NEWSLETTER - MAIO 2019

AVALIAÇÃO DE HOTÉIS / RESIDÊNCIAS ESTUDANTES

Ainda não chegada ao final do primeiro semestre, a Structure Value até ao presente já cresceu exponencialmente no número de avaliações realizadas, sobretudo em ativos ou projetos destinados a hotéis e residências de estudantes, nas denominadas avaliações especiais. Tendo atualmente vários trabalhos de avaliação realizados, outras avaliações em curso e com vários clientes a fazer consultas para possíveis adjudicações.

Esta procura pelos nossos serviços é motivo que muito nos orgulha, pois só confirma a qualidade do trabalho que realizamos e oferecemos ao mercado, bem como a experiência da equipa e da informação especializada e consistente que dispomos e disponibilizamos nos relatórios e estudos. Somos consultados sobretudo por investidores/promotores, bancos e grupos económicos que nos confiam serviços de avaliação para confirmarem e decidirem sobre investimentos, empréstimos e garantias. Por outro lado, é um sinal evidente de que o mercado imobiliário tem encontrado soluções e crescido em segmentos mais específicos e especializados, colmatando as necessidades ainda existentes nalguns nichos.
Todos os relatórios de avaliação têm por base modelos de avaliação devidamente testados e otimizados, com o propósito de prestar um serviço de qualidade. Aplicando sempre a informação e experiência adquirida pela diversidade de avaliações efetuadas e da larga amplitude das localizações dos projetos. Dispomos de processo interno de validação que permite eliminar e minimizar erros ou falhas na avaliação, com validação final da direção técnica.
O mercado está em constante mutação e a Structure Value tem demonstrado estar à altura e acompanhado essas mudanças, acrescentando valor ao sector e reforçando a sua posição ao dar resposta às necessidades dos seus clientes e às tendências do mercado imobiliário.

Vítor Osório Costa
Diretor

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MERCADO IMOBILIÁRIO - RESERVAS E LIMITAÇÃOES NO VALOR DE MERCADO

A avaliação imobiliária é a base para definição do valor dum determinado imóvel, sendo materializada com a emissão de eum relatório de avaliação, este documento é essencial para a tomada decisões sobre operações financeiras, créditos e negócios, no dia a dia. Assim, a avaliação imobiliária é uma atividade profissional com impacto na economia, nomeadamente no setor financeiro, instituições, empresas e famílias.Nesse sentido a determinação do valor de mercado de qualquer imóvel deverá ser inequívoco e livre de qualquer ónus, encargos, limitações ou reservas. Porém, existem casos e situações em que o perito avaliador deverá fazer enfâse, sendo da sua opção colocar reservas ou limitações ao valor determinado. Sobretudo nas situações em que as mesmas possam influenciar inevitavelmente o valor atual ou potencial do imóvel, as mesmas podem ser de diferentes tipos:

- Não disponibilização dos elementos atualizados do imóvel.

- Conflito entre a vária documentação predial disponível.

- Incongruência entre áreas existentes e documentadas.

- Incerteza em cenários que têm por base análise de IGT’s.

- Arrendamento não validadas com contrato e recibos de renda.

- Diretos sobre imóveis (ex. usufrutos, superficiários, comodatos, …).

- Licenciamentos camarários ou de outras entidades.

- PIP´s e projetos aprovados.

- Condicionantes administrativas (servidões administrativas, …).

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MERCADO IMOBILIÁRIO - AS CASAS DO FUTURO E AS NOVAS PREMISSAS

Recentemente marquei presença na Semana da Reabilitação Urbana de Lisboa, para assistir à discussão de vários assuntos sobre o imobiliário, do qual destaco os temas debatidos e apresentados no dia 11 de abril, tais como: “Dos edifícios inteligentes às cidades inteligentes.

Quais os desafios de futuro que enfrentam os promotores imobiliários? O que é uma moda e o que é essencial.... quais as tecnologias de futuro e como a mobilidade elétrica vai mudar a forma dos espaços em que vivemos e trabalhamos?”

Com base nessa visita e da minha análise critica posterior, resolvi fazer este artigo sobre as casas do futuro e a avaliação das mesmas, desenvolvendo o tema nos próximos parágrafos.

Foco-me no segmento residencial que é aquele que mais tem evoluído e maior dinâmica tem evidenciado, mas sobretudo porque é esse o que mais impacto tem nas famílias e que maiores alterações e mudanças deverão ter no futuro.

O conceito de casa tem estado em constante evolução e, atualmente, já não se aplica a máxima de uma casa para sempre. Essas mudanças decorrem sobretudo no tamanho/área das mesmas e nas tecnologias/equipamentos.

Na minha ótica e de alguns especialistas, as alterações a considerar nas casas do futuro têm de prever os seguintes aspetos:

- Sustentabilidade e eficiência energética;

- Flexibilidade e mudanças sociais como o envelhecimento da população;

- Procura dos clientes pelas casas conectadas e inteligentes.

Estas tendências vão requerer mudanças no processo construtivo e de produção na indústria da construção, com a automatização dos processos, produtos/materiais de confiança que garantam a sua utilização diária e duradoura. Estará o setor/industria da construção preparado para esta mudança!

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PERITOS AVALIADORES DE IMÓVEIS (TODO O PAÍS)

Empresa especializada em avaliações imobiliárias, com 10 anos de experiência e uma posição consolidada no mercado. Está nesta fase, a reforçar a sua equipa de peritos avaliadores de imóveis em todo o país.

Desejamos ser contactados por peritos com o seguinte perfil:

- Licenciatura em área de formação relevante para a função;
- Experiência no setor das avaliações de imóveis;
- Registo ativo como PAI na CMVM;
- Seguro de responsabilidade civil;
- Sentido de responsabilidade, rigor e cumprimento de prazos.

Solicitamos o envio dos seguintes dados:

- CV atualizado com foto;
- Listagem das zonas de atuação por concelhos/zonas.

Os interessados devem contactar para o seguinte endereço de email: info@structurevalue.com com o envio dos dados solicitados.

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QUANDO SERÁ O PICO DESTE CICLO IMOBILIÁRIO?

Após a crise mundial que assolou em especial o setor do imobiliário, estamos atualmente assistir ao surgimento de vários projetos, sobretudo no segmento residencial, também noutros segmentos como o turismo, escritórios e armazéns, verifica-se uma boa dinâmica. A principal questão que se levanta agora é a seguinte: Quando ocorrerá ou será o pico deste ciclo imobiliário?

- Para os mais céticos e pessimistas estamos perante um ciclo que se seguirá dum abismo, já para os mais moderados depois do pico haverá uma planície, para os otimistas ainda estamos no início do ciclo e há uma longa escalada da montanha!

Ao analisarmos o mercado imobiliário no geral e o segmento residencial em particular, pois é o mais mediático e o que maior impacto direto tem nas famílias, encontramos sete fundamentos socio-económicos que na nossa ótica explicam que o ciclo não atingirá o limite, ainda em 2019.

Oferta

Atualmente o residencial sofre um claro desequilíbrio entre a oferta disponível e a procura pelas famílias, existindo um claro défice de oferta em muitas localizações.

Procura

A crise produziu uma redução drástica da procura por novas habitações. Assim nos últimos anos, verificamos uma recuperação clara, tanto pela substituição como na compra da primeira habitação. Por um lado, a procura de famílias entre os 45 anos, que atrasaram a compra de habitação. Por outro lado, a dos millennials que estão na faixa etária típica para a primeira compra.

Preços

Aumentaram a uma taxa de dois dígitos nas zonas de maior procura, como Lisboa e Porto. Contudo, em média, estamos longe de altas históricas (e ainda abaixo de valores de 2008), sobretudo fora das cidades de Lisboa e Porto. Embora os preços vão descendo gradualmente do centro para a periferia.

Economia

O PIB nacional avançou 2,16% em 2018, embora seja inferior ao crescimento verificado em 2017, ainda assim é superior ao de outros países europeus. A taxa de juro de referência (Euribor) para o crédito hipotecário, de acordo com os especialistas, manter-se-á baixa, pelo menos até 2019/2020.

Investimento

Os investidores não veem uma bolha imobiliária e ainda avançam com mais aquisições reforçando os seus portefólios, sobretudo nos principais centros urbanos. Os especialistas em imóveis residenciais referem que os ativos imobiliários os protegem dum eventual aumento da inflação.

Bancos

As mais recentes normas bancárias limitam o crédito hipotecário a pessoas solventes (análise das responsabilidades de crédito do BdP) e a um máximo de 85% do valor da casa. Os principais bancos continuam a financiar as famílias na compra de habitação.

Famílias

O endividamento e, por conseguinte, a vulnerabilidade financeira das famílias diminuiu. Os processos de insolvência pessoal continuam a existir, mas não ao nível que se verificou até 2015.

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newsletter abril 2019

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MERCADO IMOBILIÁRIO – ARMAZÉNS – LEIRIA

A análise foi realizada para a zona geográfica do concelho de Leiria. Corresponde a valores de imóveis registados na nossa base de dados interna, no período entre dezembro de 2018 e março de 2019, num total de 32 observações, sendo oito dessas para arrendamento. As restantes resultam de processos de avaliação em que estivemos envolvidos ou de observações recolhidas no mercado.

A zona considerada como prime para armazéns industriais é a zona de Maceira, que conta também com vários armazéns dedicados não só a indústria/logística, mas, também, ao comércio e retalho. Outras localizações, como Pousos ou Cortes são alternativas para várias empresas. Existem também pequenas unidades empresarias/industriais espalhadas um pouco por todo o concelho.

Concluiu-se que para armazéns, o valor médio para arrendamento posiciona-se em torno dos 2,75€ e o de venda ronda os 400 €/m². Os valores máximos para indústria rondam dos 4,00 €/m² e 700 €/m², respetivamente renda e venda, valores verificados na localidade de Maceira. Os valores mínimos rondam os 1,50 €/m² e 200 €/m².

Estes indicadores são meramente orientativos e não conferem qualquer vínculo ou compromisso por parte da Structure Value, já que decorrem duma análise estatística de dados base registados na empresa.

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MERCADO IMOBILIÁRIO – ESCRITÓRIOS – PORTO

Apresentamos alguns indicadores do mercado de escritórios relativos à cidade do Porto. Os valores apresentados dizem respeito ao 4º trimestre de 2018 e decorrem duma análise realizada para a obtenção dos valores de mercado praticados para o segmento de escritórios/serviços, com informação dos valores Prime, de venda e renda. Pretendemos dar uma amostra o mais realística possível dos valores praticados no concelho em €/m2, num conjunto de mais de 100 imóveis. Tratam-se de observações para compra/venda e arrendamento que na sua maioria de processos de avaliação imobiliária em que a nossa empresa esteve presente.

Estes indicadores são meramente orientativos e não conferem qualquer vínculo ou compromisso por parte da Structure Value, decorrem duma análise estatística de dados base dos registos da empresa.

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A AVALIAÇÃO DE UM ESTÁDIO DE FUTEBOL

Uma vez que já decorreu algum tempo desde o derby da semana passada e os ânimos estão mais serenos, decidimos fazer artigo sobre a avaliar um estádio de futebol, como exemplo tentaremos evidenciar as diferenças entre avaliar o estádio de um dos denominados clubes grandes e outro dum clube de uma divisão inferior. Esta distinção não é inocente entre dimensão de clubes, pois será um aspeto importante e com impacto na avaliação do estádio de cada um dos clubes.

Senão vejamos, um clube como o FCP ou o SLB, terão certamente receitas diretas do seu estádio com grande peso, como sejam: bilheteira, publicidade estática, rendas de espaços, restauração, lugares cativos e camarotes, bem como outros que podem ser considerados indiretos como receitas de direitos televisivos, patrocínios, etc…. Havendo clubes que vendem os direitos do próprio nome do seu estádio a marcas ou insígnias, como foi o caso do estádio do SC Braga que teve o nome de Estádio AXA. Em contraponto um clube de menor dimensão terá muito menos receitas e alguns dos itens atrás referidos nem contam da atividade de exploração.

Assim, estamos em condições de valorizar um estádio de futebol tendo como base o método de rendimento, composta por uma componente fixa e outra variável que o mesmo irá gerar, porém a parte variável representará uma parte significativa da receita e será sempre uma função do desempenho do clube no campeonato e nas competições nacionais e internacionais em que esteja envolvido. Quanto aos custos, devem ser considerados os da sua exploração, policiamento/segurança, manutenção, gestão/controlo, energia, etc. …

Não sendo possível obter esses dados ou não sendo fornecidos, há sempre a possibilidade de fazermos a valorização do estádio pelo seu valor intrínseco, ou seja, através do método dos custos. Este critério também requer conhecimentos avançados dos custos empregues no estádio, como sejam o tipo de construção, técnicas construtivas, materiais, estruturas, equipamentos, …. etc. Como um estádio de futebol pode ser considerado ou é mesmo um equipamento ou infraestrutura embora de propriedade privada, mas de acesso publico, o terreno onde o mesmo está implantado terá de ser apurado por metodologia de avaliação não tradicional, que poderá fazer toda a diferença na utilização do critério de custos de construção. Existem algumas possibilidades, porém defendemos o método das expropriações que nos parece o mais consistente e de aplicação geralmente consensual para imóvel muito específicos ou atípicos.

Em boa verdade, tanto pela via do método rendimento como pelo método de custo será sempre um exigente exercício de uma equação com muitas variáveis e em que a experiência e competência do perito avaliador farão toda a diferença no resultado e qualidade do trabalho final apresentar assim como na solidez do valor a determinar.

A nossa empresa já esteve envolvida na avaliação dalguns estádios de futebol e dessas experiências desenvolvidas resultaram competências adquiridas, pelo que resolvemos partilhar em modo overview os desafios do que é a avaliação dum imóvel desta natureza, sem aprofundarmos parâmetros e pormenores que podem influenciar o valor final, como sejam, taxas, depreciações, encargos, ou outros detalhes que são tratados casuisticamente.

Não obstante a nossa preferência clubística, optamos por colocar imagens dos 4 principais clubes de futebol a nível nacional, embora nalguns dos casos os seus estádios têm valores muito distintos, ou não! És a questão!

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newsletter março 2019

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MERCADO IMOBILIÁRIO – RESIDENCIAL – AÇORES – (PONTA DELGADA)

Apresentamos alguns indicadores do mercado residencial (apartamentos e moradias) relativos ao concelho de Ponta Delgada (Açores). Os valores apresentados dizem respeito ao 4º trimestre de 2018 e decorrem duma análise realizada para a obtenção dos valores de mercado praticados para cada um dos segmentos do residencial, com informação dos valores máximos, mínimos (extremos) e valores médios.

Pretendemos dar uma visão o mais realística possível dos valores praticados no concelho em €/m2, num conjunto de 87 imóveis (sendo 28 frações habitacionais e 59 moradias). Trata-se de observações para compra/ venda e na sua maioria de processos de avaliação imobiliária em que a nossa empresa esteve presente.

Estes indicadores são meramente orientativos e não conferem qualquer vínculo ou compromisso por parte da Structure Value, decorrem duma análise estatística de dados base dos registos da empresa.

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MERCADO IMOBILIÁRIO RESIDENCIAL – MADEIRA (FUNCHAL)

Apresentamos alguns indicadores do mercado residencial (apartamentos e moradias) relativos ao concelho do Funchal (Madeira). Os valores apresentados dizem respeito ao 4º trimestre de 2018 e decorrem duma análise realizada para a obtenção dos valores de mercado praticados para cada um dos segmentos do residencial, com informação dos valores máximos e mínimos (extremos), valores médios e medianas. Pretendemos dar uma amostra o mais realística possível dos valores praticados no concelho em €/m2, num conjunto de 147 imóveis (sendo 84 frações habitacionais e 63 moradias). Tratam-se de observações para compra/venda e na sua maioria de processos de avaliação imobiliária em que a nossa empresa esteve presente. Estes indicadores são meramente orientativos e não conferem qualquer vínculo ou compromisso por parte da Structure Value, decorrem duma análise estatística de dados base dos registos da empresa.

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JUSTIFICAÇÃO DA TAXA “YIELD” NA AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA

As denominadas yields do imobiliário correspondem a taxas de rendibilidade, sendo um dos critérios normalmente utilizados na determinação do valor de imóveis através do método de rendimento. Trata-se de um parâmetro de fácil compreensão e de cálculo simples no apuramento do valor do imóvel pelo rendimento efetivo ou potencial, porém a determinação da taxa de rendibilidade adequada para um determinado imóvel, já não é uma tarefa tão simples, que é muitas vezes desprezada e descurada.

São várias as opiniões sobre qual a yield adequada para um mesmo imóvel, numa mesma localização, segmento e igual rendimento. Por isso, muitas das vezes acabam por ser utilizadas taxas de forma arbitrária, e um pouco de acordo com o hábito ou prática de cada perito avaliador, verificando-se que na maioria das vezes não são apresentados cálculos para a sua justificação de maneira sustentada. Consideramos que arbitrar um valor sem que para o mesmo tenha sido efetuada uma análise justificativa, representa um elevado risco para o perito, bem como para o requerente da avaliação, sobretudo porque qualquer erro na taxa da yield utilizada numa avaliação, tem um impacto considerável no valor final do imóvel.

Deste modo, pretendemos com este artigo informar e explicar que existem modelos que podem ser utilizados para determinar a Yield numa avaliação imobiliária, tornando assim o processo de avaliação com mais rigoroso, qualificado e sustentável.

Um dos rácios mais utilizados para justificação da taxa da Yield é através da correlação existente entre o valor de mercado para arrendamento e do de venda em que a resposta é a taxa de mercado, isto pode ser sintetizado pela seguinte expressão: Yield = Renda anual de mercado / Valor de Venda ou de Mercado. Neste processo poderemos considerar que se trata duma Yield de mercado, desde que os valores aplicados no numerador e no denominador sejam antecedidos de prospeções e homogeneizações corretas.

Outro modelo alternativo para obtenção da Yield dum imóvel é denominado pela sigla CAPM (Capital Asset Pricing Model). Este modelo tem em consideração vários parâmetros, tais como: a exposição de um ativo imobiliário ao riso de mercado, através da variável denominada por coeficiente beta (B). Considera também o retorno esperado do mercado (E) e o retorno para um ativo ou investimento livre de risco (Rf). O custo de capital corresponde à taxa de rendibilidade ou prémio exigido pelo investidor como compensação pela sua exposição ao mercado. O prémio de risco varia em função do coeficiente que é representado pelo beta (B) e pelo retorno de mercado exigido pelo mesmo investidor. A expressão para este modelo é a seguinte: E(Ri)=Rf+(E(Rm)-Rf)x B.

Existem outros modelos de base financeira que podem ser adaptados para a ótica da avaliação imobiliária e que não foram abordados. Porém esperamos que com a partilha deste artigo e a explicação destes dois critérios que nos parecem de fácil compreensão, tenhamos dado o nosso contribuído/ajuda no cálculo de Yields na avaliação imobiliária.

Nota: Não nos responsabilizamos pela inadequada aplicação dos modelos apresentados ou pela incorreta obtenção dos vários fatores/parâmetros que compõem cada um dos modelos/expressões apresentados.

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