ALOJAMENTO LOCAL – PORTO E LISBOA

São cada vez mais os apelos por parte de empresas especializadas na gestão de arrendamentos em AL, sobretudo nas cidades de Porto e Lisboa, acenando aos proprietários com promessas de rentabilidades elevadas com yields atrativas, oferecendo um serviço supostamente sem preocupações e com rendimentos garantidos. É um mercado que está a consolidar-se nas localizações prime das duas principais cidades.

É nosso entender que o arrendamento de curta duração, normalmente denominado de alojamento local (AL) é nalguns casos uma boa opção de investimento, como retorno dum determinado imóvel. Contudo nem sempre assim é! Será necessário conhecer o mercado e saber especificamente as melhores localizações, preços, rentabilidade exigida e taxas médias de ocupação, entre outras.

O fator localização é fundamental e é onde reside de certo modo, a diferenciação existente na taxa de ocupação e no preço da diária, mas não é garantia de nada e pode não ser onde reside a melhor rentabilidade de mercado ou retorno, pois existem movimentações a ocorrer. Em todo o caso, as zonas centrais e inseridas no “casco” são sobretudo as mais procuradas pelos turísticas e valorizadas neste segmento de mercado.

O mercado de AL apresenta atualmente os seguintes valores para diárias:

– Porto: 90 a 95€/dia e Lisboa: 110 a 115€/dia;
– Estes valores médios correspondem a dados observados no mercado nestas duas cidades, sendo que a taxa de ocupação média anual, nas zonas centrais destas cidades rondam entre os 65% e 75%.

Paralelamente outros fenómenos e movimentações interessantes vão ocorrendo e que garantem igualmente boas taxas de ocupação e de rentabilidade, como são exemplo as localizações periféricas do Porto, com preços muito mais baixos (em média metade) mas com boas acessibilidades e dotadas de transportes públicos, nomeadamente metro e comboio, o que tem atraído muitos turistas que pretendem permanecer por períodos superiores a um fim de semana, e nalguns casos porque já são repetentes na visita ao Porto. Essas localizações são Gaia (orla costeira), Espinho, Ovar e até Aveiro, com mobilidade sempre conferida pelo comboio, para norte do Porto as localizações de Vila do Conde e Póvoa do Varzim com o metro de superfície e transportes alternativos, Braga também é um caso interessante, mas já com massa critica para uma estadia dedicada.

O mercado imobiliário e o turístico, sobretudo nos últimos anos têm tido crescimentos constantes e “lado a lado” e sustentados, estes aspetos lançam desafios aos agentes de mercado e aos peritos avaliadores no processo de avaliação de imóveis desta natureza, com a determinação do seu valor pelo potencial de AL e pela volatilidade associada à atividade turística.

Ler mais

A recuperação da economia portuguesa foi baseada no turismo e imobiliário

No final de 2019 e a escassos dias de 2020, decidimos fazer uma retrospetiva e análise histórica de factos ocorridos nos últimos anos, desde que a Troika entrou (2011) em Portugal, com cerca de 80 mil milhões de euros para os cofres nacionais, isto em meados de 2011 após pedido de assistência internacional.

De acordo com o memorando e instruções da Troika foram impostas muitas restrições o que de imediato deu origem, na altura a um novo êxodo como já não se assistia há muitas décadas, com a saída de muitos jovens, sobretudo os mais preparados, com estudos/formação e conhecimentos de línguas (principalmente inglês). O desemprego atingia taxas elevadíssimas e a carga de impostos foi muito dura, redução de salários no setor público, congelamento de pensões, …, etc. A economia tinha batido no fundo.

Assim os preços em todos os segmentos imobiliários e sobretudo no residencial caíram a pique, com a banca a não conceder empréstimos às famílias e empresas, e por sua vez muitas destas a darem os imóveis que serviam como garantias de empréstimos para dação como pagamento de dividas. A construção, por conseguinte, a registar os índices mais baixos de licenciamentos e de emprego no setor.

Já em 2013/2014 são introduzidas algumas alterações na legislação para estimular a economia e aí começa a procura turística e interesse no internacional pelo país, sobretudo em Lisboa e Porto, com os centros urbanos que tinham sido abandonados a serem reabilitados e a procura de compradores internacionais (benefícios fiscais), logo seguida da procura interna das famílias que tinham adiado a compra de habitação, pois os bancos retomavam lentamente a concessão de crédito para compra de habitação.

A construção também aliada do imobiliário foi recuperando mercado e permitindo que hoje tenhamos valores/preços que são conhecidos de todos. Os índices de confiança das pessoas/consumidores recuperou, bem como a taxa de desemprego diminuiu e as exportações cresceram. Mais tarde ainda assistimos a crescimentos da economia nacional acima da média europeia, que atualmente já estabilizou. Passando em certa medida do “8 para o 80”.

Terminado este artigo do mesmo modo que começamos, estamos a escassos dias de 2020 e de facto existem dois vetores que permitiram em grande parte esta recuperação, e que por sua vez estão dalgum modo correlacionados, por um lado o turismo e por outro o imobiliário/construção.

Todavia resta-nos saber até quando esta conjuntura permanece favorável ao nosso país, pois as reformas, infraestruturas e determinadas alterações necessárias para a sustentabilidade económica, embora anunciadas nunca chegaram a ser implementadas e assim a navegação continua a ser feita à vista e à vontade da maré que para já ainda nos é favorável.

Ler mais

SEGMENTO DE ARMAZÉNS, INDUSTRIAL E LOGÍSTICA – GRANDE PORTO

No segmento de armazéns e industrial, o dinamismo é por norma um pouco mais ténue e tardio que nos restantes segmentos do mercado imobiliário, uma vez que está a montante da cadeia de fluxo, contudo as previsões continuam positivas com a consolidação das exportações e do consumo privado, pelo que se auguram resultados favoráveis para as atividades industriais e logísticas, consequentemente para o seu segmento imobiliário.

A orientação para o controlo de custos de ocupação vai permanecer, com a otimização das áreas dos imóveis em função do dimensionamento das suas atividades e dos contratos estabelecidos com as marcas/insígnias. Nalgumas localizações aguarda-se pela expansão de polos logísticos e industriais, estando essa expansão dependente de interfaces ou ligações aos principais acessos viários e de infraestruturas regionais. Alguns operadores logísticos e empresas industriais optam por desenvolver a meios próprios ou através de parceiros, armazéns/edifícios, uma vez que o mercado imobiliário, não oferece imóveis para arrendamento com a sofisticação necessária e exigida, tais como: dimensão, cais de carga/descarga, pé-direito, sistemas de desenfumagem, pavimentos, etc…, acabando noutros casos por haver uma adaptação ou ajustamento da atividade às condições dos imóveis em oferta/disponíveis.

A zona considerada como prime para armazéns industriais é a Maia, nomeadamente a sua zona industrial nos diferentes setores, quanto a logística consideramos que todo o eixo da A41 e início da A28 (Matosinhos), devido sobretudo à proximidade ao cais de Leixões, Aeroporto e ligações rodoviárias. A norte do Porto (Maia/Matosinhos) continua a ser a preferência dos operadores, não obstante a boa rede viária no concelho de V. N. Gaia tem permitido nalguns casos a deslocação para este concelho dalgumas empresas, também pelos preços mais reduzidos neste segmento, tal facto acontece também com Valongo.

VALORES DE MERCADO – ARMAZÉNS

A análise foi realizada para a zona geográfica que consideramos “Grande Porto”, nomeadamente os concelhos analisados, foram os seguintes: Porto, Matosinhos, Maia, Valongo, Vila Nova de Gaia, Vila do Conde e Gondomar. Correspondem a valores de imóveis registados na nossa base de dados interna, no período entre setembro/outubro/novembro de 2019, num total de 53 observações, para arrendamento e para compra/venda.

Conclui-se que para armazéns, situados no Grande Porto o valor médio para arrendamento posiciona-se em torno dos 3,0 €/m² e o de venda ronda os 475 €/m².

Para concluir esta análise foi possível verificar que a yield media neste segmento ronda os 7,5%, o que nos parece um valor adequado para a região, qualidade dos ativos em oferta e conjuntura imobiliária atual.

Ler mais

O arrendamento imobiliário é bom investimento?

Nesta fase em que o arrendamento é tão falado e até existem legislação recente para o seu fomento e desenvolvimento, decidimos fazer uma reflexão sobre o conjunto de despesas e encargos que um proprietário terá de fazer face quando decide colocar um imóvel para arrendamento tradicional/convencional, não obstante parte dessas despesas também fossem devidas mesmo considerando que o imóvel vago. Nesta reflexão/análise iremos determinar também a rentabilidade obtida por esse mesmo proprietário.

Para que se torne mais realista esta análise, decidimos colocar um exemplo prático dum proprietário que analisa arrendar um apartamento T3 usado de construção de qualidade média, situado em Vila Nova de Gaia, pelo valor mensal de 725 € (valor médio atual de renda para esta tipologia numa zona periférica ao centro de VNG).

Assim temos as seguintes despesas a considerar:                                                
- IMI (0,43% do VPT de 110.000 €)
- Imposto de selo (10% do valor de arrendamento)
- Contrato de arrendamento (200€ advogado)
- Coleta em IRS (taxa autónoma de 28%)
- Seguro do imóvel (150€/ano)
- Retenção na fonte (25% sobre o valor da renda caso seja uma empresa)
- Condomínio (mensal 50€)
- Mediadora (comissão da mediadora imobiliária)
- Gestão e Manutenção (5% do valor de rendas/anual)

Importa ainda salientar que existem algumas variáveis associadas ao risco ou incerteza de incumprimento do arrendatário ou ainda a possibilidade de o apartamento vagar por tempo indeterminado, o que desde logo representa uma redução de receita e a manutenção dalgumas despesas, que não estão consideradas nesta análise. Outro aspeto que também não vamos considerar para esta análise tem a ver com o denominado custo de oportunidade, que não é nem mais nem menos do que analisar uma alternativa de investimento e o respetivo benefício que daí poderia ser obtido nessa alternativa que é renunciada. Outra ainda é a coleta em IRS e o novo imposto sobre o património, pois não estabelecemos enquadramento de parâmetros deste proprietário. Consideramos que o valor de mercado do imóvel para venda é de cerca 160.000 €.

De acordo com esta análise, concluímos rapidamente que o arrendamento do imóvel traduz uma rentabilidade líquida efetiva anual de cerca 2,60% que considerando as taxas atuais não é de desprezar. Mesmo não inserindo uma série de aspetos que podem reduzir a receita e por sua vez diminuir essa mesma taxa de rentabilidade. A questão que se coloca desde logo para um investidor é a de analisar o investimento ou desinvestimento comparativamente a outras classes de ativos disponíveis no mercado, ou seja, analisar da sua viabilidade, risco/incerteza, liquidez, entre outros.

Logicamente que para um investidor de dimensão média, alguns dos encargos e custos podem ser diluídos numa ótica de economia de escala, contudo para um investidor de pequena dimensão ou proprietário, a manutenção do investimento em imobiliário quer via arrendamento ou não, despoleta algumas interrogações, pois existem alguns riscos associados que convém refletir e ponderar. Da nossa parte, esperamos com esta breve análise ter dado um contributo e ajuda nessa reflexão.

Ler mais

O Porto cresce de forma sustentada no mercado imobiliário residencial

Passado um ano, voltamos a fazer a publicação de valores do mercado residencial no Porto, com dados de valores para este segmento nesta cidade.

Atualmente verifica-se uma tendência de oferta de frações novas ou em construção, o que por outro lado provoca uma redução dos valores das frações usadas. Constata-se também que a maior parte da oferta imobiliária residencial começa a deixar de ser a zona da Baixa, bem como os valores prime voltam a ser as zonas mais ocidentais do concelho. Os negócios fazem-se a um ritmo mais lento e o mercado de arrendamento está mais estabilizado na procura sobretudo pela facilidade na obtenção de crédito para compra de casa, os portugueses continuam a privilegiar serem proprietários, trata-se dum conceito muito enraizado e perpetuado, este conceito de propriedade.

Estamos a viver tempos dalguma estabilidade ao nível do imobiliário, havendo ainda lugar para alguns ajustamentos pontuais, mas tudo indica que a atual tendência deverá manter-se durante um bom tempo, por vários motivos: redução do desemprego, estabilidade política, condições favoráveis de financiamento, redução das taxas de juro nos spreads e a noticia anunciada recentemente pelo BCE de que as taxas de referência (Euribor) manter-se-ão estáveis até 2025.

A dinâmica imobiliária, sobretudo no segmento residencial continuará e com a oferta de construção nova assumir a dianteira, um pouco por toda a cidade, mas essencialmente a zona ocidental. Assiste-se também a alguns sinais de dinâmica na zona oriental da cidade, com projetos residenciais em fase inicial de construção.

MERCADO IMOBILIÁRIO RESIDENCIAL – PORTO

Apresentamos alguns indicadores médios e meramente orientativos do mercado residencial (apartamentos) relativos ao concelho do Porto. A zona onde os valores registados são mais elevados quer no mercado de compra/venda quer no mercado de arrendamento é a zona da Foz/Boavista, logo seguida da zona da Baixa Portuense.

No caso dos apartamentos, no concelho do Porto o mercado apresenta valores de compra/venda, médios de 1.950€/m2, sendo que para arrendamento corresponde o valor médio a rondar entre os 10€/m2/mês. Os valores mínimos correspondem à freguesia de Campanhã (zona Oriental da cidade) e rondam os 700€/m2 e 4,00€/m2/mês.

Como indicativo, o mercado disponibilizou para venda valores máximos próximos dos 10.000€/m2 em empreendimento de luxo e ainda em construção. A média de área por fração disponível é de cerca 100 m2/fração.

Os valores dizem respeito ao 3º trimestre de 2019. Numa análise a um total de 356 frações de várias tipologias que contribuíram para esta análise.

Ler mais

YIELDS IMPLÍCITAS Mercado arrendamento residencial – PORTO

Voltamos a um tema que em avaliação e investimento imobiliário gera alguma discussão. Está relacionado as taxas de rendibilidade aplicadas e utilizadas no imobiliário. Não obstante serem inúmeras as publicações e relatórios periódicos de mercado com informação sobre taxas prime, decidimos com base nos dados que possuímos – essencialmente oriundos das avaliações efetuadas e do conhecimento do mercado em geral – dar uma perspetiva geral da situação do mercado referente ao segmento residencial no Grande Porto e que a mesma seja o mais realista possível.

Quem atua neste setor e, no mercado das avaliações em particular, tem conhecimento e compreensão dos conceitos de yields/rendibilidade e, por sua vez, também, da sua justificação e sustentabilidade, quer seja através do mercado de venda/arrendamento ou na elaboração de modelos (rendibilidade de ativos) adaptados aos ativos imobiliários e mais concretamente ao mercado residencial.

A metodologia utilizada para a sua determinação tem como pressuposto o mercado imobiliário em cada uma das localizações/concelhos em análise, obtida através da correlação existente entre a compra/venda versus arrendamento.

Defendemos e consideramos que esta metodologia continua a ser a mais adequada uma vez que tem como base o mercado local, e assim permite diferenciar localizações e zonas.

Neste artigo pretendemos de uma forma breve fazer um refresh das yields brutas praticadas atualmente no mercado imobiliário do Grande Porto, para o segmento residencial/habitação permanente. Que se segue no quadro seguinte:

Dos dados obtidos verifica-se que a habitação para a gama baixa do Porto permite taxas de rendibilidade de 8,00%, em contrapartida a yield pode descer até 4,50% na gama mais alta (prime), o que representa uma amplitude muito elevada para um só segmento.

Pode ser justificada pelo crescimento exponencial dos valores em algumas zonas e pela estagnação em zonas periféricas, mas também pela diversidade de oferta existente. O concelho de Gondomar é aquele que mesmo na gama alta apresenta a taxa de rendibilidade mais elevada com uma yield de 6,50%. O mercado de arrendamento e as taxas de rendibilidade (yields) praticadas no nosso entender só reforçam o estado atual do mercado imobiliário de compra/venda e os valores praticados na compra/venda, pois estas taxas são um sinal e consequência da conjuntura imobiliária atual.

Ler mais

TRANSFERÊNCIAS DE CRÉDITO À HABITAÇÃO

Nos últimos meses temos verificado um incremento significativo nas denominadas transferências de crédito à habitação entre bancos, processo que corresponde à mudança de instituição de crédito por parte do titular do empréstimo/ financiamento.

Estes tipos de operação estão sobretudo relacionados com os spreads oferecidos pelos bancos e também pelos custos mensais associados ao empréstimo, como sejam os seguros, assim como despesas de transferência do financiamento.

Por um lado, verificam-se promoções oferecidas por alguns bancos e alguma competição entre instituições na atração e angariação deste tipo de operações. Por outro lado, este produto é visto como uma oportunidade para algumas famílias, que assim conseguem uma redução no valor da prestação bancária, uma vez que as taxas Euribor deverão continuar baixas, negociando apenas o "spread" com o novo banco a contratar.

Obter PDF(Versão Completa)

Ler mais

ESTABILIZAÇÃO DOS PREÇOS NO IMOBILIÁRIO RESIDENCIAL

De acordo com os dados e valores médios de avaliações mais recentes verifica-se que os preços das casas tendem a estabilizar e os crescimentos não são idênticos aos de meses anteriores. Ou seja, prevê-se a manutenção sem subida dos valores médios atuais.

Todavia haverá casos em que os preços podem até cair ligeiramente e noutros casos até subir.

Estas oscilações estarão sobretudo relacionadas com o tempo de exposição ou de absorção do mercado para escoamento da oferta, em cada localização específica.

Por um lado, todos sabemos que o tempo de espera para concretização de um negócio é um fator importante para muitos vendedores e fundamental para os investidores/promotores.

Por outro lado, os critérios bancários, nomeadamente no LTV e na capacidade endividamento das famílias está a ficar condicionado de acordo com indicações do BDP as responsabilidades de créditos já assumidas pelas pessoas denotam um elevado nível de endividamento da economia e das famílias portuguesas, bem como poucos hábitos de poupança.

Obter PDF (Versão Completa)

Ler mais

MERCARDO IMOBILIÁRIO - RESIDÊNCIAS UNIVERSITÁRIAS

Estamos numa fase em que há necessidade de aumentar de número de camas disponíveis para estudantes universitários deslocados.

A falta de residências universitárias disponíveis leva os estudantes a alugarem quartos em apartamentos / moradias ou até a dividirem casa com outros universitários nos grandes centros urbanos de Lisboa, Porto e Coimbra.

No entanto, com o boom do turismo em Portugal, a massificação do alojamento local e a crise na habitação fizeram desaparecer esses quartos disponíveis para os estudantes no nosso país.

Os dados oficiais (final de 2018) espelham bem a situação: dos 360 mil estudantes do ensino superior, cerca de 120 mil estão deslocados e desses apenas 13% têm lugar nas residências de estudantes. Assim sendo, nove em cada 10 estudantes do ensino superior que estão deslocados têm de se sujeitar aos preços de mercado da habitação, que são proibitivos.

Face a esta crise, o Governo apresentou um plano para o alojamento no ensino superior para duplicar o número de camas disponíveis para os estudantes em 10 anos. Este plano passa por reabilitação de imóveis pertencentes ao Estado, instituições de ensino superior e de outras entidades (ex: Quartel do Monte Pedral (Porto), cavalariças do Palácio das Laranjeiras (Lisboa) e Convento de Santo Estevão (Leiria); reabilitação e / ou ampliação das residências já existentes e criação de protocolos com pousadas da juventude.

Obter PDF (Versão Completa)

Ler mais

MERCADO IMOBILIÁRO - PERSPETIVA NO SEGMENTO RESIDENCIAL EM 2019

No decorrer de 2019 espera-se um ligeiro abrandamento da atividade imobiliária no segmento residencial, sobretudo devido a algum ajustamento na procura e nos prazos de absorção dos imóveis que tendem a aumentar. Porém, neste segmento, são inúmeros os projetos de promoção imobiliária em curso, pelo que o volume de construção nova disponível no futuro será maior, principalmente nas maiores cidades.

Os projetos novos serão mais sofisticados a nível construtivo, com forte tendência para a otimização dos espaços e áreas, bem como a decoração, que será fator determinante.

O tema da domótica e inteligência dos edifícios, associada aos temas de eficiência energética e sustentabilidade, será também importante e fará a diferença para alguns clientes na tomada de decisão.

Obter PDF (Versão Completa)

Ler mais

MERCADO IMOBILIÁRIO - AS CASAS DO FUTURO E AS NOVAS PREMISSAS

Recentemente marquei presença na Semana da Reabilitação Urbana de Lisboa, para assistir à discussão de vários assuntos sobre o imobiliário, do qual destaco os temas debatidos e apresentados no dia 11 de abril, tais como: “Dos edifícios inteligentes às cidades inteligentes.

Quais os desafios de futuro que enfrentam os promotores imobiliários? O que é uma moda e o que é essencial.... quais as tecnologias de futuro e como a mobilidade elétrica vai mudar a forma dos espaços em que vivemos e trabalhamos?”

Com base nessa visita e da minha análise critica posterior, resolvi fazer este artigo sobre as casas do futuro e a avaliação das mesmas, desenvolvendo o tema nos próximos parágrafos.

Foco-me no segmento residencial que é aquele que mais tem evoluído e maior dinâmica tem evidenciado, mas sobretudo porque é esse o que mais impacto tem nas famílias e que maiores alterações e mudanças deverão ter no futuro.

O conceito de casa tem estado em constante evolução e, atualmente, já não se aplica a máxima de uma casa para sempre. Essas mudanças decorrem sobretudo no tamanho/área das mesmas e nas tecnologias/equipamentos.

Na minha ótica e de alguns especialistas, as alterações a considerar nas casas do futuro têm de prever os seguintes aspetos:

- Sustentabilidade e eficiência energética;

- Flexibilidade e mudanças sociais como o envelhecimento da população;

- Procura dos clientes pelas casas conectadas e inteligentes.

Estas tendências vão requerer mudanças no processo construtivo e de produção na indústria da construção, com a automatização dos processos, produtos/materiais de confiança que garantam a sua utilização diária e duradoura. Estará o setor/industria da construção preparado para esta mudança!

Obter PDF (Versão Completa)

Ler mais

MERCADO IMOBILIÁRIO – ESCRITÓRIOS – PORTO

Apresentamos alguns indicadores do mercado de escritórios relativos à cidade do Porto. Os valores apresentados dizem respeito ao 4º trimestre de 2018 e decorrem duma análise realizada para a obtenção dos valores de mercado praticados para o segmento de escritórios/serviços, com informação dos valores Prime, de venda e renda. Pretendemos dar uma amostra o mais realística possível dos valores praticados no concelho em €/m2, num conjunto de mais de 100 imóveis. Tratam-se de observações para compra/venda e arrendamento que na sua maioria de processos de avaliação imobiliária em que a nossa empresa esteve presente.

Estes indicadores são meramente orientativos e não conferem qualquer vínculo ou compromisso por parte da Structure Value, decorrem duma análise estatística de dados base dos registos da empresa.

Obter PDF (Versão Completa)

Ler mais

MERCADO IMOBILIÁRIO – RESIDENCIAL – AÇORES – (PONTA DELGADA)

Apresentamos alguns indicadores do mercado residencial (apartamentos e moradias) relativos ao concelho de Ponta Delgada (Açores). Os valores apresentados dizem respeito ao 4º trimestre de 2018 e decorrem duma análise realizada para a obtenção dos valores de mercado praticados para cada um dos segmentos do residencial, com informação dos valores máximos, mínimos (extremos) e valores médios.

Pretendemos dar uma visão o mais realística possível dos valores praticados no concelho em €/m2, num conjunto de 87 imóveis (sendo 28 frações habitacionais e 59 moradias). Trata-se de observações para compra/ venda e na sua maioria de processos de avaliação imobiliária em que a nossa empresa esteve presente.

Estes indicadores são meramente orientativos e não conferem qualquer vínculo ou compromisso por parte da Structure Value, decorrem duma análise estatística de dados base dos registos da empresa.

Obter PDF (Versão Completa)

Ler mais

MERCADO IMOBILIÁRIO RESIDENCIAL – MADEIRA (FUNCHAL)

Apresentamos alguns indicadores do mercado residencial (apartamentos e moradias) relativos ao concelho do Funchal (Madeira). Os valores apresentados dizem respeito ao 4º trimestre de 2018 e decorrem duma análise realizada para a obtenção dos valores de mercado praticados para cada um dos segmentos do residencial, com informação dos valores máximos e mínimos (extremos), valores médios e medianas. Pretendemos dar uma amostra o mais realística possível dos valores praticados no concelho em €/m2, num conjunto de 147 imóveis (sendo 84 frações habitacionais e 63 moradias). Tratam-se de observações para compra/venda e na sua maioria de processos de avaliação imobiliária em que a nossa empresa esteve presente. Estes indicadores são meramente orientativos e não conferem qualquer vínculo ou compromisso por parte da Structure Value, decorrem duma análise estatística de dados base dos registos da empresa.

Obter PDF (Versão Completa)

Ler mais

MERCADO IMOBILIÁRIO COMÉRCIO DE RUA – PORTO – RENDAS PRIME

Apresentamos alguns indicadores do mercado de retalho (comercio de rua) relativos a algumas zonas da cidade do Porto e concelho. Os valores apresentados dizem respeito ao 3 e 4º trimestre de 2018 e decorrem duma análise realizada para a determinação da renda prime praticada em cada uma das zonas em análise, bem como o valor médio praticado no concelho em €/m2 para cada uma das localizações do quadro acima, num conjunto de 195 imóveis. Trata-se de observações de frações habitacionais (apartamentos), para compra/venda e na sua maioria de processos de avaliação imobiliária em que a nossa empresa esteve presente.

Estes indicadores são meramente orientativos e não conferem qualquer vínculo ou compromisso por parte da Structure Value, decorrem duma análise estatística de dados base dos registos da empresa.

Obter PDF (Versão Completa)

Ler mais

MERCADO IMOBILIÁRIO RESIDENCIAL – LISBOA

Apresentamos alguns indicadores do mercado residencial relativos a algumas zonas da cidade de Lisboa e do concelho. Os valores apresentados dizem respeito ao 3 e 4º trimestre de 2018 e decorrem duma análise realizada para a determinação da mediana (valor central do conjunto de dados) em €/m2 para cada uma das localizações do quadro acima, num conjunto de 391 imóveis. Trata-se de observações de frações habitacionais (apartamentos), para compra/venda e na sua maioria de processos de avaliação imobiliária em que a nossa empresa esteve presente. Estes indicadores são meramente orientativos e não conferem qualquer vínculo ou compromisso por parte da Structure Value, decorrem duma análise estatística de dados base dos registos da empresa.

Obter PDF (Versão Completa)

Ler mais

MERCADO IMOBILIÁRIO PREMIUM – PORTO

Apresentamos alguns indicadores do mercado residencial relativos a algumas zonas da cidade do Porto e concelho.

Os valores apresentados dizem respeito ao 3 e 4º trimestre de 2018 e decorrem duma análise realizada para a determinação da mediana (valor central do conjunto de dados) em €/m2 para cada uma das localizações do quadro acima, num conjunto de 356 imóveis.

Trata-se de observações de frações habitacionais (apartamentos), para compra/venda e na sua maioria de processos de avaliação imobiliária em que a nossa empresa esteve presente.

Estes indicadores são meramente orientativos e não conferem qualquer vínculo ou compromisso por parte da Structure Value, decorrem duma análise estatística de dados base dos registos da empresa.

Obter PDF (Versão Completa)

Ler mais

MERCADO IMOBILIÁRIO - VISEU

Apresentamos alguns indicadores médios e meramente orientativos do mercado de residencial (apartamentos, relativos ao concelho de Viseu. A zona onde os valores registados são mais elevados, quer no mercado de compra/venda quer no mercado de arrendamento, é a zona central, verificando-se que alguns empreendimentos com frações novas estão a ser vendidos a 3.000€/m2.
O mercado apresenta valores de compra/venda, médios de 1.300€/m2, sendo que para arrendamento corresponde a um valor médio próximo dos 7,0€/m2/mês. Os valores mínimos correspondem às zonas periféricas, sobretudo a zona norte da cidade e rondam os 650€/m2 e 4,0€/m2/mês.
Como indicativo, o mercado disponibilizou para arrendamento valores máximos na ordem dos 12,5€/m2/mês, representado um valor máximo de venda de fração na ordem dos 3.000€/m2, enquanto a média de área por fração ronda cerca de 125 m2.
Os valores dizem respeito ao 3º trimestre de 2018. De um total de 287 frações de várias tipologias, que contribuíram para esta análise.

Obter PDF (Versão Completa)

Ler mais

MERCADO IMOBILIÁRIO - HOTELARIA

Na cidade do Porto tem-se assistido ao forte crescimento do setor hoteleiro, com o surgimento de novas unidades, estando prevista a entrada de mais insígnias de hotéis em 2019/2020. Nalguns casos trata-se de remodelações ou reabilitações de edifícios antigos convertidos para o efeito, mas noutros casos são construções novas.

Os sinais são otimistas e as perspetivas são de crescimento contínuo das taxas de ocupação em todas as categorias (estrelas), bem como o aumento do preço médio por quarto ou cama disponível.

Atualmente o preço médio ronda os 70€, contudo o retorno/ rentabilidade (Revpar) é de aproximadamente 45€. No segmento de 5 estrelas os valores podem rondar os 175€.

As taxas de ocupação médias rondam entre 65% e 70%, contudo, nos meses de verão, a taxa de ocupação média sobe para os 90% a 95%, e logicamente com preços mais elevados e retornos superiores.

Obter PDF (Versão Completa)

Ler mais

MERCADO IMOBILIÁRIO - A AFIRMAÇÃO IMOBILIÁRIA DA CIDADE DO PORTO

O mercado imobiliário na cidade do Porto apresenta uma boa dinâmica e crescimento constante, prova disso mesmo são as rendas praticadas atualmente para os segmentos imobiliários comerciais. Nalguns segmentos esse crescimento é mesmo exponencial, também devido à entrada de vários investidores institucionais internacionais que vêem a cidade ainda como uma oportunidade e com margem para progressão no curto e médio prazo.

São vários os aspetos que permitem essa dinâmica e afirmação da cidade do Porto como um dos polos mais importantes no panorama do mercado imobiliário nacional.

Apresentamos, de seguida, de forma resumida, a nossa visão sobre cada um dos segmentos em análise: escritórios, retalho e industrial.

Os escritórios têm apresentado grande procura, sobretudo nas zonas tradicionalmente mais procuradas para serviços, tal como a AV. da Boavista, apresentado atualmente uma renda prime na ordem dos 17€/m²/ mês.

Os fatos que contribuem para este crescimento estão relacionados com o empreendedorismo da região e recursos humanos qualificados oriundos das faculdades/universidades existente. Os espaços em oferta, por sua vez, vão sendo cada vez mais sofisticados e modernos, quer por via da reabilitação ou promoção imobiliária nova.

Os escritórios com serviços partilhados são uma opção muitas vezes utilizados por empresas para começar atividade ou para terem representação na cidade do Porto.

Obter PDF (Versão Completa)

Ler mais