Valor Base €/m2 da Construção Para Efeitos de IMI

O valor do preço por m2 para efeito de calculo do VPT (valor patrimonial tributário) vai passar para 640€, o que corresponde a um crescimento de cerca 4% face a 2020, esta alteração entrará em vigor para 2022 e aplica-se a todos os imóveis a partir do próximo ano.

Este valor serve de base para fixar fiscalmente o preço da construção em €/m2, que anteriormente estava nos 615€/m2 desde 2019, tendo nos anos antecedentes (entre 2010 a 2018) nos 603€/m2. Estes preços anteriormente praticados e mantidos durante vários anos também tiveram implícitos o efeito da crise económica sentida nesse período, tendo agora a Autoridade Tributária vindo fazer a atualização do mesmo, tentando refletir com a sua aplicação o aumento no mercado dos custos de construção (materiais, mão de obra, equipamentos, …).

Este aumento vai implicar a subida de impostos no setor imobiliário, e que irá afetar sobretudo os imóveis de construção nova e reabilitações, ainda assim o impacto pode ser menor uma vez que o mesmo é revisto pelas câmaras municipais, que podem decidir pela taxa de IMI a aplicar em cada ano, sendo que nos prédios urbanos pode variar entre os 0,3% e os 0,45%, dependo de município para município. Assim e na prática pode não haver incremento de impostos, tudo dependerá da política de impostos de cada município.

Estamos em crer que para as pessoas coletivas que detêm terrenos urbanos e prédios em fase de construção, esta subida será impactada na cadeia de valor e pouco ou nenhum efeito se aplica aos mesmos, porém às pessoas singulares que adquirem casa poderá ser mais um aspeto a considerar.

Não obstante a alteração referida no valor €/m2 da construção, é de salientar ainda que as isenções e reduções da taxa, se mantêm tal como anteriormente, nomeadamente:

– Regime de salvaguarda

– Sujeitos passivos com dependentes a cargo

– Prédios de reduzido valor patrimonial

– Sujeitos de baixos rendimentos

– Prédios objeto de reabilitação urbana

– Prédios destinados à produção de energia a partir de fontes renováveis

– Regime fiscal de apoio ao investimento

– Lojas com história

– Prédios rústicos destinados à atividade silvícola

Vítor Osório Costa
Diretor
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A Avaliação Imobiliária e as Novas Tecnologias

As denominadas novas tecnologias têm mudado os hábitos e tomada de decisão da maioria das pessoas e o setor imobiliário não é diferente. A maneira como as pessoas compram ou vendem casas, assim como os mediadores abordam o mercado, ou os investidores tomam decisões, tem alterado e de igual modo, para o bem ou para o mal está também a introduzir novas realidades na avaliação de imóveis.

Sobretudo nas avaliações imobiliárias do segmento residencial (moradias e apartamentos) em localizações de cidades com mercados muito ativos e dinâmicos, onde de certo modo existem grande quantidade de dados e informação mais fiável, por isso é desde há uns anos uma realidade a aplicação das novas tecnologias na avaliação, nomeadamente com as AVM (Automated Valuation Model/Modelo de Avaliação Automática).

Efetivamente estamos a passar um período em que o uso de termos como, AVM, Big Data, ML ou Inteligência Artificial associados e aplicados no setor imobiliário e na avaliação de imóveis em particular, são cada mais comuns. Todas estas siglas são referências de tecnologias que estão a assumir o protagonismo em alguns mercados e segmentos de clientes, pois permite aos mesmos obterem repostas em tempo útil, tais como:

– Informação (outlook) atualizada da oferta de mercado

– Análise de dados e expurga dos erros ou outsiders

– Gestão de grande quantidade de informação em pouco tempo

– Conhecer tendências com base em análises segmentadas

– Antecipar procuras e estimar prazos de absorção com base em dados históricos

Neste sentido não as considero como uma ameaça ao trabalho de perito avaliador, o qual terá sempre um papel decisivo e determinante na avaliação, pois será esse a fazer a diferença por exemplo com a visita ao imóvel, pondo assim em evidência determinados aspetos e características ou fazer ênfase a critérios que de certo modo depreciam o mesmo imóvel. De todo não é possível obter métricas assertivas de valores de imóveis (através de AVM) para cada localidade/cidade do país, porque a informação do mesmo imóvel é muitas vezes anunciada com dados diferentes entre mediadores, ou seja, os dados de registo dos imóveis estão errados, isso é desde logo um mau ponto de partida, entre outros aspetos.

A realidade é que as novas tecnologias associadas ao imobiliário, vieram para ficar e têm de ser encaradas pelas empresas de avaliação e peritos avaliadores como uma oportunidade, ou seja, uma ferramenta de apoio que nos permite oferecer um serviço de valor acrescentado ao cliente ou um benchmark para validar referências de mercado nos grandes centros e cidades, ou mesmo ainda para avaliação de grandes carteiras de ativos. O mercado das avaliações imobiliárias está em mudança e é necessário o setor esteja alerta e atento para acompanhar o desenvolvimento e alterações do mesmo, encarando assim a oportunidade como uma mais-valia para atividade com benefícios para os clientes.

Vítor Osório Costa
Diretor
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Depreciação na Avaliação Imobiliária

A depreciação num dado imóvel corresponde à limitação das suas caraterísticas, que condiciona a sua utilização para os fins que foi desenvolvido, pelo que origina uma perda de valor do mesmo. A depreciação pode ser de diferentes tipos, tais como:

• Física, corresponde à perda de valor por degradação ou detioração dos materiais, exemplos: pintura, argamassas, reboco, estrutura, entre outros.
• Funcional, relacionada com a sua utilidade condicionada devido a áreas de circulação mínimas exigidas, número de WC exigidos, aposentos com formatos ou ângulos, entre outros.
• Ambiental, fatores externos de carater ambiental que afetam o imóvel, exemplo: proximidade duma lixeira, fábrica que emite ruído, passagem de fios de alta/média tensão, entre outros.
• Económica, consideram-se todas aqueles aspetos relacionados com a conjuntura económica e legislação, exemplo: alteração da lei, transportes e acessos, entre outros.

A depreciação de ordem física e funcional, são aquelas que decorrem da idade e uso continuo (ou falta) do imóvel. Na física há um desgaste constante dos materiais, problemas construtivos ou eventos acidentais. Na de ordem funcional há uma inadequação ou obstáculo no seu uso, por falhas no projeto ou até mesmo a não adequação a outros usos. Quanto aos restantes tipos de depreciação são por norma analisados em contexto de comparação de mercado, ou seja, tratados de forma diferenciada, mas ainda assim com impacto no valor do imóvel.

Na nossa atividade de dia a dia, somos frequentemente confrontados com imóveis em que consideramos a depreciação, sendo a mais comum na metodologia de custos, com a depreciação física e funcional. Nesses casos é comum a utilização do critério de Ross-Heidecke, que considera a idade do imóvel e o seu estado de conservação de acordo com diferentes níveis.

Os valores também podem ser obtidos através duma tabela com o mesmo nome e que faz correspondência de idade e estado de conservação, atribuindo assim um “K”.

A vida útil traduz a duração prevista do imóvel durante o qual o edifício ou partes deste atingem ou excedem os requisitos de desempenho, sendo que a atribuição da idade deverá ser determinada por perito avaliador com alguns anos de experiência.

Vítor Osório Costa
Diretor
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Porque se deve realizar sempre a Avaliação Imobiliária?

 A avaliação imobiliária é uma das principais diligências no processo de aquisição de uma nova casa. Trata-se dum serviço que permite aferir o valor e as principais condições dum determinado imóvel, antes de se concretizar o que provavelmente é um dos maiores investimentos de uma família, empresa ou entidade.

Vou-me focar neste artigo no segmento habitação porque é aquele que mais transações existem, mas também é aquele onde o comprador (quase sempre) não possui competências nem conhecimentos em matéria de imobiliário ou construção civil, pelo que supostamente será a parte com menos informação em todo o processo.

 

A avaliação é exigida sempre que existe financiamento bancário, no entanto, é evidente que há muitos mais benefícios que podem ser retirados para além da necessidade para a instituição bancária, vou falar-vos um pouco mais sobre isso.

- A entidade financeira vai disponibilizar o empréstimo em função da garantia dada pelo valor de mercado do imóvel que consta no relatório, alinhando assim o montante do empréstimo com o valor de mercado, descontado duma percentagem, para cumprimento do rácio do LTV.

- Como o financiador nunca irá emprestar mais do que o valor da garantia (imóvel), mas menos de acordo com normas do BdP, pode assim o vendedor ajustar-se e analisar um valor inferior aquele que está a pedir, ou ser surpreendido com um negócio abaixo do valor de mercado.

- A avaliação iniciasse desde logo com a visita ao interior (in loco) do imóvel, é realizada por empresa especializada que conta com um corpo técnico de peritos avaliadores e uma direção técnica, todos estes com competências, formação e experiência nesta matéria.

- Assim o comprador deverá ter acesso ao relatório, confirmar o valor e condições do imóvel que pretende adquirir, permitindo uma eventual negociação ou condicionar a efetivação do negócio à resolução de determinado aspeto que seja do seu interesse ou necessário para que a operação prossiga. Muitas das vezes o vendedor tenderá a resolver e concordar com as razões elencadas no relatório, atendendo a que as partes envolvidas (comprador/vendedor e demais partes interessadas) estão todas de boa-fé no negócio.

- Não obstante a avaliação ter como principal objetivo a determinação do valor de mercado do imóvel, ainda assim no decorrer da visita poderá ser detetada a existência de patologia ou evidências do estado de conservação que influencie diretamente o valor do imóvel, ou ser detetada visualmente algo (ocupação) que possa pôr em causa a eventual continuidade do negócio.

A avaliação é claramente um benefício e uma mais-valia num processo de aquisição, quer seja com ou sem financiamento, uma vez que só assim é garantido o valor (preço justo) e validadas as condições do imóvel. Pelo lado do vendedor há uma maior responsabilidade na resolução de eventuais condicionalismos, obtenção de documentos prediais, legalização de parte ou da totalidade do imóvel. Pelo lado do comprador pode servir para confirmar e reforça o interesse na decisão de comprar ou não a casa.

A avaliação deve ser encarada como um conforto evitando surpresas futuras, tendo em conta que a compra de uma casa é um investimento que ascende ao desembolso de muitos milhares de euros, ou a muitos anos de prestações bancárias.

Vítor Osório Costa
Diretor
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Aumento do Preço Restringindo a Oferta

O mercado imobiliário no segmento habitacional está “quente” verificando-se que muitos promotores e construtores estão a condicionar a oferta de vendas de casas novas, com o intuito de criar escassez e aumentar os preços de venda.

Este comportamento altera o mercado e acontece, sobretudo em localizações especificas e onde a procura é já de si forte face à oferta. A construção nova não é um produto que esteja disponível no imediato, ou seja, necessita de tempo. O ritmo da construção não está a acompanhar o da procura, assim há claramente um “gap” de mercado, o que tem permitido do lado da oferta gerir o preço e a quantidade de construção nova a disponibilizar, limitando as vendas num claro interesse em incrementar o preço das casas disponíveis. Trata-se duma tentativa de conseguir extrair do mercado mais ganhos e maximizar os proveitos, proporcionado por compradores que se veem limitados na oferta existente/nova em determinadas localizações.

São vários os motivos e condições para que tal esteja a ocorrer, entre elas posso enumerar as seguintes:

– A baixa das taxas de juro;
– Aumento do montante das poupanças das famílias;
– Alterações nas condições profissionais, aumento do teletrabalho, necessidade de mais espaço para trabalhar em casa;
– Escassez de mão de obra especializada e de matérias-primas na construção;
– Atrasos na entrega de materiais e produtos para acabamentos na construção civil;
– Aumento dos custos/tempo de construção.

Neste contexto o preço das novas habitações vai aumentando, sendo que a gestão é muitas vezes efetuada pelos promotores em conjugação com equipa de comercialização (mediação imobiliária). Havendo efetivamente registos de promotores a recusarem compradores porque não têm produto para tanta procura, aquelas habitações que têm disponíveis (atualmente ou curto prazo) estão a vender por valores mais elevados, pelo que alguns compradores entram nesta “corrida” com preços de compra acima dos pedidos inicialmente. Em alternativa há também a possibilidade de comprar (promessa) de construção futura que em muitos casos nem sequer ainda está iniciada, nem em “pipeline”.

Na ótica da avaliação imobiliária, que é aquela que corresponde ao mercado há e haverá sempre negócios fora da lógica do mercado e que entram já numa dimensão especulativa, pois na realidade estão a vender mais casas do que aquelas que se conseguem construir, atirando para o futuro ou muito para a frente a entrega da mesma, numa tentativa de dar resposta e acompanhar a procura por casas novas. Por outro lado, restringindo o número de casas à venda vai automaticamente gerar o aumento do preço das mesmas. Como resultado vamos assistindo a crescimentos no preço da habitação em certas zonas superiores a 5% e em determinados empreendimentos muito superiores ainda.

Nalguns casos isto poderá acabar mal, por isso exige-se a prudência necessária de todas as partes.

Vítor Osório Costa
Diretor
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Valores Médios – Apartamentos no Porto

Desde há algum tempo que não publicava valores de referência unitários em €/m2 para nenhum segmento do imobiliário, sobretudo porque a informação disponível era divergente e nalguns casos as alterações foram decorrendo de acordo com o evoluir da pandemia e do posicionamento dos diferentes agentes e stackholders do mercado. 

Na fase atual considero estarmos a viver um momento de alguma expetativa pela iminência do final das moratórias; todavia, verifica-se alguma estabilidade no imobiliário residencial. Nesse sentido, estou munido de informação de mercado, operações e um número de registo de avaliações significativo, que me permite com a sustentabilidade necessária que este artigo requer, publicar valores de referência para o mercado imobiliário residencial do Porto – apartamentos.

Assim apresento o resultado da análise efetuada a um conjunto de cerca 550 imóveis (apartamentos) no decorrer do mês de julho/agosto distribuídos pelas tipologias mais representativas (65% dos casos são da tipologia T2/T3). Estes índices são médios e meramente orientativos do mercado residencial (apartamentos) relativos a algumas localizações do concelho do Porto, pelo que não conferem qualquer vínculo ou nem ser interpretados de forma direta ou isolada. A zona onde os valores registados são mais elevados quer no mercado de compra/venda quer no mercado de arrendamento é a Foz do Douro e Aldoar, seguido da União de Freguesias que abrange o centro histórico do Porto (Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória), sendo o valor menor a de Campanhã e Ramalde (não representado no quadro).

Como indicativo, o estudo disponibilizou para arrendamento valores máximos na ordem dos 30,0€/m2/mês e um valor máximo de venda de fração na ordem dos 8500€/m2, enquanto a média de área por fração disponível vai abaixo dos 100 m2. A média de valores unitários para o concelho está em 3000€/m2 para venda e 10,0€/m2 para arrendamento, influenciados sobretudo pelas zonas de Paranhos e Ramalde.

Vítor Osório Costa
Diretor
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Mercado Imobiliário no Algarve

Decorrente da época em que nos encontramos e dos pedidos de avaliações que aumentam, por esta altura, em virtude da sazonalidade do Algarve e sobretudo pela afluência tanto de turistas estrangeiros como nacionais a esta localização, resolvi fazer um artigo sobre o mercado residencial nesta localização e dos principais aspetos a ter em conta nos valores de mercado, tendências e características. É de facto nesta altura do ano que o Algarve ganha mais dimensão/protagonismo e consequentemente, se dá um incremento no negócio imobiliário, não obstante no resto do ano as operações e pedidos decorrerem em bom ritmo é, efetivamente, neste período que acontecem a maior parte dos casos de concretização (ou promessa) do negócio e noutros casos são mesmo efetivados de ‘A a Z’, motivados pela localização, nalguns casos, por impulso e noutros como oportunidade de um investimento alternativo.

Um dos primeiros aspetos a considerar nesta zona do país é o potencial de mercado para o arrendamento, turístico ou temporário, e os clientes oriundos de diferentes latitudes, fator favorável para que muitos negócios se concretizem. Outro aspeto a considerar, antes de avançar, é o da localização, pois existem locais prime e outros de segunda linha, assim como outros que ficam fora das zonas referenciadas de mercado, ficando aí a valer as condições/preferências de cada cliente. A zona prime situam-se sobretudo dentro do triângulo com os vértices em Vilamoura, Almancil e Quinta do Lago, sendo que é dentro deste espaço que o mercado residencial apresenta os valores unitários mais elevados e consistentes do Algarve ao longo de todo o ano. Logicamente que há outros mercados também direcionados para o segmento médio e médio/alto, tais como: Albufeira, Silves, Portimão ou Tavira, porém não apresentam valores médios tão elevados e têm variações maiores em função do empreendimentos e tipos de construção diferenciadas, ainda assim, pontualmente, podem chegar a valores idênticos aos praticados na zona prime.

Outro aspeto também considerado para o mercado de segunda habitação é a proximidade ao aeroporto e as infraestruturas como hospitais, clínicas, comércio e serviços administrativos. A proximidade à orla costeira é também valorizada, mas não tanto como os aspetos anteriores, uma vez que a presença do mar é importante, mas o Algarve possui conjunto variado de atratividades que vão muito além da praia e mar. Todas as atividades hoteleiras, golfe, restauração e afins são de importante atratividade para o compromisso de férias e diversão, pois materializam o conceito de férias no Algarve como destino de primazia devidamente consolidado tanto no mercado nacional como internacional. Nos restantes segmentos o mercado imobiliário nesta localização possui poucas referências, porém a logística/armazéns e o retalho/comércio ganham algum terreno, na oferta de espaços mais sofisticados, com funcionalidades/mix de usos e boas acessibilidades.

 

Vítor Osório Costa
Diretor
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Redução das Rendas no Segmento Residencial

Nos últimos meses tem-se vindo a confirmar a tendência para a redução do valor das rendas da habitação nos principais centros urbanos, esta tendência era já verificada no ano passado e parece ter condições propicias para se manter.
De certo modo são várias os fatores para isso, de salientar a oferta de imóveis, oriundos do segmento de turismo e AL, pelos investidores que buscam rendimento, segurança e retorno.

Em verdade os investidores nesta fase estão a acomodar-se com rendas inferiores às anteriormente praticadas no mercado de arrendamento tradicional, em contrapartida pretendem maior segurança e rendimento “garantido”, ou seja, dalgum modo reduzem a rentabilidade em contrapartida de segurança. Este fenómeno é mais evidente quando a valorização dum mesmo imóvel é realizada simultaneamente pelo método de rendimento e o comprativo de venda, sendo que pelo método de rendimento esse imóvel consegue atingir/aproximar do valor de venda de mercado, uma vez que a renda é menor isto só é possível através da redução da taxa de rentabilidade (yield) determinada pela relação existente entre venda e arrendamento. Esta correlação existente entre a venda e arrendamento, permite a validação e confirmação do valor de mercado dum imóvel, aspeto importante na avaliação imobiliária, e que traduz as dinâmicas do mercado imobiliário.

Estes fenómenos no comportamento das rendas ganham mais ênfase e condições favoráveis para se desenvolverem, sobretudo pela conjuntura macroeconómica atual, pois estão reunidos aspetos particulares e propícios para qua as rendas se ajustem a valores unitários inferiores. Por um lado, temos as taxas de juro de referência (Euribor) que no médio/longo prazo se prevê a sua manutenção. Por outro lado, é previsível uma inflação alta nos próximos tempos a nível global e com fortes impactos no mercado nacional, uma vez que os efeitos da pandemia ainda se fazem sentir.

Sendo o imobiliário um ativo também afetado pelos ciclos e impactos da conjuntura económica, ainda assim é considerado pelos investidores como mais seguro e resiliente às oscilações e volatilidade, conseguindo impactar e ajustar com valorizações constantes e para muitos é também compreendido numa perspetiva de investimento “maratona”, com retorno com a ótica do rendimento gerado e da valorização no longo prazo.

Vítor Osório Costa
Diretor
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A Importância das EVS – European Valuations Standards

Na avaliação de imóveis o perito avaliador deverá prestar um serviço de acordo com as melhores práticas de avaliação, ética profissional e os padrões de qualificação tanto ao nível da legislação nacional, bem como internacional, devendo ser capaz de cumprir tanto os requisitos do cliente, a legislação, o código de conduta e ética, princípios todos eles relevantes para a tarefa de avaliar.

Neste sentido, a TEGoVA é a entidade que emite as EVS’s – European Valuations Standards (no Livro Azul) preparado pelo European Valuation Standards Board (EVSB), que já conta atualmente com a nona edição – EVS 2020 (2020), este documento fornece padrões que definem as bases de valor a adotar na elaboração dum relatório de avaliação, requisitos para o perito avaliador qualificado, avaliações e relatórios em conjunto com uma gama de aplicações, o impacto da legislação da UE (amplamente transportada para a lei do Reino Unido sob a legislação de retirada) sobre avaliação de propriedades e uma variedade de documentos técnicos.

Com a aplicação das EVS’s 2020 na avaliação imobiliária torna-se mais claro para o perito os seguintes pontos:

– Procedimentos a ter desde o pedido de avaliação do cliente até à entrega do relatório;
– Base de valor de mercado e outras bases diferentes do valor de mercado;
– Requisitos para um perito avaliador qualificado;
– Processo da avaliação e relatório a adotar;
– Avaliação da eficiência energética;
– Notas de orientação europeias e documentos informativos europeus para avaliação;
– Metodologia de avaliação a adotar.

Com a aplicação das EVS’s 2020 é espectável que o perito avaliador qualificado deva cumprir e demonstrar que o trabalho realizado reflete os mais altos níveis de padrões profissionais e que salvaguarda a confiança depositada pelo cliente na obtenção do valor, de forma fundamentada e independente, devidamente suportada por nomas europeias de avaliação.

Martinho Magalhães (Arquiteto)
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Avaliação de Propriedades Rústicas

Avaliar uma propriedade rústica que se encontre em atividade/exploração ou com potencial/apetência para tal, requer um processo de avaliação distinto, que por vezes se pode tornar complexo, devendo para o efeito serem usadas metodologias de avaliação específicas de rendimento e da cultura. Existem assim muitos aspetos a ter em conta neste tipo de avaliações, como por exemplo:

– O tipo de culturas e dos povoamentos existentes ou a implementar;

– As taxas de rentabilidade subjacentes para cada tipo de exploração ou cultura;

– As características dos solos e das condições edafoclimáticos da zona;

– Os ciclos de produção de cada cultura;

– Custos de manutenção e de instalação;

– Valores de venda da madeira/fruto/outros.

Entre outros estes são alguns dos principais aspetos que podem fazer toda a diferença em avaliações deste tipo/natureza. Avaliar esta classe de ativos imobiliários, exige, por um lado experiência, como por outro conhecimentos e domínio específico dos vários parâmetros das temáticas da exploração florestal e agrícola.

No âmbito da nossa atividade especializamo-nos também na avaliação de imóveis rústicos, herdades, quintas e afins, pelo que dispomos atualmente de consultores/peritos com competências adquiridas neste segmento, que combinados com a experiência no domínio dos conceitos/técnicas de avaliação, faz com que sejamos hoje reconhecidos no mercado pela qualidade dos trabalhos de avaliação imobiliária desta natureza, nomeadamente:

– Explorações florestais (eucalipto, pinheiro, …)

– Explorações agrícolas (olivais, montados de sobro, …)

– Explorações vinícolas (Alentejo, Oeste, Douro, Minho)

– Explorações agropecuárias (produção animal, leiteira, …)

– Pedreiras de extração de inertes, aquaculturas, estufas, salinas, …

– Herdades e quintas (recursos cinegéticos, agroturismo, ecoturismo, …)

– Terrenos rústicos (terra nua, com ou sem potencial florestal/agrícola)

Dependendo do fim a que se destina a avaliação de propriedades em exploração ou que se pretenda a sua efetividade nesse sentido, vai requer abordagem para obtenção de diferentes tipos de valor, nomeadamente no que diz respeito aos conceitos: de ativo biológico, terra nua, conta de cultura, ciclos, rotações, entre outros, ou seja, é uma temática que deve ser da competência de empresa com técnicos capazes e experientes nesta matéria.

Vítor Osório Costa
Diretor
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A “Yield” na Avaliação Imobiliária

As denominadas “yields” do imobiliário, correspondem a taxas de rendibilidade, sendo um dos critérios normalmente utilizados na determinação do valor dos imóveis através do método de rendimento. Trata-se dum parâmetro de fácil compreensão e de cálculo simples no que se refere ao apuramento do valor do imóvel pelo rendimento efetivo ou potencial gerado, porém a determinação da taxa de rendibilidade/yield mais adequada para cada imóvel, já não é uma tarefa tão simples e no meu entender é muitas vezes desprezada e descurada.

Estou certo, que haveria uma diversidade de opiniões/opções na yield usada por diferentes peritos avaliadores, na avaliação dum mesmo imóvel, numa mesma localização, igual segmento e idênticas condições. Já para não referir, que por vezes são aplicadas taxas de forma arbitrária e um pouco de acordo com o hábito ou prática de cada perito avaliador, verificando-se que não são apresentadas bases de justificação de maneira sustentada. Considero que arbitrar um valor sem que para o mesmo tenha sido efetuada uma análise fundamentada, representa um elevado risco para o perito, na determinação do valor de mercado pelo rendimento, sobretudo porque qualquer variação na taxa (yield) utilizada numa avaliação, tem um impacto considerável no valor final do imóvel.

Deste modo, pretendo com este artigo abordar a importância deste parâmetro e especificar dos métodos e modelos que podem e devem ser utilizados para determinar a Yield numa avaliação imobiliária, tornando assim o processo de avaliação mais rigoroso, qualificado e fundamentado.

Um dos métodos utilizados para justificação da taxa da Yield é o rácio obtido através da correlação linear existente entre o valor de mercado para arrendamento e o de venda em que a resposta é a taxa de mercado, isto pode ser sintetizado pela seguinte expressão: Yield = Renda anual de mercado / Valor de Venda ou de Mercado. Neste processo poderemos considerar que se trata duma Yield de mercado, uma vez que teve por base dados recolhidos em dado momento no mercado onde o imóvel em avaliação se insere, mas desde que os valores unitários ajustados para venda e arrendamento sejam antecedidos de prospeções e homogeneizações corretamente efetuadas, bem como de pesquisas ao mercado assertivas e de comparáveis.

Outro modelo alternativo para obtenção da Yield dum imóvel é denominado pela sigla CAPM (Capital Asset Pricing Model). Este modelo tem em consideração vários parâmetros, tais como: a exposição de um ativo imobiliário ao riso de mercado, através da variável denominada por coeficiente beta (B). Considera também o retorno esperado do mercado (E) e o retorno para um ativo ou investimento livre de risco (Rf). O custo de capital corresponde à taxa de rendibilidade ou prémio exigido pelo investidor como compensação pela sua exposição ao mercado. O prémio de risco varia em função do coeficiente que é representado pelo beta (B) e pelo retorno de mercado exigido pelo mesmo investidor. A expressão para este modelo é a seguinte: E(Ri)=Rf+(E(Rm)-Rf)x B.

Existem outros modelos, sobretudo de base financeira que podem ser adaptados para a ótica da avaliação imobiliária e que não abordei neste artigo. Porém com a correta aplicação de um destes dois critérios a avaliação do imóvel será certamente mais rigorosa e a valorização pelo rendimento, também. De referir ainda que a volatilidade de mercado na atual situação é um elemento importante a considerar em qualquer dos métodos, tema que abordarei futuramente.

Vítor Osório Costa
Diretor
Structure Value

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