A oferta de quartos para arrendar em casa partilhada disparou 77% no último ano, Lisboa continua a ser a cidade com os quartos mais caros em Portugal (371€), seguida pelo Porto (299€).
Fonte: Jornal de Negócios
sexta-feira, 2 de outubro de 2020
“A nossa ambição é assumir um papel de referência e liderança a nível nacional nos serviços de avaliação imobiliária”
A Structure Value (STV) atingiu um crescimento sustentável que quer reforçar e consolidar, destaca em entrevista Vítor Osório Costa. “A nossa perspetiva é manter e reforçar o foco como especialista em avaliação imobiliária, de modo a estarmos alinhados com a missão da empresa”, destaca.
VE – Nos últimos meses o país viveu sobre o efeito de uma pandemia com consequência em especial para os segmentos imobiliário e turístico. Como viveu a STV este período?
VO – A empresa tem mantido a sua atividade essencialmente na prestação de serviços de avaliação. Verificamos em alguns clientes um ligeiro decréscimo de pedidos, sobretudo nos meses de abril/maio, o que é natural atendendo à situação vivida. Contudo atualmente verificamos que está a ocorrer um retomar da atividade para os níveis antes da pandemia, o que são sinais positivos e prova de que o mercado imobiliário está ativo. A empresa continuou com a produção e a atividade não foi afetada nem suspensa, logicamente que nos primeiros dias houve uma adaptação mas os recursos e ferramentas informáticas que dispomos, permitiram trabalhar em equipa e com a mesma eficiência, estando cada colaborador recolhido em sua casa, por outro lado consideramos também que foi um bom teste à infraestrutura informática existente, o que confirmou a qualidade desses recursos.
VE – Considera que a recuperação vai ser demorada?
VO – Depende, pois estou certo de que o impacto não se fará sentir de igual modo em todos os segmentos. Há ativos imobiliários que estão mais expostos e a volatilidade dos merca dos financeiros e da economia tem efeitos mais imediatos em uns doue em outros. Por exemplo, imóveis em exploração, com rendas associadas, centros comerciais, entre outros.
De qualquer modo, o impacto deverá ser sentido mais para a frente (médio prazo), sobretudo se o desemprego continuar a crescer e terminarem as moratórias dos financiamentos e arrendamentos.
Por norma, o imobiliário tem capacidade de resiliência e de correção de variações no longo prazo, sendo que os impactos no curto e médio prazo nalguns imóveis poderão ser consideráveis e, por conseguinte, a volatilidade dos preços também, pelas taxas de rentabilidade implícitas, efeitos da redução da procura, tempo de absorção e liquidez.
VE – Como profissional com experiência nos altos e baixos do mercado imobiliário que conselhos deixa aos promotores e empresas?
VO – Há que fazer uma análise cuidada a todos os fatores e dos comportamentos de mercado, pois são alguns os pontos de interrogação. Porém, num cenário mais pessimista, o po-
der negocial dos compradores é uma força a ter em conta no mercado imobiliário e terá tanto mais poder quanto maior for a necessidade de liquidez no mercado. A falta de liquidez dará o mote ao surgimento de oportunidade e poderá criar as condições para assumir papel deter-
minante na definição de preço, com os timings a correr a seu favor.
Nesta fase o conselho para a prudência e gestão risco, estes devem ser os drivers para todos os investidores/promotores imobiliários.
VE – Em termos de avaliação imobiliária qual é neste momento a situação?
VO – Nesta fase a determinação de valores de mercado para alguns ativos imobiliários é tida como uma dificuldade, pois os imóveis, contrariamente a outros tipos de ativos, não têm cotação diária ou bolsa de valores que permita a definição de preços ou valorizações diárias, por isso, o grande desafio atualmente para a avaliação imobiliária e avaliadores é a atribuição de valor de mercado no dado momento para alguns imóveis, sem limitações ou condicionalismos.
É em momentos como estes de incerteza que uma empresa de avaliação deve fazer toda a diferença, pois a informação disponível e não trabalhada pode dar indicações contrárias e pouco sustentadas do mercado, assim a análise casuística de cada avaliação deve atender a aspetos como: volatilidade, risco e rentabilidade, são sinónimos de melhor qualidade da avaliação e das conclusões de valor adotadas.
VE – Nos últimos anos de atividade manteve o peso significativo da atividade de avaliação imobiliária?
VO – Atualmente e desde há vários anos que a avaliação imobiliária representa grande parte dos serviços prestados e a tendência é para continuar a ter esse peso, pois o “track record” e a equipa está muito focada e possui experiência muito relevante neste setor, somos efetivamente uma empresa “especialista em avaliação imobiliária”, os nossos clientes confirmam isso todos os dias.
Há outros serviços que consideramos como conexos e continuamos a ter no nosso portefólio, como: a avaliação de máquinas/equipamentos, empresas e marcas.
No entanto lançamos recentemente o serviço de certificação energética, que acreditamos ser complementar ao da avaliação e que queremos em breve promover e desenvolver, é uma área em que há muita oferta mas a existente é pouco diferenciada e competem somente pelo preço, na CE pretendemos prestar um serviço de valor acrescentado e diferenciado porque sabemos que a eficiência energética dum imóvel é um fator distintivo, queremos oferecer mais do que simplesmente a atribuição duma classificação, mas apresentar soluções aos clientes.
VE – Como fundador da STV que balanço faz destes 11 anos?
VO – Desde muito cedo percebi que o caminho para o sucesso nesta atividade não se faz de imediato e nem sempre é o caminho mais curto, é necessária garantir a confiança do mercado e assegurar os mecanismos de controlo interno da qualidade, para isso é necessário tempo, e persistência para que o mercado pressione e distinga o serviço prestado pela STV.
Atingimos um crescimento sustentável que queremos reforçar e consolidar, para tal temos apostado na qualificação e formação contínua dos colaboradores, o apoio local dos melhores peritos em cada região, desenvolvimento e customização de ferramentas informáticas para melhor gestão do serviço e otimização dos processos em prazos e qualidade.
A nossa perspetiva é manter e reforçar o foco como especialista em avaliação imobiliária, de modo a estarmos alinhados com a missão da empresa que é o fio condutor e dá visão a toda a equipa da STV.
É também nesse registo que temos como, ambição assumir um papel de referência e liderança a nível nacional em serviços de avaliação imobiliária.
Há outros serviços que consideramos como conexos e continuamos a ter no nosso portefólio, como: a avaliação de máquinas/equipamentos, empresas e marcas.
No entanto lançamos recentemente o serviço de certificação energética, que acreditamos ser complementar ao da avaliação e que queremos em breve promover e desenvolver, é uma área em que há muita oferta mas a existente é pouco diferenciada e competem somente pelo preço, na CE pretendemos prestar um serviço de valor acrescentado e diferenciado porque sabemos que a eficiência energética dum imóvel é um fator distintivo, queremos oferecer mais do que simplesmente a atribuição duma classificação, mas apresentar soluções aos clientes.
VE – Como fundador da STV que balanço faz destes 11 anos?
VO – Desde muito cedo percebi que o caminho para o sucesso nesta atividade não se faz de imediato e nem sempre é o caminho mais curto, é necessária garantir a confiança do mercado e assegurar os mecanismos de controlo interno da qualidade, para isso é necessário tempo, e persistência para que o mercado pressione e distinga o serviço prestado pela STV.
Atingimos um crescimento sustentável que queremos reforçar e consolidar, para tal temos apostado na qualificação e formação contínua dos colaboradores, o apoio local dos melhores peritos em cada região, desenvolvimento e customização de ferramentas informáticas para melhor gestão do serviço e otimização dos processos em prazos e qualidade.
A nossa perspetiva é manter e reforçar o foco como especialista em avaliação imobiliária, de modo a estarmos alinhados com a missão da empresa que é o fio condutor e dá visão a toda a equipa da STV.
É também nesse registo que temos como, ambição assumir um papel de referência e liderança a nível nacional em serviços de avaliação imobiliária.
Oportunidades para o Mercado Residencial
Prudência e Gestão de Risco
No atual panorama nacional e que se vive também no resto do mundo, a implementação de mediadas sanitárias pelos governos dos países tem originado limitações no funcionamento das empresas, restrições económicas e sociais. Este panorama tem impactos negativos no PIB, e a contração económica levará ao aumento do desemprego e a um maior esforço do país para acorrer com apoios socias às famílias e às empresas.
Os bancos mantêm-se ativos no financiamento e com spreads competitivos, logicamente com o apoio do BCE para manter as taxas e condições atrativas, contudo a falta de liquidez dalgumas empresas e famílias permitirá o surgimento de oportunidades no mercado imobiliário, bem como será inevitável no futuro o aumento da taxa de incumprimento dos créditos provocada pelo aumento do desemprego, não obstante as moratórias e apoios existentes que permitem o adiamento das obrigações, sobretudo no segmento residencial. Nos restantes segmentos do imobiliário, os efeitos estão a levar a mudanças por parte dos investidores com a conversão do uso dos ativos administrativamente e no layout.
O setor imobiliário não é exceção e os impactos já se fazem sentir, sobretudo na procura, mas como os mercados vivem de expetativas futuras e como os investidores procuram garantir segurança, tentando contornar os efeitos da volatilidade noutros tipos de ativos, tudo indica que a recuperação do imobiliário será também em “U” mas menos pronunciada/vincada comparativamente ao da economia. Isto porque o imobiliário é um tipo de ativo que historicamente tem um comportamento que garante aos investidores menor volatilidade, menos impactos imediatos das oscilações económicas/financeiras e assim vencer o risco de exposição. Porém requer que o investidor tenha informação de mercado de qualidade e esteja munido de competências especificas deste setor, acrescentar a tudo isto é sempre importante lembrar que a atual situação requer prudência e uma gestão de risco cuidada.
O alívio fiscal e o desconfinamento em alguns países vem permitir uma gradual recuperação a partir do 3º trimestre, outras medidas relevantes para as economias europeias são os apoios e as políticas adotadas nesta fase pelo BCE, são sinais positivos para a economia, em contrabalanço com os efeitos provocados pela pandemia. Os analistas e especialista económicos preveem que a recuperação vai ser mais sentida no final de 2020, início de 2021. Face ao panorama atual e aos efeitos futuros que podem implicar alterações nas previsões, tudo indica que a economia deverá ter uma recuperação em “U”, não obstante, as políticas adotadas por cada estado e a dimensão que a pandemia atingiu em cada país.
Os bancos mantêm-se ativos no financiamento e com spreads competitivos, logicamente com o apoio do BCE para manter as taxas e condições atrativas, contudo a falta de liquidez dalgumas empresas e famílias permitirá o surgimento de oportunidades no mercado imobiliário, bem como será inevitável no futuro o aumento da taxa de incumprimento dos créditos provocada pelo aumento do desemprego, não obstante as moratórias e apoios existentes que permitem o adiamento das obrigações, sobretudo no segmento residencial. Nos restantes segmentos do imobiliário, os efeitos estão a levar a mudanças por parte dos investidores com a conversão do uso dos ativos administrativamente e no layout.
O setor imobiliário não é exceção e os impactos já se fazem sentir, sobretudo na procura, mas como os mercados vivem de expetativas futuras e como os investidores procuram garantir segurança, tentando contornar os efeitos da volatilidade noutros tipos de ativos, tudo indica que a recuperação do imobiliário será também em “U” mas menos pronunciada/vincada comparativamente ao da economia. Isto porque o imobiliário é um tipo de ativo que historicamente tem um comportamento que garante aos investidores menor volatilidade, menos impactos imediatos das oscilações económicas/financeiras e assim vencer o risco de exposição. Porém requer que o investidor tenha informação de mercado de qualidade e esteja munido de competências especificas deste setor, acrescentar a tudo isto é sempre importante lembrar que a atual situação requer prudência e uma gestão de risco cuidada.
Revisão dos coeficientes do IMI suspendidos pela Pandemia
Fonte: Jornal de Negócios
quinta-feira, 23 de julho de 2020
11º Aniversário Structure Value
Estamos conscientes de que nesta atividade o sucesso não pode ser alcançado a qualquer custo, por isso, hoje renovamos o compromisso de estarmos sempre ao seu lado com uma boa capacidade de resposta e garantirmos a confiança que tem nos nossos serviços.
Pode contar com uma equipa motivada e especializada em Avaliação Imobiliária.
Muito Obrigado!
quinta-feira, 16 de julho de 2020
Peso do CE na Avaliação Imobiliária
Sendo a construção e o imobiliário um sector cada vez mais inovador e sofisticado, com uma oferta de mercado bastante diversificada em que a competição é grande, o que por sua vez origina motivos para a diferenciação entre propostas, não só pela localização (que continua e cada vez mais a ser um dos fatores mais importantes em imobiliário), mas a diferença também é incrementada pelas características intrínsecas do edificado, refiro-me a aspetos construtivos, qualidades dos materiais, arquitetura, eficiência e funcionalidades.
Assim, e não obstante o CE (certificação energética) seja obrigatório para o trâmite duma operação de compra e venda ou arrendamento, o mesmo deverá ser analisado de modo critico, numa lógica de melhor classificação igual a melhor imóvel (vice-versa), para além de todo um conjunto de informações para melhorias e de contributos para uma maior eficiência e otimização energética. Com base nesta relação (classificação vs qualidade), como deverá ser analisada e qual o impacto/peso em sede de avaliação imobiliária, da classificação energética atribuída a determinado imóvel!
Desde logo, é meu entender que deveremos partir da racionalidade e raciocínio logico que se trata duma variável, que deverá em análise com imóveis compráveis ser considerada de modo minorativo ou majorativo, ou quando igual de forma neutra. Sabemos que nem sempre é fornecido o CE para a avaliação, contudo em maior partes das vezes ele existe ou é fornecido ao perito, e havendo não pode ficar somente por uma registo descritivo no teor do relatório, mas ser um item que contribui para fazer variar o valor de mercado do imóvel que esteja em estudo, sendo o peso desta variável da responsabilidade e decisão do perito avaliador.
Nesse sentido, considero cada vez mais que o CE poderá ter várias utilidades, uma na ótica de melhorias e intervenções sugeridas pelo perito qualificado, outra como fator diferenciador no momento de compra, documento exigido para avaliação imobiliária, e por último como garantia de qualidade e conforto. Sobretudo no segmento residencial a classificação energética deve ser considerada como sinónimo de maior ou menor, qualidade, conforto e economia energética. A classificação é assim uma variável que pode e deve ser tratada e analisada na homogeneização em avaliação imobiliária, como qualquer outra variável qualitativa, sendo que me parece de fácil exequibilidade a sua aplicação prática na harmonização do valor unitário a atribuir a determinado imóvel.
Desde logo, é meu entender que deveremos partir da racionalidade e raciocínio logico que se trata duma variável, que deverá em análise com imóveis compráveis ser considerada de modo minorativo ou majorativo, ou quando igual de forma neutra. Sabemos que nem sempre é fornecido o CE para a avaliação, contudo em maior partes das vezes ele existe ou é fornecido ao perito, e havendo não pode ficar somente por uma registo descritivo no teor do relatório, mas ser um item que contribui para fazer variar o valor de mercado do imóvel que esteja em estudo, sendo o peso desta variável da responsabilidade e decisão do perito avaliador.
Nesse sentido, considero cada vez mais que o CE poderá ter várias utilidades, uma na ótica de melhorias e intervenções sugeridas pelo perito qualificado, outra como fator diferenciador no momento de compra, documento exigido para avaliação imobiliária, e por último como garantia de qualidade e conforto. Sobretudo no segmento residencial a classificação energética deve ser considerada como sinónimo de maior ou menor, qualidade, conforto e economia energética. A classificação é assim uma variável que pode e deve ser tratada e analisada na homogeneização em avaliação imobiliária, como qualquer outra variável qualitativa, sendo que me parece de fácil exequibilidade a sua aplicação prática na harmonização do valor unitário a atribuir a determinado imóvel.
A prestação deste serviço deve ser assegurada por perito qualificado e devidamente certificado para o efeito.
Avaliação Imobiliária e o LTV
Atendendo à situação atual e expectável para os próximos tempos no mercado imobiliário, o financiamento bancário de imoveis estará certamente mais sensível e afinado com o tema do LTV. O imobiliário continua a ser impulsionado pelo financiamento, sobretudo na conceção de empréstimos para compra de habitação pelas famílias, bem como no financiamento de imóveis comerciais por parte de empresas ou investidores. Neste contexto as instituições bancárias fazem uma análise de risco de vários critérios para aprovação da operação, sendo uma das mais importantes o denominado loan-to-value (LTV).
Trata-se do “rácio financiamento/garantia”, assim o LTV é um conceito relativamente simples e de fácil compreensão, que indica qual o risco associado a uma operação de empréstimo, que o banco está disposto a assumir (ceteris paribus). É representado matematicamente pela seguinte expressão:
LTV (%) = Montante financiado (€) / Valor do imóvel (€)
Assim é o LTV que indica a % de financiamento relativamente ao valor do imóvel. No passado recente as instituições de crédito praticavam LTV na ordem dos 70% a 75% para que a operação possa avançar. Logicamente que haverá exceções em operações com LTV superiores, e que por sua vez representam maior risco sendo exigido spread mais elevado, tal como em operações com LTV inferior ao habitual poderá ser praticado spread inferior. Porém e atendendo ao estado atual da economia, e por questões prudenciais consideramos natural que as entidades financeiras comecem a analisar operações e aprovar as mesmas que obtenham os LTV inferiores, pois a incerteza é um indicador importante nesta fase.
Assim a relação entre o montante financiado dependerá do valor solicitado ao banco pelo cliente ou do montante que possua de capitais próprios para reduzir o rácio, ou seja o risco, permitindo que o LTV seja inferior. Porque por outro o valor de mercado do imóvel a determinar pela empresa de avaliação contratada tenderá a ser inferior, o que tornará as operações de financiamento com um filtro mais apertado (ceteris paribus).
Deste modo, o valor do imóvel emitido pela empresa de avaliações é fundamental para a analise das operações de financiamento imobiliário, pois o imóvel objeto do empréstimo serve como garantia hipotecária do montante financiado pelo banco ao cliente. Nesta fase que atravessamos o trabalho de avaliação imobiliária requer a devida prudência e analise da conjuntura económica, bem como da volatilidade do mercado imobiliário em tempo de pandemia, com respetivo impacto nos valores emitidos nos relatórios de avaliação. Não existe um guião ou script para esta análise por parte da avaliadora, sendo da responsabilidade de cada empresa criar as condições que devem nortear a sua atuação no momento presente e monotonizar no curto prazo o comportamento do mercado, passando para cada perito avaliador no momento de determinação do valor e da validação interna a devida prudência implícita na aplicação dos parâmetros, dos critérios e metodologias que levem a conclusões e opiniões de valor o mais adequadas face ao momento atual e futuro próximo..
Revisão dos coeficientes do IMI suspendidos pela Pandemia
A revisão dos coeficientes de localização do IMI ficou suspensa com a atual situação de pandemia, pelo que estava na calha algumas subidas sobretudo nas zonas urbanas de Porto e Lisboa. Embora os referidos coeficientes já estejam validados, aguardam decisão superior da AT.
Artigo de : Filomena Lança ao Jornal de negócios
Leia aqui a peça completa assinada por Filomena Lança ao Jornal de Negócios.
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