BALANÇO DE 2018/OBJETIVOS PARA 2019

No decorrer do ano de 2018, avaliamos um total de ativos imobiliários no valor de 3 mil milhões de euros, tendo o volume de negócio crescido cerca de 16% face a 2017, sendo o departamento de avaliações quem teve maior peso, ou seja, representou cerca de 90% do total do negócio, os restantes 10% estão distribuídos pela consultoria e serviços técnicos de peritagem. Na área de consultaria, realizamos vários trabalhos principalmente nos grandes centros habitacionais. A peritagem também evidenciou atividade, nomeadamente na inspeção técnica de edifícios em processo de aquisição por investidores e em serviços de emissão de relatórios de peritagem.

Vítor Osório Costa, diretor da empresa, assegura que para este ano, a expectativa é de continuar a crescer. O responsável refere que no segmento de avaliações no crédito hipotecário a empresa pretende consolidar a sua presença a nível nacional, nomeadamente com os principais clientes bancários. Também está em curso um processo interno organizacional de processos e de validação, que resultará numa melhor capacidade de resposta e certamente num serviço de ainda maior qualidade.

Os principais objetivos da empresa para 2019, são os seguintes:

- Consolidar a presença na avaliação imobiliária para o segmento do crédito hipotecário e do fomento à construção;

- Consolidar a cobertura nacional, com mais peritos avaliadores e parceiros em todas as localizações, especialmente na zona centro e sul do país;

- Implementação de processos internos de dupla validação de todos os serviços de avaliação imobiliária;

- Acrescentar valor aos nossos serviços com a acreditação/certificação por entidades externas;

- Publicação regular de dados/índices estatísticos de valores/preços/taxas do mercado imobiliário em diferentes zonas do país;

- Promoção e divulgação dos serviços e da empresa em exposições e feiras do setor.

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newsletter janeiro 2019

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MERCADO IMOBILIÁRIO PREMIUM – PORTO

Apresentamos alguns indicadores do mercado residencial relativos a algumas zonas da cidade do Porto e concelho.

Os valores apresentados dizem respeito ao 3 e 4º trimestre de 2018 e decorrem duma análise realizada para a determinação da mediana (valor central do conjunto de dados) em €/m2 para cada uma das localizações do quadro acima, num conjunto de 356 imóveis.

Trata-se de observações de frações habitacionais (apartamentos), para compra/venda e na sua maioria de processos de avaliação imobiliária em que a nossa empresa esteve presente.

Estes indicadores são meramente orientativos e não conferem qualquer vínculo ou compromisso por parte da Structure Value, decorrem duma análise estatística de dados base dos registos da empresa.

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MERCADO IMOBILIÁRIO - VISEU

Apresentamos alguns indicadores médios e meramente orientativos do mercado de residencial (apartamentos, relativos ao concelho de Viseu. A zona onde os valores registados são mais elevados, quer no mercado de compra/venda quer no mercado de arrendamento, é a zona central, verificando-se que alguns empreendimentos com frações novas estão a ser vendidos a 3.000€/m2.
O mercado apresenta valores de compra/venda, médios de 1.300€/m2, sendo que para arrendamento corresponde a um valor médio próximo dos 7,0€/m2/mês. Os valores mínimos correspondem às zonas periféricas, sobretudo a zona norte da cidade e rondam os 650€/m2 e 4,0€/m2/mês.
Como indicativo, o mercado disponibilizou para arrendamento valores máximos na ordem dos 12,5€/m2/mês, representado um valor máximo de venda de fração na ordem dos 3.000€/m2, enquanto a média de área por fração ronda cerca de 125 m2.
Os valores dizem respeito ao 3º trimestre de 2018. De um total de 287 frações de várias tipologias, que contribuíram para esta análise.

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BOAS FESTAS E UM PRÓSPERO ANO NOVO

A equipa da Structure Value, deseja a todos os seus clientes, fornecedores, parceiros e amigos, votos de umas BOAS FESTAS.

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IMÓVEIS URBANOS

Temos um departamento exclusivamente dedicado à prestação de serviços de avaliação de imóveis urbanos, assegurando assim que os valores, os pareceres e as conclusões emitidas são objetivas e sustentadas. Seja a localização do imóvel de norte a sul do país ou ilhas, a nossa avaliação irá refletir as condições locais do mercado onde o mesmo se insere.

A avaliação poderá envolver também uma análise para usos alternativos, os nossos clientes compreendem a importância deste tipo de análise, de forma a ajudá-lo na tomada de decisão ou de cenários possíveis.

A nossa equipa é constituída por especialistas na avaliação de imóveis urbanos, dos seguintes tipos:
- Indústria, logística e parques empresariais
- Comércio (espaços comerciais, stand-alone, lojas de rua, centros comerciais)
- Escritórios (edifícios sede de empresas, frações de serviços, edifícios corporativos)
- Habitação (moradias, apartamentos, palacetes)
- Terrenos (lotes para construção, parcelas para desenvolvimento imobiliário)
- Escolas, clínicas, lares, estações de serviço, parques de estacionamento
- Hotéis, resorts, aldeamentos turísticos, campos de golfe, marinas, turismo rural
- Edifícios públicos e infraestruturas (tribunais, escolas, hospitais, aeroportos, campos de futebol, portos)

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newsletter dezembro 2018

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TENDÊNCIA GLOBAL DE INVESTIMENTO NO IMOBILIÁRIO

O setor imobiliário está em alta e muito ativo, verifica-se grande dinamismo por parte dos investidores. Existindo na atualidade uma tendência global crescente de afetação de meios e capital para investimentos em ativos imobiliários, em alternativa a outros tipos de ativos disponíveis no mercado.

Com as taxas de juros reduzidas, permite e proporciona elevada liquidez nos investidores internacionais, que vêm no mercado imobiliário melhores rentabilidades, que assim focam uma boa parte dos seus recursos e capital para este setor. Gerando-se por sua vez uma procura elevada e, contudo, a oferta de produtos imobiliários qualificados é limitada. Tudo isto, conjugada com yields baixas e estáveis no mercado imobiliário, proporcionadas pela existência dum mercado de arrendamento muito ativo, tornam efetivamente o investimento em imobiliário uma tendência.

Esta tendência dinamiza o sector do imobiliário de uma forma geral e também em Portugal se faz sentir, sobretudo nos maiores e principais centros urbanos (realce para o Porto e Lisboa). Realçamos alguns sinais que sustentam esta tendência e a sua afetação ao mercado imobiliário nacional.

- Investidores institucionais oriundos de várias localizações, como: França, Espanha e Alemanha lideram na aquisição de ativos imobiliários.

- Retoma e sustentabilidade dos preços do imobiliário residencial e nos restantes segmentos.

- Estima-se que o valor do investimento estrangeiro em Portugal em 2018 no imobiliário, seja próximo dos 3 mil milhões de euros, sobretudo nos segmentos de retalho e serviços/escritórios.

- O número de participantes em fundos imobiliários tem aumentado significativamente em subscrições e montantes.

- Os fundos imobiliários apresentam de um modo geral rentabilidades positivas.

- Aquisições recentes no imobiliário nacional, tais como: a compra da Imopólis e do fundo ImoDesenvolvimento pela Varde Partners, aquisição da Comporta em parceria com investidor nacional, entre outras.

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newsletter dezembro 2018

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MERCADO IMOBILIÁRIO - HOTELARIA

Na cidade do Porto tem-se assistido ao forte crescimento do setor hoteleiro, com o surgimento de novas unidades, estando prevista a entrada de mais insígnias de hotéis em 2019/2020. Nalguns casos trata-se de remodelações ou reabilitações de edifícios antigos convertidos para o efeito, mas noutros casos são construções novas.

Os sinais são otimistas e as perspetivas são de crescimento contínuo das taxas de ocupação em todas as categorias (estrelas), bem como o aumento do preço médio por quarto ou cama disponível.

Atualmente o preço médio ronda os 70€, contudo o retorno/ rentabilidade (Revpar) é de aproximadamente 45€. No segmento de 5 estrelas os valores podem rondar os 175€.

As taxas de ocupação médias rondam entre 65% e 70%, contudo, nos meses de verão, a taxa de ocupação média sobe para os 90% a 95%, e logicamente com preços mais elevados e retornos superiores.

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MERCADO IMOBILIÁRIO - A AFIRMAÇÃO IMOBILIÁRIA DA CIDADE DO PORTO

O mercado imobiliário na cidade do Porto apresenta uma boa dinâmica e crescimento constante, prova disso mesmo são as rendas praticadas atualmente para os segmentos imobiliários comerciais. Nalguns segmentos esse crescimento é mesmo exponencial, também devido à entrada de vários investidores institucionais internacionais que vêem a cidade ainda como uma oportunidade e com margem para progressão no curto e médio prazo.

São vários os aspetos que permitem essa dinâmica e afirmação da cidade do Porto como um dos polos mais importantes no panorama do mercado imobiliário nacional.

Apresentamos, de seguida, de forma resumida, a nossa visão sobre cada um dos segmentos em análise: escritórios, retalho e industrial.

Os escritórios têm apresentado grande procura, sobretudo nas zonas tradicionalmente mais procuradas para serviços, tal como a AV. da Boavista, apresentado atualmente uma renda prime na ordem dos 17€/m²/ mês.

Os fatos que contribuem para este crescimento estão relacionados com o empreendedorismo da região e recursos humanos qualificados oriundos das faculdades/universidades existente. Os espaços em oferta, por sua vez, vão sendo cada vez mais sofisticados e modernos, quer por via da reabilitação ou promoção imobiliária nova.

Os escritórios com serviços partilhados são uma opção muitas vezes utilizados por empresas para começar atividade ou para terem representação na cidade do Porto.

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Esforço das famílias no arrendamento de casa em Lisboa e Porto dispara

O encargo com a prestação ou renda de casa não deve ser superior a 30%, ou seja, o máximo de um terço do rendimento bruto disponível.

São os especialistas que aconselham a não ultrapassar esta percentagem, de modo a não comprometer o orçamento familiar e, eventualmente, a ter implicações no cumprimento do pagamento da renda mensal ou da prestação ao banco.

Assim, por exemplo, para uma família cujo rendimento é de 2.500 euros, por mês, o encargo com a renda/prestação da habitação não deveria exceder os 875€, por mês, atuando com a prudência necessária e de modo a não comprometer eventuais falhas no seu pagamento.

Estas situações são mais preocupantes nas cidades do Porto e de Lisboa, onde os preços das rendas mais dispararam, apresentado atualmente valores médios muito elevados, e que, desse modo, acarretam mais esforço por parte das famílias.

Em média no Porto, cerca de metade do salário mensal é destinado ao pagamento de um apartamento, com cerca de 80 a 100 m2. Praticam-se atualmente rendas na ordem dos 1.500€ e 1.700€ / mês para um apartamento dentro da cidade.

Os preços por m2 atingem uma média da ordem dos 10 a 11 €/m2 na cidade do Porto, mas em contrapartida na localidade de Gondomar ou Gaia os valores médios das rendas são de 4 a 5 €/m2.

As rendas crescem um pouco por todo o país e na falta de poupanças e condições para aceder a um empréstimo de compra de casa, resta o arrendamento.

Contudo, há muitos casos em que as famílias alocam e comprometem cerca de 50% do seu rendimento mensal para o pagamento da renda de casa, pelo que é nosso entender que as linhas de prudência em muitos casos já foram largamente ultrapassadas, e nalguns casos enquadra-se mesmo em negligência.

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newsletter novembro 2018

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MERCADO IMOBILIÁRIO - RESIDENCIAL - LEIRIA

(Publicado no Caderno de Imobiliário da Vida Económica do dia 25/10/2018)

Apresentamos alguns indicadores do mercado de frações habitacionais/apartamentos relativos a Leiria (concelho).
Os valores dizem respeito ao 1º semestre de 2018. No entanto verifica-se, através de dados provisórios, que estes estão a consolidar-se nestes primeiros meses do segundo semestre de 2018.
No caso dos apartamentos, o mercado apresenta valores de compra/ venda, em média, de 1.350 €/m2, sendo que para arrendamento os valores médios andam por volta de 6 €/m2.
Como indicativo, o mercado disponibilizou, para venda, valores máximos na zona centro da cidade na ordem dos 3.000 €/m2, nomeadamente em empreendimentos distintivos e ainda em desenvolvimento. Em contrapartida, os valores mais baixos rondam os 600 €/m2 e foram verificados na periferia da cidade. A oferta para arrendamento é reduzida, com poucos imóveis em oferta. As tipologias mais procuradas são os T3, logo seguido dos T2.

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MERCADO IMOBILIÁRIO - YIELDS IMPLÍCITAS - HABITAÇÃO PERMANENTE - GRANDE PORTO

(Publicado no Caderno de Imobiliário da Vida Económica do dia 11/10/2018)

Um dos temas que, em avaliação e investimento, gera alguma discussão está relacionado com as yields aplicadas e utilizadas no imobiliário. Não obstante, sejam inúmeras as publicações e relatórios de mercado periódicas com informação sobre taxas prime. Quem atua neste setor dum modo profissional, tem com certeza conhecimentos para compreender os conceitos de yields/rendibilidade e, por sua vez, também para as justificar ou sustentar devidamente, quer seja através do mercado de venda/arrendamento ou na elaboração de modelos (rendibilidade de ativos) para determinação das taxas das yields. Neste artigo pretendemos, de uma forma breve, fazer uma overview e apresentação das yields brutas praticadas atualmente no mercado imobiliário do Grande Porto, para o segmento residencial de habitação permanente. Atente-se no quadro seguinte:

Trata-se duma análise que teve por base um conjunto considerável de imóveis oriundos da base de dados interna de avaliações efetuadas pela Structure Value, juntamente com dados recolhidos no mercado da oferta existe em comercialização. A metodologia utilizada para a sua determinação tem como pressuposto o mercado imobiliário em cada uma das localizações/concelhos apresentadas, obtida através da correlação existente entre compra/venda Vs arrendamento. Consideramos pois que esta metodologia é a mais adequada uma vez que está assente no mercado, permite diferenciar localizações e espelha o mercado imobiliário de cada zona. Dos dados obtidos, verifica-se que a gama baixa do Porto permite taxas de rendibilidade de 8,20%, em contrapartida a yield pode descer até 4,8 % na gama mais alta (prime). O concelho de Gondomar é aquele que mesmo na gama alta apresenta a taxa de rendibilidade mais elevada com uma yield de 6,80%. Verifica-se também uma amplitude maior no concelho do Porto o que pode ser justificado pelo crescimento exponencial dos valores e da diversidade de oferta. O mercado de arrendamento e as taxas de rendibilidade (yields) praticadas só reforçam o estado atual do mercado imobiliário de compra/venda e os valores praticados, pois estas são uma consequência da conjuntura imobiliária atual.

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