terça-feira, 19 de dezembro de 2017

segunda-feira, 11 de dezembro de 2017

Avaliação de Máquinas e Equipamentos

As empresas e instituições necessitam de avaliações periódicas às suas instalações industriais, máquinas e equipamentos da produção, viaturas e infraestruturas diversas. Na avaliação desta classe e tipo de ativos, dispomos de recursos humanos internos com experiência de longo prazo, na avaliação de diversos tipos de maquinarias industriais e em ativos que vão desde os mais usuais até ao equipamento mais especifico, assim asseguramos um serviço profissional e de elevada qualidade na valorização deste tipo de ativos, quer na ótica do seu uso continuado como da sua liquidação.
Para este segmento e no decorrer do presente ano avaliamos os seguintes tipos de bens:
- Máquinas e equipamentos industriais (têxtil/calçado, química, metalomecânica, construção civil, ...)
- Outras máquinas e equipamentos (agrícola/vinícola, hotelaria, hospitalar, transporte, elevação e carga)
- Instalações técnicas especiais (geradores, avac, centrais térmicas, silos, …)
- Frotas de viaturas de uso normal (passageiros), especifico (carga) e carros clássicos (antigos)
- Embarcações de pesca e barcos de recreio
- Perícias judiciais (equipamentos de uso industrial em pedreiras, mármores, transformação de cortiça, …)
- Contabilidade SNC e AFT (avaliação e reavaliação) ou Insolvências (liquidação)
Destacamos que este tipo de bens tangíveis, incluindo-se os acima descritos ou outras máquinas e equipamentos de diferentes usos, são alvo de análise casuística pois requerem previamente a nossa cotação/condições para prévia aprovação do cliente, uma vez que se trata de trabalhos de avaliação com especificidade elevada.
Contacte-nos, apresentamos proposta de orçamento, num prazo de 24 horas.

Avaliações Imobiliárias – “Conceitos de valor”

A avaliação de imóveis é fundamental para uma correta gestão do património, e muitas vezes tem associados valores muito elevados (imóveis), que por sua vez representam grande visibilidade e impacto nas contas das empresas, instituições e famílias.
Nesse sentido, é importante que os diferentes tipos de valor emitidos nos relatórios de avaliação sejam claros, ou seja, as conclusões sejam objetivas e com uma linguagem comum necessária para a sua melhor compreensão e comparação. Por vezes e nalguns trabalhos de avaliação imobiliária, os clientes solicitam-nos para um mesmo imóvel e no mesmo relatório várias respostas de valor, o que torna logicamente o nosso trabalho mais complexo, sendo assim, possível a valorização do mesmo imóvel em diferentes perspetivas e assim em diferentes valores.
De modo a contribuirmos para uma melhor compreensão dos valores emitidos e de acordo com as normas internacionais para avaliação imobiliária, apresentamos de seguida as definições para os diferentes tipos de valor em função de cada conceito subjacente.

Valor de Mercado
O “valor de mercado” é a quantia pelo qual um imóvel pode ser transacionado à data da avaliação, após exposição num mercado livre e concorrencial, em termos de condições de oferta e procura, durante um período temporal considerado razoável, tendo por referência a transação de outros bens de natureza idêntica no mercado em que se insere, e em que todos os operadores agem de forma livre e ponderada, pressupondo-se que têm acesso a toda a informação relevante, quer para a formação de valor do imóvel, quer para a tomada de decisão sobre a sua eventual transação, e não possuem qualquer interesse particular que norteie a sua ação.

Valor de Venda Imediata
Tem por base o valor de mercado do imóvel, mas é subtraído de valor que corresponda à sua necessária exposição para absorção em que a venda é efetuada num período de tempo especialmente curto. Também pode ser apresentado por valor de venda forçada ou valor de liquidação.

Valor Venal
É a quantia pela qual o bem foi transacionado em mercado livre, ou seja, o preço que o comprador pagou ao vendedor no momento da realização do negócio.

Valor de Máximo e Melhor Uso
Trata-se duma estimativa do valor de mercado numa perspetiva da obtenção do “máximo e melhor uso” para o imóvel, o qual pode ser definido como sendo aquela que conduz ao valor mais elevado, desde que o uso em causa seja admissível, fisicamente possível, adequado ao mercado e financeiramente viável.

Valor Intrínseco
É o conceito de valor que traduz os custos necessários à construção de um imóvel semelhante ao objeto de avaliação, ponderado com fatores que traduzam a depreciação física e funcional e/ou económicas ocorridas, acrescido do valor de mercado do terreno (quando possível).

Valor Potencial
Corresponde ao valor atual do imóvel atendendo aos seus rendimentos futuros, atualizados a uma determinada taxa de rentabilidade espectável.

Valor Financeiro
Traduz o valor do imóvel considerando os seus rendimentos atuais, capitalizados a uma determinada taxa de rentabilidade espectável.

Valor Residual
Utilizado na avaliação de terrenos e de propriedades a reabilitar, e que se obtém deduzindo ao presumível valor de mercado do imóvel a construir ou reabilitar, todos os custos, diretos e indiretos, inerentes à intervenção construtiva. Podendo ainda a análise ser do tipo dinâmica ou estática.

Valor de Garantia/Hipoteca
Corresponde ao valor do imóvel numa perspetiva de valor comercial futuro do imóvel, tendo em conta aspetos sustentáveis a longo prazo, mais independentes da conjuntura económica ou de aspetos especulativos.

Valor Contabilístico
Valor dos imoveis para contabilização no Balanço das contas das empresas ou entidades, garantindo o cumprimento das normas contabilísticas (SNC ou outra aplicável para entidades).

Valor em Uso Continuado
Avaliação que se orienta e considera o uso atual do imóvel, mesmo que não seja este o correspondente à sua maior valorização.

Valor em Uso Alternativo
Na avaliação em uso alternativo consideramos o valor do imóvel, de acordo com os vários usos que o imóvel pode vir a ter legalmente, e que traduzam a sua melhor valorização (“máxima e melhor utilização”).

Valor Futuro
Corresponde ao valor de mercado, acrescido duma capitalização com uma taxa de atualização e de rentabilidade adequada e prudente, num horizonte temporal definido.

Valor Atual Liquido

Corresponde ao valor do imóvel determinado pelo valor residual, de modo dinâmico com utilização duma taxa de atualização (WACC), pelo que se denomina de liquido porque é ainda subtraído da quantia necessária para despesas de transação.
conteúdo informativo
newsletter dezembro 2017

terça-feira, 7 de novembro de 2017

Avaliação de hotel em Lisboa – Fonte de informação


Nesta edição da nossa newsletter resolvemos fazer referência e partilhar convosco um site online, que proporciona de forma gratuita e atualizada informação, muito útil para todos aqueles, que pelos mais diversos motivos procura dados/informação sobre a dinâmica do turismo em Lisboa, nomeadamente da hotelaria na cidade de Lisboa.
Esta informação é fundamental por exemplo para: investidores, promotores, financiadores, operadores, bem como para avaliadores imobiliários tal como é o nosso caso, que temos em mãos a avaliação dum hotel em Lisboa e que mais uma vez fomos consultar este site de modo a validar alguns dados obtidos na avaliação do hotel. Mais especificamente recorremos a este site para consultar o “observatório” obtendo assim os principais indicadores para hotéis como: taxas de ocupação, preço médio por quarto e REVPAR. Logicamente que se trata de informação genérica e nalguns casos apresentada por médias, contudo parece-nos ser um bom ponto de partida e uma boa referência tanto pela representatividade da amostra de unidades hoteleiras como pelo número de quartos que fazem parte do estudo mensalmente publicado nesse site. Podemos ainda extrair outros dados, tal como: variações, evoluções, etc.
Link do site:
O acesso a informação de mercado credível e sistematizada, é cada vez mais uma importante ferramenta para o fomento e desenvolvimento de qualquer setor, e é vista pelos investidores como positivo, principalmente os internacionais. Confirma também a maturidade e organização setorial do segmento do turismo. No que respeita à nossa atividade de avaliadores de imóveis, a informação obtida através de fontes fidedignas é fundamental e permitirá que o nosso trabalho seja mais rigoroso e fundamentado.
Para finalizar, lançamos um desafio para que idêntica iniciativa seja desenvolvida para o Porto/Grande Porto, pois será um bom contributo para todos aqueles que pelos fins/razões anteriormente referidas necessitam de informação sobre este setor.
conteúdo informativo
newsletter novembro 2017



Desenvolvimento imobiliário Vs Lojas tradicionais


Na semana passada ficamos surpresos pela possibilidade da “Cunha” restaurante de referência da cidade do Porto e existente desde 1906, ter que fechar portas brevemente pela não renovação do contrato de arrendamento por parte dos novos proprietários do edifício. Esta noticia foi badalada nos principais órgãos de comunicação social no decorrer da semana passada, ver notícia no link: https://www.rtp.pt/noticias/cultura/pode-vir-a-fechar-a-historica-confeitaria-cunha-no-porto_v1038413
De acordo com a informação obtida, os atuais proprietários pretendem avançar com a construção dum hotel no edifício onde se insere o restaurante. Entretanto e para fazer face a este propósito do proprietário do imóvel, os proprietários do restaurante fizeram pedido junto da câmara municipal do Porto para que o estabelecimento seja reconhecido como de interesse histórico, através do programa Porto de Tradição. Nos próximos tempos devem haver desenvolvimentos deste tema.
Trouxemos este tema para a nossa newsletter, porque se trata dum estabelecimento que está localizado junto das nossas instalações e por isso bem conhecemos, mas também e principalmente porque se trata duma discussão que no nosso entender é fundamental existir para o funcionamento do mercado imobiliário e do que é tradição/marca do Porto. Situações como a que aconteceram por exemplo na rua das Flores com a centenária (talvez uma das mais antigas do mundo) papelaria Araújo & Sobrinho em que a sua antiga loja deu lugar a um hotel, não podem voltar a acontecer. Somos a favor do progresso e desenvolvimento imobiliário nos centros históricos das cidades, mas também consideramos que deverá haver regulação/legislação que não permita que espaços/estabelecimentos que são património cultural das cidades desapareçam, sob pena de descaraterização patrimonial das cidades.
conteúdo informativo
newsletter novembro 2017










quarta-feira, 4 de outubro de 2017

A importância da avaliação imobiliária no LTV



















A recuperação do mercado imobiliário que se verifica desde alguns anos, continua a ser impulsionado pelo financiamento bancário, nomeadamente na conceção de empréstimos para compra de habitação pelas famílias, bem como no financiamento de imóveis comerciais por parte de empresas ou investidores.  Neste contexto as instituições bancárias têm critérios para analisar uma operação de financiamento imobiliário, nomeadamente: o valor da avaliação imobiliária e o loan-to-value (LTV), entre outras.
Normalmente é referido como o “rácio financiamento garantia”, mas o LTV é um conceito relativamente simples e de fácil compreensão, que indica qual o risco associado a uma operação de empréstimo, que o banco está disposto a assumir. É traduzido matematicamente pela seguinte expressão:
LTV (%) = Montante financiado (€) / Valor do imóvel (€)
Assim é o LTV que indica a % de financiamento relativamente ao valor do imóvel. Atualmente as instituições de crédito praticam habitualmente LTV na ordem dos 60% a 75% para que a operação possa avançar. Logicamente que haverá exceções em operações com LTV superiores, e que por sua vez representam maior risco sendo exigido spread mais elevado, tal como em operações com LTV inferior ao habitual poderá ser praticado spread inferior.
Voltando à formula do LTV, do lado do numerador o montante financiado dependerá do valor solicitado ao banco pelo cliente, e do montante que possua de capitais próprios para reduzir no montante de financiamento, permitirá que o LTV seja inferior e a sua capacidade de negociação maior. Por outro lado, no denominador o montante é determinado pelo valor de mercado do imóvel constante no relatório de avaliação emitido pela empresa de avaliações.
O valor emitido no relatório de avaliação, é assim fundamental para a determinação do LTV em operações de financiamento imobiliário, pois o imóvel objeto do empréstimo serve como garantia hipotecária do montante financiado pelo banco ao cliente, sendo que o trabalho de avaliação imobiliária é de primordial importância e com impacto nas contas das instituições financeiras. Assim defendemos que este serviço deverá ser desenvolvido e decorrer de modo independente, autónomo e rigoroso, cumprindo os critérios e normas em vigor para esta profissão, e honorários adequados que permitam uma boa qualidade do serviço.
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newsletter outubro 2017





Motivos para pedir uma avaliação imobiliária















Avaliar significa estimar ou apurar o valor de um bem, quer seja um bem tangível ou intangível. Ao longo dos tempos, o processo da avaliação tem sido fundamental para o correto funcionamento das economias e sociedades, de forma a aferir o valor/preço dos bens que constituem o património de empresas, entidades e particulares. Estamos conscientes de que um determinado ativo tem um impacto importante na atividade duma empresa ou família.
São variadas as situações que originam a realização de uma avaliação, sendo que estamos aptos para dar resposta às suas necessidades, abrangendo em matéria de avaliação todas as áreas:

- Compra, venda ou arrendamento
- Contabilidade SNC e IAS
- Fusões, cisões e aquisições
- Crédito hipotecário e garantias reais
- Recuperação de créditos e dações em pagamento
- Contencioso e partilhas em heranças ou separações
- Projetos de promoção/investimento
- Planeamento e negociações
- Garantia colateral de créditos ou empréstimos
- Cumprimento das normas (CMVM, ISP e BDP)
- Capital para seguro
- Gestão de risco em ativos
- Leilões e concursos
- Recursos geológicos (minas e pedreiras)
- Ativos em exploração (hotéis/turísticos)
- Expropriações e cálculo de indemnizações
- Fins judiciais, administrativos ou fiscais
- Insolvências, reestruturações e liquidações

Temos um departamento exclusivamente dedicado à prestação de serviços de avaliação de imóveis urbanos, assegurando assim que os valores, os pareceres e as conclusões emitidas são objetivas e sustentadas. Seja a localização do imóvel de norte a sul do país ou ilhas, a nossa avaliação irá refletir as condições locais do mercado onde o mesmo se insere. Os nossos consultores/peritos conhecem as diversas forças dos vários mercados regionais e a importância de uma análise geográfica e das características desse mercado.
Consulte-nos, estamos ao dispor para qualquer questão ou esclarecimento que necessite acerca deste tema.

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newsletter outubro 2017


terça-feira, 12 de setembro de 2017

Avaliação de Imóveis Rústicos





Avaliar uma propriedade rústica que se encontre em atividade/exploração ou com potencial para tal, requer um processo de avaliação distinto, que por vezes pode tornar-se complexo, dependendo das características e dimensões da propriedade, devendo para o efeito ser utilizadas metodologias de avaliação específicas de rendimento. Existem muitos aspetos a ter em conta neste tipo de avaliações, como por exemplo:
- O tipo de culturas e dos os povoamentos
- As taxas de rentabilidade subjacentes para cada tipo de exploração ou cultura
- As características dos solos e das condições edafo-climáticos da zona
- Os ciclos de produção de cada cultura;
- Valores de venda da madeira/fruto,
Que entre outros aspetos fazem toda a diferença em avaliações deste tipo e natureza. Avaliar esta classe de ativos imobiliários, exige assim, por um lado experiência, como por outro conhecimentos e domínio específico dos vários parâmetros das temáticas florestais e agrícolas.
No âmbito da nossa atividade especializamo-nos na avaliação de imóveis rústicos, pelo que dispomos atualmente de consultores/peritos com competências adquiridas neste segmento, que combinados com a experiência no domínio dos conceitos/técnicas de avaliação, faz com que na STRUCTURE VALUE sejamos, hoje reconhecidos no mercado pela qualidade dos trabalhos de avaliação imobiliária desta natureza, nomeadamente:
- Explorações florestais (eucalipto, pinheiro, ...)
- Explorações agrícolas (olivais, montados de sobro, ...)
- Explorações vinícolas (Alentejo, Oeste, Douro, Minho)
- Explorações agropecuárias (produção animal, leiteira, ...)
- Pedreiras de extração de inertes, aquaculturas, estufas, salinas, ...
- Herdades e quintas (recursos cinegéticos, agroturismo, ecoturismo, ...)
- Terrenos rústicos (terra nua, com ou sem potencial florestal/agrícola)
Consulte-nos caso necessite de avaliações desta natureza, apresentamos orçamento e prestamos todos os esclarecimentos necessários para a sua melhor tomada de decisão.
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newsletter setembro 2017

Crowdfunding Imobiliário






Muito se tem falado e escrito nos últimos tempos, acerca deste tema que pretende  a ser uma alternativa de financiamento para projetos imobiliários e na aquisição de imobiliário.
Alguns certamente ainda se recordam das cooperativas habitacionais, que proliferaram pelas cidades e tiveram o seu hipogeu nos anos 80/90, o conceito do crowdfunding imobiliário é idêntico, mas com algumas ligeiras alterações.
Trata-se dum formato de financiamento alternativo, onde através de um modo colaborativo existem pessoas que querem se financiar para os seus projetos e outras que querem ser financiadoras. Assim e de modo colaborativo pode ser promovida a ligação entre pessoas que por um lado procuram rentabilizar poupanças e por outro lado pessoas que querem realizar projetos (imobiliários), como seja obras num apartamento, aquisição duma fração, etc. Esta forma de investimento funciona com pessoas singulares ou coletivas, podendo o investimento ser a partir do montante de 50€.
O conceito de empréstimos coletivos (peer-to-peer lending) surgiu em 2005, no Reino Unido, e é muito utilizado noutros países, como os Estados Unidos onde existem centenas de sites dedicados ao crowdfunding. Em Portugal, este tipo de financiamento colaborativo está a dar os primeiros passos, existindo apenas uma plataforma on-line dedicada ao tema, denominada de PortugalCrowd.
Nesta fase e por cá levantam-se ainda algumas questões/dúvidas, relacionadas com este modelo de financiamento, tais como:
  • Falta de regulamentação por parte das entidades BDP e CMVM;
  • Necessária experiencia ou conhecimentos financeiros/imobiliários;
  • Enquadramento fiscal.
Na passada quinta feira decorreu no ISEG um workshop sobre o tema organizado pela APPII, onde foram debatidas e abordadas várias questões. No nosso entender estamos em crer que se trata duma alternativa viável e com potencial, contudo e tal como no caso das Reit´s enquanto não for criada regulamentação pelas entidades competentes, não haverá a necessária confiança do mercado para o seu crescimento.
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newsletter setembro 2017

sexta-feira, 11 de agosto de 2017

Valor Patrimonial Tributável vs Valor de Mercado



No âmbito da nossa atividade, somos muitas vezes abordados por compradores/vendedores em norma famílias ou particulares pouco habituados a estes critérios, questionando-nos se o VPT dum imóvel urbano pode ser uma referência ou ter aderência ao valor de mercado.
Desde logo o principio e metodologia de valorização dum imóvel é distinto para cada um dos valores, se para o VPT o tema fiscal é primordial, no VM a vertente mercado é fundamental. Por isso mesmo um imóvel pode ser valorizado no mercado (VM) pelo seu rendimento efetivo ou potencial (comparáveis), enquanto que a valorização pelo VPT corresponde em norma a uma expressão matemática que embora considere uma série de coeficientes, mas ainda assim muito rígida e com pouca ou mesmo nenhuma aderência ao mercado, exemplo disso é o valor €/m2 para construção. Não obstante, um dos coeficientes (localização) permita alguma diferenciação em função de zonas/localizações.
De facto, ao analisarmos aleatoriamente algumas avaliações efetuadas recentemente, e tentarmos identificar ou estabelecer alguma relação entre valores verificamos situações que são opostas, outras inversas e até similares entre os valores do VPT e do VM, num dado momento e num mesmo imóvel.
Passamos em revista alguns exemplos que retratam claramente o já referido:
§   T3 em Gondomar (Rio Tinto), VPT = 86.530€ e VM = 75.000€
§   T3 no Porto (Boavista), VPT = 264.860€ e VM = 350.000€
§   Terreno urbano para construção em V. N. Gaia, VPT = 361.630€ e VM = 350.000€
§   Terreno urbano para construção em Matosinhos = VPT = 848.450€ e VM = 550.000€
Bem sabemos que no passado chegaram a existir alguns avaliadores que recorriam a práticas expeditas que tomavam como referência o VPT para determinarem o VM. Não estamos de acordo com essas praticas e consideramos que não existe qualquer razoabilidade de com base no valor do VPT se obter o VM, a determinação dum imóvel pelo seu VM é algo em constante mutação, provocada por inúmeros parâmetros, tais como: mercado, tendências/modas, taxas, tipo construção, país, conservação, tecnologia, infraestruturas, …



A Geração Millennial e o Imobiliário












Muito se tem falado na geração millennial, no que respeita sos seus hábitos, ou aspirações e motivações. Resolvemos nesta edição da nossa newsletter abordar este tema na vertente do imobiliário, nomeadamente tendências do setor para este público-alvo.
A geração millennial corresponde aos indivíduos nascidos após 1982, ou seja, estamos a falar dum grupo de pessoas com idade entre os 17 e 35 anos e que representam atualmente um número significativo da população ativa ou em início de atividade. Enumeramos alguns dos aspetos que caraterizam esta geração, tais como:
- Maioria tem formação/habilitações académicas superiores
- Interessados no desenvolvimento da sua carreira
- Preocupados com a contribuição para a sociedade das empresas onde trabalham
- Utilizadores assíduos de ferramentas de social networking
- Preferem empresas de novas tecnologias e telecomunicações
- Valorizam a utilização de transportes públicos em detrimento do carro próprio
- Adiam a decisão de ter filhos e optam em norma pela união de fato em vez do casamento
- Em norma são racionais nas decisões de compra
Face a estes aspetos, pesquisamos (em papers e artigos) para compreendermos melhor as opções, necessidades e tendências na componente imobiliária, nomeadamente para habitação, conseguimos tirar algumas conclusões, que passamos em revista:
- Preferem arrendar em vez de comprar
- Tipologias de T0 a T2
- Nos centros históricos e próximo do trabalho
- Disponíveis para arrendamento até 700€/mês ou compra até 200.000€
- Valorizam proximidade de metro ou outros transportes públicos
- Habitações prontas a ocupar e que não impliquem obras
A preferência pelo arrendamento compreende-se pela mobilidade que permite o arrendamento, verificando-se a libertação do conceito de propriedade muito vincado nas anteriores gerações, prova disso a quantidade de créditos habitação que proliferam no passado. A opção pelas tipologias mais baixas está certamente relacionada com aspetos de conceito familiar (filhos/casamento) pois não necessitam de tanto espaço, bem como o custo de manutenção e arrendamento/compra terá também importante peso na opção da tipologia. A localização está intrinsecamente relacionada com a proximidade com o trabalho vs transportes vs atividades de lazer, desse modo os centros históricos principalmente de Lisboa e Porto, permitem essa conjugação, ou seja, o equilíbrio entre a vida social e profissional. A questão das obras deverá estar implicada com a necessidade de tempo para acompanhamento dos trabalhos e/ou de no arrendamento as frações estão em condições de ocupação imediata.
Esta geração tem necessidades específicas e consideramos por um lado que o mercado imobiliários, através dos seus agentes e principalmente promotores imobiliários são atentos a estes aspetos, tanto mais que no decorrer da nossa atividade de avaliadores imobiliários somos chamados a avaliar edifícios reabilitados localizados nos centros históricos, compostos por frações de caraterísticas similares. Mas por outro lado verificamos que a valorização das habitações nestas zonas tem sido elevada e nos próximos tempos irá manter-se essa tendência, o que muitas vezes condiciona o interesse desta geração Considerando ainda que nos centros históricos uma boa parte dos edifícios reabilitados está a ser direcionada para o arrendamento turismo ou hotéis, acabará por afastar para outras soluções ou no limite ocuparem por arrendar/comprar o que encontram.

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