A
avaliação de imóveis é fundamental para uma correta gestão do património, e
muitas vezes tem associados valores muito elevados (imóveis), que por sua vez
representam grande visibilidade e impacto nas contas das empresas, instituições
e famílias.
Nesse
sentido, é importante que os diferentes tipos de valor emitidos nos relatórios
de avaliação sejam claros, ou seja, as conclusões sejam objetivas e com uma
linguagem comum necessária para a sua melhor compreensão e comparação. Por
vezes e nalguns trabalhos de avaliação imobiliária, os clientes solicitam-nos
para um mesmo imóvel e no mesmo relatório várias respostas de valor, o que
torna logicamente o nosso trabalho mais complexo, sendo assim, possível a
valorização do mesmo imóvel em diferentes perspetivas e assim em diferentes
valores.
De
modo a contribuirmos para uma melhor compreensão dos valores emitidos e de
acordo com as normas internacionais para avaliação imobiliária, apresentamos de
seguida as definições para os diferentes tipos de valor em função de cada conceito
subjacente.
Valor
de Mercado
O
“valor de mercado” é a quantia pelo qual um imóvel pode ser transacionado à
data da avaliação, após exposição num mercado livre e concorrencial, em termos
de condições de oferta e procura, durante um período temporal considerado
razoável, tendo por referência a transação de outros bens de natureza idêntica
no mercado em que se insere, e em que todos os operadores agem de forma livre e
ponderada, pressupondo-se que têm acesso a toda a informação relevante, quer
para a formação de valor do imóvel, quer para a tomada de decisão sobre a sua
eventual transação, e não possuem qualquer interesse particular que norteie a
sua ação.
Valor
de Venda Imediata
Tem
por base o valor de mercado do imóvel, mas é subtraído de valor que corresponda
à sua necessária exposição para absorção em que a venda é efetuada num período
de tempo especialmente curto. Também pode ser apresentado por valor de venda
forçada ou valor de liquidação.
Valor
Venal
É
a quantia pela qual o bem foi transacionado em mercado livre, ou seja, o preço
que o comprador pagou ao vendedor no momento da realização do negócio.
Valor
de Máximo e Melhor Uso
Trata-se
duma estimativa do valor de mercado numa perspetiva da obtenção do “máximo e
melhor uso” para o imóvel, o qual pode ser definido como sendo aquela que
conduz ao valor mais elevado, desde que o uso em causa seja admissível,
fisicamente possível, adequado ao mercado e financeiramente viável.
Valor
Intrínseco
É
o conceito de valor que traduz os custos necessários à construção de um imóvel
semelhante ao objeto de avaliação, ponderado com fatores que traduzam a
depreciação física e funcional e/ou económicas ocorridas, acrescido do valor de
mercado do terreno (quando possível).
Valor
Potencial
Corresponde
ao valor atual do imóvel atendendo aos seus rendimentos futuros, atualizados a
uma determinada taxa de rentabilidade espectável.
Valor
Financeiro
Traduz
o valor do imóvel considerando os seus rendimentos atuais, capitalizados a uma
determinada taxa de rentabilidade espectável.
Valor
Residual
Utilizado
na avaliação de terrenos e de propriedades a reabilitar, e que se obtém
deduzindo ao presumível valor de mercado do imóvel a construir ou reabilitar,
todos os custos, diretos e indiretos, inerentes à intervenção construtiva.
Podendo ainda a análise ser do tipo dinâmica ou estática.
Valor
de Garantia/Hipoteca
Corresponde
ao valor do imóvel numa perspetiva de valor comercial futuro do imóvel, tendo
em conta aspetos sustentáveis a longo prazo, mais independentes da conjuntura
económica ou de aspetos especulativos.
Valor
Contabilístico
Valor
dos imoveis para contabilização no Balanço das contas das empresas ou entidades,
garantindo o cumprimento das normas contabilísticas (SNC ou outra aplicável
para entidades).
Valor
em Uso Continuado
Avaliação
que se orienta e considera o uso atual do imóvel, mesmo que não seja este o
correspondente à sua maior valorização.
Valor
em Uso Alternativo
Na
avaliação em uso alternativo consideramos o valor do imóvel, de acordo com os
vários usos que o imóvel pode vir a ter legalmente, e que traduzam a sua melhor
valorização (“máxima e melhor utilização”).
Valor
Futuro
Corresponde
ao valor de mercado, acrescido duma capitalização com uma taxa de atualização e
de rentabilidade adequada e prudente, num horizonte temporal definido.
Valor
Atual Liquido
Corresponde
ao valor do imóvel determinado pelo valor residual, de modo dinâmico com
utilização duma taxa de atualização (WACC), pelo que se denomina de liquido
porque é ainda subtraído da quantia necessária para despesas de transação.
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newsletter dezembro 2017
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