Avaliação Imobiliária – Valor Residual

Uma das abordagens utilizadas em avaliação imobiliária de terrenos e imóveis específicos é a que nos permite a obtenção do valor residual. Na determinação do valor residual, podem ser utilizadas duas abordagens, a estática ou a dinâmica. A abordagem dinâmica implica a atualização de capitais (custos e receitas) obtidos ao longo dos períodos de duração do projeto, ao passo que na abordagem estática esta atualização não é efetuada.

Assim, os terrenos a avaliar segundo a abordagem estática, devem ser terrenos com uma capacidade construtiva mais limitada, que permita uma edificação e escoamento mais célere, nomeadamente num espaço de tempo inferior ao período do juro de referência (habitualmente de um ano).
A grande diferença para a avaliação de acordo com metodologia DCF (com recurso a desconto dos cashflow), é então a não atualização temporal do capital (fluxos). Para a aplicação deste método, é necessário averiguar a capacidade construtiva do terreno a avaliar. No caso de lotes de terreno, esta etapa é simplificada uma vez que a capacidade construtiva vem descrita no alvará de loteamento, bem como na descrição predial do imóvel. Caso se trate duma parcela de terreno deve ser averiguada a capacidade construtiva constante em regulamentação municipal (plano diretor municipal, planos de urbanização, etc.), ou em alternativa o projeto ou PIP, cuja legalidade – caso não exista deve ter validade e parecer positivo das entidades competentes. Definido cenário das potencialidades e edificações a desenvolver no terreno, devem ser estimadas as receitas potenciais provenientes da sua venda potencial, com recurso ao método comparativo. Na prospeção de mercado devem ser usados imóveis semelhantes àquele que se pretende edificar, com características o mais semelhante possível em termos de uso, localização, áreas, características construtivas, e devem ser sempre que possível prospecionados imóveis novos ou seminovos. Deve ser também estimado os custos diretos de construção, com base nas técnicas construtivas e materiais a utilizar. Caso não exista informação acerca destes elementos, deve ser assumida uma situação semelhante à que se verifica na construção existente na mesma zona. Os custos indiretos de construção ou encargos representam os encargos com o projeto, licenças, gestão, fiscalização de obra e financeiros, habitualmente variam entre 15% e 20% dos custos diretos de construção. Há também que considerar uma margem para promoção e lucro, que no caso da abordagem estática deve refletir também o custo de oportunidade e retorno esperado do capital investido ao longo da execução do projeto, poderá estar situada entre os 10,0% e 15,0% do investimento total. Finalmente há que considerar uma margem para mediação que atualmente é de 5% do valor potencial de venda do imóvel concluído.

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13º Aniversário Structure Value

No percurso da Structure Value destaca-se, em 2011, a mudança para novas instalações, que proporcionou melhores condições de trabalho e a contratação de técnicos internos.

Consultora foi criada em 2013

Structure Value tem como foco prestar o melhor serviço na avaliação imobiliária

A Structure Value, sedeada no Porto, foi criada em 2009 com o objetivo de prestar serviços de avaliação imobiliária, área que se mantém como prioritário para a empresa, destaca Vítor Osório Costa, diretor da consultora.

A empresa que este ano celebra o 13 aniversário, presta outros tipos de serviços, como avaliação de máquinas/equipamentos, avaliação de empresas/marcas, consultoria imobiliária, peritagens e certificação energética. “Mas o nosso foco é prestar o melhor serviço no âmbito da avaliação imobiliária, no qual nos consideramos especialistas”, destaca o responsável.

Caracterizando este percurso por períodos altos e baixos, tal como acontece em todos os tipos de organizações, Vítor Costa destaca, contudo, que o balanço é positivo. “Temos conseguido cumprir os objetivos estipulados em cada ano, temos vindo a construir um excelente grupo de trabalho e um grande espírito e filosofia de grupo. Neste momento trabalhamos com todos os tipos de clientes, desde empresas e particulares a entidades de todo o tipo do sistema financeiro”.

Desde a constituição que a empresa obteve uma carteira de clientes que ainda se mantém, estando habilitada para realizar vários tipos de trabalhos nestas áreas.

Neste percurso da Structure Value, o responsável destaca vários momentos: em 2011 a mudança para novas instalações, que proporcionou melhores condições de trabalho e a contratação de técnicos internos.

Mas também, “o ano das privatizações onde tivemos um grande volume de trabalho o que nos levou a criar novos e mais eficientes métodos de trabalho, a consolidação dos nossos clientes na banca e fundos, as redefinições da imagem corporativa também foram bastante importantes para nos mantermos atualizados ao longo dos anos”, refere.

Outro ano que destaca é 2017, em que realizaram uma parceria com uma empresa espanhola que “foi importante para termos uma perspectiva mais detalhada de como se trabalha fora de Portugal”. Destaca, ainda, o ano do 10º aniversário da empresa, considerando que “também foi um marco importante para nós”.

Fase exige prudência

Segundo Vítor Costa, o mercado imobiliário está a atravessar uma fase em que é exigido dos peritos avaliadores mais competências, conhecimentos e alguma prudência. “A diversidade de aspetos e fenómenos que acontecem em cada zona ou região e, por outro lado, a volatilidade e o contexto económico/financeiro atual, são aspetos a refletir”.

Acrescenta que “o domínio destes temas e o incremento dos mesmos no âmbito da avaliação é fundamental para a diferenciação da qualidade do serviço e dos valores emitidos em cada relatório de avaliação. Esse é o grande desafio neste setor para os próximos tempos”.

O responsável da Structure Value refere, ainda, que a avaliação imobiliária tem um papel muito importante na sociedade e no dia a dia de muitas instituições financeiras, que muitas vezes não é dado o devido valor. “Há muitas pessoas que nem sequer têm noção do alcance e impacto que uma avaliação pode ter num processo de crédito habitação, por exemplo. Apesar do avanço das novas tecnologias e do crescimento das AVMs (Automated Valuation Models) nada irá ser como uma avaliação dita ‘tradicional’, ou seja, sujeita a uma visita ao imóvel por um perito técnico especializado e elaboração de um relatório para determinar o seu valor de acordo com as metodologias mais adequadas e o seu conhecimento/know-how do mercado imobiliário da zona onde se insere um determinado imóvel, revisto ainda por técnicos internos igualmente qualificados”, alerta o responsável da Structure Value.

Um dos desafios, refere, é que “muitas vezes as instituições/pessoas não se apercebem disso e pretendem tudo com prazos cada vez mais reduzidos, o que torna mais exigente manter a qualidade do trabalho”.

Outro dos desafios tem a ver com questão dos honorários, um tema que está novamente em cima da mesa “devido sobretudo ao aumento dos preços dos bens e dos combustíveis o que leva a muitos peritos avaliadores locais reduzirem as suas zonas de atuação e, por conseguinte, exigirem mais honorários e ajudas de custo para efetuarem trabalhos fora da sua área de residência”, alerta o responsável.

“Ora, como as instituições não reveem as suas tabelas de honorários e os valores a ser pagos por avaliação se mantêm os mesmos, as empresas ficam numa situação bastante desconfortável pois em muitos casos o valor a ser pago não é justo e leva as mesmas a repensar as suas dinâmicas internas e torná-las cada vez mais eficientes”, alerta Vítor Costa.

De acordo com o responsável da Structure Value, para o próximo ano os objetivos são, de forma direta e objetiva, o “de aumentar a quota de clientes e o volume de trabalho e o de qualificar os peritos internos com certificações profissionais no âmbito do Tegova e Rics”.

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Dinâmica da Procura no Alentejo Litoral

Famílias e particulares procuram cada vez mais imóveis inseridos na natureza, atraídos pela vida ao ar livre, o lado “selvagem” e a sustentabilidade, são compradores de segmento alto e disponíveis para pagar um prémio por imóveis inserido em zonas especiais, atingindo em alguns casos os 12.000€/m2 para habitação e cerca de 3.000€/m2 para terrenos.

O caso mais claro disto é a zona litoral do Alentejo, especificamente Grândola, nas localidades de Comporta/Melides/Troia, onde os promotores imobiliários têm e estão a desenvolver projetos imobiliários de casas com o espírito e características, que respondem à procura pela “natureza” e exclusividade. Os preços nesta região sobem exponencialmente e já fazem pressão para zonas limítrofes criando novas oportunidade para localidades em zonas próximas destas.

A pandemia do Covid e inflação veio no meu entender apressar este mercado e que procura sobretudo, uma segunda habitação inserida em condomínio com infraestruturas de apoio ou sem as mesmas, optando nestes casos por um espírito mais “selvagem” e exclusivo. Esse espírito leva a que muitas pessoas tomem decisões de compra em que a racionalidade passa para segundo plano, são efetivamente motivas pelo espírito de acordar numa manhã e ver o mar, sentir a calma e liberdade, ter a possibilidade de fazer coisas divertidas, … tudo isto a 2/3 horas de avão da sua cidade/pais de origem.

A opção passa em alguns casos por construírem a sua própria casa e desse modo, personalizando-a ao seu gosto e preferência, surgindo assim o exemplo duma casa com um alçado todo em vidro, voltado para uma colina, um vale ou mar, proporcionando aos proprietários momentos marcantes.

O desejo de estar junto da natureza está a aumentar o preço das propriedades nesta região, onde a procura é para áreas grandes, tanto das construções como dos terrenos, os clientes compram lotes ou parcelas de terreno com 1,5 hectares (quintinha) ou mais, rodeados de terrenos libres e abertos que não permitem construção ou em que a densidade construtiva será sempre muito reduzida, ou seja, exclusividade.

Outro aspeto atrativo é a possibilidade de a poucos kms estarem disponíveis infraestruturas de apoio, como restaurantes típicos, gastronomia fantástica, praias maravilhosas e ambientes/aldeias ainda rústicas. Experiências como uma caminhada pela areia da praia ao final do dia, ou pelo monte, um passeio de bicicleta ou percorrer um trilho à descoberta da natureza. Muitas pessoas decidem numa determinada altura das suas vidas deixar a sua residência habitual e passam a tornar esta a sua, pois podem trabalhar remotamente ou porque estão a desfrutar da reforma. Ao desenvolverem as casas consideram sempre espaços para os denominados “home offices”.

Este estilo de vida é apreciado nesta localização e tem alterado a dinâmica imobiliária e o preço dos terrenos, assim como das habitações. Na atividade imobiliária existem nichos de mercado que têm especificidades próprias, e que devem de ser conhecidas dos peritos avaliadores imobiliários. Os peritos devem também compreender os comportamentos financeiros e contexto económico presente, nomeadamente que estes investimentos têm explicito as preferências dos compradores como anteriormente descrito, mas implicitamente combinam aspetos de volatilidade da inflação, assim este tipo de aplicação/investimento em imobiliário permite vencer a redução do valor do dinheiro ao longo do tempo, ou seja, combinam duas dimensões a do lazer/família e a financeira, a “cereja no topo do bolo”.

Vítor Osório Costa
Diretor
Structure Value

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Bases de Mensuração de Valor de Acordo c/ as EVS – Normas Europeias de Avaliação

As EVS – Normas Europeias de Avaliação são publicadas pelo Grupo Europeu de Associações de Avaliação (Tegova) destinam-se à normalização da atividade de avaliação imobiliária, clarificando diversos conceitos, requisitos, padrões e procedimentos a ter pelos Peritos Avaliadores no âmbito do seu trabalho de avaliação.


É importante referir que a aplicação das normas europeias de avaliação pelos Peritos Avaliadores não significa que as mesmas se possam sobrepor à legislação nacional específica.

As EVS assentam em três pilares fundamentais: padrões profissionais, normas técnicas e padrões de desempenho ou entrega.

Na avaliação imobiliária o perito avaliador deve sempre prestar um serviço de acordo com as melhores práticas de avaliação, ética profissional e os padrões de qualificação tanto ao nível da legislação nacional, bem como internacional, devendo ser capaz de cumprir tanto os requisitos do cliente como a legislação, o código de conduta e ética, princípios todos eles relevantes num processo de avaliação imobiliária.

Face à abundância de definições e bases de valor existentes na atividade, uma das finalidades das EVS consiste em estabelecer uma base de valor aplicável de forma genérica à maioria dos trabalhos de avaliação imobiliária e que seja aceite por todas as entidades que tenham interesse na avaliação.

Segundo a EVS 1, o valor de mercado é definido como “O montante estimado pelo qual o imóvel seria transacionado à data da avaliação entre um comprador e um vendedor interessados, atuando independentemente um do outro, após a devida comercialização, em que cada uma das partes atua com conhecimento de causa, de forma prudente e sem coação.” Esta base de valor é a mais comumente utilizada em avaliação imobiliária.

No entanto, nem sempre o objetivo de uma avaliação é obter o valor de mercado pelo que é premente que a finalidade da avaliação seja corretamente identificada aquando do pedido de avaliação do imóvel pois o objetivo da mesma condiciona a escolha da base de mensuração. Muitas vezes existem circunstâncias em que poderá ser necessário ou mais apropriada outras bases de mensuração de valor.

De acordo com a EVS 2 existem 7 bases de valor ou bases de mensuração do valor distintas do valor de mercado a saber:

Justo Valor, definido na sua definição geral como o preço que seria recebido pela venda de um imóvel numa transação ordenada entre participantes interessados e identificados no mercado, conhecedores de todos os factos relevantes, decidindo de acordo com os seus próprios objetivos.

Valor Especial e Valor Sinérgico, estabelecido como uma opinião de valor que inclui a consideração de características que possuem um determinado valor para um comprador especial e o Valor Sinérgico categoria específica de Valor Especial criado quando o valor total combinado de vários imóveis é superior à soma das suas partes. Um bom exemplo é a aquisição de um imóvel vizinho de um imóvel já detido que gera um valor adicional para o comprador.

Valor de Investimento, trata-se do valor de um imóvel calculado com base nos seus critérios individuais de investimento. Esta base de valor é mais frequentemente utilizada para medir o desempenho de um investimento imobiliário.

Valor do Bem hipotecado (MLV), definido como o valor comercial futuro do imóvel determinado com base em critérios de prudência e considerando os aspetos sustentáveis de longo prazo do valor do imóvel, as condições normais e do mercado local, a utilização corrente e as utilizações alternativas adequadas do imóvel. De referir que a definição do MLV varia de país para país e poderá mesmo divergir dentro de um mesmo país devido às práticas divergentes das instituições financeiras.

Valor para Capital Seguro. O valor para capital seguro é o custo de reposição/substituição de material danificado no imóvel por materiais do mesmo tipo e qualidade sem qualquer dedução por depreciação.

Valor para efeitos de tributação local e nacional, calculado em Portugal através do CIMI (Código do Imposto Municipal sobre Imóveis) e CIMT (Código do imposto municipal sobre as transações onerosas de imóveis)

Valores de expropriação e indemnização, calculado em Portugal através do Código das expropriações.

Importa referir que a utilização de outras bases de mensuração do valor podem resultar num valor diferente do valor de mercado do imóvel, isto é, tendo em conta a base de mensuração do valor utilizada poder-se-á chegar a valores diferentes para o mesmo imóvel. É, por isso, obrigatório que o Perito Avaliador, no seu relatório indique de forma inequívoca e explícita a base de mensuração do valor que serviu de base à elaboração do seu Relatório de Avaliação.

Vítor Osório Costa
Diretor
Structure Value

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A IMPORTÂNCIA DA DOCUMENTAÇÃO PREDIAL NA AVALIAÇÃO

Um processo de avaliação imobiliária requer, para além da visita ao imóvel por um perito avaliador, elementos que caracterizam o imóvel em vários aspetos que se consideram fundamentais para uma correta e rigorosa avaliação imobiliária.

Um perito avaliador deve sempre verificar todos os documentos fornecidos e aferir a concordância de todos os elementos referentes ao imóvel a avaliar nos diferentes documentos fornecidos. Um aspeto importante é verificar as áreas entre os diferentes documentos e no decorrer da visita validar a conformidade das mesmas através de medições.

De todos os elementos que poderão ser fornecidos destacamos:

- Caderneta Predial/Matricial – emitido pela repartição de finanças do país, faz prova da inscrição matricial do Imóvel. A Caderneta Predial ou a Certidão de Teor matricial tem atualmente um QR Code que permite a sua validação;

- Registo na Conservatória – emitido pela Conservatória do Registo Predial, permite verificar a situação em que o imóvel se encontra, designadamente a indicação dos titulares, a existência de hipotecas ou quaisquer outros ónus/direitos. Prazos: deve ser passada com antecedência não superior a 6 meses, ou, se o prédio não estiver descrito, com antecedência não superior a 3 meses;

- Documentos Camarários

 
Plantas do Imóvel – emitido pela Câmara Municipal onde se localiza o imóvel, destina-se a comprovar a conformidade da obra concluída com o projeto aprovado apresentado na Entidade Licenciadora;
Projeto de arquitetura ou em alternativa o PIP – necessário na avaliação de um terreno para desenvolvimento imobiliário devido à complexidade do mesmo tendo em conta a localização e as condicionantes previstas para a zona do PDM em vigor;

 
Licença de Utilização – emitido pela Câmara Municipal onde se localiza o imóvel, destina-se a comprovar as condições de habitabilidade do imóvel, verificando a conformidade da obra concluída com o projeto aprovado;

 
Contrato de arrendamento (e valores das rendas quando existam) – acordo de vontades pelo qual uma das partes - o senhorio - concede a outra - o inquilino - a utilização temporária de uma habitação ou parte de uma habitação, mediante uma retribuição - a renda;

 
Ficha Técnica de Habitação – também denominado de BI da Habitação, é um documento em vigor para imóveis habitacionais com licença de utilização posterior a agosto de 2004 e apresenta toda a informação do imóvel, desde o nome dos projetistas, promotor, construtor, diretor de obra, processos construtivos, áreas, tipo de materiais adquiridos e em que locais, áreas e plantas do imóvel com as principais redes de abastecimento (águas, esgotos, eletricidade/ITED, gás).

 
Certificado Energético – Traduz o desempenho energético do imóvel, classificando-o numa escala de pré-definida de 8 classes (A+, A, B, B-, C, D, E e F). O certificado energético, emitido por um perito qualificado certificado pela Adene – Agência para a Energia no âmbito do Sistema de Certificação Energética (SCE), apresenta a eficiência energética, as características construtivas e equipamentos que têm relevância no desempenho energético do imóvel assim como apresenta possíveis medidas de melhoria a implementar ao nível do desempenho energético e do conforto térmico. A sua validade é de 10 anos.

É importante que o Perito Avaliador tenha acesso ao máximo de informação possível antes de efetuar a visita ao imóvel para poder, desde logo, verificar a conformidade entre documentos, nomeadamente no que respeita à morada do imóvel, o seu uso, áreas, tipologias, ou outra informação mencionada na documentação e, no decurso da visita verificar a conformidade da documentação fornecida com a realidade construída.

No entanto, existem várias situações que por vários motivos alheios ao avaliador, os documentos não são apresentados na totalidade ou em parte pelo requerente do relatório de avaliação. Porém, apesar da omissão de alguns elementos, é possível avaliar um imóvel apenas com parte da documentação, mas deverá haver menção de tal fato no teor do mesmo relatório, constando como limitações ou falta de documentação, o que no limite pode condicionar o valor de mercado apurado. Na avaliação de terrenos para desenvolvimento imobiliário por vezes cabe ao avaliador, que por falta da apresentação do projeto de viabilidade construtiva, fazer uma consulta do PDM em vigor previsto para a zona, e elaborar um cenário possível/provável para o imóvel em análise.

Em conclusão importa referir que quanto mais informação acerca do imóvel a avaliar for fornecida ao perito, mais rigorosa será a avaliação.

Cristina Pires
Structure Value

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Avaliação de Propriedades Rústicas

Avaliar uma propriedade rústica que se encontre em atividade/exploração ou com potencial/apetência para tal, requer um processo de avaliação distinto, que por vezes se pode tornar complexo, devendo para o efeito serem usadas metodologias de avaliação específicas de rendimento e da cultura. Existem assim muitos aspetos a ter em conta neste tipo de avaliações, como por exemplo:

– O tipo de culturas e dos povoamentos existentes ou a implementar;

– As taxas de rentabilidade subjacentes para cada tipo de exploração ou cultura;

– As características dos solos e das condições edafoclimáticos da zona;

– Os ciclos de produção de cada cultura;

– Custos de manutenção e de instalação;

– Valores de venda da madeira/ fruto/outros.

 

Entre outros estes são alguns dos principais aspetos que podem fazer toda a diferença em avaliações deste tipo/ natureza. Avaliar esta classe de ativos imobiliários, exige, por um lado experiência, como por outro conhecimentos e domínio específico dos vários parâmetros das temáticas da exploração florestal e agrícola.

No âmbito da nossa atividade especializamo-nos também na avaliação de imóveis rústicos, herdades, quintas e afins, pelo que dispomos atualmente de consultores/peritos com competências adquiridas neste segmento, que combinados com a experiência no domínio dos conceitos/técnicas de avaliação, faz com que sejamos hoje reconhecidos no mercado pela qualidade dos trabalhos de avaliação imobiliária desta natureza, nomeadamente:

– Explorações florestais (eucalipto, pinheiro, …)

– Explorações agrícolas (olivais, montados de sobro, …)

– Explorações vinícolas (Alentejo, Oeste, Douro, Minho)

– Explorações agropecuárias (produção animal, leiteira, …)

– Pedreiras de extração de inertes, aquaculturas, estufas, salinas, …

– Herdades e quintas (recursos cinegéticos, agroturismo, ecoturismo, …)

– Terrenos rústicos (terra nua, com ou sem potencial florestal/agrícola)

Dependendo do fim a que se destina a avaliação de propriedades em exploração ou que se pretenda a sua efetividade nesse sentido, vai requer abordagem para obtenção de diferentes tipos de valor, nomeadamente no que diz respeito aos conceitos: de ativo biológico, terra nua, conta de cultura, ciclos, rotações, entre outros, ou seja, é uma temática que deve ser da competência duma empresa com know-how e experiência nesta matéria.

Vítor Osório Costa
Diretor
Structure Value

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Os Edifícios de Escritórios do Futuro

A base de trabalho para o setor dos serviços passou, em uma boa parte, a ser no regime de

teletrabalho, com cada colaborador na sua casa, ou em regimes mistos, com reuniões pontuais, semanais ou mensais no escritório. É esta a realidade em muitas empresas no momento atual e que nalguns setores dos serviços veio efetivamente para perdurar.

 

Esta alteração veio mudar o conceito de escritório, trazendo impactos no retalho de conveniência que funcionava em redor destes escritórios, onde pessoas laboravam e gravitavam. Por consequência a oferta e stock de escritórios usados tem aumentado e o segmento foi um dos mais penalizados com os efeitos da pandemia e dos últimos eventos que o mundo vive. Efetivamente muitos arrendatários continuam a manter os contratos, porém alguns só até quando estes venceram, por outro lado, existem empresas que já não regressam às instalações e o teletrabalho será o futuro para estas.

 

Os impactos na procura e por sua vez no valor dos escritórios, sobretudo no valor das rendas, sendo que as áreas de escritórios mais reduzidas e em edifícios antigos ou pouco corporativos têm as descidas mais significativas, mas também em edifícios corporativos pouco sofisticados a tendência é de redução da procura, descida de preço e menor capacidade de negociação do lado da oferta.

 

 

Entretanto alguns investidores atentos e conscientes da realidade avançam com edifícios de serviços inteligentes e sofisticados para dar resposta às necessidades do segmento, assim como alguns dos edifícios corporativos existentes terão de sofisticar e atualizar para se manterem dentro do mercado premium. O escritório deixou de ser somente o local de trabalho, para passar a ser um espaço interativo e com várias dimensões que preenchem o dia a dia do colaborador. Este é o caminho e serão estes os edifícios de escritórios que se vão diferenciar, incrementar o preço das suas rendas, ter os melhores arrendatários, taxas de rentabilidades atrativas e contratos mais duradouros/estáveis.

 

No contexto da nossa atividade de avaliação imobiliária, verificamos/conferimos as tendências em curso no segmento, as caraterísticas que são mais valorizadas e que o investidor/oferta tende a satisfazer, com ênfase para os seguintes aspetos do escritório do futuro:

– Redução do consumo com aproveitamento de águas pluviais e de outras;

– Redução de emissões de carbono com sistemas de energias alternativas, tais como solar, geotermia, eólicas;

– Reconhecimento facial dos colaboradores para elevador programado;

– Sensores que controlam o nível de CO2 nas salas de reuniões;

– Espaços com ventilação natural ou mecânica para renovação do ar;

– Iluminação inteligente e dispositivos de identificação;

– Segurança cibernética e preocupações com privacidade;

– Abertura de portas, armários ou gavetas com código QR pessoal;

– Edifícios com sistemas de domótica avançados que permitem, por exemplo, a um colaborador chegar à entrada do edifício de carro e conseguir sentar-se na sua mesa de trabalho sem acionar qualquer botão de abertura/fecho de portas ou ligar/desligar qualquer luz;

– Certificações de edifício inteligente e energeticamente eficiente;

– Controlo de acessos de pessoas externas muito seguro e inteligente;

– Espaços para bicicletas e boxes de estacionamento c/ carregadores elétricos;

– Reconhecimento que permite saber onde um colaborador está a cada momento;

– Espaços sociais apelativos e que promovam a convivência/ criatividade;

– Zona de trabalho com conforto e condições para fomentar a produtividade;

– Zonas de lazer para atividades desportivas e afins.

 

Cada vez mais os edifícios de serviços possuem certificações que atestam a sustentabilidade das construções como sejam a certificação energética, em vigor e obrigatório há mais de 10 anos e, mais recentemente, e em franca expansão, as certificações LEED, BREEAM ou WELL que certificam os edifícios nas suas dimensões ambiental, social e económica de forma integrada com vista à concretização das características atrás descritas.

 

A competição do escritório dá-se assim com a casa dos colaboradores, cada vez mais sofisticadas/confortáveis e tecnológicas, esta competição vai criar pressão para o investimento em tecnologia de ponta nos edifícios de escritórios que efetivamente querem manter taxas de ocupação elevadas, cobrar rendas prime e albergar as melhores insígnias/empresas.

Serão estes os edifícios mais valiosos e atraentes no futuro, porque são mais verdes e com funcionamento mais económico, mas sobretudo porque serão locais de trabalho saudáveis e felizes.

 

Cristina Pires
Structure Value

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OBJETIVOS DE UMA AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA

Avaliar significa estimar ou apurar o valor de um bem, quer seja um bem tangível ou intangível. Ao longo dos tempos, o processo da avaliação tem sido fundamental para o correto funcionamento das economias e sociedades, de forma a aferir o valor/preço dos bens que constituem o património de empresas, entidades e particulares.

Por isso é importante estarmos conscientes de que um determinado ativo imobiliário tem um impacto importante na atividade duma empresa ou família.

Podem ser diversas as situações que originam a necessidade de uma avaliação, sendo que o objetivo ou propósito da mesma pode conduzir a diferentes valores para o mesmo ativo imobiliário, conscientes disso conseguimos dar resposta às diferentes e multifacetadas abordagens que o mesmo imóvel requeira, abrangendo em matéria de avaliação todas as finalidades, tais como:

- Compra, venda ou arrendamento

- Contabilidade SNC e IAS

- Fusões, cisões e aquisições

- Crédito hipotecário e garantias reais

- Recuperação de créditos e dações em pagamento

- Contencioso e partilhas em heranças ou separações

- Projetos de promoção/investimento

- Planeamento e negociações

- Garantia colateral de créditos ou empréstimos

- Cumprimento das normas (CMVM, ISP e BDP)

- Capital para seguro

- Gestão de risco em ativos

- Leilões e concursos

- Recursos geológicos (minas e pedreiras)

- Ativos em exploração (hotéis/turísticos)

- Expropriações e cálculo de indemnizações

- Fins judiciais, administrativos ou fiscais

- Insolvências, reestruturações e liquidações

 Temos um departamento exclusivamente dedicado à prestação de serviços de avaliação de imóveis urbanos e rústicos, assegurando assim que os valores, os pareceres e as conclusões emitidas são objetivas e sustentadas. Seja a localização do imóvel de norte a sul do país ou ilhas, a nossa avaliação irá refletir as condições locais do mercado onde o mesmo se insere e o propósito ou premissa objeto da avaliação.

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FELIZ PÁSCOA

A STRUCTURE VALUE deseja uma Santa e Feliz Páscoa a todos os seus Colaboradores, Clientes, Parceiros, Fornecedores e Amigos.

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Avaliação Imobiliária no Atual Contexto

Sensivelmente dois anos após o início da pandemia e numa altura em que já se começava a regressar à normalidade anterior ao início da mesma, o mundo volta a ficar apreensivo e na expetativa em relação aos tempos futuros. A guerra em curso, cuja dimensão como duração são ainda imprevisíveis, já faz sentir os seus efeitos na economia mundial e a nível nacional, que por sua vez está a gerar impactos no sector imobiliário. O aumento do preço do gás e do petróleo, escassez de algumas matérias-primas e o aumento dos custos com os transportes e logística são algumas das variáveis.

O sector da construção tem vindo assistir nos últimos anos a uma crescente escassez de mão de obra e matéria-prima tendo por consequência o aumento dos custos de construção, agravado e acelerado agora com o aumento exponencial pelos efeitos da Guerra nos custos com a logística e transportes.

Assim, os custos de construção são diretamente afetados por este contexto, tornando por sua vez os imóveis mais caros de desenvolver, em especial os novos, alastrando esse aumento dos preços aos usados e em stock. Tendo em conta este panorama é certo que preço das casas, novas e usadas, continuem a subir. O preço dos imóveis novos continuará a aumentar devido ao aumento dos custos de construção e o dos imóveis usados também são afetados pela escassez de imóveis novos fazendo a procura voltar-se para o segmento de usados, sobretudo os de gama média, devido ao aumento da procura face à oferta existente.

Para compor o “ramalhete”, este aumento do preço das casas novas, aliado à manutenção dos salários, ao aumento da inflação, às novas condições de acesso ao crédito hipotecário e à previsível subida da taxa Euribor que atinge agora novos máximos desde agosto de 2020, irá tornar mais difícil a compra com acesso ao crédito.

A função do perito avaliador na sua atividade deverá ter em conta o aumento dos custos de construção utilizando valores de custos de construção mais elevados aos que vêm sendo utilizados, isto é, devidamente ajustados ao tipo de imóvel em análise e à conjuntura atual, assim como ter em atenção às margens de lucro dos promotores já que, face à incerteza existente, os promotores irão exigir um retorno superior. Por consequência o valor de mercado dos imóveis é previsível que aumentem em linha com o aumento dos custos e encargos, mas também acompanhando o ritmo da inflação que se estima seja elevada nos próximos tempos.

Como nota final estes tempos requerem por parte dos peritos avaliadores prudência acrescida, mas também competências em diferentes temáticas, bem como o acompanhamento atualizado dos custos construção, de dados económicos e alterações financeiras/financiamento.

Cristina Pires
Structure Value

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Diferenciação em Função das Caraterísticas dos Imóveis

Todos os imóveis possuem aspetos de diferenciação, que poderão contribuir para o aumento ou para a diminuição do seu valor face a outros semelhantes. Estes aspetos são regularmente utilizados na aplicação do método comparativo de mercado, como forma de homogeneizar a amostra recolhida, tornando-a mais comparável ao imóvel que temos para avaliação.

Aspeto importante é a recolha de elementos para uma boa prospeção, que deve ser composta por um número significativo de comparáveis, que mesmo diferindo nalguns aspetos, permita, com o recurso a uma homogeneização – em que com a devida ponderação se diminui o valor daqueles com uma situação mais favorável que o que está a ser avaliado, e se aumenta os que por outro lado se encontram em situação menos favorável – comparando ao imóvel que estamos a avaliar.

O perito avaliador que esteja a analisar a amostra e respetiva comparação com o objeto de avaliação, depara-se com a necessidade de avaliar as características mais importantes e diferenciadoras do imóvel, e quantificação do aumento ou diminuição de preço que comparativamente um potencial interessado estaria disposto a assumir.

Fazendo uma análise aos diversos tipos de imóvel que mais comummente aparecem no nosso mercado, nomeadamente a habitação, sabemos que tipologias mais elevadas possuem um valor unitário (€/m2) inferior. A existência de equipamentos ou ar condicionado funcionam, como é de esperar, como fatores valorizadores do preço do imóvel. A localização em ruas movimentadas e com muito tráfego poderá influenciar o valor ao imóvel. Já a orientação e exposição solar, duma forma menos direta, também poderá afetar o valor do imóvel.

Um imóvel que se situe a um nível e orientação que permita uma maior luminosidade e aquecimento natural será mais atrativo do que outro semelhante, mas mal iluminado. Outros aspetos poderão ser por exemplo a idade, estacionamentos e acabamentos. Nas moradias a existência de logradouro constitui um fator majorativo, bem como o facto de ser isolada face a moradias geminadas ou em banda.

Nos apartamentos, a localização nos últimos pisos, especialmente quando tal significa vistas desafogadas de rio ou mar funciona como uma característica majorativa – exceção feita a prédios sem elevador. A integração em condomínio ou conjunto habitacional também pode fazer variar o valor. A existência de elevador e estacionamento próprio são aspetos bastante valorizados pelos compradores, especialmente em imóveis que se situem em prédios com vários andares, ou em zonas onde o estacionamento na via pública seja particularmente difícil.

Existem alguns aspetos que de forma mais direta se identificam como majorativos ou minorativos, como sejam a qualidade construtiva do imóvel, o estado de conservação e existência de patologias ou a localização em zonas mais atrativas em função do segmento. Cada aspeto atrás relatado só poderá servir como forma de comparação direta se se tratar de dois imóveis semelhantes em tudo e que difiram apenas naquele aspeto, caso contrário a diferenciação será feita por um conjunto de aspetos, com maior ou menor peso entre si.

Vítor Osório Costa
Diretor
Structure Value

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