Redução das Rendas no Segmento Residencial

Nos últimos meses tem-se vindo a confirmar a tendência para a redução do valor das rendas da habitação nos principais centros urbanos, esta tendência era já verificada no ano passado e parece ter condições propicias para se manter.
De certo modo são várias os fatores para isso, de salientar a oferta de imóveis, oriundos do segmento de turismo e AL, pelos investidores que buscam rendimento, segurança e retorno.

Em verdade os investidores nesta fase estão a acomodar-se com rendas inferiores às anteriormente praticadas no mercado de arrendamento tradicional, em contrapartida pretendem maior segurança e rendimento “garantido”, ou seja, dalgum modo reduzem a rentabilidade em contrapartida de segurança. Este fenómeno é mais evidente quando a valorização dum mesmo imóvel é realizada simultaneamente pelo método de rendimento e o comprativo de venda, sendo que pelo método de rendimento esse imóvel consegue atingir/aproximar do valor de venda de mercado, uma vez que a renda é menor isto só é possível através da redução da taxa de rentabilidade (yield) determinada pela relação existente entre venda e arrendamento. Esta correlação existente entre a venda e arrendamento, permite a validação e confirmação do valor de mercado dum imóvel, aspeto importante na avaliação imobiliária, e que traduz as dinâmicas do mercado imobiliário.

Estes fenómenos no comportamento das rendas ganham mais ênfase e condições favoráveis para se desenvolverem, sobretudo pela conjuntura macroeconómica atual, pois estão reunidos aspetos particulares e propícios para qua as rendas se ajustem a valores unitários inferiores. Por um lado, temos as taxas de juro de referência (Euribor) que no médio/longo prazo se prevê a sua manutenção. Por outro lado, é previsível uma inflação alta nos próximos tempos a nível global e com fortes impactos no mercado nacional, uma vez que os efeitos da pandemia ainda se fazem sentir.

Sendo o imobiliário um ativo também afetado pelos ciclos e impactos da conjuntura económica, ainda assim é considerado pelos investidores como mais seguro e resiliente às oscilações e volatilidade, conseguindo impactar e ajustar com valorizações constantes e para muitos é também compreendido numa perspetiva de investimento “maratona”, com retorno com a ótica do rendimento gerado e da valorização no longo prazo.

Vítor Osório Costa
Diretor
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A Importância das EVS – European Valuations Standards

Na avaliação de imóveis o perito avaliador deverá prestar um serviço de acordo com as melhores práticas de avaliação, ética profissional e os padrões de qualificação tanto ao nível da legislação nacional, bem como internacional, devendo ser capaz de cumprir tanto os requisitos do cliente, a legislação, o código de conduta e ética, princípios todos eles relevantes para a tarefa de avaliar.

Neste sentido, a TEGoVA é a entidade que emite as EVS’s – European Valuations Standards (no Livro Azul) preparado pelo European Valuation Standards Board (EVSB), que já conta atualmente com a nona edição – EVS 2020 (2020), este documento fornece padrões que definem as bases de valor a adotar na elaboração dum relatório de avaliação, requisitos para o perito avaliador qualificado, avaliações e relatórios em conjunto com uma gama de aplicações, o impacto da legislação da UE (amplamente transportada para a lei do Reino Unido sob a legislação de retirada) sobre avaliação de propriedades e uma variedade de documentos técnicos.

Com a aplicação das EVS’s 2020 na avaliação imobiliária torna-se mais claro para o perito os seguintes pontos:

– Procedimentos a ter desde o pedido de avaliação do cliente até à entrega do relatório;
– Base de valor de mercado e outras bases diferentes do valor de mercado;
– Requisitos para um perito avaliador qualificado;
– Processo da avaliação e relatório a adotar;
– Avaliação da eficiência energética;
– Notas de orientação europeias e documentos informativos europeus para avaliação;
– Metodologia de avaliação a adotar.

Com a aplicação das EVS’s 2020 é espectável que o perito avaliador qualificado deva cumprir e demonstrar que o trabalho realizado reflete os mais altos níveis de padrões profissionais e que salvaguarda a confiança depositada pelo cliente na obtenção do valor, de forma fundamentada e independente, devidamente suportada por nomas europeias de avaliação.

Martinho Magalhães (Arquiteto)
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Avaliação de Propriedades Rústicas

Avaliar uma propriedade rústica que se encontre em atividade/exploração ou com potencial/apetência para tal, requer um processo de avaliação distinto, que por vezes se pode tornar complexo, devendo para o efeito serem usadas metodologias de avaliação específicas de rendimento e da cultura. Existem assim muitos aspetos a ter em conta neste tipo de avaliações, como por exemplo:

– O tipo de culturas e dos povoamentos existentes ou a implementar;

– As taxas de rentabilidade subjacentes para cada tipo de exploração ou cultura;

– As características dos solos e das condições edafoclimáticos da zona;

– Os ciclos de produção de cada cultura;

– Custos de manutenção e de instalação;

– Valores de venda da madeira/fruto/outros.

Entre outros estes são alguns dos principais aspetos que podem fazer toda a diferença em avaliações deste tipo/natureza. Avaliar esta classe de ativos imobiliários, exige, por um lado experiência, como por outro conhecimentos e domínio específico dos vários parâmetros das temáticas da exploração florestal e agrícola.

No âmbito da nossa atividade especializamo-nos também na avaliação de imóveis rústicos, herdades, quintas e afins, pelo que dispomos atualmente de consultores/peritos com competências adquiridas neste segmento, que combinados com a experiência no domínio dos conceitos/técnicas de avaliação, faz com que sejamos hoje reconhecidos no mercado pela qualidade dos trabalhos de avaliação imobiliária desta natureza, nomeadamente:

– Explorações florestais (eucalipto, pinheiro, …)

– Explorações agrícolas (olivais, montados de sobro, …)

– Explorações vinícolas (Alentejo, Oeste, Douro, Minho)

– Explorações agropecuárias (produção animal, leiteira, …)

– Pedreiras de extração de inertes, aquaculturas, estufas, salinas, …

– Herdades e quintas (recursos cinegéticos, agroturismo, ecoturismo, …)

– Terrenos rústicos (terra nua, com ou sem potencial florestal/agrícola)

Dependendo do fim a que se destina a avaliação de propriedades em exploração ou que se pretenda a sua efetividade nesse sentido, vai requer abordagem para obtenção de diferentes tipos de valor, nomeadamente no que diz respeito aos conceitos: de ativo biológico, terra nua, conta de cultura, ciclos, rotações, entre outros, ou seja, é uma temática que deve ser da competência de empresa com técnicos capazes e experientes nesta matéria.

Vítor Osório Costa
Diretor
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A “Yield” na Avaliação Imobiliária

As denominadas “yields” do imobiliário, correspondem a taxas de rendibilidade, sendo um dos critérios normalmente utilizados na determinação do valor dos imóveis através do método de rendimento. Trata-se dum parâmetro de fácil compreensão e de cálculo simples no que se refere ao apuramento do valor do imóvel pelo rendimento efetivo ou potencial gerado, porém a determinação da taxa de rendibilidade/yield mais adequada para cada imóvel, já não é uma tarefa tão simples e no meu entender é muitas vezes desprezada e descurada.

Estou certo, que haveria uma diversidade de opiniões/opções na yield usada por diferentes peritos avaliadores, na avaliação dum mesmo imóvel, numa mesma localização, igual segmento e idênticas condições. Já para não referir, que por vezes são aplicadas taxas de forma arbitrária e um pouco de acordo com o hábito ou prática de cada perito avaliador, verificando-se que não são apresentadas bases de justificação de maneira sustentada. Considero que arbitrar um valor sem que para o mesmo tenha sido efetuada uma análise fundamentada, representa um elevado risco para o perito, na determinação do valor de mercado pelo rendimento, sobretudo porque qualquer variação na taxa (yield) utilizada numa avaliação, tem um impacto considerável no valor final do imóvel.

Deste modo, pretendo com este artigo abordar a importância deste parâmetro e especificar dos métodos e modelos que podem e devem ser utilizados para determinar a Yield numa avaliação imobiliária, tornando assim o processo de avaliação mais rigoroso, qualificado e fundamentado.

Um dos métodos utilizados para justificação da taxa da Yield é o rácio obtido através da correlação linear existente entre o valor de mercado para arrendamento e o de venda em que a resposta é a taxa de mercado, isto pode ser sintetizado pela seguinte expressão: Yield = Renda anual de mercado / Valor de Venda ou de Mercado. Neste processo poderemos considerar que se trata duma Yield de mercado, uma vez que teve por base dados recolhidos em dado momento no mercado onde o imóvel em avaliação se insere, mas desde que os valores unitários ajustados para venda e arrendamento sejam antecedidos de prospeções e homogeneizações corretamente efetuadas, bem como de pesquisas ao mercado assertivas e de comparáveis.

Outro modelo alternativo para obtenção da Yield dum imóvel é denominado pela sigla CAPM (Capital Asset Pricing Model). Este modelo tem em consideração vários parâmetros, tais como: a exposição de um ativo imobiliário ao riso de mercado, através da variável denominada por coeficiente beta (B). Considera também o retorno esperado do mercado (E) e o retorno para um ativo ou investimento livre de risco (Rf). O custo de capital corresponde à taxa de rendibilidade ou prémio exigido pelo investidor como compensação pela sua exposição ao mercado. O prémio de risco varia em função do coeficiente que é representado pelo beta (B) e pelo retorno de mercado exigido pelo mesmo investidor. A expressão para este modelo é a seguinte: E(Ri)=Rf+(E(Rm)-Rf)x B.

Existem outros modelos, sobretudo de base financeira que podem ser adaptados para a ótica da avaliação imobiliária e que não abordei neste artigo. Porém com a correta aplicação de um destes dois critérios a avaliação do imóvel será certamente mais rigorosa e a valorização pelo rendimento, também. De referir ainda que a volatilidade de mercado na atual situação é um elemento importante a considerar em qualquer dos métodos, tema que abordarei futuramente.

Vítor Osório Costa
Diretor
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Decisões – A Importância da Avaliação Imobiliária

Muitas das decisões, quer empresariais quer familiares envolvem em grande parte das vezes património imobiliário, havendo assim a necessidade de apuramento dos valores dos bens imóveis que compõem esse património. Nestas situações, é comum surgirem conflitos de interesses ou de opiniões entre as partes envolvidas, pois os interessados normalmente tendem a considerar que o valor dum determinado imóvel é menor do que o valor pretendido pela outra parte, e vice-versa, noutros casos existem questões de ordem sentimental que não podem ser sequer quantificadas.

Não basta opinar sobre o valor do bem simplesmente por conhecê-lo internamente e ou por o usar regularmente. Para se determinar o valor de mercado de um imóvel, é fundamental saber o seu potencial e principalmente ter um bom conhecimento do mercado e do seu comportamento na atualidade, bem como suas tendências.

Diversos aspetos / características podem ter influência na valorização do imóvel e devem ser ponderados (Ex: localização / acessibilidades, estado de conservação, ocupação, tipologia, etc.). Uma avaliação criteriosa proporciona maior segurança para os interessados, bem como para uma mais correta e fundamentada decisão, qualquer que seja a sua finalidade.

Hoje em dia, a determinação do valor de um imóvel é um desafio que só pode ser assegurado por técnicos especializados e experientes, sobretudo devido ao comportamento atual do mercado e conjuntura envolta na situação de pandemia que se vive. Os preços das habitações e de imóveis doutros segmentos tem de ser devidamente ponderado e monitorizado, evitando sobrevalorizações ou preços desajustados. O mercado tem gerado comportamentos que numa primeira análise podem ser contraditórios aos valores de mercado e consequentemente levar a erros de leitura de mercado.

É recomendável, portanto, que uma avaliação imobiliária seja realizada com prudência por um especialista, até porque esse profissional, procedendo de maneira profissional, rigorosa e independente, em virtude de não possuir qualquer interesse pessoal na negociação do bem, possibilitará às partes tomarem decisões mais acertadas, minimizando ou eliminando os eventuais conflitos existentes e alertando para riscos de mercado, ou condicionalismos/reservas no valor.

Vítor Osório Costa
Diretor
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Procura de Casa – Outlook

Após mais de um ano de pandemia, há que conscientemente fazer um “outlook” e um ponto de situação. Não há dúvida que esta situação, trouxe muitas alterações na sociedade, nos comportamentos e na vida de cada um de nós, assim o imobiliário (no que a procura de casa diz respeito) não foi exceção e teve de se ajustar a estes novos tempos.

Ao contrário do que se estaria à espera, a pandemia não travou a procura por crédito à habitação e as operações foram e vão acontecendo a um ritmo razoável. Segundo os dados do BdP, as novas operações de crédito a particulares ascenderam a 1.778 milhões de euros em dezembro. Os novos créditos às famílias totalizaram 17.965 milhões de euros no conjunto de 2020, o que representa uma quebra de 1,3% face ao valor que tinha sido registado em 2019. Apesar desta quebra, houve um aumento significativo do crédito à habitação. Em dezembro, a banca concedeu 1.203 milhões de euros em novos créditos para esta finalidade, elevando para 11.389 milhões de euros o valor total de novas operações de crédito à habitação no conjunto de 2020. Este valor representa uma subida de 7,5% face a 2019 e o mais elevado desde 2008.

Face a estes dados quantitativos / objetivos e confrontando os mesmos com dados da economia, como a descida do PIB, desemprego, entre outros, deixa-nos a todos aqueles que estamos relacionados com o imobiliário com alguma expetativa positiva no futuro e com a sensação de que nem tudo está tão mal, sobretudo o imobiliário que apresenta uma resiliência e capacidade de superação acima da média, juntamente com o setor financeiro e bancário, conseguindo prestações muito acima do esperados por muitos analistas e especialista económicos.

Este fenómeno é de certo modo justificado, pela alteração essencialmente das motivações e necessidades de quem compra casa. Ou seja, a procura por casas maiores, com espaços exteriores e fora das grandes zonas urbanas tem aumentado, assim como o investimento em habitação para colocar no mercado de arrendamento começa a tornar-se atrativo. Isto deve-se ao facto de a necessidade das pessoas estarem mais tempo em casa e de a usarem também como o seu local de trabalho (há pessoas com mais de um ano em teletrabalho). Nunca ninguém deu tanto valor a uma varanda de poucos metros quadrados ou a um espaço “mais um” onde possa ter o seu escritório improvisado.

Por parte da procura, estas tendências têm justificado de certa maneira uma parte da situação, mas pelo lado da oferta é também importante salientar a capacidade de ajustamento do imobiliário e de saber impactar os efeitos negativos resultantes da situação de pandemia, nenhum outro setor da economia para além da distribuição, logística e vendas online teve a capacidade de seguir em frente, adaptando a oferta às necessidades do mercado, demonstrando assim evidencias de sustentabilidade no presente e no futuro.

Mariana Campos

Responsável Técnica Avaliações para Fundos

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Valor de Mercado / Valor Patrimonial Tributável

No âmbito da nossa atividade de avaliadores, somos contactados por famílias e particulares para a realização de avaliações que visão os mais diversos fins, porém neste segmento a maioria dos trabalhos solicitados têm como efeito partilhas, inventários e heranças. O património a avaliar e que impacta maior valor são os ativos imobiliários, caraterizado sobretudo por um parque imobiliário com terrenos rústicos/urbanos e habitações, quase sempre desorganizado, tanto ao nível documental/legal bem como da sua gestão, o que em muitos casos condiciona e dificulta em boa medida o regular desenvolvimento do nosso trabalho.

Posto isto e em virtude da realização deste tipo de trabalhos de avaliação o valor de mercado (VM) que determinamos nos nossos relatórios, é nalguns casos confrontado pelas partes através da comparação deste face ao VPT (valor patrimonial tributável), sim, esse mesmo, aquele valor que que está indicado na cadeneta predial urbana ou rústica e que serve de base para o cálculo do imposto de IMI a pagar.

Continua assim a haver mitos e pré-conceitos que erradamente ainda perduram ou pairam na opinião das pessoas menos informadas sobre o tema do imobiliário, de que o valor do VPT é uma referência para o valor do imóvel. Esta questão é nos, em muitos casos, apresentada referindo: Então, mas o valor mercado da avaliação é diferente do valor patrimonial indicado na caderneta predial urbana?

Claro que excecionalmente até pode haver a feliz (expectativa) ou infeliz coincidência de haver proximidade nos valores, porém trata-se mesmo duma mera coincidência, pois grande parte dos imóveis diferem em ambos os sentidos entre estes dois valores.

A explicação é a metodologia de valorização dum imóvel que é distinta para cada um desses valores, se para o VPT o tema fiscal é primordial, no VM a vertente mercado é fundamental. Por isso mesmo um imóvel pode ser valorizado no mercado (VM) pelo seu rendimento potencial ou em função de comparáveis em venda, enquanto na valorização pelo VPT corresponde em norma a uma expressão matemática que embora considere uma série de coeficientes, mas ainda assim muito rígida e com pouca aderência ao mercado, exemplo disso é o valor €/m2 para construção, independentemente do tipo de construção.

Não obstante, um dos coeficientes que integra essa expressão é referente à localização, o que permite alguma diferenciação e ajustamento em função de zonas/localizações, mas a mesma também tem incongruências nos zonamentos definidos que favorecem o aparecimento dalgumas injustiças.

De facto, ao analisarmos aleatoriamente algumas avaliações efetuadas recentemente, e tentarmos identificar ou estabelecer alguma relação entre valores verificamos situações que são opostas, outras inversas e até similares entre os valores do VPT e do VM, num dado momento e num mesmo imóvel.

Passamos em revista alguns exemplos que retratam claramente o já referido:
T2 em Gondomar (Rio Tinto), VPT = 86.530€ e VM = 75.000€
T3 no Porto (Boavista), VPT = 264.860€ e VM = 350.000€
Terreno urbano para construção em V. N. Gaia, VPT = 361.630€ e VM = 350.000€
Terreno urbano para construção em Matosinhos = VPT = 848.450€ e VM = 550.000€

Sabemos que no passado chegaram a existir práticas de avaliação expeditas que no âmbito local e estritamente da zona alguns avaliadores locais recorriam a critérios um tanto ao quanto arbitrários que tomavam como referência o VPT para determinarem o VM. Não podemos estar de acordo com essas práticas e consideramos que não existe qualquer razoabilidade de ter por base o valor do VPT para se obter o VM, a determinação dum imóvel pelo seu VM é algo em constante mutação, influenciada por inúmeros parâmetros: intrínsecos ao imóvel, envolvente, mercado e conjuntura económica.

Vítor Osório Costa
Diretor
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Escassez de oferta para a classe média ajuda a explicar subida dos preços das casas na pandemia

É necessário haver uma introdução de stock que dê resposta a este segmento para que os preços se equilibrem.

Leia aqui a peça completa.

Fonte: Idealista

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IMPORTÂNCIA DA AVALIAÇÃO NA TOMADA DE DECISÃO

As decisões empresariais, institucionais, bancárias ou familiares que envolvem no seu património ativos imobiliários, têm a obrigatoriedade ou necessidade de serem apurados o valor dos mesmos. Sobre este tema, é comum surgirem conflitos de interesses ou de opiniões, entre as partes diretamente interessadas e envolvidas. Esses conflitos e diferenças que separam as partes podem ser de diversa natureza, nalguns casos têm origem em informação desacuada, expetativas infundadas das partes, noutros casos existem ainda questões de ordem sentimental que não podem ser quantificadas no âmbito da avaliação imobiliária. Assim, não bastará opinar sobre o valor dum bem simplesmente por conhecê-lo internamente ou por o usar regularmente.

O mercado onde se insere, as condições e as caraterísticas intrínsecas de cada imóvel têm influência na sua valorização e devem ser ponderadas (ex: localização / acessibilidades, estado de conservação e ocupação, tipologia, etc.). Outra parte que assume um papel importante são os aspetos legais do património imobiliário, nomeadamente a aderência que a documentação predial afeta a cada ativo tem com o existente, ou qualquer limitação e condicionalismo de ordem administrativa ou legal. Será também fundamental saber o seu potencial, conjugando isso com conhecimentos do comportamento/tendências do mercado e ter competências para saber aplicar as metodologias de valorização mais adequadas em cada caso/imóvel em análise.

Na atual conjuntura e situação em que vivemos, acresce a incerteza que torna a avaliação imobiliária numa disciplina de elevada exigência, em que o contexto macroeconómico e o setor imobiliário devem ser monitorizados de forma constante, para compreender as evoluções dos preços, tendências e comportamentos dos mercados. Uma avaliação criteriosa proporcionará maior segurança para as partes, bem como permite aos interessados uma mais acertada/fundamentada decisão, qualquer que seja a sua finalidade.

Outra dimensão importante deriva dos princípios da ética e deontológica desta atividade. A importante missão de avaliar também deve ser efetuada de forma independente e imparcial, ou seja, não deverá ser permitido que este serviço seja prestado por pessoas não qualificadas ou empresas oriundas doutras atividades como a mediação imobiliária, que muitas vezes têm ou podem vir a ter interesse direto ou efetivo no imóvel, assim como não possuem as competências de base para prestarem um serviço qualificado.

Passei em revista alguns dos principais aspetos e dimensões, da missão do perito avaliador imobiliário e do importante papel que assume, em várias dimensões, mas sobretudo como entidade que garante às partes a necessária confiança para a tomada de decisões, com base em conclusões profissionais e independentes.

Vítor Osório Costa
Diretor
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Lisboa e Porto têm menos 4700 fogos em alojamento local

No ultimo trimestre de 2020, a cidade de Lisboa tinha menos 3100 fogos em actividade no segmento turístico do que no mesmo período do ano anterior; e a do Porto perdeu 1590 imóveis. As freguesias dos centros históricos, que era onde havia maior oferta, foram as mais afectadas.

Leia aqui a peça completa.

Fonte: Público

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Imobiliário. Setor resiste mas até quando?

A poupança está a sustentar o financiamento ao setor imobiliário, mas o fim das moratórias pode trazer um problema posterior.

Leia aqui a peça completa.

Fonte: i online

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