valores tendem a aumentar, tendo sempre por base o estado das construções de o nível de investimento necessário em obras. Pelas razões referidas e por muitas outras não é possível a orientação por valores médios (€/m2), a determinação do valor de mercado de cada propriedade é analisada casuisticamente, ou seja, caso a caso.

O segmento de habitação em meio rural, vê assim uma oportunidade no contexto da situação atual, que permite o seu desenvolvimento, facto que é de salutar e prova a capacidade do imobiliário se adaptar e reinventar, nos seus diferentes segmentos.

sexta-feira, 16 de outubro de 2020

Os impactos fiscais do OE2021 no mercado imobiliário em tempos de pandemia

 





Com a análise do novo Orçamento do Estado para o próximo ano de 2021 conclui-se que são poucas as alterações fiscais apresentadas, não sendo de esperar também que estas tenham um impacto substancial para o setor imobiliário português.

Fonte : Idealista

Leia aqui a peça completa.

sexta-feira, 9 de outubro de 2020

AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA PARA FINS HIPOTECÁRIOS

O processo de avaliação hipotecária de um imóvel, por norma desperta uma grande expetativa entre compradores, vendedores e mediadores. Não é em vão essa apreensão, uma vez que o valor de mercado apurado para o imóvel no relatório de avaliação, vai determinar em muitos casos o progresso do negócio, ou seja, a concessão de financiamento ao comprador junto da instituição bancária.















Este importante papel exige que o serviço de avaliação seja realizado por uma empresa especializada e previamente aceite pela instituição bancária. A empresa de avaliação terá de reunir um conjunto de requisitos exigidos pelo banco, pelo que deverá ainda ter implementado internamente, um rigoroso processo de controlo da qualidade que envolve a verificação e validação dos relatórios em vários parâmetros.

Sistematizamos de seguida as etapas necessárias até à emissão dum relatório de avaliação para garantia ao financiamento bancário:

Verificações prévias
De acordo com as normas, legislação e indicações, existem algumas verificações obrigatórias que cada perito avaliador deve realizar. Tais como: verificar se o imóvel a ser avaliado corresponde à propriedade registada na documentação fornecida. Verificar e declarar se o imóvel está devoluto, arrendado ou ocupado (a existência dum contrato pode penalizar o valor do mesmo). Confirmar se há algum tipo de classificação arquitetónica, pois podem existir limitações nos trabalhos/obras que venham a ser efetuadas no mesmo. Confirmar se foram efetuadas obras de ampliação/alterações que não se encontrem licenciadas nem documentadas.

Recolha de informação
Quando o perito visita o imóvel, deve realizar um reconhecimento da envolvente em que este está inserido (enquadramento, proximidade de meios de transporte, supermercados ou hospitais e outros serviços). Deverá também ser analisada a qualidade do edifício, seu estado de conservação, bem como se se realizou obras recentemente ou se foi reabilitado. Juntamente com a inspeção visual, o avaliador fará as medições que considerar como necessárias para verificar as áreas e as perguntas para melhor conhecer o estado, condições e características do imóvel.

Pesquisa de comparáveis
Uma vez concluídas as verificações e a recolha de dados/informação, o avaliador procurará exemplos de imóveis comparáveis na envolvente (chamada prospeção). Ou seja, imóveis com características semelhantes quanto o possível às do imóvel em análise. Com base na prospeção e comparáveis selecionados deverá ser efetuada homogeneização de modo a obter valor em €/m2 adequado para o imóvel em avaliação.

Emissão do relatório de avaliação
Depois de recolhida e confirmada toda a informação e dados, o avaliador preenche todas os elementos no modelo de avaliação para gerar o valor hipotecário para avaliação, mais uma vez salientando que os dados recolhidos na visita, conjuntamente com os da documentação e da prospeção, devem estar refletidos na avaliação. Uma vez determinado o valor preliminar, o mesmo será verificado e validado por perito interno (Controller) e se necessário poderá ser ainda analisado pela direção técnica. Uma vez feitas estas verificações e validações internas, o relatório recebe a aprovação para ser enviado para o cliente (instituição financeira).

domingo, 4 de outubro de 2020

ANÁLISE DO SETOR IMOBILIÁRIO NO CONTEXTO ATUAL?

Após a crise mundial que assolou em especial o setor do imobiliário no início da década passada, que se seguiu um período de prosperidade e expansão, e que agora é interrompida pela atual situação de pandemia que assolou o mundo, vemo-nos assim perante várias incógnitas e interrogações que deixam os agentes/atores económicos e do mercado imobiliário apreensivos.

A principal questão que se levanta é a seguinte: Irá ocorrer o declínio do mercado imobiliário, qual o impacto e para quando se prevê?












No presente os projetos em curso e sobretudo no segmento residencial mantêm-se em desenvolvimento e as operações estão num ritmo moderado, porém com a resiliência e dinâmica razoável para manter o mercado imobiliário em funcionamento “normal”, contudo existem também, sinais que geram alguma apreensão e prudência no futuro, senão vejamos:

– Para os mais céticos e pessimistas estamos perante uma crise que irá despoletar a qualquer momento e a que se seguirá grande recessão, já para os mais moderados estamos numa fase em que haverá ajustamentos, com algumas perdas, redução da procura, prudência do lado da procura e em que haverá perdas que serão recuperadas no longo médio/prazo, para os otimistas os valores subiram (em muitas localizações) e a procura continua a comandar o mercado, pelo que esta situação é passageira e não terá impacto significativo para o mercado imobiliário!

Ao analisarmos o mercado imobiliário no geral e o segmento residencial em particular, pois é o mais mediático e o que maior impacto direto tem nas famílias, encontramos sete fundamentos socioeconómicos que na nossa ótica podem ajudar a explicar o que poderá esta para vir e os seus impactos no imobiliário.

Oferta

Atualmente o residencial tem aumentado o stock de imóveis para venda, o que dalgum modo veio aumentar a oferta disponível devido ao incremento da oferta de usados a somar aos imóveis novos e em curso/obra e futura venda, existindo assim a tendência no curto e médio prazo para o aumento considerável da oferta.

Procura

A pandemia produziu uma redução ligeira da procura na generalidade. Porém há movimentos de procura, como exemplo algumas famílias a mudarem de apartamento para moradia, ou a ascenderem na tipologia da fração, e até mesmo na compra de segunda habitação como refúgio. Não obstante estes casos, a procura tem abrandado desde o início da pandemia, mas mantendo o volume e confiança suficientes para o mercado manter o funcionamento.

Preços

Excecionalmente em algumas zonas de Lisboa e Porto, verifica-se um ligeiro crescimento. Contudo, em média, e por todo o país os preços mantêm-se constantes e nalguns casos vão descendo ligeiramente. Constata-se também um desconto considerável entre o asking e o closing, que nalguns casos é muito superior aos 10%.

Economia

O PIB nacional avançou 2,2% em 2019, havendo a previsão que em 2020 seja de -9,5% em linha com a média da União Europeia que está prevista em -8,5%. A taxa variação do desemprego tem previsão que aumente para 10,1%. Previstas a diminuição das exportações em -25% e do emprego em -4,5%. Há até 2030 recursos financeiros comunitários (EU) que injetaram na economia nacional cerca de 58 mil milhões euros.

Investimento

Os investidores estão apreensivos e os que possuem liquidez avançam com aquisições reforçando os seus portefólios com devida prudência, e sobretudo nos principais centros urbanos e exigindo taxas de rendibilidade acima do normal. Os especialistas e principais economistas indicam que o investimento privado deverá cair em 2020 mais de 10% face a 2019 e o consumo/investimento publico também abrandará.

Bancos

As mais recentes normas bancárias limitam o crédito hipotecário a pessoas solventes (análise das responsabilidades de crédito do BdP) e a um máximo de 80% do valor da casa. Os principais bancos continuam a financiar as famílias na compra de habitação. A taxa de juro de referência (Euribor) para o crédito hipotecário, de acordo com os especialistas, manter-se-á baixa, pelo menos até 2025.

Famílias

O endividamento e, por conseguinte, a vulnerabilidade financeira das famílias tenderá agravar no médio/longo prazo, no curto prazo está amparada dalguma forma pelas moratórias e medidas excecionais implementadas pelo Governo.

sexta-feira, 2 de outubro de 2020

Avaliação Imobiliária na Atualidade

 



Desde 2013/14 que o imobiliário tem vindo a registar um grande crescimento. Esse “boom imobiliário” fez aumentar a necessidade de serviços e técnicos qualificados com competências específicas para exercer funções nas mais variadas áreas deste setor, e sobretudo, na avaliação imobiliária. A situação de “Pandemia” que atualmente vivemos e que ainda não sabemos ao certo todas as suas consequências, impactos e desafios que nos esperam, reforça ainda mais a necessidade de empresas de consultoria e avaliação altamente qualificadas e que estejam preparadas com técnicos especializados e experientes na avaliação imobiliária.

Em avaliação imobiliária as exigências do mercado, passaram por saber responder às necessidades dos clientes, não só no que se refere à emissão do relatório com opinião do valor de mercado de cada imóvel, mas, também, nos conhecimentos do funcionamento do mercado imobiliário (localmente e globalmente), volatilidade do mercado, determinação das taxas de rentabilidade e do seu impacto no valor dos imóveis, análise de projetos de investimento imobiliário e consultoria em avaliação imobiliária. Por outro lado, o processo interno de validação e controlo de qualidade das avaliações é cada vez mais importante e fundamental como garante do nível de serviço oferecido.

Estas alterações são decorrentes da situação de pandemia e consequentemente serão essas as novas necessidades dos clientes, irão requerer empresas altamente qualificadas, com equipas de trabalho com conhecimentos e competências de aplicação especificamente ao imobiliário, nomeadamente nas mais variadas áreas: arquitetura, engenharia, contabilidade, finanças, fiscalidade, análise de investimentos, estatística, sustentabilidade, entre outros. Assim, o setor da avaliação imobiliária é cada vez mais competitivo e exigente, sobretudo na atual situação em que cada vez mais os clientes, bancos, fundos, empresas e gestoras de ativos buscam respostas assertivas e economicamente sustentáveis.

Desse modo, a capacidade de implementar no dia a dia duma empresa de avaliação imobiliária, os princípios fundamentais da gestão prudencial em avaliação imobiliária, sabendo analisar e refletir tudo isto na valorização de um imóvel é fundamental. Ou seja, não chega somente a emissão dum valor de mercado, é necessário mais, nomeadamente a sua justificação com base em dados sustentáveis, fontes credíveis, análises criticas do mercado local onde o mesmo se insere e abordagens ao contexto global que permitirá a adoção dos parâmetros adequados a cada imóvel no momento da sua avaliação.

“A nossa ambição é assumir um papel de referência e liderança a nível nacional nos serviços de avaliação imobiliária”




A Structure Value (STV) atingiu um crescimento sustentável que quer reforçar e consolidar, destaca em entrevista Vítor Osório Costa. “A nossa perspetiva é manter e reforçar o foco como especialista em avaliação imobiliária, de modo a estarmos alinhados com a missão da empresa”, destaca.




VE – Nos últimos meses o país viveu sobre o efeito de uma pandemia com consequência em especial para os segmentos imobiliário e turístico. Como viveu a STV este período?

VO – A empresa tem mantido a sua atividade essencialmente na prestação de serviços de avaliação. Verificamos em alguns clientes um ligeiro decréscimo de pedidos, sobretudo nos meses de abril/maio, o que é natural atendendo à situação vivida. Contudo atualmente verificamos que está a ocorrer um retomar da atividade para os níveis antes da pandemia, o que são sinais positivos e prova de que o mercado imobiliário está ativo. A empresa continuou com a produção e a atividade não foi afetada nem suspensa, logicamente que nos primeiros dias houve uma adaptação mas os recursos e ferramentas informáticas que dispomos, permitiram trabalhar em equipa e com a mesma eficiência, estando cada colaborador recolhido em sua casa, por outro lado consideramos também que foi um bom teste à infraestrutura informática existente, o que confirmou a qualidade desses recursos.

VE – Considera que a recuperação vai ser demorada?

VO – Depende, pois estou certo de que o impacto não se fará sentir de igual modo em todos os segmentos. Há ativos imobiliários que estão mais expostos e a volatilidade dos merca dos financeiros e da economia tem efeitos mais imediatos em uns doue em outros. Por exemplo, imóveis em exploração, com rendas associadas, centros comerciais, entre outros.
De qualquer modo, o impacto deverá ser sentido mais para a frente (médio prazo), sobretudo se o desemprego continuar a crescer e terminarem as moratórias dos financiamentos e arrendamentos.
Por norma, o imobiliário tem capacidade de resiliência e de correção de variações no longo prazo, sendo que os impactos no curto e médio prazo nalguns imóveis poderão ser consideráveis e, por conseguinte, a volatilidade dos preços também, pelas taxas de rentabilidade implícitas, efeitos da redução da procura, tempo de absorção e liquidez.

VE – Como profissional com experiência nos altos e baixos do mercado imobiliário que conselhos deixa aos promotores e empresas?

VO – Há que fazer uma análise cuidada a todos os fatores e dos comportamentos de mercado, pois são alguns os pontos de interrogação. Porém, num cenário mais pessimista, o po-
der negocial dos compradores é uma força a ter em conta no mercado imobiliário e terá tanto mais poder quanto maior for a necessidade de liquidez no mercado. A falta de liquidez dará o mote ao surgimento de oportunidade e poderá criar as condições para assumir papel deter-
minante na definição de preço, com os timings a correr a seu favor.
Nesta fase o conselho para a prudência e gestão risco, estes devem ser os drivers para todos os investidores/promotores imobiliários.

VE – Em termos de avaliação imobiliária qual é neste momento a situação?

VO – Nesta fase a determinação de valores de mercado para alguns ativos imobiliários é tida como uma dificuldade, pois os imóveis, contrariamente a outros tipos de ativos, não têm cotação diária ou bolsa de valores que permita a definição de preços ou valorizações diárias, por isso, o grande desafio atualmente para a avaliação imobiliária e avaliadores é a atribuição de valor de mercado no dado momento para alguns imóveis, sem limitações ou condicionalismos.
É em momentos como estes de incerteza que uma empresa de avaliação deve fazer toda a diferença, pois a informação disponível e não trabalhada pode dar indicações contrárias e pouco sustentadas do mercado, assim a análise casuística de cada avaliação deve atender a aspetos como: volatilidade, risco e rentabilidade, são sinónimos de melhor qualidade da avaliação e das conclusões de valor adotadas.

VE – Nos últimos anos de atividade manteve o peso significativo da atividade de avaliação imobiliária?

VO – Atualmente e desde há vários anos que a avaliação imobiliária representa grande parte dos serviços prestados e a tendência é para continuar a ter esse peso, pois o “track record” e a equipa está muito focada e possui experiência muito relevante neste setor, somos efetivamente uma empresa “especialista em avaliação imobiliária”, os nossos clientes confirmam isso todos os dias.
Há outros serviços que consideramos como conexos e continuamos a ter no nosso portefólio, como: a avaliação de máquinas/equipamentos, empresas e marcas.
No entanto lançamos recentemente o serviço de certificação energética, que acreditamos ser complementar ao da avaliação e que queremos em breve promover e desenvolver, é uma área em que há muita oferta mas a existente é pouco diferenciada e competem somente pelo preço, na CE pretendemos prestar um serviço de valor acrescentado e diferenciado porque sabemos que a eficiência energética dum imóvel é um fator distintivo, queremos oferecer mais do que simplesmente a atribuição duma classificação, mas apresentar soluções aos clientes.

VE – Como fundador da STV que balanço faz destes 11 anos?

VO – Desde muito cedo percebi que o caminho para o sucesso nesta atividade não se faz de imediato e nem sempre é o caminho mais curto, é necessária garantir a confiança do mercado e assegurar os mecanismos de controlo interno da qualidade, para isso é necessário tempo, e persistência para que o mercado pressione e distinga o serviço prestado pela STV.
Atingimos um crescimento sustentável que queremos reforçar e consolidar, para tal temos apostado na qualificação e formação contínua dos colaboradores, o apoio local dos melhores peritos em cada região, desenvolvimento e customização de ferramentas informáticas para melhor gestão do serviço e otimização dos processos em prazos e qualidade.
A nossa perspetiva é manter e reforçar o foco como especialista em avaliação imobiliária, de modo a estarmos alinhados com a missão da empresa que é o fio condutor e dá visão a toda a equipa da STV.
É também nesse registo que temos como, ambição assumir um papel de referência e liderança a nível nacional em serviços de avaliação imobiliária.


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