Avaliação de hotéis - Binómio ativo imobiliário x exploração hoteleira

 

 O mercado do turismo e hoteleiro é cada vez menos sazonal atendendo à cada vez maior esperança e qualidade de vida das pessoas, hábitos associados a estilos de vida cada vez mais precoces de viajar e porque o pós-pandemia teve um efeito impulsionador para este setor.

 Neste contexto e para a economia nacional este é um setor muito importante pelo impacto significativo no incremento das exportações, refletindo ainda efeitos positivos em setores conexos e que decorrem em torno destes com o desenvolvimento das localidades e cidades onde se instalam, através também da economia circular pela primazia por fornecedores locais e por outro lado pelo consumo dos clientes dessas unidades hoteleiras em pequenos negócios ligados ao turismo, serviços, restauração e afins.

 Estamos perante uma indústria com forte impacto na nossa economia, consequentemente temos um grande número de unidades hoteleiras. Como estamos no início da época de veraneio e considerada alta sobretudo para as regiões litorais, decidi abordar este tema com especial incidência no conceito associado à sua valorização imobiliária e exploração, determinantes para a formação do valor de mercado dum hotel.

 Para a avaliação de unidades hoteleiras temos de ter por base conhecimentos intrínsecos do setor e conhecer os principais pilares, esses fundamentos são o ponto de partida para a aferição do valor dos mesmos. Os principais pilares são a propriedade definida como património ou ativo imobiliário, a exploração, gestão e marca. Resumidamente a avaliação imobiliária dum hotel assentam numa análise preliminar dos seguintes drivers:

- Propriedade: uma boa localização garante consistência de preços, taxas de ocupação e menos volatilidade face a localizações secundárias. O estado do imóvel é critico para este ser competitivo e ter instalações adequadas ao mercado e o posicionamento pretendido.

 - Exploração: Uma gestão experiente e com capacidade de maximizar receitas e gerir eficientemente vai melhorar margens. O efeito de escala permite poder negocial, alavancar e valorizar serviços e atividades dentro da unidade. O conhecimento dos ciclos do negócio e da exploração vão permitir que os investimentos/necessidades sejam previstos em função do fluxo operacional.

- Marca: A insígnia que está associada à unidade é importante neste setor, pois é reconhecida pelos clientes e fideliza os mesmos, garantindo melhores ocupações e resultados.

 Assim, o que idealmente permite os melhores retornos para as operações hoteleiras, será sempre privilegiar boas localizações, em mercados estáveis e consolidados, gestão independente e profissional, se possível hotel de marca ou associado a cadeia hoteleira para potenciar resultados. Este posicionamento diminui risco e volatilidade operacional, melhorando assim os retornos do investimento.

 A avaliação imobiliária destes ativos requer uma equipa competente e conhecedora destas realidades, comprometida com a oferta dum serviço de excelência aos clientes e consciente de que a correta valorização dum ativo imobiliário deste tipo tem sempre um grande impacto na atividade e balanço dos mesmos.

Uma das frases que os especialistas do setor hoteleiro invocam é “Os hotéis nunca são demasiados baratos quando compramos e suficiente caros quando vendemos”.

 Cristina Pires

Structure Value

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Ocupação e Arrendamento de curto prazo, ou não!

 

 O facto de um determinado proprietário arrendar um apartamento poderá permitir que o arrendatário receba ocupantes / visitantes / convidados?  A resposta deveria ser sim, mas nalgumas cidades a resposta é depende!

 Na realidade os ocupantes de um apartamento podem mudar temporariamente, sem que o proprietário tenha conhecimento, o mesmo pode acontecer com subarrendamentos. Estas práticas estão a ser visadas e fiscalizadas de acordo com as regras atuais que impedem estes procedimentos por parte dos inquilinos, sendo para já aplicado em algumas das maiores cidades europeias.

 Nalguns países isto está a ser considerado como uma violação das regras quando são vistas pessoas que não estão acompanhados pelo inquilino a acederem a um determinado apartamento que é arrendado, a ideia é restringir a ocupação através de arrendamentos de curto prazo ou do subarrendamento. Esta prática está a ser enquadrada como uma violação contratual, a menos que esteja presente o inquilino.

 Na ótica do proprietário, quando aparecem pessoas estranhas no apartamento na ausência do inquilino pode ser visto como “AIRBNB”, revelando que pode ser uma ocupante não conhecido na receção ou pelos vizinhos, ou talvez um amigo de confiança. As cidades têm restringindo este tipo de atividade exigindo que sejam registados os apartamentos arrendados e respetivos ocupantes/inquilinos do respetivo apartamento. Quem violar estas regras pode enfrentar coimas consideráveis, sobretudo com denúncias realizadas por vizinhos insatisfeitos e desconfortáveis com alguns exageros dos referidos ocupantes.

 Estas práticas estão a ser identificadas em zonas prime das principais cidades europeias onde o preços são mais elevados e a oferta mais escassa, estando assim estabelecidas as condições ótimas para os subarrendamentos de quartos ou arrendamentos temporários de poucos dias, efetivamente a preços muito rentáveis e sempre muito procurados, contudo estão a ser criadas regras e legislação para combater estes fenómenos de ocupação que acontecem à margem da legislação, fiscalidade e que estão a tornear os contratos realizados entre proprietários e inquilinos.

Vítor Osório Costa

Diretor
Structure Value

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A importância da Avaliação Imobiliária no LTV

 O fomento e evolução do mercado imobiliário que se verifica desde alguns anos, continua a ser impulsionado pelo financiamento bancário, nomeadamente na conceção de empréstimos para compra de habitação pelas famílias, bem como no financiamento de imóveis comerciais por parte de empresas ou investidores e também no financiamento à promoção e desenvolvimento imobiliário.  Neste contexto as instituições bancárias têm critérios para analisar uma operação de financiamento, nomeadamente: o valor da avaliação imobiliária e o loan-to-value (LTV), entre outras.

 Normalmente é referido como o “rácio financiamento garantia”, mas o LTV é um conceito relativamente simples e de fácil compreensão, que indica qual o risco associado a uma operação de empréstimo, que o banco está a assumir. É traduzido matematicamente pela seguinte expressão:

LTV (%) = Montante financiado (€) / Valor do imóvel (€)

Assim é o LTV que indica a % de financiamento relativamente ao valor do imóvel. Atualmente as instituições de crédito praticam habitualmente LTV na ordem dos 60% a 75% para que a operação possa avançar. Logicamente que haverá exceções em operações com LTV superiores, e que por sua vez representam maior risco sendo exigido mais garantias e da qualidade em termos financeiros do cliente que se pretende financiar.

Voltando à fórmula do LTV, do lado do numerador o montante financiado dependerá do valor solicitado ao banco pelo cliente, e do montante que possua de capitais próprios para reduzir no montante de financiamento, permitirá que o LTV seja inferior e a sua capacidade de negociação maior. Por outro lado, no denominador o montante é determinado pelo valor de mercado do imóvel constante no relatório de avaliação emitido pela empresa de avaliadora.

 O valor emitido no relatório de avaliação, é assim fundamental para a determinação do LTV em operações de financiamento imobiliário, pois o imóvel objeto do empréstimo serve como garantia hipotecária do montante financiado pelo banco ao cliente, sendo que o trabalho de avaliação imobiliária é de primordial importância e com impacto nas contas das instituições financeiras. Assim defendemos que este serviço deverá ser desenvolvido e decorrer de modo independente, autónomo e rigoroso, cumprindo os critérios e normas em vigor para esta profissão, e honorários adequados que permitam uma boa qualidade do serviço.

 Vítor Osório Costa

Diretor
Structure Value

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Contexto económico / imobiliário 2023

 As perspetivas para a economia nacional em 2023 são de desaceleração, ainda influenciadas pela recuperação da crise pandémica e pela Guerra na Ucrânia, o que tem conduzido a economia global a situações de pressão, nomeadamente com a escassez de matérias-primas, a crise energética e falta de mão de obra. Nas últimas publicações do Banco de Portugal, as previsões macroeconómicas e projeções para a economia nacional pouco favoráveis.

 Assim a evolução da económica mundial e nacional é incerta, uma vez que as alterações são dadas a cada momento e podem implicar revisões, porém e de acordo com os dados conhecidos presentemente é possível antever que:

- Problemas de abastecimento de energia, aumentarão os preços em geral e diminuirão a atividade económica;

- A atividade económica em geral vai desacelerar ao longo de 2023;

- A Guerra na Ucrânia vai continuar a afetar a confiança generalizada dos investidores;

- Os preços vão permanecer agravados;

- Subida das taxas de juro de referência, com objetivo de atenuar a pressão sobre os preços dos bens e serviços;

- Previsão de continuação destes fatores em 2023 e 2024 e estabilização das condições até 2025.

 O sector imobiliário em geral os valores apresentaram sustentabilidade no decorrer de 2021/2022. Tendo contribuído para isso o setor da construção e a venda de construção habitacional nova, refletindo assim o bom comportamento do setor imobiliário.

Em específico o segmento residencial, foi onde os preços registaram mais resiliência e robustez face à atual conjuntura. Não obstante, os fenómenos que decorrem e criam incerteza no mercado financeiro, o setor imobiliário tem mantido os valores e permanecendo relativamente estáveis com oscilações que permitem atenuar e corrigir a diferença provocada pela inflação, por isso é previsível o crescimento dos preços dalguns imóveis, nomeadamente o arrendamento habitacional que apresenta valorizações e procura elevada. A inflação crescente que se faz sentir tem de algum modo servido também de oportunidade para o setor que vê com isso a possibilidade de valorização dos ativos imobiliários como refúgio por parte dos investidores e aforradores, em contrapartida temos o aumento das taxas de juro que vão contribuir para a redução das condições de financiamento e estrangular/restringir o recurso ao financiamento bancário nos segmentos médio e médio/baixo, com a redução das vendas, mas aumento no arrendamento. A recuperação do turismo tornou também o segmento mais atrativo e um dos drivers do imobiliário.

 O sector imobiliário alimenta-se de confiança e muitos investidores financeiros voltam-se para o setor com interesse e como refúgio em tempos de maior inflação, embora nesta fase o imobiliário tem comportamentos diferenciados por segmento imobiliário, assim é adequada uma abordagem casuística a cada imóvel, sobretudo em função da sua localização, segmento de mercado e condições afetas. As políticas monetárias do Banco Central Europeu têm um papel fundamental, no controlo da inflação e na definição das taxas de juro referência (Euribor), assim como para o comportamento dos investidores e todos os agentes do mercado imobiliário.

 Vítor Osório Costa

Diretor
Structure Value

 

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Mercado imobiliário residencial – Duas dimensões

 Segundo dados do Instituto Nacional de Estatística, o preço por metro quadrado na habitação em Portugal atingiu um novo máximo de 1.458 euros/m2 em dezembro, uma subida de 13.5% em termos homólogos.

A contribuir para esse aumento está a preferência pelas famílias e investidores pelas habitações novas em contraste com as habitações usadas que têm revelado alguma estagnação ou mesmo descida nos índices de venda.

 Com o fim da pandemia, o ano de 2022 arrancou cheio de confiança no sector imobiliário numa aposta clara dos consumidores pelas habitações novas. Mesmo com o eclodir da guerra e consequente aumento dos custos de construção, falta de mão de obra e os habituais constrangimentos nos processos de licenciamento, o sector imobiliário e especialmente na construção nova manteve-se resiliente e a manter a tendência de crescimento.

 O ano de 2023, pelo contexto de inflação e da subida das taxas de juro, faz prever uma tendência de estabilização, mas a escolha do consumidor mantém-se na construção nova fazendo com que a oferta seja escassa face à procura. Esta preferência surgiu pela crescente preocupação ambiental e sustentabilidade associada à redução dos consumos energéticos, mas sobretudo pelo conforto que as habitações mais sofisticadas oferecem aos seus ocupantes.

 A pandemia obrigou-nos a usar as nossas casas mais do que nunca o que tornou evidente muitas lacunas que normalmente não nos aperceberíamos por usarmos as nossas casas quase como apenas dormitórios. Pelo facto de termos estado tanto tempo retidos nas nossas casas passámos a valorizar o espaço de outra forma e é devido a este contexto vivenciado que a procura por habitações mais antigas, menos funcionais, com espaços desajustados a esta nova dinâmica familiar e com consumos energéticos superiores a longo prazo se encontra menos dinâmica o que faz com que os índices de venda se encontrem estagnados e com tendência de queda.

 Nota-se que já existe tomada de consciência de que as decisões de compra hoje têm impacto e que poderá ser positivo ou negativo no futuro consoante a decisão seja por uma habitação nova ou usada. As famílias e os investidores estão consciencializados que, embora a compra de uma construção nova seja superior, este investimento será compensado no futuro pelo menor consumo de energia e melhoria da qualidade de vida no interior das habitações.

 Essa tomada de consciência faz aumentar a procura por habitações novas em detrimento das habitações usadas que revelam menos procura, sendo que, face à escassez de oferta de produto novo e à crescente oferta de produto usado, os índices de venda de produto novo tendencialmente continuarão a subir e os de produto usado a estabilizar ou até descer. Nesta logica, uma boa parte do stock de imóveis usados está a virar-se para o arrendamento aonde os preços estão a assumir crescimentos grandes, um pouco por todas as cidades do país. Incrementado o valor das habitações novas está os custos de construção que não param também de aumentar.

 Nestas dinâmicas e dimensões do mercado imobiliário residencial poucos se atrevem a prever o futuro no médio e mesmo no curto prazo, acrescentado ainda o contexto económico, energético e geopolítico que decorre.

 Cristina Pires

Structure Value

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Avaliação Imobiliária – Valor Residual

Uma das abordagens utilizadas em avaliação imobiliária de terrenos e imóveis específicos é a que nos permite a obtenção do valor residual. Na determinação do valor residual, podem ser utilizadas duas abordagens, a estática ou a dinâmica. A abordagem dinâmica implica a atualização de capitais (custos e receitas) obtidos ao longo dos períodos de duração do projeto, ao passo que na abordagem estática esta atualização não é efetuada.

Assim, os terrenos a avaliar segundo a abordagem estática, devem ser terrenos com uma capacidade construtiva mais limitada, que permita uma edificação e escoamento mais célere, nomeadamente num espaço de tempo inferior ao período do juro de referência (habitualmente de um ano).
A grande diferença para a avaliação de acordo com metodologia DCF (com recurso a desconto dos cashflow), é então a não atualização temporal do capital (fluxos). Para a aplicação deste método, é necessário averiguar a capacidade construtiva do terreno a avaliar. No caso de lotes de terreno, esta etapa é simplificada uma vez que a capacidade construtiva vem descrita no alvará de loteamento, bem como na descrição predial do imóvel. Caso se trate duma parcela de terreno deve ser averiguada a capacidade construtiva constante em regulamentação municipal (plano diretor municipal, planos de urbanização, etc.), ou em alternativa o projeto ou PIP, cuja legalidade – caso não exista deve ter validade e parecer positivo das entidades competentes. Definido cenário das potencialidades e edificações a desenvolver no terreno, devem ser estimadas as receitas potenciais provenientes da sua venda potencial, com recurso ao método comparativo. Na prospeção de mercado devem ser usados imóveis semelhantes àquele que se pretende edificar, com características o mais semelhante possível em termos de uso, localização, áreas, características construtivas, e devem ser sempre que possível prospecionados imóveis novos ou seminovos. Deve ser também estimado os custos diretos de construção, com base nas técnicas construtivas e materiais a utilizar. Caso não exista informação acerca destes elementos, deve ser assumida uma situação semelhante à que se verifica na construção existente na mesma zona. Os custos indiretos de construção ou encargos representam os encargos com o projeto, licenças, gestão, fiscalização de obra e financeiros, habitualmente variam entre 15% e 20% dos custos diretos de construção. Há também que considerar uma margem para promoção e lucro, que no caso da abordagem estática deve refletir também o custo de oportunidade e retorno esperado do capital investido ao longo da execução do projeto, poderá estar situada entre os 10,0% e 15,0% do investimento total. Finalmente há que considerar uma margem para mediação que atualmente é de 5% do valor potencial de venda do imóvel concluído.

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13º Aniversário Structure Value

No percurso da Structure Value destaca-se, em 2011, a mudança para novas instalações, que proporcionou melhores condições de trabalho e a contratação de técnicos internos.

Consultora foi criada em 2013

Structure Value tem como foco prestar o melhor serviço na avaliação imobiliária

A Structure Value, sedeada no Porto, foi criada em 2009 com o objetivo de prestar serviços de avaliação imobiliária, área que se mantém como prioritário para a empresa, destaca Vítor Osório Costa, diretor da consultora.

A empresa que este ano celebra o 13 aniversário, presta outros tipos de serviços, como avaliação de máquinas/equipamentos, avaliação de empresas/marcas, consultoria imobiliária, peritagens e certificação energética. “Mas o nosso foco é prestar o melhor serviço no âmbito da avaliação imobiliária, no qual nos consideramos especialistas”, destaca o responsável.

Caracterizando este percurso por períodos altos e baixos, tal como acontece em todos os tipos de organizações, Vítor Costa destaca, contudo, que o balanço é positivo. “Temos conseguido cumprir os objetivos estipulados em cada ano, temos vindo a construir um excelente grupo de trabalho e um grande espírito e filosofia de grupo. Neste momento trabalhamos com todos os tipos de clientes, desde empresas e particulares a entidades de todo o tipo do sistema financeiro”.

Desde a constituição que a empresa obteve uma carteira de clientes que ainda se mantém, estando habilitada para realizar vários tipos de trabalhos nestas áreas.

Neste percurso da Structure Value, o responsável destaca vários momentos: em 2011 a mudança para novas instalações, que proporcionou melhores condições de trabalho e a contratação de técnicos internos.

Mas também, “o ano das privatizações onde tivemos um grande volume de trabalho o que nos levou a criar novos e mais eficientes métodos de trabalho, a consolidação dos nossos clientes na banca e fundos, as redefinições da imagem corporativa também foram bastante importantes para nos mantermos atualizados ao longo dos anos”, refere.

Outro ano que destaca é 2017, em que realizaram uma parceria com uma empresa espanhola que “foi importante para termos uma perspectiva mais detalhada de como se trabalha fora de Portugal”. Destaca, ainda, o ano do 10º aniversário da empresa, considerando que “também foi um marco importante para nós”.

Fase exige prudência

Segundo Vítor Costa, o mercado imobiliário está a atravessar uma fase em que é exigido dos peritos avaliadores mais competências, conhecimentos e alguma prudência. “A diversidade de aspetos e fenómenos que acontecem em cada zona ou região e, por outro lado, a volatilidade e o contexto económico/financeiro atual, são aspetos a refletir”.

Acrescenta que “o domínio destes temas e o incremento dos mesmos no âmbito da avaliação é fundamental para a diferenciação da qualidade do serviço e dos valores emitidos em cada relatório de avaliação. Esse é o grande desafio neste setor para os próximos tempos”.

O responsável da Structure Value refere, ainda, que a avaliação imobiliária tem um papel muito importante na sociedade e no dia a dia de muitas instituições financeiras, que muitas vezes não é dado o devido valor. “Há muitas pessoas que nem sequer têm noção do alcance e impacto que uma avaliação pode ter num processo de crédito habitação, por exemplo. Apesar do avanço das novas tecnologias e do crescimento das AVMs (Automated Valuation Models) nada irá ser como uma avaliação dita ‘tradicional’, ou seja, sujeita a uma visita ao imóvel por um perito técnico especializado e elaboração de um relatório para determinar o seu valor de acordo com as metodologias mais adequadas e o seu conhecimento/know-how do mercado imobiliário da zona onde se insere um determinado imóvel, revisto ainda por técnicos internos igualmente qualificados”, alerta o responsável da Structure Value.

Um dos desafios, refere, é que “muitas vezes as instituições/pessoas não se apercebem disso e pretendem tudo com prazos cada vez mais reduzidos, o que torna mais exigente manter a qualidade do trabalho”.

Outro dos desafios tem a ver com questão dos honorários, um tema que está novamente em cima da mesa “devido sobretudo ao aumento dos preços dos bens e dos combustíveis o que leva a muitos peritos avaliadores locais reduzirem as suas zonas de atuação e, por conseguinte, exigirem mais honorários e ajudas de custo para efetuarem trabalhos fora da sua área de residência”, alerta o responsável.

“Ora, como as instituições não reveem as suas tabelas de honorários e os valores a ser pagos por avaliação se mantêm os mesmos, as empresas ficam numa situação bastante desconfortável pois em muitos casos o valor a ser pago não é justo e leva as mesmas a repensar as suas dinâmicas internas e torná-las cada vez mais eficientes”, alerta Vítor Costa.

De acordo com o responsável da Structure Value, para o próximo ano os objetivos são, de forma direta e objetiva, o “de aumentar a quota de clientes e o volume de trabalho e o de qualificar os peritos internos com certificações profissionais no âmbito do Tegova e Rics”.

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Dinâmica da Procura no Alentejo Litoral

Famílias e particulares procuram cada vez mais imóveis inseridos na natureza, atraídos pela vida ao ar livre, o lado “selvagem” e a sustentabilidade, são compradores de segmento alto e disponíveis para pagar um prémio por imóveis inserido em zonas especiais, atingindo em alguns casos os 12.000€/m2 para habitação e cerca de 3.000€/m2 para terrenos.

O caso mais claro disto é a zona litoral do Alentejo, especificamente Grândola, nas localidades de Comporta/Melides/Troia, onde os promotores imobiliários têm e estão a desenvolver projetos imobiliários de casas com o espírito e características, que respondem à procura pela “natureza” e exclusividade. Os preços nesta região sobem exponencialmente e já fazem pressão para zonas limítrofes criando novas oportunidade para localidades em zonas próximas destas.

A pandemia do Covid e inflação veio no meu entender apressar este mercado e que procura sobretudo, uma segunda habitação inserida em condomínio com infraestruturas de apoio ou sem as mesmas, optando nestes casos por um espírito mais “selvagem” e exclusivo. Esse espírito leva a que muitas pessoas tomem decisões de compra em que a racionalidade passa para segundo plano, são efetivamente motivas pelo espírito de acordar numa manhã e ver o mar, sentir a calma e liberdade, ter a possibilidade de fazer coisas divertidas, … tudo isto a 2/3 horas de avão da sua cidade/pais de origem.

A opção passa em alguns casos por construírem a sua própria casa e desse modo, personalizando-a ao seu gosto e preferência, surgindo assim o exemplo duma casa com um alçado todo em vidro, voltado para uma colina, um vale ou mar, proporcionando aos proprietários momentos marcantes.

O desejo de estar junto da natureza está a aumentar o preço das propriedades nesta região, onde a procura é para áreas grandes, tanto das construções como dos terrenos, os clientes compram lotes ou parcelas de terreno com 1,5 hectares (quintinha) ou mais, rodeados de terrenos libres e abertos que não permitem construção ou em que a densidade construtiva será sempre muito reduzida, ou seja, exclusividade.

Outro aspeto atrativo é a possibilidade de a poucos kms estarem disponíveis infraestruturas de apoio, como restaurantes típicos, gastronomia fantástica, praias maravilhosas e ambientes/aldeias ainda rústicas. Experiências como uma caminhada pela areia da praia ao final do dia, ou pelo monte, um passeio de bicicleta ou percorrer um trilho à descoberta da natureza. Muitas pessoas decidem numa determinada altura das suas vidas deixar a sua residência habitual e passam a tornar esta a sua, pois podem trabalhar remotamente ou porque estão a desfrutar da reforma. Ao desenvolverem as casas consideram sempre espaços para os denominados “home offices”.

Este estilo de vida é apreciado nesta localização e tem alterado a dinâmica imobiliária e o preço dos terrenos, assim como das habitações. Na atividade imobiliária existem nichos de mercado que têm especificidades próprias, e que devem de ser conhecidas dos peritos avaliadores imobiliários. Os peritos devem também compreender os comportamentos financeiros e contexto económico presente, nomeadamente que estes investimentos têm explicito as preferências dos compradores como anteriormente descrito, mas implicitamente combinam aspetos de volatilidade da inflação, assim este tipo de aplicação/investimento em imobiliário permite vencer a redução do valor do dinheiro ao longo do tempo, ou seja, combinam duas dimensões a do lazer/família e a financeira, a “cereja no topo do bolo”.

Vítor Osório Costa
Diretor
Structure Value

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Bases de Mensuração de Valor de Acordo c/ as EVS – Normas Europeias de Avaliação

As EVS – Normas Europeias de Avaliação são publicadas pelo Grupo Europeu de Associações de Avaliação (Tegova) destinam-se à normalização da atividade de avaliação imobiliária, clarificando diversos conceitos, requisitos, padrões e procedimentos a ter pelos Peritos Avaliadores no âmbito do seu trabalho de avaliação.


É importante referir que a aplicação das normas europeias de avaliação pelos Peritos Avaliadores não significa que as mesmas se possam sobrepor à legislação nacional específica.

As EVS assentam em três pilares fundamentais: padrões profissionais, normas técnicas e padrões de desempenho ou entrega.

Na avaliação imobiliária o perito avaliador deve sempre prestar um serviço de acordo com as melhores práticas de avaliação, ética profissional e os padrões de qualificação tanto ao nível da legislação nacional, bem como internacional, devendo ser capaz de cumprir tanto os requisitos do cliente como a legislação, o código de conduta e ética, princípios todos eles relevantes num processo de avaliação imobiliária.

Face à abundância de definições e bases de valor existentes na atividade, uma das finalidades das EVS consiste em estabelecer uma base de valor aplicável de forma genérica à maioria dos trabalhos de avaliação imobiliária e que seja aceite por todas as entidades que tenham interesse na avaliação.

Segundo a EVS 1, o valor de mercado é definido como “O montante estimado pelo qual o imóvel seria transacionado à data da avaliação entre um comprador e um vendedor interessados, atuando independentemente um do outro, após a devida comercialização, em que cada uma das partes atua com conhecimento de causa, de forma prudente e sem coação.” Esta base de valor é a mais comumente utilizada em avaliação imobiliária.

No entanto, nem sempre o objetivo de uma avaliação é obter o valor de mercado pelo que é premente que a finalidade da avaliação seja corretamente identificada aquando do pedido de avaliação do imóvel pois o objetivo da mesma condiciona a escolha da base de mensuração. Muitas vezes existem circunstâncias em que poderá ser necessário ou mais apropriada outras bases de mensuração de valor.

De acordo com a EVS 2 existem 7 bases de valor ou bases de mensuração do valor distintas do valor de mercado a saber:

Justo Valor, definido na sua definição geral como o preço que seria recebido pela venda de um imóvel numa transação ordenada entre participantes interessados e identificados no mercado, conhecedores de todos os factos relevantes, decidindo de acordo com os seus próprios objetivos.

Valor Especial e Valor Sinérgico, estabelecido como uma opinião de valor que inclui a consideração de características que possuem um determinado valor para um comprador especial e o Valor Sinérgico categoria específica de Valor Especial criado quando o valor total combinado de vários imóveis é superior à soma das suas partes. Um bom exemplo é a aquisição de um imóvel vizinho de um imóvel já detido que gera um valor adicional para o comprador.

Valor de Investimento, trata-se do valor de um imóvel calculado com base nos seus critérios individuais de investimento. Esta base de valor é mais frequentemente utilizada para medir o desempenho de um investimento imobiliário.

Valor do Bem hipotecado (MLV), definido como o valor comercial futuro do imóvel determinado com base em critérios de prudência e considerando os aspetos sustentáveis de longo prazo do valor do imóvel, as condições normais e do mercado local, a utilização corrente e as utilizações alternativas adequadas do imóvel. De referir que a definição do MLV varia de país para país e poderá mesmo divergir dentro de um mesmo país devido às práticas divergentes das instituições financeiras.

Valor para Capital Seguro. O valor para capital seguro é o custo de reposição/substituição de material danificado no imóvel por materiais do mesmo tipo e qualidade sem qualquer dedução por depreciação.

Valor para efeitos de tributação local e nacional, calculado em Portugal através do CIMI (Código do Imposto Municipal sobre Imóveis) e CIMT (Código do imposto municipal sobre as transações onerosas de imóveis)

Valores de expropriação e indemnização, calculado em Portugal através do Código das expropriações.

Importa referir que a utilização de outras bases de mensuração do valor podem resultar num valor diferente do valor de mercado do imóvel, isto é, tendo em conta a base de mensuração do valor utilizada poder-se-á chegar a valores diferentes para o mesmo imóvel. É, por isso, obrigatório que o Perito Avaliador, no seu relatório indique de forma inequívoca e explícita a base de mensuração do valor que serviu de base à elaboração do seu Relatório de Avaliação.

Vítor Osório Costa
Diretor
Structure Value

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A IMPORTÂNCIA DA DOCUMENTAÇÃO PREDIAL NA AVALIAÇÃO

Um processo de avaliação imobiliária requer, para além da visita ao imóvel por um perito avaliador, elementos que caracterizam o imóvel em vários aspetos que se consideram fundamentais para uma correta e rigorosa avaliação imobiliária.

Um perito avaliador deve sempre verificar todos os documentos fornecidos e aferir a concordância de todos os elementos referentes ao imóvel a avaliar nos diferentes documentos fornecidos. Um aspeto importante é verificar as áreas entre os diferentes documentos e no decorrer da visita validar a conformidade das mesmas através de medições.

De todos os elementos que poderão ser fornecidos destacamos:

- Caderneta Predial/Matricial – emitido pela repartição de finanças do país, faz prova da inscrição matricial do Imóvel. A Caderneta Predial ou a Certidão de Teor matricial tem atualmente um QR Code que permite a sua validação;

- Registo na Conservatória – emitido pela Conservatória do Registo Predial, permite verificar a situação em que o imóvel se encontra, designadamente a indicação dos titulares, a existência de hipotecas ou quaisquer outros ónus/direitos. Prazos: deve ser passada com antecedência não superior a 6 meses, ou, se o prédio não estiver descrito, com antecedência não superior a 3 meses;

- Documentos Camarários

 
Plantas do Imóvel – emitido pela Câmara Municipal onde se localiza o imóvel, destina-se a comprovar a conformidade da obra concluída com o projeto aprovado apresentado na Entidade Licenciadora;
Projeto de arquitetura ou em alternativa o PIP – necessário na avaliação de um terreno para desenvolvimento imobiliário devido à complexidade do mesmo tendo em conta a localização e as condicionantes previstas para a zona do PDM em vigor;

 
Licença de Utilização – emitido pela Câmara Municipal onde se localiza o imóvel, destina-se a comprovar as condições de habitabilidade do imóvel, verificando a conformidade da obra concluída com o projeto aprovado;

 
Contrato de arrendamento (e valores das rendas quando existam) – acordo de vontades pelo qual uma das partes - o senhorio - concede a outra - o inquilino - a utilização temporária de uma habitação ou parte de uma habitação, mediante uma retribuição - a renda;

 
Ficha Técnica de Habitação – também denominado de BI da Habitação, é um documento em vigor para imóveis habitacionais com licença de utilização posterior a agosto de 2004 e apresenta toda a informação do imóvel, desde o nome dos projetistas, promotor, construtor, diretor de obra, processos construtivos, áreas, tipo de materiais adquiridos e em que locais, áreas e plantas do imóvel com as principais redes de abastecimento (águas, esgotos, eletricidade/ITED, gás).

 
Certificado Energético – Traduz o desempenho energético do imóvel, classificando-o numa escala de pré-definida de 8 classes (A+, A, B, B-, C, D, E e F). O certificado energético, emitido por um perito qualificado certificado pela Adene – Agência para a Energia no âmbito do Sistema de Certificação Energética (SCE), apresenta a eficiência energética, as características construtivas e equipamentos que têm relevância no desempenho energético do imóvel assim como apresenta possíveis medidas de melhoria a implementar ao nível do desempenho energético e do conforto térmico. A sua validade é de 10 anos.

É importante que o Perito Avaliador tenha acesso ao máximo de informação possível antes de efetuar a visita ao imóvel para poder, desde logo, verificar a conformidade entre documentos, nomeadamente no que respeita à morada do imóvel, o seu uso, áreas, tipologias, ou outra informação mencionada na documentação e, no decurso da visita verificar a conformidade da documentação fornecida com a realidade construída.

No entanto, existem várias situações que por vários motivos alheios ao avaliador, os documentos não são apresentados na totalidade ou em parte pelo requerente do relatório de avaliação. Porém, apesar da omissão de alguns elementos, é possível avaliar um imóvel apenas com parte da documentação, mas deverá haver menção de tal fato no teor do mesmo relatório, constando como limitações ou falta de documentação, o que no limite pode condicionar o valor de mercado apurado. Na avaliação de terrenos para desenvolvimento imobiliário por vezes cabe ao avaliador, que por falta da apresentação do projeto de viabilidade construtiva, fazer uma consulta do PDM em vigor previsto para a zona, e elaborar um cenário possível/provável para o imóvel em análise.

Em conclusão importa referir que quanto mais informação acerca do imóvel a avaliar for fornecida ao perito, mais rigorosa será a avaliação.

Cristina Pires
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Avaliação de Propriedades Rústicas

Avaliar uma propriedade rústica que se encontre em atividade/exploração ou com potencial/apetência para tal, requer um processo de avaliação distinto, que por vezes se pode tornar complexo, devendo para o efeito serem usadas metodologias de avaliação específicas de rendimento e da cultura. Existem assim muitos aspetos a ter em conta neste tipo de avaliações, como por exemplo:

– O tipo de culturas e dos povoamentos existentes ou a implementar;

– As taxas de rentabilidade subjacentes para cada tipo de exploração ou cultura;

– As características dos solos e das condições edafoclimáticos da zona;

– Os ciclos de produção de cada cultura;

– Custos de manutenção e de instalação;

– Valores de venda da madeira/ fruto/outros.

 

Entre outros estes são alguns dos principais aspetos que podem fazer toda a diferença em avaliações deste tipo/ natureza. Avaliar esta classe de ativos imobiliários, exige, por um lado experiência, como por outro conhecimentos e domínio específico dos vários parâmetros das temáticas da exploração florestal e agrícola.

No âmbito da nossa atividade especializamo-nos também na avaliação de imóveis rústicos, herdades, quintas e afins, pelo que dispomos atualmente de consultores/peritos com competências adquiridas neste segmento, que combinados com a experiência no domínio dos conceitos/técnicas de avaliação, faz com que sejamos hoje reconhecidos no mercado pela qualidade dos trabalhos de avaliação imobiliária desta natureza, nomeadamente:

– Explorações florestais (eucalipto, pinheiro, …)

– Explorações agrícolas (olivais, montados de sobro, …)

– Explorações vinícolas (Alentejo, Oeste, Douro, Minho)

– Explorações agropecuárias (produção animal, leiteira, …)

– Pedreiras de extração de inertes, aquaculturas, estufas, salinas, …

– Herdades e quintas (recursos cinegéticos, agroturismo, ecoturismo, …)

– Terrenos rústicos (terra nua, com ou sem potencial florestal/agrícola)

Dependendo do fim a que se destina a avaliação de propriedades em exploração ou que se pretenda a sua efetividade nesse sentido, vai requer abordagem para obtenção de diferentes tipos de valor, nomeadamente no que diz respeito aos conceitos: de ativo biológico, terra nua, conta de cultura, ciclos, rotações, entre outros, ou seja, é uma temática que deve ser da competência duma empresa com know-how e experiência nesta matéria.

Vítor Osório Costa
Diretor
Structure Value

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