Preços no imobiliário voltaram a subir

De acordo com o INE, durante o ano de 2014 o número de imóveis transacionados cresceu pela primeira vez desde 2011, registando um aumento de 4,3% em número de transações. De facto, de acordo com o Eurostat, Portugal foi o sétimo país europeu a registar maior crescimento no número de imóveis vendidos.

Para este facto tem contribuído não só uma conjuntura bancária em termos de financiamento mais favorável – com a taxa Euribor próxima do zero e capacidade de negociação de spreads mais competitivos, mas também o aumento da procura de imobiliário português por parte de investidores estrangeiros.

A espectativa dos agentes imobiliários para o ano de 2015, prende-se com o contínuo crescimento de facilidade de concessão de crédito à habitação, contribuindo este facto para que os preços voltem a subir, e as vendas a aumentar.

Um estudo recente realizado por uma consultora portuguesa, vem confirmar que de facto, em junho de 2015, a tendência de crescimento dos preços do imobiliário em Portugal continua em crescente, tendo sido registado desde o início do ano um crescimento de 8,6% na Grande Lisboa, e de 5,8% no Grande Porto. Sendo estes valores relativos a “askingprice” e não em “closingprice”, não refletem de forma direta o aumento do valor dos imóveis transacionados, que mantém a tendência evolutiva mas de forma menos acentuada. De acordo com agentes imobiliários inquiridos, estes valores são mais elevados em zonas onde existe maior procura por parte de investidores estrangeiros, nomeadamente na Grande Lisboa e no Algarve.

De acordo com a APEMIP, os investidores chineses negoceiam bastante os preços, e necessitam de mais tempo para fechar negócios, ao passo que os ingleses, por exemplo, durante as férias fecham negócio com menores margens de negociação de preço. 

Sendo também verdade que nos últimos anos a construção esteve praticamente parada, a oferta de imóveis novos é mais escassa. De acordo com o INE, o preço das casas usadas subiram em média 1,3%, ao passo que o preço das novas desceu em média 2,9%. Em 2014 foram vendidas cerca de 64 mil imóveis usados contra cerca de 20 mil imóveis novos.

Num perspetiva otimista a APEMIP prevê um crescimento do número de imóveis vendidos para valores superiores a 100 mil imóveis por ano, o que significaria um aumento do número de imóveis na ordem dos 20 a 25%.

Os indicadores acima relatados revelam otimismo e denotam sinais – ainda que ténues – de recuperação da confiança no setor imobiliário português, e consequentemente de alguma recuperação a nível económico. O clima é ainda instável, e estando em ano de eleições poderá ser espectável algum abrandamento. No entanto são sinais que revelam inversão duma tendência negativa instalada nos últimos anos, e que permitem boas previsões a nível da futura evolução do setor.

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"As Ilhas do Porto"

O mercado imobiliário engloba todos os imóveis que se encontram disponíveis e implantados no território de uma determinada zona, de tal forma que o tema “Ilhas do Porto” traz agregado alguma peculiaridade devido ao tema em questão.

As “Ilhas do Porto” tema com discussão na ribalta devido a sua presença na malha do tecido urbano da cidade invicta, apesar de ser quase imperfectível para quem percorre as linhas de circulação pedonal e viárias que circundam o quarteirão. No caso da cidade Portuense, a “ilha” é uma tipologia de habitação destinada essencialmente para uma população de rendimentos baixos.

Deste modo, se analisarmos o tema “ilha” no seu mais modesto significado, uma ilha, por definição, é um prolongamento do relevo, estando numa depressão absoluta preenchida por água em toda sua volta. A sua etimologia latina, insula, originou o adjetivo insular. E numa consulta ao dicionário de Língua Portuguesa o termo “Ilha” significa: Espaço de terra cercado de água por todos os lados; Grupo de casas isoladas de outras habitações e cercado de ruas por todos os lados; Pátio cercado de habitações pobres.

Numa realidade metafórica, as ilhas são isso mesmo, toda a cidade envolvente pode-se dizer que é a água e o conjunto de habitações no interior do lote é a ilha. A única ligação entre a cidade e a ilha é feita através de um pequeno corredor que conduz ao interior do lote; as habitações no interior dos logradouros caracterizam por serem: pequenas habitações de um só piso, alinhadas em fila (banda) de um só lado ou por vezes de ambos os lados dependendo da largura do lote.

As “ilhas do Porto” surgem devido à revolução industrial que causou a sobrelotação da cidade, devido à chegada de imigrantes oriundos das zonas rurais (êxodo rural) com intuito de melhores condições de vida, mas também, mais tarde pelo aglomerar das suas famílias no mesmo espaço habitacional. Após a sobrelotação do centro urbano, as freguesias na altura periféricas da cidade (Bonfim, Campanhã, Massarelos, etc.) aumentaram de forma drástica nas últimas décadas do século XIX a sua população residente, devido à concentração das atividades industriais e, portanto, aí se concentravam também os permanentes fluxos migratórios de novos residentes que originaram, justamente nessas freguesias “industriais”, uma (nova) forma de habitação operária: as “ilhas”.

Os fatores mais importantes que estruturaram a procura de alojamento para a classe trabalhadora no Porto foram essencialmente o desenvolvimento industrial da cidade que, apesar de ser tardio e lento, em comparação com as grandes cidades europeias, provocou uma elevada imigração na segunda metade do século XIX. Toda a procura por alojamento na cidade originou a sobreocupação dos edifícios existentes, que tornou necessária a construção de novas formas de alojamento e, como eram pessoas de fraco poder económico e baixos salários, as habitações teriam de ser ajustadas as suas possibilidades.

Para além do tipo de construtores e das características da sua atividade, os fatores espaciais foram também decisivos no desenvolvimento da forma das ilhas. Particularmente importante foi a adoção generalizada, na maior parte dos desenvolvimentos urbanos do século XIX de parcelamento regular do solo em lotes com uma-frente de 25 ou 30 palmos (5,5 ou 6 metros), e até cerca de 100 metros de profundidade para o interior do quarteirão. Este tipo de implantação surgia como escapatória à “prática urbanística” municipal da época que, segundo os regulamentos em vigor, só controlava as construções à face da rua e respetivos alçados.

Pela história que as “ilhas” já tiveram e continuam a ter, pela sua importância alcançada ao longo dos tempos, as “ilhas do Porto” são uma cidade (comunidade) dentro da própria cidade que oferece aos seus inquilinos a possibilidade de habitar nas proximidades ou mesmo em pleno centro da cidade. De tal forma que, o tema das “ilhas” e da habitação de baixo custo na cidade do Porto são questões antigas que décadas de evolução da cidade não tem conseguido clarificar urbanisticamente a sua posição.

Contemporaneamente, as “Ilhas do Porto” permanecem como reflexo de evoluções históricas, próprias de cidades mercantis com rápidos processos de industrialização, reflexo da incapacidade coletiva de encontrar soluções que integrem a questão habitacional no cerne dos percursos coletivos de desenvolvimento social e urbano e, no caso português, como símbolo de uma modernidade inacabada.

Segundo as condicionantes e os vários componentes que compõem uma “ilha” como será o processo mais adequado para se realizar uma avaliação imobiliária?

Tendo em conta o âmbito de trabalho da empresa Structure Value, Lda., a avaliação de uma “ilha”apresenta-se como a possibilidade de avaliar um imóvel com características muito próprias e peculiares, com necessidade de uma avaliação especial, onde o fator diferenciador passa pela experiência e competência da equipa técnica da empresa.

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