“Conceitos de Valor” em Avaliação Imobiliária

A avaliação de imóveis é fundamental para uma correta gestão do património e muitas vezes tem associados valores muito elevados (imóveis), que por sua vez representam grande visibilidade e impacto nas contas das empresas, instituições e famílias.

Nesse sentido, é importante que os diferentes tipos de valor emitidos nos relatórios de avaliação sejam claros, ou seja, as conclusões sejam objetivas e com uma linguagem comum necessária para a sua melhor compreensão e comparação. Por vezes e nalguns trabalhos de avaliação imobiliária, os clientes solicitam-nos para um mesmo imóvel e no mesmo relatório várias respostas de valor, o que torna logicamente o nosso trabalho mais complexo, sendo assim, possível a valorização do mesmo imóvel em diferentes perspetivas e assim em diferentes valores.

De modo a contribuirmos para uma melhor compreensão dos valores emitidos e de acordo com as normas internacionais para avaliação imobiliária, apresentamos as definições para os diferentes tipos de valor em função de cada conceito subjacente.

Valor de Mercado
O “valor de mercado” é a quantia pelo qual um imóvel pode ser transacionado à data da avaliação, após exposição num mercado livre e concorrencial, em termos de condições de oferta e procura, durante um período temporal considerado razoável, tendo por referência a transação de outros bens de natureza idêntica no mercado em que se insere e em que todos os operadores agem de forma livre e ponderada, pressupondo-se que têm acesso a toda a informação relevante, quer para a formação de valor do imóvel, quer para a tomada de decisão sobre a sua eventual transação e não possuem qualquer interesse particular que norteie a sua ação.

Valor de Venda Imediata
Tem por base o valor de mercado do imóvel, mas é subtraído de valor que corresponda à sua necessária exposição para absorção em que a venda é efetuada num período, de tempo especialmente curto. Também pode ser apresentado por valor de venda forçada ou valor de liquidação.

Valor Venal
É a quantia pela qual o bem foi transacionado em mercado livre, ou seja, o preço que o comprador pagou ao vendedor no momento da realização do negócio.

Valor de Máximo e Melhor Uso
Trata-se duma estimativa do valor de mercado numa perspetiva da obtenção do “máximo e melhor uso” para o imóvel, o qual pode ser definido como sendo aquela que conduz ao valor mais elevado, desde que o uso em causa seja admissível, fisicamente possível, adequado ao mercado e financeiramente viável.

Valor Intrínseco
É o conceito de valor que traduz os custos necessários à construção de um imóvel semelhante ao objeto de avaliação, ponderado com fatores que traduzam a depreciação física e funcional e/ou económicas ocorridas, acrescido do valor de mercado do terreno (quando possível).

Valor Potencial
Corresponde ao valor atual do imóvel atendendo aos seus rendimentos futuros, atualizados a uma determinada taxa de rentabilidade espectável.

Valor Financeiro
Traduz o valor do imóvel considerando os seus rendimentos atuais, capitalizados a uma determinada taxa de rentabilidade espectável.

Valor Residual
Utilizado na avaliação de terrenos e de propriedades a reabilitar, e que se obtém deduzindo ao presumível valor de mercado do imóvel a construir ou reabilitar, todos os custos, diretos e indiretos, inerentes à intervenção construtiva. Podendo ainda a análise ser do tipo dinâmica ou estática.

Valor de Garantia/Hipoteca
Corresponde ao valor do imóvel numa perspetiva de valor comercial futuro do imóvel, tendo em conta aspetos sustentáveis a longo prazo, mais independentes da conjuntura económica ou de aspetos especulativos.

Valor Contabilístico
Valor dos imoveis para contabilização no Balanço das contas das empresas ou entidades, garantindo o cumprimento das normas contabilísticas (SNC ou outra aplicável para entidades).

Valor em Uso Continuado
Avaliação que se orienta e considera o uso atual do imóvel, mesmo que não seja este o correspondente à sua maior valorização.

Valor em Uso Alternativo
Na avaliação em uso alternativo consideramos o valor do imóvel, de acordo com os vários usos que o imóvel pode vir a ter legalmente, e que traduzam a sua melhor valorização (“máxima e melhor utilização”).

Valor Futuro
Corresponde ao valor de mercado, acrescido duma capitalização com uma taxa de atualização e de rentabilidade adequada e prudente, num horizonte temporal definido.

Valor Atual Líquido
Corresponde ao valor do imóvel determinado pelo valor residual, de modo dinâmico com utilização duma taxa de atualização (WACC), pelo que se denomina de líquido porque é ainda subtraído da quantia necessária para despesas de transação.

Vítor Osório Costa
Diretor
Structure Value

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Prazo para aderir a moratórias do crédito à habitação alargado até 31 de março de 2021

 

O prazo para aderir às moratórias bancárias, que permitem suspender o pagamento das prestações dos empréstimos, nomeadamente do crédito à habitação, terminou dia 30 de setembro, apesar do regime estar em vigor até setembro de 2021.

Fonte: idealista.pt
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Reservas e Limitações em Avaliação Imobiliária

A avaliação imobiliária é formalizada através dum relatório, o que por sua vez dá no seu conteúdo sustentabilidade ao valor de mercado atribuído ao imóvel e que por sua vez explica de forma resumida ou sistematizada como se alcançou o valor de determinado imóvel, este documento é essencial para a tomada decisões sobre operações financeiras, créditos, partilhas e negócios, no dia a dia. Assim, a avaliação imobiliária é uma atividade profissional com impacto na economia, nomeadamente no setor financeiro, instituições, empresas e famílias.

Nesse sentido a determinação do valor de mercado de qualquer ativo imobiliário deverá ser inequívoco e desse modo livre de qualquer ónus, encargos, limitações ou reservas do valor emitido. Porém, existem casos e situações em que o perito avaliador deverá ter a opção de colocar reservas ou limitações ao valor determinado. Sobretudo nas situações em que existem desconformidades, incongruências e falta de documentação que possam dalgum modo influenciar inevitavelmente o valor atual ou potencial do imóvel, essas limitações, condicionalismos ou reservas podem ser de diferentes tipos:

– Não disponibilização dos elementos atualizados do imóvel.
– Conflito entre a documentação predial disponível.
– Incongruência entre áreas existentes e documentadas.
– Incerteza em cenários que têm por base análise de PIP.
– Instrumentos de gestão territorial ou PDM que são incoerentes ou pouco claros.
– Arrendamentos não validados, com cópia de contrato e recibos de renda.
– Direitos sobre imóveis (ex. usufrutos, superficiários, comodatos, …).
– Licenciamentos camarários de outras entidades.
– Licença de construção ou comunicação prévia.
– Condicionantes administrativas (servidões administrativas, …).

As condições que estão na base do pedido de avaliação, fim a que se destina e o tipo de imóvel avaliar podem com certeza ter um peso considerável na imposição de condicionalismo ou limitação no valor apurado, contudo essas mesmas são a garantia para todas as partes interessadas no relatório de avaliação de que o valor emitido para aquele imóvel especifico, depreenderá da verificação e confirmação dum determinado elemento em falta ou de condição assumida desde a partida.

Na nossa empresa lidamos diariamente com dezenas de avaliações e por sua vez são alguns os relatórios que se torna necessária o registo de um ou mais do que um condicionalismo. Na nossa atividade impõem-se cada vez mais o rigor e prudência no processo de avaliação de cada imóvel. Fazendo enfase às limitações de valor dum imóvel sempre que se justifiquem.

Vítor Osório Costa
Diretor
Structure Value

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Avaliações imobiliárias caíram, mas em setembro voltou-se ao período pré-pandemia

Continuaram-se a realizar avaliações imobiliárias durante a pandemia da Covid-19”, tendo-se verificado, no entanto, “um ‘crash’ muito acentuado durante o estado de emergência.

Fonte: idealista
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Código de Conduta na Avaliação Imobiliária

A atividade de avaliação requer o cumprimento duma série de princípios éticos e de conduta profissional, devendo para o efeito ser adotado pelos peritos um código de conduta que vise o compromisso de garantir os princípios que devem nortear esta atividade, assim como dar resposta à imposição do regulador nesta matéria.

Um dos organismos que regula o setor, a Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM) através do regulamento n.º 2/2015, publicado a 14 de setembro, e ao abrigo da lei 153/2015, impõe a adoção dum código de conduta pelos peritos registados para o exercício da atividade.

Nesta base, várias empresas de avaliação, entidades do financeiro e associações criaram e elaboram os seus códigos de conduta, para estabelecer um conjunto de princípios e valores em matéria de ética profissional que visam sobretudo aos seus colaboradores, associados ou fornecedores, sem o prejuízo de outras disposições legais ou regulamentares aplicáveis ou a que por inerência do exercício das suas funções os peritos avaliadores se encontram obrigados.

Neste contexto o Código de Conduta consagra os princípios de atuação e normas de atuação profissional no exercício da atividade de avaliação, que vincula os órgãos sociais e os colaboradores internos e externos da empresa ou entidade. No contexto atual em que vivemos, consideramos conveniente e muito oportuno relembrar e passar em revista alguns dos pontos que constituem um código de conduta para a avaliação imobiliária, e que consideramos importantes no exercício diário da atividade. Destacamos assim alguns desses princípios, extraídos do nosso código de conduta:

“o perito avaliador deve guardar sigilo sobre factos e documentos de que tenham conhecimento no exercício da profissão e por razão das suas funções”

“no exercício da sua profissão o perito avaliador deverá manter, sempre e em quaisquer circunstâncias, a maior independência e isenção, não prosseguindo objetivos que comprometam a ética profissional, agindo com a adequada diligência, competência e prudência”

“o perito avaliador deve no seu dia-a-dia atuar de forma perseverante, procurando encarar a adversidade como um desafio e uma oportunidade de melhoria contínua”

“o perito avaliador não deve comunicar ou indicar durante a visita ao imóvel ou por outro meio, o possível valor de avaliação, devendo, também, abster-se de realizar comentários sobre eventual valor do imóvel”

O Código de Conduta, deve ser entendido pelo mercado como um acrescento de confiança, fomente o desenvolvimento sustentável do setor e credibilidade deste serviço especializado, de acordo com os princípios éticos da profissão e normas legais impostas pelas entidades competentes.

Vítor Osório Costa

Diretor
Structure Value

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Avaliação das casas trava subida. Manteve-se em 1.128 euros por metro quadrado

O valor mediano a que os bancos estão a avaliar os imóveis para efeitos de concessão de crédito à habitação ficou inalterado em setembro, com o metro quadrado a manter-se nos 1.128 euros.

Fonte: Eco
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As zonas desertificadas do país têm agora uma oportunidade de se dinamizarem

No contexto da atual situação pandémica, existem fenómenos e movimentações nalguns nichos de mercado que fazem com que o mercado imobiliário esteja em constante dinâmica e ajustamento. Desta vez venho abordar a recente e crescente procura e aumento dos negócios que vão sendo concretizados desde o início do confinamento, em habitações e propriedades inseridas nas zonas e meios rurais, nomeadamente as denominadas, casas rurais, quintas, quintinhas, montes, herdades, palacetes, entre outras.

Este fenómeno é gerado, porque algumas famílias e compradores procuram para primeira habitação ou como refúgio, uma propriedade fora das cidades e centros urbanos. Tratava-se dum segmento de mercado que estava destinado sobretudo a segunda habitação, contudo existem mudanças provocadas pela atual situação que levam muitas pessoas e famílias a optarem pelo distanciamento residencial, facilitado com o apoio do teletrabalho ou mesmo assumido pelos próprios numa deslocação parcial (alguns dias) para o trabalho.

Esta procura gerou em muitas localizações envolventes dos grandes centros urbanos, algum dinamismo ao mercado imobiliário e ao setor da construção, uma vez que boa parte das propriedades desta natureza necessitam de ser reabilitadas. Outro aspeto positivo é a fixação de pessoas em zonas mais interiores do país e mesmo nalguns concelhos ainda do litoral, que estavam desde há muitos anos em processo de desertificação, agora vêm com a atual situação a oportunidade de alavancarem as suas economias locais. Embora sejam pequenos contributos à escala dos grandes centros urbanos, porém nestes territórios do interior fazem toda a diferença.

No decorrer do nosso trabalho de avaliadores estamos em contacto direto com muitos agentes do mercado, nomeadamente de medidores imobiliários, por isso temos fundamentos para aferir que este segmento tem crescido e apresentado dinamismo, permitindo que muitas pessoas que anteriormente tinham propriedades de familiares, estejam nesta fase a ponderar ou até já avançaram para a compra e consequente reabilitação. Este cenário acontece um pouco por todo o país, sendo as regiões do Alentejo com a proximidade da região da Grande Lisboa e a zona do Douro/Trás-os-Montes com a maior proximidade e existência de vias de comunicação com o Grande Porto, as mais procuradas.

Dada alguma escassez da oferta de propriedades com a localização, dimensão e área adequadas à procura, verifica-se nalgumas localizações que os valores tendem a aumentar, tendo sempre por base o estado das construções de o nível de investimento necessário em obras. Pelas razões referidas e por muitas outras não é possível a orientação por valores médios (€/m2), a determinação do valor de mercado de cada propriedade é analisada casuisticamente, ou seja, caso a caso.

O segmento de habitação em meio rural, vê assim uma oportunidade no contexto da situação atual, que permite o seu desenvolvimento, facto que é de salutar e prova a capacidade do imobiliário se adaptar e reinventar, nos seus diferentes segmentos.

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Os impactos fiscais do OE2021 no mercado imobiliário em tempos de pandemia

 

Com a análise do novo Orçamento do Estado para o próximo ano de 2021 conclui-se que são poucas as alterações fiscais apresentadas, não sendo de esperar também que estas tenham um impacto substancial para o setor imobiliário português.

Fonte : Idealista

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AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA PARA FINS HIPOTECÁRIOS

O processo de avaliação hipotecária de um imóvel, por norma desperta uma grande expetativa entre compradores, vendedores e mediadores. Não é em vão essa apreensão, uma vez que o valor de mercado apurado para o imóvel no relatório de avaliação, vai determinar em muitos casos o progresso do negócio, ou seja, a concessão de financiamento ao comprador junto da instituição bancária.

Este importante papel exige que o serviço de avaliação seja realizado por uma empresa especializada e previamente aceite pela instituição bancária. A empresa de avaliação terá de reunir um conjunto de requisitos exigidos pelo banco, pelo que deverá ainda ter implementado internamente, um rigoroso processo de controlo da qualidade que envolve a verificação e validação dos relatórios em vários parâmetros.

Sistematizamos de seguida as etapas necessárias até à emissão dum relatório de avaliação para garantia ao financiamento bancário:

Verificações prévias
De acordo com as normas, legislação e indicações, existem algumas verificações obrigatórias que cada perito avaliador deve realizar. Tais como: verificar se o imóvel a ser avaliado corresponde à propriedade registada na documentação fornecida. Verificar e declarar se o imóvel está devoluto, arrendado ou ocupado (a existência dum contrato pode penalizar o valor do mesmo). Confirmar se há algum tipo de classificação arquitetónica, pois podem existir limitações nos trabalhos/obras que venham a ser efetuadas no mesmo. Confirmar se foram efetuadas obras de ampliação/alterações que não se encontrem licenciadas nem documentadas.

Recolha de informação
Quando o perito visita o imóvel, deve realizar um reconhecimento da envolvente em que este está inserido (enquadramento, proximidade de meios de transporte, supermercados ou hospitais e outros serviços). Deverá também ser analisada a qualidade do edifício, seu estado de conservação, bem como se se realizou obras recentemente ou se foi reabilitado. Juntamente com a inspeção visual, o avaliador fará as medições que considerar como necessárias para verificar as áreas e as perguntas para melhor conhecer o estado, condições e características do imóvel.

Pesquisa de comparáveis
Uma vez concluídas as verificações e a recolha de dados/informação, o avaliador procurará exemplos de imóveis comparáveis na envolvente (chamada prospeção). Ou seja, imóveis com características semelhantes quanto o possível às do imóvel em análise. Com base na prospeção e comparáveis selecionados deverá ser efetuada homogeneização de modo a obter valor em €/m2 adequado para o imóvel em avaliação.

Emissão do relatório de avaliação
Depois de recolhida e confirmada toda a informação e dados, o avaliador preenche todas os elementos no modelo de avaliação para gerar o valor hipotecário para avaliação, mais uma vez salientando que os dados recolhidos na visita, conjuntamente com os da documentação e da prospeção, devem estar refletidos na avaliação. Uma vez determinado o valor preliminar, o mesmo será verificado e validado por perito interno (Controller) e se necessário poderá ser ainda analisado pela direção técnica. Uma vez feitas estas verificações e validações internas, o relatório recebe a aprovação para ser enviado para o cliente (instituição financeira).

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Novos licenciamentos descem 3,9% até julho

Redução no número de novas licenças de construção e reabilitação de edifícios habitacionais emitidas, que registou até julho uma variação homóloga de -3,9%.

Fonte : Vida Imobiliária

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ANÁLISE DO SETOR IMOBILIÁRIO NO CONTEXTO ATUAL?

Após a crise mundial que assolou em especial o setor do imobiliário no início da década passada, que se seguiu um período de prosperidade e expansão, e que agora é interrompida pela atual situação de pandemia que assolou o mundo, vemo-nos assim perante várias incógnitas e interrogações que deixam os agentes/atores económicos e do mercado imobiliário apreensivos.

A principal questão que se levanta é a seguinte: Irá ocorrer o declínio do mercado imobiliário, qual o impacto e para quando se prevê?

No presente os projetos em curso e sobretudo no segmento residencial mantêm-se em desenvolvimento e as operações estão num ritmo moderado, porém com a resiliência e dinâmica razoável para manter o mercado imobiliário em funcionamento “normal”, contudo existem também, sinais que geram alguma apreensão e prudência no futuro, senão vejamos:

– Para os mais céticos e pessimistas estamos perante uma crise que irá despoletar a qualquer momento e a que se seguirá grande recessão, já para os mais moderados estamos numa fase em que haverá ajustamentos, com algumas perdas, redução da procura, prudência do lado da procura e em que haverá perdas que serão recuperadas no longo médio/prazo, para os otimistas os valores subiram (em muitas localizações) e a procura continua a comandar o mercado, pelo que esta situação é passageira e não terá impacto significativo para o mercado imobiliário!

Ao analisarmos o mercado imobiliário no geral e o segmento residencial em particular, pois é o mais mediático e o que maior impacto direto tem nas famílias, encontramos sete fundamentos socioeconómicos que na nossa ótica podem ajudar a explicar o que poderá esta para vir e os seus impactos no imobiliário.

Oferta

Atualmente o residencial tem aumentado o stock de imóveis para venda, o que dalgum modo veio aumentar a oferta disponível devido ao incremento da oferta de usados a somar aos imóveis novos e em curso/obra e futura venda, existindo assim a tendência no curto e médio prazo para o aumento considerável da oferta.

Procura

A pandemia produziu uma redução ligeira da procura na generalidade. Porém há movimentos de procura, como exemplo algumas famílias a mudarem de apartamento para moradia, ou a ascenderem na tipologia da fração, e até mesmo na compra de segunda habitação como refúgio. Não obstante estes casos, a procura tem abrandado desde o início da pandemia, mas mantendo o volume e confiança suficientes para o mercado manter o funcionamento.

Preços

Excecionalmente em algumas zonas de Lisboa e Porto, verifica-se um ligeiro crescimento. Contudo, em média, e por todo o país os preços mantêm-se constantes e nalguns casos vão descendo ligeiramente. Constata-se também um desconto considerável entre o asking e o closing, que nalguns casos é muito superior aos 10%.

Economia

O PIB nacional avançou 2,2% em 2019, havendo a previsão que em 2020 seja de -9,5% em linha com a média da União Europeia que está prevista em -8,5%. A taxa variação do desemprego tem previsão que aumente para 10,1%. Previstas a diminuição das exportações em -25% e do emprego em -4,5%. Há até 2030 recursos financeiros comunitários (EU) que injetaram na economia nacional cerca de 58 mil milhões euros.

Investimento

Os investidores estão apreensivos e os que possuem liquidez avançam com aquisições reforçando os seus portefólios com devida prudência, e sobretudo nos principais centros urbanos e exigindo taxas de rendibilidade acima do normal. Os especialistas e principais economistas indicam que o investimento privado deverá cair em 2020 mais de 10% face a 2019 e o consumo/investimento publico também abrandará.

Bancos

As mais recentes normas bancárias limitam o crédito hipotecário a pessoas solventes (análise das responsabilidades de crédito do BdP) e a um máximo de 80% do valor da casa. Os principais bancos continuam a financiar as famílias na compra de habitação. A taxa de juro de referência (Euribor) para o crédito hipotecário, de acordo com os especialistas, manter-se-á baixa, pelo menos até 2025.

Famílias

O endividamento e, por conseguinte, a vulnerabilidade financeira das famílias tenderá agravar no médio/longo prazo, no curto prazo está amparada dalguma forma pelas moratórias e medidas excecionais implementadas pelo Governo.

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