MERCADO IMOBILIÁRIO - YIELDS IMPLÍCITAS - HABITAÇÃO PERMANENTE - GRANDE PORTO

(Publicado no Caderno de Imobiliário da Vida Económica do dia 11/10/2018)

Um dos temas que, em avaliação e investimento, gera alguma discussão está relacionado com as yields aplicadas e utilizadas no imobiliário. Não obstante, sejam inúmeras as publicações e relatórios de mercado periódicas com informação sobre taxas prime. Quem atua neste setor dum modo profissional, tem com certeza conhecimentos para compreender os conceitos de yields/rendibilidade e, por sua vez, também para as justificar ou sustentar devidamente, quer seja através do mercado de venda/arrendamento ou na elaboração de modelos (rendibilidade de ativos) para determinação das taxas das yields. Neste artigo pretendemos, de uma forma breve, fazer uma overview e apresentação das yields brutas praticadas atualmente no mercado imobiliário do Grande Porto, para o segmento residencial de habitação permanente. Atente-se no quadro seguinte:

Trata-se duma análise que teve por base um conjunto considerável de imóveis oriundos da base de dados interna de avaliações efetuadas pela Structure Value, juntamente com dados recolhidos no mercado da oferta existe em comercialização. A metodologia utilizada para a sua determinação tem como pressuposto o mercado imobiliário em cada uma das localizações/concelhos apresentadas, obtida através da correlação existente entre compra/venda Vs arrendamento. Consideramos pois que esta metodologia é a mais adequada uma vez que está assente no mercado, permite diferenciar localizações e espelha o mercado imobiliário de cada zona. Dos dados obtidos, verifica-se que a gama baixa do Porto permite taxas de rendibilidade de 8,20%, em contrapartida a yield pode descer até 4,8 % na gama mais alta (prime). O concelho de Gondomar é aquele que mesmo na gama alta apresenta a taxa de rendibilidade mais elevada com uma yield de 6,80%. Verifica-se também uma amplitude maior no concelho do Porto o que pode ser justificado pelo crescimento exponencial dos valores e da diversidade de oferta. O mercado de arrendamento e as taxas de rendibilidade (yields) praticadas só reforçam o estado atual do mercado imobiliário de compra/venda e os valores praticados, pois estas são uma consequência da conjuntura imobiliária atual.

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AVALIAÇÃO DE MÁQUINAS/EQUIPAMENTOS

As empresas e instituições necessitam de avaliações periódicas às suas instalações industriais, máquinas e equipamentos da produção, viaturas e infraestruturas diversas.

Na avaliação desta classe e tipo de ativos, dispomos de recursos humanos internos com experiência de longo prazo, na avaliação de diversos tipos de maquinarias industriais e em ativos que vão desde os mais usuais até ao equipamento mais específico, assim asseguramos um serviço profissional e de elevada qualidade na valorização deste tipo de ativos, quer na ótica do seu uso continuado como da sua liquidação.

Ao longo do tempo, para este segmento, temos avaliado os seguintes tipos de bens:
- Máquinas e equipamentos industriais (têxtil/calçado, química, metalomecânica, construção civil, ...)
- Outras máquinas e equipamentos (agrícola, hotelaria, hospitalar, transporte, elevação e carga)
- Instalações técnicas especiais (geradores, AVAC, centrais térmicas, silos, …)
- Frotas de viaturas de uso normal (passageiros), específico (carga) e carros clássicos (antigos)
- Embarcações de pesca e barcos de recreio
- Perícias judiciais (equipamentos de uso industrial em pedreiras, mármores, transformação de cortiça, …)

Grande parte destas avaliações são efetuadas no âmbito da contabilidade SNC e AFT (avaliação e reavaliação) ou Insolvências (liquidação).

Consulte-nos para mais informações ou para obtenção de orçamento.

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YIEDLDS IMPLÍCITAS - PORTO - HABITAÇÃO PERMANENTE

Um dos temas que em avaliação e investimento imobiliário, gera alguma discussão está relacionado com as yields aplicadas e utilizadas no imobiliário. Não obstante, sejam inúmeras as publicações e relatórios de mercado periódicas com informação sobre taxas prime.

Quem atua neste setor dum modo profissional, tem com certeza conhecimentos para compreender os conceitos de yields/rendibilidade e por sua vez também para as justificar ou sustentar devidamente, quer seja através do mercado de venda/arrendamento ou na elaboração de modelos (rendibilidade de ativos) para determinação das taxas das yields.

Neste artigo pretendemos de uma forma breve fazer uma overview e apresentação das yields brutas praticadas atualmente no mercado imobiliário do Grande Porto, para o segmento residencial de habitação permanente. Que se segue no quadro seguinte:

Trata-se duma análise que teve por base um conjunto considerável de imóveis oriundos da base de dados interna de avaliações efetuadas pela Structure Value, juntamente com dados recolhidos no mercado da oferta existe em comercialização.

A metodologia utilizada para a sua determinação tem como pressuposto o mercado imobiliário em cada uma das localizações/concelhos apresentadas, obtida através da correlação existente entre compra/venda Vs arrendamento. Pois consideramos que esta metodologia é a mais adequada uma vez que está assente no mercado, permite diferenciar localizações e espelha o mercado imobiliário de cada zona.

Dos dados obtidos, verifica-se que a gama baixa do Porto permite taxas de rendibilidade de 8,20%, em contrapartida a yield pode descer até 4,8 % na gama mais alta (prime). O concelho de Gondomar é aquele que mesmo na gama alta apresenta a taxa de rendibilidade mais elevada com uma yield de 6,80%. Verifica-se também uma amplitude maior no concelho do Porto o que pode ser justificado pelo crescimento exponencial dos valores e da diversidade de oferta.

O mercado de arrendamento e as taxas de rendibilidade (yields) praticadas só reforçam o estado atual do mercado imobiliário de compra/venda e os valores praticados, pois estas são uma consequência da conjuntura imobiliária atual.

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newsletter outubro 2018

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MERCADO IMOBILIÁRIO RESIDENCIAL – GONDOMAR

(Publicado no Caderno de Imobiliário da Vida Económica do dia 27/09/2018)

Apresentamos alguns indicadores do mercado de frações habitacionais/apartamentos relativos a Gondomar (concelho).

Os valores dizem respeito ao 1º semestre de 2018. No entanto verifica-se, através de dados provisórios, que estes estão a consolidar-se nestes primeiros meses do segundo semestre de 2018.

No caso dos apartamentos, o mercado apresenta valores de compra/ venda, em média, de 1.000 €/m2, sendo que para arrendamento os valores médios andam por volta de 5,5 €/m2.

Como indicativo, o mercado disponibilizou para venda valores máximos na zona de Rio Tinto na ordem dos 1.700 €/m2, em contrapartida os valores mais baixos rondam os 450 €/m2 e foram verificados na zona de Fânzeres. A oferta para arrendamento é reduzida com poucos imóveis em oferta. As tipologias mais procuradas são os T3, logo seguido dos T2.

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O JUSTO VALOR DOS IMÓVEIS - CONTABILIDADE

A intenção deste artigo deve-se à proximidade do final do ano e da necessidade de realização para fins contabilísticos /SNC da avaliação dos ativos imobiliários para determinação do justo valor dos mesmos. Assim e sempre adotando uma atitude de aproximação à prática, abordamos a questão do justo valor dos ativos imobiliários com vista a entender os métodos utilizados na sua avaliação, o seu normativo contabilístico e a sua importância.

Os ativos imobiliários possuem um conjunto de caraterísticas próprias, por um lado a heterogeneidade, dimensão e custos de transação dos imóveis são muitas vezes apontados como caraterísticas especiais dos ativos imobiliários. Também, não existem dois ativos iguais, ou seja, os ativos são heterogéneos, porque, cada imóvel ocupa uma localização que lhe é única. Os ativos imobiliários também diferem uns dos outros devido a um conjunto de outros fatores, como a dimensão, a qualidade, a idade, o estado de conservação, a ocupação e o uso. Posto isto e também pela ausência de um mercado físico, as várias entidades e empresas são obrigados a um esforço adicional no sentido de recolherem informações relevantes sobre o valor do imóvel.

Apesar da existência de variados métodos de avaliação de imóveis, os tradicionais e unânime são três desses metodos: o método comparativo de mercado; o método do rendimento e o método do custo. Não deixam de ser também estas as abordagens de avaliação aceites pelo normativo contabilístico. A IFRS 13 assinala ainda a necessidade da mensuração de ativos não financeiros pelo justo valor se basear no maior e melhor uso do ativo.

Dada a especificidade da avaliação imobiliária e a importância do ativo imobiliário nas demonstrações financeiras das empresas, a intervenção dos peritos avaliadores de imóveis é fundamental para a correta valorização do imóvel materializada na obtenção dum relatório de avaliação imobiliária.

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newsletter setembro 2018

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AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS RÚSTICOS

Avaliar uma propriedade rústica que se encontre em atividade/exploração ou com potencial para tal, requer um processo de avaliação distinto, que por vezes pode tornar-se complexo, dependendo das características e dimensões da propriedade, devendo para o efeito ser utilizadas metodologias de avaliação adequadas e contas de cultura especificas. Existem muitos aspetos, como por exemplo: o tipo de culturas, os povoamentos, as taxas de rentabilidade subjacentes para cada tipo de exploração ou cultura, as características dos solos, as condições edafo-climáticos da zona, os ciclos de produção, os valores de venda da madeira/fruto, entre outras que fazem toda a diferença em avaliações deste tipo. Avaliar esta classe de ativos imobiliários, exige assim por um lado experiência, como por outro conhecimentos e domínio específico dos vários parâmetros das temáticas florestais e agrícolas.

No âmbito da nossa atividade especializamo-nos na avaliação de imóveis rústicos, pelo que dispomos atualmente de consultores/peritos com competências adquiridas neste segmento, que combinados com a experiência no domínio dos conceitos/técnicas de avaliação, faz com que na STRUCTURE VALUE, sejamos hoje reconhecidos no mercado pela qualidade dos nossos trabalhos de avaliação neste segmento, com avaliações realizadas nomeadamente:

• Explorações florestais (eucalipto, pinheiro, ...)
• Explorações agrícolas (olivais, montados de sobro, ...)
• Explorações vinícolas (Alentejo, Oeste, Douro, Minho)
• Explorações agropecuárias (produção animal, leiteira, ...)
• Pedreiras de extração de inertes, aquaculturas, estufas, salinas, ...
• Herdades e quintas (recursos cinegéticos, agroturismo, ecoturismo, ...)
• Terrenos rústicos (terra nua, com ou sem potencial florestal/agrícola)

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newsletter setembro 2018

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MERCADO IMOBILIÁRIO RESIDENCIAL – STª MARIA DA FEIRA

(Publicado no Caderno de Imobiliário da Vida Económica do dia 24/08/2018)

Apresentamos alguns indicadores médios e meramente orientativos do mercado de residencial (apartamentos) relativos ao concelho de Stª Maria da Feira. A zona onde os valores registados são mais elevados no mercado de compra/venda é a zona da Cruz. No caso dos apartamentos, o mercado apresenta valores de compra/venda, médios de 950€/m2, sendo que para arrendamento corresponde o valor médio a rondar entre os 5,5€/m2/mês. Os valores mínimos correspondem a freguesias como São João de Ver e Nogueira e rondam os 475€/m2. O mercado de arrendamento habitacional tem pouca oferta e há uma escassez de frações para este fim.

Como indicativo, o mercado disponibilizou para arrendamento valores máximos na ordem dos 7,0€/m2/mês, representado um valor máximo de venda de fração na ordem dos 1.500€/m2, enquanto a média de área por fração ronda cerca de 120 m2.

Os valores dizem respeito ao 2º trimestre de 2018. Num total de 189 frações de várias tipologias que contribuíram para esta análise.

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FASES DO PROCESSO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS PARA FINS HIPOTECÁRIOS

A avaliação para fins hipotecários efetiva-se com a emissão dum relatório de avaliação, cujo objetivo é servir como garantia para o empréstimo hipotecário conceder por uma instituição financeira. O valor de mercado do imóvel resultante duma avaliação hipotecária é independente do valor pelo qual a transação de compra e venda possa ser efetuada, por isso é muito importante saber como uma avaliação para este fim é realizada.

O processo de avaliação hipotecária de um imóvel, por norma desperta uma grande curiosidade entre compradores e vendedores de um ativo imobiliário. Não é em vão que o valor que se reflete no relatório de avaliação depende, em muitos casos, da obtenção do empréstimo de que o comprador precisa para realizar o negócio. Este importante papel exige que a avaliação seja realizada por uma empresa de avaliação inscrita na CMVM, aprovada pelo BDP e aceite pela instituição bancária. Na empresa de avaliação deverá existir um processo rigoroso que envolve numerosas verificações e validações. Resumimos em 5 fases o que consideramos necessário na emissão dum relatório de avaliação para garantia duma hipoteca.

Primeira: Verificações obrigatórias numa avaliação de hipotecaria

De acordo com as normas, legislação e indicações, pelos quais a avaliação para garantia hipotecária é regulada, existem algumas verificações obrigatórias que cada avaliador deve realizar. Algumas dessas são feitas durante a visita presencial do avaliador ao imóvel, noutros imóveis poderá ser também necessária a consulta posterior ao respetivo Plano Diretor Municipal.
- Identificação: é importante verificar se o imóvel a ser avaliado corresponde à propriedade registada na documentação fornecida.
- Ocupação: o avaliador deve sempre verificar e declarar se o imóvel está vazio, arrendado ou ocupado. É importante saber se você está ocupado, porque, a existência dum contrato pode penalizar o valor (rendimento).
- Interesse arquitetónico: é importante saber se o imóvel possui algum tipo de classificação, pois podem existir limitações nos trabalhos/obras que venham a ser efetuadas no mesmo.
- Alterações e adaptações: Nalguns casos existem imóveis em que foram efetuadas obras de ampliação ou alterações que não se encontram licenciadas nem documentadas predialmente, pelo que pode haver o risco de demolição administrativa e assim não podemos valorizar esses espaços para fins hipotecários.

Segunda: Recolha de elementos na inspeção visual do imóvel

Quando o avaliador visita o imóvel, deve realizar uma verificação da envolvente em que este está localizado (enquadramento, proximidade de meios de transporte, supermercados ou hospitais e outros serviços). Deverá também ser analisada a qualidade do edifício, seu estado de conservação, bem como se se realizou obras recentemente ou se foi reabilitado. Juntamente com a inspeção visual, o avaliador fará as medições que considerar como necessárias para verificar as áreas e as perguntas para melhor conhecer o estado e as características do imóvel.

Terceira: Pesquisa de comparáveis

Uma vez concluídos os controlos obrigatórios e a recolha de dados, o avaliador procurará exemplos de imóveis comparáveis na envolvente (chamada prospeção). Ou seja, imóveis com características semelhantes quanto o possível às do imóvel a ser valorizado. Com base na prospeção e comparáveis selecionados deverá ser efetuada homogeneização de modo a obter valor em €/m2 ou índice de valor para o imóvel em avaliação.

Quarta: Gerar relatório de avaliação hipotecária

Depois de recolhida toda a informação e dados, o avaliador preenche todas as informações no modelo de avaliação para gerar o valor hipotecário para avaliação, mais uma vez salientando que os dados recolhidos na visita com os da documentação e da prospeção, devem estar refletidos na avaliação.

Quinta: Emissão do valor do imóvel, envio do relatório à Structure Value e supervisão interna

Uma vez emitido o valor da avaliação ao imóvel, o avaliador enviará o relatório para a Structure Value, que será supervisionado por avaliador interno qualificado e posteriormente pela direção técnica. É validado que o relatório tem todas as informações necessárias, a documentação fornecida está de acordo com o imóvel que foi visitado, que o propósito aplicado à avaliação coincide com o solicitado pelo cliente e os métodos de avaliação utilizados é são apropriados para o tipo de ativo. Uma vez feitas estas verificações, e os valores emitidos no relatório são consistentes e devidamente justificados, o relatório de avaliação recebe a aprovação e é enviado para o cliente (instituição financeira).

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newsletter agosto 2018

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MERCADO IMOBILIÁRIO - ARMAZÉNS - AVEIRO

(Publicado no Caderno de Imobiliário da Vida Económica do dia 27/07/2018)

O segmento de mercado relevante para o presente estudo é o de armazéns no concelho de Aveiro, pelo que desprezamos para este estudo/análise todos aqueles que continham uma vertente comercial ou de retalho.

A análise foi realizada para a zona geográfica que consideramos “Aveiro”, nomeadamente todas as freguesias. Correspondem a valores de imóveis registados na nossa base de dados interna, no período entre janeiro e março de 2018, num total de 79 observações, sendo 23 dessas para arrendamento e as restantes para compra/venda.

Conclui-se que, para armazéns, o valor médio para arrendamento posiciona-se em torno dos 2,75€ e os 3,00 €/m² e o de venda ronda os 425 €/m².

Meramente orientativo, o mercado disponibilizou para arrendamento e venda valores máximos na ordem dos 4,00 €/m² e 650 €/m², respetivamente, valores verificados na localidade de Esgueira.

Os valores mínimos foram verificados nas zonas de Oliveirinha e Cacia em armazéns usados.

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PERITOS AVALIADORES DE IMÓVEIS

Estamos atualmente, a reforçar a nossa rede de peritos avaliadores de imóveis, em algumas zonas do país, tais como: Vila Real, Santarém, Setúbal e Beja.

Pretendemos ser contactados por técnicos com o seguinte perfil:

- Licenciatura em área de formação relevante para o setor;

- Formação especializada em avaliação imobiliária;

- Experiência no setor das avaliações imobiliárias;

- Registo na CMVM;

- Seguro para a atividade;

- C.V. atualizado e com foto;

- Listagem das zonas de atuação por concelhos/zonas;

- Sentido de responsabilidade, rigor e cumprimento de prazos.

Os interessados devem contactar para o seguinte endereço de  e-mail: recruta.aval@gmail.com ; com o envio dos dados solicitados (C. V.), podendo também juntar carta de apresentação.

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MERCADO IMOBILIÁRIO RESIDENCIAL – MAIA

(Publicado no Caderno de Imobiliário da Vida Económica do dia 13/07/2018)

Apresentamos alguns indicadores do mercado de frações habitacionais/apartamentos relativos ao concelho da Maia.

Os valores dizem respeito ao 1º trimestre de 2018. No entanto verifica-se, através de dados provisórios, que estes vão consolidar-se no 2º trimestre de 2018.

No caso dos apartamentos, o mercado apresenta valores de compra/ venda, em média, de 1.500€/m2, sendo que para arrendamento os valores médios andam por volta de 7€/m2.

Como indicativo, o mercado disponibilizou para arrendamento valores máximos na ordem dos 10,5€/m2, representado um valor máximo de renda de fração na ordem dos 1.100€/mês, enquanto a média ronda os 700€/mês, em termos de referência e para uma área média de fração com cerca 110 m2, sendo que maior parte dos imóveis mais elevados estão localizados na cidade da Maia.

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