Outlook das rendas de escritórios – Lisboa vs outras capitais

Atualmente o mercado de escritórios em Lisboa tem tido um bom desempenho, por isso resolvemos desenvolver uma breve análise sobre essa tendência, bem como apresentar a nossa opinião e análise comparativa com outras capitais europeias.

Lisboa é a cidade europeia com o nível de rendas de escritórios mais baixo (de acordo com dados publicados), abaixo de cidades como Bucareste, Copenhaga e Atenas.

No entanto, alguns estudos apontam a cidade de Lisboa como sendo uma das que apresenta maior potencial de crescimento de rendas.

Londres West End aparece como sendo a localização mais cara da Europa, logo seguido de Londres (City), Genebra e Paris.

Apesar disso, as rendas em Londres e em Paris desceram no 4º trimestre de 2016.

A cidade de Amesterdão foi a que registou a maior subida no último trimestre de 2016, num mercado que apresenta uma procura elevada face à escassez de oferta.

Globalmente, o índice europeu produzido por consultoras regista um crescimento anual de 4,2%, registando-se um mínimo histórico na vacancy rate (8,1%).

Como já foi acima referido, Lisboa é das cidades europeias com melhores perspetivas de crescimento no valor da renda de escritórios, só cidades como Amesterdão ou Milão ultrapassam esta perspetiva.

De facto, o imobiliário Português (incluindo mercado de escritórios) está a atravessar um momento notável e tudo indica que está para durar. O nosso país é muito competitivo para acolher grandes empresas internacionais, com condições vantajosas face a outras cidades europeias, não só em termos financeiros, mas também em termos de qualidade de vida. No entanto a falta de escritórios novos, sofisticados, em algumas zonas e com a qualidade insuficiente de muitos dos espaços disponíveis (escassez na oferta), podem abrandar a procura internacional; isto pode prejudicar não só o imobiliário como também a economia nacional; pois se as empresas internacionais não encontrarem no nosso mercado escritórios modernos e com condições que respondam plenamente aos seus requisitos, por muito atrativo que o nosso país seja, muito rapidamente poderão procurar alternativas noutros destinos para se instalarem.

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Overview dos Fundos de Investimento em 2016

O presente artigo pretende abordar o tema dos fundos de investimento, tanto os imobiliários como os mobiliários. Trata-se duma breve análise aos fundos de investimento e uma visão geral deste sector no ano de 2016.

O ano de 2016, no segmento dos fundos de investimento, de acordo com a Funds People Portugal, encerrou com um valor líquido sob gestão de 9.108,1 milhões de euros. Para esta conclusão foram analisados 201 fundos geridos por 31 sociedades gestoras, o que totalizam 87% do mercado nacional.

De acordo com o estudo efetuado pela Associação Portuguesa de Fundos de Investimento, Pensões e Património (APFIPP), o ranking das cinco maiores sociedades gestoras para o ano de 2016 é liderado pela GNB, Interfundos, Fundger, Square-AM e pela Gesfimo, de acordo com o quadro abaixo.

Sociedade Gestora	Valor líquido sob gestão em 2016 (€)	Nº de fundos
GNB – SGFII	1.406,4 milhões	33
Interfundos	1.323,6 milhões	39
Fundger	949,6 milhões	21
Square AM	843 milhões	6
Gesfismo	147,6 milhões	14

O ranking acima é continuado, pelo Santander-AM, Selecta, Montepio Valor e pela Sonaegest. Todas estas entidades superam os 1.000 milhões de euros de valor líquido sob gestão.

A Interfundos distingue-se pelo número de fundos em carteira, caraterizando-se pela diversidade de oferta dos produtos; segue-se a GNB – SGFII e a Fundger, com 33 e 21 fundos, respetivamente. O top 10, no que diz respeito ao número de fundos, encerra ordenadamente com a Square-AM, a Selecta e o Montepio Valor, com entre 5 a 10 fundos e pelo Santander-AM e a Sonagest, com 3 fundos cada.

A Morningstar Inc, sediada em 18 países e com mais de 260.000 ofertas de investimento, é a líder de mercado no fornecimento de pesquisa de investimento independente e atribuiu no final do ano passado, em Portugal, 5 estrelas, a 11 fundos de investimento, geridos por 6 entidades distintas.

Os fundos distinguidos são:

Fundo de Investimento	Sociedade Gestora
BPI Portugal	BPI Gestão de Activos
BPI Valorização	BPI Vida e Pensões
Caixagest Oportunidades	Caixagest
CA Rendimento	Crédito Agrícola Gest
CA Monetário	Crédito Agrícola Gest
Dunas Banco BIC Tesouraria B USD	Dunas Capital
NB PPR	GNB Gestão de Ativos
NB Obrigações Europa	GNB Gestão de Ativos
NB Rendimento Plus	GNB Gestão de Ativos
Invest AR PPR	Invest Gestão de Activos
Optimize Europa Obrigações	Optimize Investment Partners

Da análise efetuada no final do ano passado pela Morningstars, conclui-se que o Crédito Agrícola Gest possui dois fundos distinguidos, a GNB Gestão de Ativos possui 3 fundos distinguidos e que foi igualmente reconhecido um fundo de pensões, denominado por BPI Valorização, gerido pela BPI Vida e Pensões.

Neste início de 2017, verifica-se que no que diz respeito aos fundos de investimento, o ranking está a ser liderado pelo BPI Brasil Valor, BPI Metais Preciosos e o BPI Brasil, verificando-se que a BPI Gestão de Ativos se tem destacado ao longo dos últimos tempos devido essencialmente aos produtos que investem no mercado brasileiro.

Na sequência do pódio, surge o Montepio Multi Gestão de Mercados Emergentes e a Caixagest Ações Oriente, estando as sociedades gestoras Montepio Gestão de Ativos e Caixagest, respetivamente, em destaque.

De acordo com o Funds People e a Morningstar, no término do mês de janeiro de 2017, os fundos portugueses com ganhos superiores a 1%, são:

Fundo de Investimento	Sociedade Gestora	Janeiro 2017 (%)
BPI Brasil Valor	BPI Gestão de Activos	8,095
BPI Metais Preciosos	BPI Gestão de Activos	7,028
BPI Brasil	BPI Gestão de Activos	7,017
Montepio Multi Gestão Mercados Emergentes	Montepio Gestão de Activos	5,438
Caixagest Ações Oriente	Caixagest	3,736
BPI Ásia- Pacífico	BPI Gestão de Activos	3,649
BPI América E	BPI Gestão de Activos	3,635
Caixagest Acções Emergentes	Caixagest	3,515
IMGA Mercados Emergentes FIAA	IM Gestão de Activos	3,389
Caixagest Acções Japão	Caixagest	3,248
Caixagest Matérias Primas	Caixagest	1,902
BPI América D	BPI Gestão de Activos	1,811
Popular Global 75	Popular Gestão de Activos	1,663
Optimize Selecção Agressiva B	Optmize Investment Partners	1,616
Optimize Selecção Agressiva A	Optimize Investment Partners	1,598
Montepio Euro Financial Services	Montepio Gestão de Activos	1,276
Popular Global 50	Popular Gestão de Activos	1,247
Montepio Multi Gestão Dinâmica	Montepio Gestão de Activos	1,223
BPI Obrigações Mundiais	BPI Gestão de Activos	1,104
BPI Europa	BPI Gestão de Activos	1,102

Constata-se, observando este quadro, que os fundos com maior crescimento são essencialmente os direcionados para países, que se encontram em expansão, desenvolvimento ou estabilidade em algumas áreas de negócio, como os metais preciosos e as matérias primas.

De acordo com a Morningstar e a Funds People Portugal, a nível europeu, há também fundos que se destacam pela sua positividade e dinamismo, sendo de mencionar os seguintes:

Fundo de Investimento	Valor líquido sob gestão
Nordea 1 – Stable Return	10.405 milhões de euros
PIMCO GIS Income Fund	7.482 milhões de euros
Invesco Global Targeted Returns	7.332 milhões de euros
Carmingnac Securuté	5.087 milhões de euros
JPM Global Macro Opportunities	5.071 milhões de euros

Com estes dados é possível concluir que alguns dos fundos de investimento se encontram em desenvolvimento e crescimento, conseguindo se sobressair pela atração que causam aos investidores, mantendo-se entre os primeiros a ser solicitados nos últimos tempos. Espera-se que o ano de 2017 seja promissor para o mercado dos fundos de investimento, contribuindo para o desenvolvimento das suas sociedades gestoras, participantes, subscritores e envolvidos.

No setor imobiliário, perspetiva-se que os fundos de investimento imobiliário consigam uma boa expressão, mantendo-se também dinâmicos. O ano de 2016 foi um ano positivo para este sector, tendo o capital estrangeiro contribuído, motivado e incentivado este crescimento. Portugal é e continuará a ser um país procurado para investimento em imobiliário, com mais atratividade nas principais cidades, Lisboa e Porto. Como este tipo de fundos têm uma especificidade de investimentos particular, os seus gestores apostam mais em imóveis destinados ao mercado de arrendamento, nos seguimentos de retalho, armazéns e escritórios.

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Novas regras na determinação do VPT (CIMI)

Desde o início deste ano, passou haver novas regras do CIMI – Código do Imposto Municipal de Imóveis, para a avaliação de imóveis “especiais”. Esta nova legislação vem na prática definir novos critérios de avaliação do VPT (valor Patrimonial Tributário), baseados em metodologias de custos de construção e não em coeficientes de qualidade e conforto, tal como era anteriormente. Informação pode ser consultada na Portaria n.º 11/2017, de 9 de janeiro.

Constam dessa listagem com caraterísticas e usos específicos, os seguintes 26 imóveis:

       ·   Centros electroprodutores 

·   Barragens

·   Instalações de transformação de eletricidade

·   Instalações de produção, armazenagem e transporte de gás

·   Instalações de captação, armazenagem, tratamento e distribuição de água

·   Instalações de recolha, drenagem e tratamento de águas residuais

·   Instalações de recolha, tratamento, valorização e eliminação de resíduos

·   Instalações destinadas ao transporte aéreo, rodoviário, ferroviário, marítimo, fluvial e lacustre, não integradas no Domínio Público

·   Postos e torres de telecomunicações

·   Estádios e outros recintos desportivos

·   Pavilhões multiusos

·   Piscinas

·   Recintos para a prática de desportos motorizados

·   Parques temáticos

·   Campos de golf

·   Instalações afetas a indústrias extrativas com construções associadas

·   Estruturas destinadas à indústria naval, cimenteira, petrolífera, química e metalúrgica

·   Instalações de atividades pecuárias

·   Instalações de atividades de aquicultura

·   Moinhos e azenhas

·   Postos de abastecimento de combustíveis

·   Estruturas e pavilhões aligeirados, com áreas cobertas, mas não fechadas

·   Construções precárias, roulottes e contentores

·   Parques de campismo

·   Instalações de lavagem de automóveis

·   Edifícios afetos à atividade aquícola

Esta alteração é no nosso entender mais coerente com a especificidade do tipo e natureza imóveis em causa, bem como é assente em fatores objetivos.

Assim os elementos mais importantes para determinação do VPT desses imóveis passam a ser por um lado o valor do terreno e por outro o valor das construções aí existentes. A aplicação desta metodologia destina-se a imóveis enquadráveis em equipamentos de cariz comercial, industrial ou de serviços e constantes da listagem acima.

No nosso entender, as novas regras de avaliação podem fazer baixar o valor do VPT e consequentemente o IMI a pagar pelos proprietários destes imóveis, contudo nalguns casos também poderá acontecer o inverso. Sendo que na maioria destes imóveis, será o valor do terreno a ditar ou ter maior impacto/peso na determinação do VPT, pois as construções existentes são de reduzido valor unitário e com vários anos. De qualquer modo, parece-nos que trará mais objetividade e especificidade a este tipo de imóveis, evitando-se assim alguma descriminação e injustiças que existiam.

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