Bases de Mensuração de Valor de Acordo c/ as EVS – Normas Europeias de Avaliação

As EVS – Normas Europeias de Avaliação são publicadas pelo Grupo Europeu de Associações de Avaliação (Tegova) destinam-se à normalização da atividade de avaliação imobiliária, clarificando diversos conceitos, requisitos, padrões e procedimentos a ter pelos Peritos Avaliadores no âmbito do seu trabalho de avaliação.


É importante referir que a aplicação das normas europeias de avaliação pelos Peritos Avaliadores não significa que as mesmas se possam sobrepor à legislação nacional específica.

As EVS assentam em três pilares fundamentais: padrões profissionais, normas técnicas e padrões de desempenho ou entrega.

Na avaliação imobiliária o perito avaliador deve sempre prestar um serviço de acordo com as melhores práticas de avaliação, ética profissional e os padrões de qualificação tanto ao nível da legislação nacional, bem como internacional, devendo ser capaz de cumprir tanto os requisitos do cliente como a legislação, o código de conduta e ética, princípios todos eles relevantes num processo de avaliação imobiliária.

Face à abundância de definições e bases de valor existentes na atividade, uma das finalidades das EVS consiste em estabelecer uma base de valor aplicável de forma genérica à maioria dos trabalhos de avaliação imobiliária e que seja aceite por todas as entidades que tenham interesse na avaliação.

Segundo a EVS 1, o valor de mercado é definido como “O montante estimado pelo qual o imóvel seria transacionado à data da avaliação entre um comprador e um vendedor interessados, atuando independentemente um do outro, após a devida comercialização, em que cada uma das partes atua com conhecimento de causa, de forma prudente e sem coação.” Esta base de valor é a mais comumente utilizada em avaliação imobiliária.

No entanto, nem sempre o objetivo de uma avaliação é obter o valor de mercado pelo que é premente que a finalidade da avaliação seja corretamente identificada aquando do pedido de avaliação do imóvel pois o objetivo da mesma condiciona a escolha da base de mensuração. Muitas vezes existem circunstâncias em que poderá ser necessário ou mais apropriada outras bases de mensuração de valor.

De acordo com a EVS 2 existem 7 bases de valor ou bases de mensuração do valor distintas do valor de mercado a saber:

Justo Valor, definido na sua definição geral como o preço que seria recebido pela venda de um imóvel numa transação ordenada entre participantes interessados e identificados no mercado, conhecedores de todos os factos relevantes, decidindo de acordo com os seus próprios objetivos.

Valor Especial e Valor Sinérgico, estabelecido como uma opinião de valor que inclui a consideração de características que possuem um determinado valor para um comprador especial e o Valor Sinérgico categoria específica de Valor Especial criado quando o valor total combinado de vários imóveis é superior à soma das suas partes. Um bom exemplo é a aquisição de um imóvel vizinho de um imóvel já detido que gera um valor adicional para o comprador.

Valor de Investimento, trata-se do valor de um imóvel calculado com base nos seus critérios individuais de investimento. Esta base de valor é mais frequentemente utilizada para medir o desempenho de um investimento imobiliário.

Valor do Bem hipotecado (MLV), definido como o valor comercial futuro do imóvel determinado com base em critérios de prudência e considerando os aspetos sustentáveis de longo prazo do valor do imóvel, as condições normais e do mercado local, a utilização corrente e as utilizações alternativas adequadas do imóvel. De referir que a definição do MLV varia de país para país e poderá mesmo divergir dentro de um mesmo país devido às práticas divergentes das instituições financeiras.

Valor para Capital Seguro. O valor para capital seguro é o custo de reposição/substituição de material danificado no imóvel por materiais do mesmo tipo e qualidade sem qualquer dedução por depreciação.

Valor para efeitos de tributação local e nacional, calculado em Portugal através do CIMI (Código do Imposto Municipal sobre Imóveis) e CIMT (Código do imposto municipal sobre as transações onerosas de imóveis)

Valores de expropriação e indemnização, calculado em Portugal através do Código das expropriações.

Importa referir que a utilização de outras bases de mensuração do valor podem resultar num valor diferente do valor de mercado do imóvel, isto é, tendo em conta a base de mensuração do valor utilizada poder-se-á chegar a valores diferentes para o mesmo imóvel. É, por isso, obrigatório que o Perito Avaliador, no seu relatório indique de forma inequívoca e explícita a base de mensuração do valor que serviu de base à elaboração do seu Relatório de Avaliação.

Vítor Osório Costa
Diretor
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A IMPORTÂNCIA DA DOCUMENTAÇÃO PREDIAL NA AVALIAÇÃO

Um processo de avaliação imobiliária requer, para além da visita ao imóvel por um perito avaliador, elementos que caracterizam o imóvel em vários aspetos que se consideram fundamentais para uma correta e rigorosa avaliação imobiliária.

Um perito avaliador deve sempre verificar todos os documentos fornecidos e aferir a concordância de todos os elementos referentes ao imóvel a avaliar nos diferentes documentos fornecidos. Um aspeto importante é verificar as áreas entre os diferentes documentos e no decorrer da visita validar a conformidade das mesmas através de medições.

De todos os elementos que poderão ser fornecidos destacamos:

- Caderneta Predial/Matricial – emitido pela repartição de finanças do país, faz prova da inscrição matricial do Imóvel. A Caderneta Predial ou a Certidão de Teor matricial tem atualmente um QR Code que permite a sua validação;

- Registo na Conservatória – emitido pela Conservatória do Registo Predial, permite verificar a situação em que o imóvel se encontra, designadamente a indicação dos titulares, a existência de hipotecas ou quaisquer outros ónus/direitos. Prazos: deve ser passada com antecedência não superior a 6 meses, ou, se o prédio não estiver descrito, com antecedência não superior a 3 meses;

- Documentos Camarários

 
Plantas do Imóvel – emitido pela Câmara Municipal onde se localiza o imóvel, destina-se a comprovar a conformidade da obra concluída com o projeto aprovado apresentado na Entidade Licenciadora;
Projeto de arquitetura ou em alternativa o PIP – necessário na avaliação de um terreno para desenvolvimento imobiliário devido à complexidade do mesmo tendo em conta a localização e as condicionantes previstas para a zona do PDM em vigor;

 
Licença de Utilização – emitido pela Câmara Municipal onde se localiza o imóvel, destina-se a comprovar as condições de habitabilidade do imóvel, verificando a conformidade da obra concluída com o projeto aprovado;

 
Contrato de arrendamento (e valores das rendas quando existam) – acordo de vontades pelo qual uma das partes - o senhorio - concede a outra - o inquilino - a utilização temporária de uma habitação ou parte de uma habitação, mediante uma retribuição - a renda;

 
Ficha Técnica de Habitação – também denominado de BI da Habitação, é um documento em vigor para imóveis habitacionais com licença de utilização posterior a agosto de 2004 e apresenta toda a informação do imóvel, desde o nome dos projetistas, promotor, construtor, diretor de obra, processos construtivos, áreas, tipo de materiais adquiridos e em que locais, áreas e plantas do imóvel com as principais redes de abastecimento (águas, esgotos, eletricidade/ITED, gás).

 
Certificado Energético – Traduz o desempenho energético do imóvel, classificando-o numa escala de pré-definida de 8 classes (A+, A, B, B-, C, D, E e F). O certificado energético, emitido por um perito qualificado certificado pela Adene – Agência para a Energia no âmbito do Sistema de Certificação Energética (SCE), apresenta a eficiência energética, as características construtivas e equipamentos que têm relevância no desempenho energético do imóvel assim como apresenta possíveis medidas de melhoria a implementar ao nível do desempenho energético e do conforto térmico. A sua validade é de 10 anos.

É importante que o Perito Avaliador tenha acesso ao máximo de informação possível antes de efetuar a visita ao imóvel para poder, desde logo, verificar a conformidade entre documentos, nomeadamente no que respeita à morada do imóvel, o seu uso, áreas, tipologias, ou outra informação mencionada na documentação e, no decurso da visita verificar a conformidade da documentação fornecida com a realidade construída.

No entanto, existem várias situações que por vários motivos alheios ao avaliador, os documentos não são apresentados na totalidade ou em parte pelo requerente do relatório de avaliação. Porém, apesar da omissão de alguns elementos, é possível avaliar um imóvel apenas com parte da documentação, mas deverá haver menção de tal fato no teor do mesmo relatório, constando como limitações ou falta de documentação, o que no limite pode condicionar o valor de mercado apurado. Na avaliação de terrenos para desenvolvimento imobiliário por vezes cabe ao avaliador, que por falta da apresentação do projeto de viabilidade construtiva, fazer uma consulta do PDM em vigor previsto para a zona, e elaborar um cenário possível/provável para o imóvel em análise.

Em conclusão importa referir que quanto mais informação acerca do imóvel a avaliar for fornecida ao perito, mais rigorosa será a avaliação.

Cristina Pires
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Avaliação de Propriedades Rústicas

Avaliar uma propriedade rústica que se encontre em atividade/exploração ou com potencial/apetência para tal, requer um processo de avaliação distinto, que por vezes se pode tornar complexo, devendo para o efeito serem usadas metodologias de avaliação específicas de rendimento e da cultura. Existem assim muitos aspetos a ter em conta neste tipo de avaliações, como por exemplo:

– O tipo de culturas e dos povoamentos existentes ou a implementar;

– As taxas de rentabilidade subjacentes para cada tipo de exploração ou cultura;

– As características dos solos e das condições edafoclimáticos da zona;

– Os ciclos de produção de cada cultura;

– Custos de manutenção e de instalação;

– Valores de venda da madeira/ fruto/outros.

 

Entre outros estes são alguns dos principais aspetos que podem fazer toda a diferença em avaliações deste tipo/ natureza. Avaliar esta classe de ativos imobiliários, exige, por um lado experiência, como por outro conhecimentos e domínio específico dos vários parâmetros das temáticas da exploração florestal e agrícola.

No âmbito da nossa atividade especializamo-nos também na avaliação de imóveis rústicos, herdades, quintas e afins, pelo que dispomos atualmente de consultores/peritos com competências adquiridas neste segmento, que combinados com a experiência no domínio dos conceitos/técnicas de avaliação, faz com que sejamos hoje reconhecidos no mercado pela qualidade dos trabalhos de avaliação imobiliária desta natureza, nomeadamente:

– Explorações florestais (eucalipto, pinheiro, …)

– Explorações agrícolas (olivais, montados de sobro, …)

– Explorações vinícolas (Alentejo, Oeste, Douro, Minho)

– Explorações agropecuárias (produção animal, leiteira, …)

– Pedreiras de extração de inertes, aquaculturas, estufas, salinas, …

– Herdades e quintas (recursos cinegéticos, agroturismo, ecoturismo, …)

– Terrenos rústicos (terra nua, com ou sem potencial florestal/agrícola)

Dependendo do fim a que se destina a avaliação de propriedades em exploração ou que se pretenda a sua efetividade nesse sentido, vai requer abordagem para obtenção de diferentes tipos de valor, nomeadamente no que diz respeito aos conceitos: de ativo biológico, terra nua, conta de cultura, ciclos, rotações, entre outros, ou seja, é uma temática que deve ser da competência duma empresa com know-how e experiência nesta matéria.

Vítor Osório Costa
Diretor
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Os Edifícios de Escritórios do Futuro

A base de trabalho para o setor dos serviços passou, em uma boa parte, a ser no regime de

teletrabalho, com cada colaborador na sua casa, ou em regimes mistos, com reuniões pontuais, semanais ou mensais no escritório. É esta a realidade em muitas empresas no momento atual e que nalguns setores dos serviços veio efetivamente para perdurar.

 

Esta alteração veio mudar o conceito de escritório, trazendo impactos no retalho de conveniência que funcionava em redor destes escritórios, onde pessoas laboravam e gravitavam. Por consequência a oferta e stock de escritórios usados tem aumentado e o segmento foi um dos mais penalizados com os efeitos da pandemia e dos últimos eventos que o mundo vive. Efetivamente muitos arrendatários continuam a manter os contratos, porém alguns só até quando estes venceram, por outro lado, existem empresas que já não regressam às instalações e o teletrabalho será o futuro para estas.

 

Os impactos na procura e por sua vez no valor dos escritórios, sobretudo no valor das rendas, sendo que as áreas de escritórios mais reduzidas e em edifícios antigos ou pouco corporativos têm as descidas mais significativas, mas também em edifícios corporativos pouco sofisticados a tendência é de redução da procura, descida de preço e menor capacidade de negociação do lado da oferta.

 

 

Entretanto alguns investidores atentos e conscientes da realidade avançam com edifícios de serviços inteligentes e sofisticados para dar resposta às necessidades do segmento, assim como alguns dos edifícios corporativos existentes terão de sofisticar e atualizar para se manterem dentro do mercado premium. O escritório deixou de ser somente o local de trabalho, para passar a ser um espaço interativo e com várias dimensões que preenchem o dia a dia do colaborador. Este é o caminho e serão estes os edifícios de escritórios que se vão diferenciar, incrementar o preço das suas rendas, ter os melhores arrendatários, taxas de rentabilidades atrativas e contratos mais duradouros/estáveis.

 

No contexto da nossa atividade de avaliação imobiliária, verificamos/conferimos as tendências em curso no segmento, as caraterísticas que são mais valorizadas e que o investidor/oferta tende a satisfazer, com ênfase para os seguintes aspetos do escritório do futuro:

– Redução do consumo com aproveitamento de águas pluviais e de outras;

– Redução de emissões de carbono com sistemas de energias alternativas, tais como solar, geotermia, eólicas;

– Reconhecimento facial dos colaboradores para elevador programado;

– Sensores que controlam o nível de CO2 nas salas de reuniões;

– Espaços com ventilação natural ou mecânica para renovação do ar;

– Iluminação inteligente e dispositivos de identificação;

– Segurança cibernética e preocupações com privacidade;

– Abertura de portas, armários ou gavetas com código QR pessoal;

– Edifícios com sistemas de domótica avançados que permitem, por exemplo, a um colaborador chegar à entrada do edifício de carro e conseguir sentar-se na sua mesa de trabalho sem acionar qualquer botão de abertura/fecho de portas ou ligar/desligar qualquer luz;

– Certificações de edifício inteligente e energeticamente eficiente;

– Controlo de acessos de pessoas externas muito seguro e inteligente;

– Espaços para bicicletas e boxes de estacionamento c/ carregadores elétricos;

– Reconhecimento que permite saber onde um colaborador está a cada momento;

– Espaços sociais apelativos e que promovam a convivência/ criatividade;

– Zona de trabalho com conforto e condições para fomentar a produtividade;

– Zonas de lazer para atividades desportivas e afins.

 

Cada vez mais os edifícios de serviços possuem certificações que atestam a sustentabilidade das construções como sejam a certificação energética, em vigor e obrigatório há mais de 10 anos e, mais recentemente, e em franca expansão, as certificações LEED, BREEAM ou WELL que certificam os edifícios nas suas dimensões ambiental, social e económica de forma integrada com vista à concretização das características atrás descritas.

 

A competição do escritório dá-se assim com a casa dos colaboradores, cada vez mais sofisticadas/confortáveis e tecnológicas, esta competição vai criar pressão para o investimento em tecnologia de ponta nos edifícios de escritórios que efetivamente querem manter taxas de ocupação elevadas, cobrar rendas prime e albergar as melhores insígnias/empresas.

Serão estes os edifícios mais valiosos e atraentes no futuro, porque são mais verdes e com funcionamento mais económico, mas sobretudo porque serão locais de trabalho saudáveis e felizes.

 

Cristina Pires
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OBJETIVOS DE UMA AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA

Avaliar significa estimar ou apurar o valor de um bem, quer seja um bem tangível ou intangível. Ao longo dos tempos, o processo da avaliação tem sido fundamental para o correto funcionamento das economias e sociedades, de forma a aferir o valor/preço dos bens que constituem o património de empresas, entidades e particulares.

Por isso é importante estarmos conscientes de que um determinado ativo imobiliário tem um impacto importante na atividade duma empresa ou família.

Podem ser diversas as situações que originam a necessidade de uma avaliação, sendo que o objetivo ou propósito da mesma pode conduzir a diferentes valores para o mesmo ativo imobiliário, conscientes disso conseguimos dar resposta às diferentes e multifacetadas abordagens que o mesmo imóvel requeira, abrangendo em matéria de avaliação todas as finalidades, tais como:

- Compra, venda ou arrendamento

- Contabilidade SNC e IAS

- Fusões, cisões e aquisições

- Crédito hipotecário e garantias reais

- Recuperação de créditos e dações em pagamento

- Contencioso e partilhas em heranças ou separações

- Projetos de promoção/investimento

- Planeamento e negociações

- Garantia colateral de créditos ou empréstimos

- Cumprimento das normas (CMVM, ISP e BDP)

- Capital para seguro

- Gestão de risco em ativos

- Leilões e concursos

- Recursos geológicos (minas e pedreiras)

- Ativos em exploração (hotéis/turísticos)

- Expropriações e cálculo de indemnizações

- Fins judiciais, administrativos ou fiscais

- Insolvências, reestruturações e liquidações

 Temos um departamento exclusivamente dedicado à prestação de serviços de avaliação de imóveis urbanos e rústicos, assegurando assim que os valores, os pareceres e as conclusões emitidas são objetivas e sustentadas. Seja a localização do imóvel de norte a sul do país ou ilhas, a nossa avaliação irá refletir as condições locais do mercado onde o mesmo se insere e o propósito ou premissa objeto da avaliação.

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FELIZ PÁSCOA

A STRUCTURE VALUE deseja uma Santa e Feliz Páscoa a todos os seus Colaboradores, Clientes, Parceiros, Fornecedores e Amigos.

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Avaliação Imobiliária no Atual Contexto

Sensivelmente dois anos após o início da pandemia e numa altura em que já se começava a regressar à normalidade anterior ao início da mesma, o mundo volta a ficar apreensivo e na expetativa em relação aos tempos futuros. A guerra em curso, cuja dimensão como duração são ainda imprevisíveis, já faz sentir os seus efeitos na economia mundial e a nível nacional, que por sua vez está a gerar impactos no sector imobiliário. O aumento do preço do gás e do petróleo, escassez de algumas matérias-primas e o aumento dos custos com os transportes e logística são algumas das variáveis.

O sector da construção tem vindo assistir nos últimos anos a uma crescente escassez de mão de obra e matéria-prima tendo por consequência o aumento dos custos de construção, agravado e acelerado agora com o aumento exponencial pelos efeitos da Guerra nos custos com a logística e transportes.

Assim, os custos de construção são diretamente afetados por este contexto, tornando por sua vez os imóveis mais caros de desenvolver, em especial os novos, alastrando esse aumento dos preços aos usados e em stock. Tendo em conta este panorama é certo que preço das casas, novas e usadas, continuem a subir. O preço dos imóveis novos continuará a aumentar devido ao aumento dos custos de construção e o dos imóveis usados também são afetados pela escassez de imóveis novos fazendo a procura voltar-se para o segmento de usados, sobretudo os de gama média, devido ao aumento da procura face à oferta existente.

Para compor o “ramalhete”, este aumento do preço das casas novas, aliado à manutenção dos salários, ao aumento da inflação, às novas condições de acesso ao crédito hipotecário e à previsível subida da taxa Euribor que atinge agora novos máximos desde agosto de 2020, irá tornar mais difícil a compra com acesso ao crédito.

A função do perito avaliador na sua atividade deverá ter em conta o aumento dos custos de construção utilizando valores de custos de construção mais elevados aos que vêm sendo utilizados, isto é, devidamente ajustados ao tipo de imóvel em análise e à conjuntura atual, assim como ter em atenção às margens de lucro dos promotores já que, face à incerteza existente, os promotores irão exigir um retorno superior. Por consequência o valor de mercado dos imóveis é previsível que aumentem em linha com o aumento dos custos e encargos, mas também acompanhando o ritmo da inflação que se estima seja elevada nos próximos tempos.

Como nota final estes tempos requerem por parte dos peritos avaliadores prudência acrescida, mas também competências em diferentes temáticas, bem como o acompanhamento atualizado dos custos construção, de dados económicos e alterações financeiras/financiamento.

Cristina Pires
Structure Value

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Diferenciação em Função das Caraterísticas dos Imóveis

Todos os imóveis possuem aspetos de diferenciação, que poderão contribuir para o aumento ou para a diminuição do seu valor face a outros semelhantes. Estes aspetos são regularmente utilizados na aplicação do método comparativo de mercado, como forma de homogeneizar a amostra recolhida, tornando-a mais comparável ao imóvel que temos para avaliação.

Aspeto importante é a recolha de elementos para uma boa prospeção, que deve ser composta por um número significativo de comparáveis, que mesmo diferindo nalguns aspetos, permita, com o recurso a uma homogeneização – em que com a devida ponderação se diminui o valor daqueles com uma situação mais favorável que o que está a ser avaliado, e se aumenta os que por outro lado se encontram em situação menos favorável – comparando ao imóvel que estamos a avaliar.

O perito avaliador que esteja a analisar a amostra e respetiva comparação com o objeto de avaliação, depara-se com a necessidade de avaliar as características mais importantes e diferenciadoras do imóvel, e quantificação do aumento ou diminuição de preço que comparativamente um potencial interessado estaria disposto a assumir.

Fazendo uma análise aos diversos tipos de imóvel que mais comummente aparecem no nosso mercado, nomeadamente a habitação, sabemos que tipologias mais elevadas possuem um valor unitário (€/m2) inferior. A existência de equipamentos ou ar condicionado funcionam, como é de esperar, como fatores valorizadores do preço do imóvel. A localização em ruas movimentadas e com muito tráfego poderá influenciar o valor ao imóvel. Já a orientação e exposição solar, duma forma menos direta, também poderá afetar o valor do imóvel.

Um imóvel que se situe a um nível e orientação que permita uma maior luminosidade e aquecimento natural será mais atrativo do que outro semelhante, mas mal iluminado. Outros aspetos poderão ser por exemplo a idade, estacionamentos e acabamentos. Nas moradias a existência de logradouro constitui um fator majorativo, bem como o facto de ser isolada face a moradias geminadas ou em banda.

Nos apartamentos, a localização nos últimos pisos, especialmente quando tal significa vistas desafogadas de rio ou mar funciona como uma característica majorativa – exceção feita a prédios sem elevador. A integração em condomínio ou conjunto habitacional também pode fazer variar o valor. A existência de elevador e estacionamento próprio são aspetos bastante valorizados pelos compradores, especialmente em imóveis que se situem em prédios com vários andares, ou em zonas onde o estacionamento na via pública seja particularmente difícil.

Existem alguns aspetos que de forma mais direta se identificam como majorativos ou minorativos, como sejam a qualidade construtiva do imóvel, o estado de conservação e existência de patologias ou a localização em zonas mais atrativas em função do segmento. Cada aspeto atrás relatado só poderá servir como forma de comparação direta se se tratar de dois imóveis semelhantes em tudo e que difiram apenas naquele aspeto, caso contrário a diferenciação será feita por um conjunto de aspetos, com maior ou menor peso entre si.

Vítor Osório Costa
Diretor
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Impactos do Aumento dos Custos de Construção

Os custos de construção continuam a subir, como referência pegamos em dezembro/2021 que em termos homólogos está com cerca de 7% de aumento, conjugado com a subida dos preços dos materiais e do custo da mão de obra.

Na realidade e nos anos anteriores tínhamos vindo a assistir a alguma estabilidade nestes valores, não havendo impactos significativos a assinalar. Porém a crise das matérias-primas e pouca mão de obra especializada podem estar na origem deste aumento que se tem acentuado, sobretudo na época “Covid” até à atualidade.

Neste contexto o mais previsível é o aumento do valor final dos imóveis, sendo certo também que nem sempre o valor de mercado acompanha a subida de preços da construção, nomeadamente em localizações onde o mercado não está muito ativo ou onde existem falhas e incongruências do próprio mercado, ou seja, há exceções em que os aumentos não são proporcionais.

Nesta fase a construção nova e reabilitação urbana continua a bom ritmo, sendo que em determinadas zonas e principalmente as mais centrais e mais forte procura, o preço de venda já impacta esta realidade, sendo assim o cliente final é quem está a cobrir o incremento.

Como já referido a escassez de matérias-primas e de mão de obra são efetivamente contributos fortes, mas conjugados com os custos de contexto e o consequente aumento do período de tempo para execução das obras, também contribuem para a realidade existente.

Na ótica da avaliação imobiliária este tema tem impactos importantes, nesse sentido e quando estamos num processo de avaliação imobiliária, as condições referidas devem levar todos os peritos avaliadores a refletir sobre os seguintes aspetos:

– Em que casos deve haver um aumento dos valores de mercado;

– Aumento claro do valor para capital seguro;

– Aumento dos encargos indiretos afetos à construção;

– Período de execução de trabalhos de construção mais dilatados;

– Cenários com períodos temporais ajustados à realidade;

– Maior prémio de risco e promoção exigido pelo promotor.

Sem mais, aproveito para deixar os meus sinceros votos de um Excelente Ano de 2022.

Vítor Osório Costa
Diretor
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Valor Base €/m2 da Construção Para Efeitos de IMI

O valor do preço por m2 para efeito de calculo do VPT (valor patrimonial tributário) vai passar para 640€, o que corresponde a um crescimento de cerca 4% face a 2020, esta alteração entrará em vigor para 2022 e aplica-se a todos os imóveis a partir do próximo ano.

Este valor serve de base para fixar fiscalmente o preço da construção em €/m2, que anteriormente estava nos 615€/m2 desde 2019, tendo nos anos antecedentes (entre 2010 a 2018) nos 603€/m2. Estes preços anteriormente praticados e mantidos durante vários anos também tiveram implícitos o efeito da crise económica sentida nesse período, tendo agora a Autoridade Tributária vindo fazer a atualização do mesmo, tentando refletir com a sua aplicação o aumento no mercado dos custos de construção (materiais, mão de obra, equipamentos, …).

Este aumento vai implicar a subida de impostos no setor imobiliário, e que irá afetar sobretudo os imóveis de construção nova e reabilitações, ainda assim o impacto pode ser menor uma vez que o mesmo é revisto pelas câmaras municipais, que podem decidir pela taxa de IMI a aplicar em cada ano, sendo que nos prédios urbanos pode variar entre os 0,3% e os 0,45%, dependo de município para município. Assim e na prática pode não haver incremento de impostos, tudo dependerá da política de impostos de cada município.

Estamos em crer que para as pessoas coletivas que detêm terrenos urbanos e prédios em fase de construção, esta subida será impactada na cadeia de valor e pouco ou nenhum efeito se aplica aos mesmos, porém às pessoas singulares que adquirem casa poderá ser mais um aspeto a considerar.

Não obstante a alteração referida no valor €/m2 da construção, é de salientar ainda que as isenções e reduções da taxa, se mantêm tal como anteriormente, nomeadamente:

– Regime de salvaguarda

– Sujeitos passivos com dependentes a cargo

– Prédios de reduzido valor patrimonial

– Sujeitos de baixos rendimentos

– Prédios objeto de reabilitação urbana

– Prédios destinados à produção de energia a partir de fontes renováveis

– Regime fiscal de apoio ao investimento

– Lojas com história

– Prédios rústicos destinados à atividade silvícola

Vítor Osório Costa
Diretor
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A Avaliação Imobiliária e as Novas Tecnologias

As denominadas novas tecnologias têm mudado os hábitos e tomada de decisão da maioria das pessoas e o setor imobiliário não é diferente. A maneira como as pessoas compram ou vendem casas, assim como os mediadores abordam o mercado, ou os investidores tomam decisões, tem alterado e de igual modo, para o bem ou para o mal está também a introduzir novas realidades na avaliação de imóveis.

Sobretudo nas avaliações imobiliárias do segmento residencial (moradias e apartamentos) em localizações de cidades com mercados muito ativos e dinâmicos, onde de certo modo existem grande quantidade de dados e informação mais fiável, por isso é desde há uns anos uma realidade a aplicação das novas tecnologias na avaliação, nomeadamente com as AVM (Automated Valuation Model/Modelo de Avaliação Automática).

Efetivamente estamos a passar um período em que o uso de termos como, AVM, Big Data, ML ou Inteligência Artificial associados e aplicados no setor imobiliário e na avaliação de imóveis em particular, são cada mais comuns. Todas estas siglas são referências de tecnologias que estão a assumir o protagonismo em alguns mercados e segmentos de clientes, pois permite aos mesmos obterem repostas em tempo útil, tais como:

– Informação (outlook) atualizada da oferta de mercado

– Análise de dados e expurga dos erros ou outsiders

– Gestão de grande quantidade de informação em pouco tempo

– Conhecer tendências com base em análises segmentadas

– Antecipar procuras e estimar prazos de absorção com base em dados históricos

Neste sentido não as considero como uma ameaça ao trabalho de perito avaliador, o qual terá sempre um papel decisivo e determinante na avaliação, pois será esse a fazer a diferença por exemplo com a visita ao imóvel, pondo assim em evidência determinados aspetos e características ou fazer ênfase a critérios que de certo modo depreciam o mesmo imóvel. De todo não é possível obter métricas assertivas de valores de imóveis (através de AVM) para cada localidade/cidade do país, porque a informação do mesmo imóvel é muitas vezes anunciada com dados diferentes entre mediadores, ou seja, os dados de registo dos imóveis estão errados, isso é desde logo um mau ponto de partida, entre outros aspetos.

A realidade é que as novas tecnologias associadas ao imobiliário, vieram para ficar e têm de ser encaradas pelas empresas de avaliação e peritos avaliadores como uma oportunidade, ou seja, uma ferramenta de apoio que nos permite oferecer um serviço de valor acrescentado ao cliente ou um benchmark para validar referências de mercado nos grandes centros e cidades, ou mesmo ainda para avaliação de grandes carteiras de ativos. O mercado das avaliações imobiliárias está em mudança e é necessário o setor esteja alerta e atento para acompanhar o desenvolvimento e alterações do mesmo, encarando assim a oportunidade como uma mais-valia para atividade com benefícios para os clientes.

Vítor Osório Costa
Diretor
Structure Value

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