Uma vez que já decorreu algum tempo desde o derby da semana passada e os ânimos estão mais serenos, decidimos fazer artigo sobre a avaliar um estádio de futebol, como exemplo tentaremos evidenciar as diferenças entre avaliar o estádio de um dos denominados clubes grandes e outro dum clube de uma divisão inferior. Esta distinção não é inocente entre dimensão de clubes, pois será um aspeto importante e com impacto na avaliação do estádio de cada um dos clubes.
Senão vejamos, um clube como o FCP ou o SLB, terão certamente receitas diretas do seu estádio com grande peso, como sejam: bilheteira, publicidade estática, rendas de espaços, restauração, lugares cativos e camarotes, bem como outros que podem ser considerados indiretos como receitas de direitos televisivos, patrocínios, etc…. Havendo clubes que vendem os direitos do próprio nome do seu estádio a marcas ou insígnias, como foi o caso do estádio do SC Braga que teve o nome de Estádio AXA. Em contraponto um clube de menor dimensão terá muito menos receitas e alguns dos itens atrás referidos nem contam da atividade de exploração.
Assim, estamos em condições de valorizar um estádio de futebol tendo como base o método de rendimento, composta por uma componente fixa e outra variável que o mesmo irá gerar, porém a parte variável representará uma parte significativa da receita e será sempre uma função do desempenho do clube no campeonato e nas competições nacionais e internacionais em que esteja envolvido. Quanto aos custos, devem ser considerados os da sua exploração, policiamento/segurança, manutenção, gestão/controlo, energia, etc. …
Não sendo possível obter esses dados ou não sendo fornecidos, há sempre a possibilidade de fazermos a valorização do estádio pelo seu valor intrínseco, ou seja, através do método dos custos. Este critério também requer conhecimentos avançados dos custos empregues no estádio, como sejam o tipo de construção, técnicas construtivas, materiais, estruturas, equipamentos, …. etc. Como um estádio de futebol pode ser considerado ou é mesmo um equipamento ou infraestrutura embora de propriedade privada, mas de acesso publico, o terreno onde o mesmo está implantado terá de ser apurado por metodologia de avaliação não tradicional, que poderá fazer toda a diferença na utilização do critério de custos de construção. Existem algumas possibilidades, porém defendemos o método das expropriações que nos parece o mais consistente e de aplicação geralmente consensual para imóvel muito específicos ou atípicos.
Em boa verdade, tanto pela via do método rendimento como pelo método de custo será sempre um exigente exercício de uma equação com muitas variáveis e em que a experiência e competência do perito avaliador farão toda a diferença no resultado e qualidade do trabalho final apresentar assim como na solidez do valor a determinar.
A nossa empresa já esteve envolvida na avaliação dalguns estádios de futebol e dessas experiências desenvolvidas resultaram competências adquiridas, pelo que resolvemos partilhar em modo overview os desafios do que é a avaliação dum imóvel desta natureza, sem aprofundarmos parâmetros e pormenores que podem influenciar o valor final, como sejam, taxas, depreciações, encargos, ou outros detalhes que são tratados casuisticamente.
Não obstante a nossa preferência clubística, optamos por colocar imagens dos 4 principais clubes de futebol a nível nacional, embora nalguns dos casos os seus estádios têm valores muito distintos, ou não! És a questão!
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newsletter março 2019
