MERCADO IMOBILIÁRIO RESIDENCIAL – MADEIRA (FUNCHAL)
quinta-feira, 21 de fevereiro de 2019
segunda-feira, 11 de fevereiro de 2019
JUSTIFICAÇÃO DA TAXA “YIELD” NA AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA
As denominadas yields do imobiliário correspondem a taxas de rendibilidade, sendo um dos critérios normalmente utilizados na determinação do valor de imóveis através do método de rendimento. Trata-se de um parâmetro de fácil compreensão e de cálculo simples no apuramento do valor do imóvel pelo rendimento efetivo ou potencial, porém a determinação da taxa de rendibilidade adequada para um determinado imóvel, já não é uma tarefa tão simples, que é muitas vezes desprezada e descurada.
São várias as opiniões sobre qual a yield adequada para um mesmo imóvel, numa mesma localização, segmento e igual rendimento. Por isso, muitas das vezes acabam por ser utilizadas taxas de forma arbitrária, e um pouco de acordo com o hábito ou prática de cada perito avaliador, verificando-se que na maioria das vezes não são apresentados cálculos para a sua justificação de maneira sustentada. Consideramos que arbitrar um valor sem que para o mesmo tenha sido efetuada uma análise justificativa, representa um elevado risco para o perito, bem como para o requerente da avaliação, sobretudo porque qualquer erro na taxa da yield utilizada numa avaliação, tem um impacto considerável no valor final do imóvel.
Deste modo, pretendemos com este artigo informar e explicar que existem modelos que podem ser utilizados para determinar a Yield numa avaliação imobiliária, tornando assim o processo de avaliação com mais rigoroso, qualificado e sustentável.
Um dos rácios mais utilizados para justificação da taxa da Yield é através da correlação existente entre o valor de mercado para arrendamento e do de venda em que a resposta é a taxa de mercado, isto pode ser sintetizado pela seguinte expressão: Yield = Renda anual de mercado / Valor de Venda ou de Mercado. Neste processo poderemos considerar que se trata duma Yield de mercado, desde que os valores aplicados no numerador e no denominador sejam antecedidos de prospeções e homogeneizações corretas.
Outro modelo alternativo para obtenção da Yield dum imóvel é denominado pela sigla CAPM (Capital Asset Pricing Model). Este modelo tem em consideração vários parâmetros, tais como: a exposição de um ativo imobiliário ao riso de mercado, através da variável denominada por coeficiente beta (B). Considera também o retorno esperado do mercado (E) e o retorno para um ativo ou investimento livre de risco (Rf). O custo de capital corresponde à taxa de rendibilidade ou prémio exigido pelo investidor como compensação pela sua exposição ao mercado. O prémio de risco varia em função do coeficiente que é representado pelo beta (B) e pelo retorno de mercado exigido pelo mesmo investidor. A expressão para este modelo é a seguinte: E(Ri)=Rf+(E(Rm)-Rf)x B.
Existem outros modelos de base financeira que podem ser adaptados para a ótica da avaliação imobiliária e que não foram abordados. Porém esperamos que com a partilha deste artigo e a explicação destes dois critérios que nos parecem de fácil compreensão, tenhamos dado o nosso contribuído/ajuda no cálculo de Yields na avaliação imobiliária.
Nota: Não nos responsabilizamos pela inadequada aplicação dos modelos apresentados ou pela incorreta obtenção dos vários fatores/parâmetros que compõem cada um dos modelos/expressões apresentados.
conteúdo informativo
newsletter fevereiro 2019
sexta-feira, 8 de fevereiro de 2019
MERCADO IMOBILIÁRIO COMÉRCIO DE RUA – PORTO – RENDAS PRIME
Apresentamos alguns indicadores do mercado de retalho (comercio de rua) relativos a algumas zonas da cidade do Porto e concelho. Os valores apresentados dizem respeito ao 3 e 4º trimestre de 2018 e decorrem duma análise realizada para a determinação da renda prime praticada em cada uma das zonas em análise, bem como o valor médio praticado no concelho em €/m2 para cada uma das localizações do quadro acima, num conjunto de 195 imóveis. Trata-se de observações de frações habitacionais (apartamentos), para compra/venda e na sua maioria de processos de avaliação imobiliária em que a nossa empresa esteve presente.
Estes indicadores são meramente orientativos e não conferem qualquer vínculo ou compromisso por parte da Structure Value, decorrem duma análise estatística de dados base dos registos da empresa.
sexta-feira, 25 de janeiro de 2019
MERCADO IMOBILIÁRIO RESIDENCIAL – LISBOA
terça-feira, 15 de janeiro de 2019
BALANÇO DE 2018/OBJETIVOS PARA 2019
No decorrer do ano de 2018, avaliamos um total de ativos imobiliários no valor de 3 mil milhões de euros, tendo o volume de negócio crescido cerca de 16% face a 2017, sendo o departamento de avaliações quem teve maior peso, ou seja, representou cerca de 90% do total do negócio, os restantes 10% estão distribuídos pela consultoria e serviços técnicos de peritagem. Na área de consultaria, realizamos vários trabalhos principalmente nos grandes centros habitacionais. A peritagem também evidenciou atividade, nomeadamente na inspeção técnica de edifícios em processo de aquisição por investidores e em serviços de emissão de relatórios de peritagem.
Vítor Osório Costa, diretor da empresa, assegura que para este ano, a expectativa é de continuar a crescer. O responsável refere que no segmento de avaliações no crédito hipotecário a empresa pretende consolidar a sua presença a nível nacional, nomeadamente com os principais clientes bancários. Também está em curso um processo interno organizacional de processos e de validação, que resultará numa melhor capacidade de resposta e certamente num serviço de ainda maior qualidade.
Os principais objetivos da empresa para 2019, são os seguintes:
- Consolidar a presença na avaliação imobiliária para o segmento do crédito hipotecário e do fomento à construção;
- Consolidar a cobertura nacional, com mais peritos avaliadores e parceiros em todas as localizações, especialmente na zona centro e sul do país;
- Implementação de processos internos de dupla validação de todos os serviços de avaliação imobiliária;
- Acrescentar valor aos nossos serviços com a acreditação/certificação por entidades externas;
- Publicação regular de dados/índices estatísticos de valores/preços/taxas do mercado imobiliário em diferentes zonas do país;
- Promoção e divulgação dos serviços e da empresa em exposições e feiras do setor.
quinta-feira, 10 de janeiro de 2019
MERCADO IMOBILIÁRIO PREMIUM – PORTO
Os valores apresentados dizem respeito ao 3 e 4º trimestre de 2018 e decorrem duma análise realizada para a determinação da mediana (valor central do conjunto de dados) em €/m2 para cada uma das localizações do quadro acima, num conjunto de 356 imóveis.
Trata-se de observações de frações habitacionais (apartamentos), para compra/venda e na sua maioria de processos de avaliação imobiliária em que a nossa empresa esteve presente.
Estes indicadores são meramente orientativos e não conferem qualquer vínculo ou compromisso por parte da Structure Value, decorrem duma análise estatística de dados base dos registos da empresa.
quinta-feira, 20 de dezembro de 2018
MERCADO IMOBILIÁRIO - VISEU
O mercado apresenta valores de compra/venda, médios de 1.300€/m2, sendo que para arrendamento corresponde a um valor médio próximo dos 7,0€/m2/mês. Os valores mínimos correspondem às zonas periféricas, sobretudo a zona norte da cidade e rondam os 650€/m2 e 4,0€/m2/mês.
Como indicativo, o mercado disponibilizou para arrendamento valores máximos na ordem dos 12,5€/m2/mês, representado um valor máximo de venda de fração na ordem dos 3.000€/m2, enquanto a média de área por fração ronda cerca de 125 m2.
Os valores dizem respeito ao 3º trimestre de 2018. De um total de 287 frações de várias tipologias, que contribuíram para esta análise.
terça-feira, 18 de dezembro de 2018
BOAS FESTAS E UM PRÓSPERO ANO NOVO
sexta-feira, 7 de dezembro de 2018
IMÓVEIS URBANOS
Temos um departamento exclusivamente dedicado à prestação de serviços de avaliação de imóveis urbanos, assegurando assim que os valores, os pareceres e as conclusões emitidas são objetivas e sustentadas. Seja a localização do imóvel de norte a sul do país ou ilhas, a nossa avaliação irá refletir as condições locais do mercado onde o mesmo se insere.
A avaliação poderá envolver também uma análise para usos alternativos, os nossos clientes compreendem a importância deste tipo de análise, de forma a ajudá-lo na tomada de decisão ou de cenários possíveis.
A nossa equipa é constituída por especialistas na avaliação de imóveis urbanos, dos seguintes tipos:
- Indústria, logística e parques empresariais
- Comércio (espaços comerciais, stand-alone, lojas de rua, centros comerciais)
- Escritórios (edifícios sede de empresas, frações de serviços, edifícios corporativos)
- Habitação (moradias, apartamentos, palacetes)
- Terrenos (lotes para construção, parcelas para desenvolvimento imobiliário)
- Escolas, clínicas, lares, estações de serviço, parques de estacionamento
- Hotéis, resorts, aldeamentos turísticos, campos de golfe, marinas, turismo rural
- Edifícios públicos e infraestruturas (tribunais, escolas, hospitais, aeroportos, campos de futebol, portos)
conteúdo informativo
TENDÊNCIA GLOBAL DE INVESTIMENTO NO IMOBILIÁRIO
O setor imobiliário está em alta e muito ativo, verifica-se grande dinamismo por parte dos investidores. Existindo na atualidade uma tendência global crescente de afetação de meios e capital para investimentos em ativos imobiliários, em alternativa a outros tipos de ativos disponíveis no mercado.
Com as taxas de juros reduzidas, permite e proporciona elevada liquidez nos investidores internacionais, que vêm no mercado imobiliário melhores rentabilidades, que assim focam uma boa parte dos seus recursos e capital para este setor. Gerando-se por sua vez uma procura elevada e, contudo, a oferta de produtos imobiliários qualificados é limitada. Tudo isto, conjugada com yields baixas e estáveis no mercado imobiliário, proporcionadas pela existência dum mercado de arrendamento muito ativo, tornam efetivamente o investimento em imobiliário uma tendência.
Esta tendência dinamiza o sector do imobiliário de uma forma geral e também em Portugal se faz sentir, sobretudo nos maiores e principais centros urbanos (realce para o Porto e Lisboa). Realçamos alguns sinais que sustentam esta tendência e a sua afetação ao mercado imobiliário nacional.
- Investidores institucionais oriundos de várias localizações, como: França, Espanha e Alemanha lideram na aquisição de ativos imobiliários.
- Retoma e sustentabilidade dos preços do imobiliário residencial e nos restantes segmentos.
- Estima-se que o valor do investimento estrangeiro em Portugal em 2018 no imobiliário, seja próximo dos 3 mil milhões de euros, sobretudo nos segmentos de retalho e serviços/escritórios.
- O número de participantes em fundos imobiliários tem aumentado significativamente em subscrições e montantes.
- Os fundos imobiliários apresentam de um modo geral rentabilidades positivas.
- Aquisições recentes no imobiliário nacional, tais como: a compra da Imopólis e do fundo ImoDesenvolvimento pela Varde Partners, aquisição da Comporta em parceria com investidor nacional, entre outras.
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quinta-feira, 6 de dezembro de 2018
MERCADO IMOBILIÁRIO - HOTELARIA
Na cidade do Porto tem-se assistido ao forte crescimento do setor hoteleiro, com o surgimento de novas unidades, estando prevista a entrada de mais insígnias de hotéis em 2019/2020. Nalguns casos trata-se de remodelações ou reabilitações de edifícios antigos convertidos para o efeito, mas noutros casos são construções novas.
Os sinais são otimistas e as perspetivas são de crescimento contínuo das taxas de ocupação em todas as categorias (estrelas), bem como o aumento do preço médio por quarto ou cama disponível.
Atualmente o preço médio ronda os 70€, contudo o retorno/ rentabilidade (Revpar) é de aproximadamente 45€. No segmento de 5 estrelas os valores podem rondar os 175€.
As taxas de ocupação médias rondam entre 65% e 70%, contudo, nos meses de verão, a taxa de ocupação média sobe para os 90% a 95%, e logicamente com preços mais elevados e retornos superiores.
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