Após a crise mundial que assolou em especial o setor do imobiliário, estamos atualmente assistir ao surgimento de vários projetos, sobretudo no segmento residencial, também noutros segmentos como o turismo, escritórios e armazéns, verifica-se uma boa dinâmica. A principal questão que se levanta agora é a seguinte: Quando ocorrerá ou será o pico deste ciclo imobiliário?
- Para os mais céticos e pessimistas estamos perante um ciclo que se seguirá dum abismo, já para os mais moderados depois do pico haverá uma planície, para os otimistas ainda estamos no início do ciclo e há uma longa escalada da montanha!
Ao analisarmos o mercado imobiliário no geral e o segmento residencial em particular, pois é o mais mediático e o que maior impacto direto tem nas famílias, encontramos sete fundamentos socio-económicos que na nossa ótica explicam que o ciclo não atingirá o limite, ainda em 2019.
Oferta
Atualmente o residencial sofre um claro desequilíbrio entre a oferta disponível e a procura pelas famílias, existindo um claro défice de oferta em muitas localizações.
Procura
A crise produziu uma redução drástica da procura por novas habitações. Assim nos últimos anos, verificamos uma recuperação clara, tanto pela substituição como na compra da primeira habitação. Por um lado, a procura de famílias entre os 45 anos, que atrasaram a compra de habitação. Por outro lado, a dos millennials que estão na faixa etária típica para a primeira compra.
Preços
Aumentaram a uma taxa de dois dígitos nas zonas de maior procura, como Lisboa e Porto. Contudo, em média, estamos longe de altas históricas (e ainda abaixo de valores de 2008), sobretudo fora das cidades de Lisboa e Porto. Embora os preços vão descendo gradualmente do centro para a periferia.
Economia
O PIB nacional avançou 2,16% em 2018, embora seja inferior ao crescimento verificado em 2017, ainda assim é superior ao de outros países europeus. A taxa de juro de referência (Euribor) para o crédito hipotecário, de acordo com os especialistas, manter-se-á baixa, pelo menos até 2019/2020.
Investimento
Os investidores não veem uma bolha imobiliária e ainda avançam com mais aquisições reforçando os seus portefólios, sobretudo nos principais centros urbanos. Os especialistas em imóveis residenciais referem que os ativos imobiliários os protegem dum eventual aumento da inflação.
Bancos
As mais recentes normas bancárias limitam o crédito hipotecário a pessoas solventes (análise das responsabilidades de crédito do BdP) e a um máximo de 85% do valor da casa. Os principais bancos continuam a financiar as famílias na compra de habitação.
Famílias
O endividamento e, por conseguinte, a vulnerabilidade financeira das famílias diminuiu. Os processos de insolvência pessoal continuam a existir, mas não ao nível que se verificou até 2015.
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