A Geração Millennial e o Imobiliário

Muito se tem falado na geração millennial, no que respeita sos seus hábitos, ou aspirações e motivações. Resolvemos nesta rubrica abordar este tema na vertente do imobiliário, nomeadamente tendências do setor para este público-alvo.

A geração millennial corresponde aos indivíduos nascidos após 1985, ou seja, estamos a falar dum grupo de pessoas com idade entre os 17 e 35 anos e que representam atualmente um número significativo da população ativa ou em início de atividade. Enumeramos alguns dos aspetos que caraterizam esta geração, tais como:

- Maioria tem formação/habilitações académicas superiores

- Interessados no desenvolvimento da sua carreira

- Preocupados com a contribuição para a sociedade das empresas onde trabalham

- Utilizadores assíduos de ferramentas de social networking

- Preferem empresas de novas tecnologias e telecomunicações

- Valorizam a utilização de transportes públicos em detrimento do carro próprio

- Adiam a decisão de ter filhos e optam em norma pela união de fato em vez do casamento

- Em norma são racionais nas decisões de compra

Face a estes aspetos, pesquisamos (em papers e artigos) para compreendermos melhor as opções, necessidades e tendências na componente imobiliária de habitação, conseguimos obter algumas conclusões, que passamos de seguida em revista:

- Preferem arrendar em vez de comprar

- Tipologias de T0 a T2

- Nos centros históricos e próximo do trabalho

- Disponíveis para arrendamento até 1.000€/mês ou compra até 250.000€

- Valorizam proximidade de metro ou outros transportes públicos

- Habitações prontas a ocupar e que não impliquem obras

A preferência pelo arrendamento compreende-se pela mobilidade que permite o arrendamento, verificando-se a libertação do conceito de propriedade muito vincado nas anteriores gerações, prova disso a quantidade de créditos habitação que proliferaram no passado. A opção pelas tipologias mais baixas está certamente relacionada com aspetos de conceito familiar (filhos/casamento) pois não necessitam de tanto espaço, bem como o custo de manutenção e arrendamento/compra terá também importante peso na opção da tipologia. A localização está intrinsecamente relacionada com a proximidade com o trabalho vs transportes vs atividades de lazer, desse modo os centros históricos principalmente de Lisboa e Porto, permitem essa conjugação, ou seja, o equilíbrio entre a vida social e profissional. A questão das obras deverá estar implicada com a necessidade de tempo para acompanhamento dos trabalhos e/ou de no arrendamento as frações estão em condições de ocupação imediata.

Esta geração tem necessidades específicas e consideramos por um lado que o mercado imobiliários, através dos seus agentes e principalmente promotores imobiliários são atentos a estes aspetos, mas na verdade uma boa parte dos edifícios reabilitados está a ser direcionados para o arrendamento turístico ou habitação de luxo, o que por sua vez acabará por afastar para outras localizações este publico ou no limite ocuparem por arrendamento/compra o que encontram, sobretudo tipologias e áreas mais reduzidas.

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ALOJAMENTO LOCAL – PORTO E LISBOA

São cada vez mais os apelos por parte de empresas especializadas na gestão de arrendamentos em AL, sobretudo nas cidades de Porto e Lisboa, acenando aos proprietários com promessas de rentabilidades elevadas com yields atrativas, oferecendo um serviço supostamente sem preocupações e com rendimentos garantidos. É um mercado que está a consolidar-se nas localizações prime das duas principais cidades.

É nosso entender que o arrendamento de curta duração, normalmente denominado de alojamento local (AL) é nalguns casos uma boa opção de investimento, como retorno dum determinado imóvel. Contudo nem sempre assim é! Será necessário conhecer o mercado e saber especificamente as melhores localizações, preços, rentabilidade exigida e taxas médias de ocupação, entre outras.

O fator localização é fundamental e é onde reside de certo modo, a diferenciação existente na taxa de ocupação e no preço da diária, mas não é garantia de nada e pode não ser onde reside a melhor rentabilidade de mercado ou retorno, pois existem movimentações a ocorrer. Em todo o caso, as zonas centrais e inseridas no “casco” são sobretudo as mais procuradas pelos turísticas e valorizadas neste segmento de mercado.

O mercado de AL apresenta atualmente os seguintes valores para diárias:

– Porto: 90 a 95€/dia e Lisboa: 110 a 115€/dia;
– Estes valores médios correspondem a dados observados no mercado nestas duas cidades, sendo que a taxa de ocupação média anual, nas zonas centrais destas cidades rondam entre os 65% e 75%.

Paralelamente outros fenómenos e movimentações interessantes vão ocorrendo e que garantem igualmente boas taxas de ocupação e de rentabilidade, como são exemplo as localizações periféricas do Porto, com preços muito mais baixos (em média metade) mas com boas acessibilidades e dotadas de transportes públicos, nomeadamente metro e comboio, o que tem atraído muitos turistas que pretendem permanecer por períodos superiores a um fim de semana, e nalguns casos porque já são repetentes na visita ao Porto. Essas localizações são Gaia (orla costeira), Espinho, Ovar e até Aveiro, com mobilidade sempre conferida pelo comboio, para norte do Porto as localizações de Vila do Conde e Póvoa do Varzim com o metro de superfície e transportes alternativos, Braga também é um caso interessante, mas já com massa critica para uma estadia dedicada.

O mercado imobiliário e o turístico, sobretudo nos últimos anos têm tido crescimentos constantes e “lado a lado” e sustentados, estes aspetos lançam desafios aos agentes de mercado e aos peritos avaliadores no processo de avaliação de imóveis desta natureza, com a determinação do seu valor pelo potencial de AL e pela volatilidade associada à atividade turística.

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A recuperação da economia portuguesa foi baseada no turismo e imobiliário

No final de 2019 e a escassos dias de 2020, decidimos fazer uma retrospetiva e análise histórica de factos ocorridos nos últimos anos, desde que a Troika entrou (2011) em Portugal, com cerca de 80 mil milhões de euros para os cofres nacionais, isto em meados de 2011 após pedido de assistência internacional.

De acordo com o memorando e instruções da Troika foram impostas muitas restrições o que de imediato deu origem, na altura a um novo êxodo como já não se assistia há muitas décadas, com a saída de muitos jovens, sobretudo os mais preparados, com estudos/formação e conhecimentos de línguas (principalmente inglês). O desemprego atingia taxas elevadíssimas e a carga de impostos foi muito dura, redução de salários no setor público, congelamento de pensões, …, etc. A economia tinha batido no fundo.

Assim os preços em todos os segmentos imobiliários e sobretudo no residencial caíram a pique, com a banca a não conceder empréstimos às famílias e empresas, e por sua vez muitas destas a darem os imóveis que serviam como garantias de empréstimos para dação como pagamento de dividas. A construção, por conseguinte, a registar os índices mais baixos de licenciamentos e de emprego no setor.

Já em 2013/2014 são introduzidas algumas alterações na legislação para estimular a economia e aí começa a procura turística e interesse no internacional pelo país, sobretudo em Lisboa e Porto, com os centros urbanos que tinham sido abandonados a serem reabilitados e a procura de compradores internacionais (benefícios fiscais), logo seguida da procura interna das famílias que tinham adiado a compra de habitação, pois os bancos retomavam lentamente a concessão de crédito para compra de habitação.

A construção também aliada do imobiliário foi recuperando mercado e permitindo que hoje tenhamos valores/preços que são conhecidos de todos. Os índices de confiança das pessoas/consumidores recuperou, bem como a taxa de desemprego diminuiu e as exportações cresceram. Mais tarde ainda assistimos a crescimentos da economia nacional acima da média europeia, que atualmente já estabilizou. Passando em certa medida do “8 para o 80”.

Terminado este artigo do mesmo modo que começamos, estamos a escassos dias de 2020 e de facto existem dois vetores que permitiram em grande parte esta recuperação, e que por sua vez estão dalgum modo correlacionados, por um lado o turismo e por outro o imobiliário/construção.

Todavia resta-nos saber até quando esta conjuntura permanece favorável ao nosso país, pois as reformas, infraestruturas e determinadas alterações necessárias para a sustentabilidade económica, embora anunciadas nunca chegaram a ser implementadas e assim a navegação continua a ser feita à vista e à vontade da maré que para já ainda nos é favorável.

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SEGMENTO DE ARMAZÉNS, INDUSTRIAL E LOGÍSTICA – GRANDE PORTO

No segmento de armazéns e industrial, o dinamismo é por norma um pouco mais ténue e tardio que nos restantes segmentos do mercado imobiliário, uma vez que está a montante da cadeia de fluxo, contudo as previsões continuam positivas com a consolidação das exportações e do consumo privado, pelo que se auguram resultados favoráveis para as atividades industriais e logísticas, consequentemente para o seu segmento imobiliário.

A orientação para o controlo de custos de ocupação vai permanecer, com a otimização das áreas dos imóveis em função do dimensionamento das suas atividades e dos contratos estabelecidos com as marcas/insígnias. Nalgumas localizações aguarda-se pela expansão de polos logísticos e industriais, estando essa expansão dependente de interfaces ou ligações aos principais acessos viários e de infraestruturas regionais. Alguns operadores logísticos e empresas industriais optam por desenvolver a meios próprios ou através de parceiros, armazéns/edifícios, uma vez que o mercado imobiliário, não oferece imóveis para arrendamento com a sofisticação necessária e exigida, tais como: dimensão, cais de carga/descarga, pé-direito, sistemas de desenfumagem, pavimentos, etc…, acabando noutros casos por haver uma adaptação ou ajustamento da atividade às condições dos imóveis em oferta/disponíveis.

A zona considerada como prime para armazéns industriais é a Maia, nomeadamente a sua zona industrial nos diferentes setores, quanto a logística consideramos que todo o eixo da A41 e início da A28 (Matosinhos), devido sobretudo à proximidade ao cais de Leixões, Aeroporto e ligações rodoviárias. A norte do Porto (Maia/Matosinhos) continua a ser a preferência dos operadores, não obstante a boa rede viária no concelho de V. N. Gaia tem permitido nalguns casos a deslocação para este concelho dalgumas empresas, também pelos preços mais reduzidos neste segmento, tal facto acontece também com Valongo.

VALORES DE MERCADO – ARMAZÉNS

A análise foi realizada para a zona geográfica que consideramos “Grande Porto”, nomeadamente os concelhos analisados, foram os seguintes: Porto, Matosinhos, Maia, Valongo, Vila Nova de Gaia, Vila do Conde e Gondomar. Correspondem a valores de imóveis registados na nossa base de dados interna, no período entre setembro/outubro/novembro de 2019, num total de 53 observações, para arrendamento e para compra/venda.

Conclui-se que para armazéns, situados no Grande Porto o valor médio para arrendamento posiciona-se em torno dos 3,0 €/m² e o de venda ronda os 475 €/m².

Para concluir esta análise foi possível verificar que a yield media neste segmento ronda os 7,5%, o que nos parece um valor adequado para a região, qualidade dos ativos em oferta e conjuntura imobiliária atual.

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AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA – TOMADA DE DECISÃO

Muitas decisões, quer empresariais, bancárias ou familiares envolvem património imobiliário, havendo a necessidade do apuramento dos valores dos bens imóveis que o compõem. Nestas situações, é comum surgirem conflitos de interesses ou de opiniões entre as partes envolvidas, pois os interessados normalmente tendem a considerar que o valor dum determinado imóvel é menor do que o valor pretendido, ou vice-versa, noutros casos existem questões de ordem sentimental que não podem ser quantificadas.

Não basta opinar sobre o valor dum determinado bem, simplesmente por conhecê-lo internamente e por o usar regularmente. Para se determinar o valor de mercado de um imóvel, é fundamental saber o seu potencial e principalmente ter um bom conhecimento do mercado e do seu comportamento atual, bem como suas tendências.

Diversos aspetos / características podem ter influência na valorização ou depreciação do imóvel e devem ser ponderados (ex: localização / acessibilidades, estado de conservação e ocupação, uso, tipologia, etc.). Uma avaliação criteriosa proporciona maior segurança para os interessados, bem como para uma acertada/fundamentada decisão, qualquer que seja a sua finalidade.

Atualmente, cada vez se torna mais difícil emitir um juízo de valor de um imóvel devido ao comportamento atual do mercado imobiliário. A constante tendência de evolução dos preços nalguns segmentos de mercado, tem criado sinais de sobrevalorização dos preços no imobiliário. Este comportamento tem-se verificado essencialmente no residencial e consequente na oferta vs procura. Por isso é recomendável, portanto, que uma avaliação imobiliária seja realizada com a devida prudência e por um especialista independente, em virtude de não possuir qualquer interesse pessoal na negociação do bem, possibilitará às partes tomarem decisões mais acertadas, minimizando ou eliminando os eventuais conflitos existentes. Neste contexto não posso deixar de realçar o facto de algumas empresas a operar no mercado, procederem em simultâneo à avaliação e comercialização (mediação) do mesmo bem, o que por sua vez poderá de certa forma colocar em causa uma tomada decisão assertiva.

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Tendências do mercado de hotéis em Lisboa

A capital portuguesa, maior cidade do país, continua a concentrar em si uma grande dinâmica no segmento de hotéis e no setor da hotelaria, tanto a nível turístico, como de negócios ou conferências.

É em Lisboa que há mais variedade de oferta cultural/artística, sendo o centro de decisões administrativas do país para negócios e, por sua vez, tem o maior número de empresas multinacionais de serviços especializados.

São muitos os fatores que permitiram que Lisboa se tornasse popular a nível turístico, mas agora também é o foco/centro ao nível de conferências, como exemplo, o Web Summit que parece garantido até 2028. O crescimento exponencial de passageiros no aeroporto é um forte indicador, tal como o facto do porto de cruzeiros ser uma escala obrigatória e popular, permitindo maior atratividade e, assim, mais fluxo de pessoas/ turistas.

Neste cenário, de acordo com os dados existentes, a tendência de crescimento de visitantes vai manter-se, oriundos dos mais diversos mercados, mas principalmente europeus, EUA e Brasil, mesmo prevendo-se a eventual redução do Reino Unido, devido ao Brexit.

Deste modo, os hotéis registaram elevados crescimentos nas taxas de ocupação até 2018. Entretanto, a oferta de novas unidades também cresceu, aumentado assim o número de quartos o que estabilizou em certa medida as taxas de ocupação na média dos 75% a 80%.

Em 2018 existiam 215 hotéis na cidade a que correspondiam cerca de 21.500 quartos, sendo que a dificuldade atual dos operadores é encontrar edifícios em localizações adequadas e com dimensão para converter para este fim ou hotéis disponíveis para venda.

De acordo com dados publicados pela empresa HVS – especialista em consultoria de hotéis – é previsível, até 2020, um crescimento máximo de 10%. Sendo o RevPar (receita por quarto disponível) próxima dos 95G. Este é um parâmetro determinante na valorização dum hotel.

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A importância da avaliação imobiliária para determinar o LTV (LOAN TO VALUE)

A recuperação do mercado imobiliário que se tem verificado desde alguns anos, é fortemente impulsionada pelo financiamento bancário, nomeadamente na conceção de empréstimos para compra de habitação pelos bancos às famílias, bem como no financiamento de imóveis comerciais às empresas ou investidores.  Neste contexto as instituições bancárias têm critérios para analisar uma operação de financiamento imobiliário, nomeadamente: o valor da avaliação imobiliária e a análise do loan-to-value (LTV), entre outras.

Normalmente é referido como o “rácio financiamento/garantia”, mas o LTV é um conceito relativamente simples e de fácil compreensão, que indica qual o risco associado a uma operação de empréstimo, que o banco está disposto a assumir. É traduzido matematicamente pela seguinte expressão:

LTV (%) = Montante financiado (€) / Valor do imóvel (€)

Assim é o LTV que indica a % de financiamento relativamente ao valor do imóvel. Atualmente as instituições de crédito praticam habitualmente LTV na ordem dos 50% a 65% para que a operação possa avançar. Logicamente que haverá exceções em operações com LTV superiores, e que por sua vez representam maior risco sendo exigido spread mais elevado, tal como em operações com LTV inferior ao habitual poderá ser praticado spread inferior.

Voltando à fórmula do LTV, do lado do numerador o montante financiado dependerá do valor solicitado ao banco pelo cliente, e do montante que possua de capitais próprios para reduzir no montante de financiamento, permitirá que o LTV seja inferior e a sua capacidade de negociação maior. Por outro lado, no denominador o montante é determinado pelo valor de mercado do imóvel constante no relatório de avaliação emitido pela empresa de avaliações.

O valor emitido no relatório de avaliação, é assim fundamental para a determinação do LTV em operações de financiamento imobiliário, pois o imóvel objeto do empréstimo serve como garantia hipotecária do montante financiado pelo banco, sendo que o trabalho de avaliação imobiliária é de primordial importância e com impacto nas contas das instituições financeiras. Assim defendemos que este serviço deverá ser desenvolvido de modo independente, autónomo e rigoroso, cumprindo as melhores praticas em avaliação, e por sua vez honorários adequados que permitam uma boa qualidade do serviço de avaliação.

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YIEDLDS IMPLÍCITAS - PORTO - HABITAÇÃO PERMANENTE

Um dos temas que em avaliação e investimento imobiliário, gera alguma discussão está relacionado com as yields aplicadas e utilizadas no imobiliário. Não obstante, sejam inúmeras as publicações e relatórios de mercado periódicas com informação sobre taxas prime.

Quem atua neste setor dum modo profissional, tem com certeza conhecimentos para compreender os conceitos de yields/rendibilidade e por sua vez também para as justificar ou sustentar devidamente, quer seja através do mercado de venda/arrendamento ou na elaboração de modelos (rendibilidade de ativos) para determinação das taxas das yields.

Neste artigo pretendemos de uma forma breve fazer uma overview e apresentação das yields brutas praticadas atualmente no mercado imobiliário do Grande Porto, para o segmento residencial de habitação permanente. Que se segue no quadro seguinte:

Trata-se duma análise que teve por base um conjunto considerável de imóveis oriundos da base de dados interna de avaliações efetuadas pela Structure Value, juntamente com dados recolhidos no mercado da oferta existe em comercialização.

A metodologia utilizada para a sua determinação tem como pressuposto o mercado imobiliário em cada uma das localizações/concelhos apresentadas, obtida através da correlação existente entre compra/venda Vs arrendamento. Pois consideramos que esta metodologia é a mais adequada uma vez que está assente no mercado, permite diferenciar localizações e espelha o mercado imobiliário de cada zona.

Dos dados obtidos, verifica-se que a gama baixa do Porto permite taxas de rendibilidade de 8,20%, em contrapartida a yield pode descer até 4,8 % na gama mais alta (prime). O concelho de Gondomar é aquele que mesmo na gama alta apresenta a taxa de rendibilidade mais elevada com uma yield de 6,80%. Verifica-se também uma amplitude maior no concelho do Porto o que pode ser justificado pelo crescimento exponencial dos valores e da diversidade de oferta.

O mercado de arrendamento e as taxas de rendibilidade (yields) praticadas só reforçam o estado atual do mercado imobiliário de compra/venda e os valores praticados, pois estas são uma consequência da conjuntura imobiliária atual.

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newsletter outubro 2018

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FASES DO PROCESSO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS PARA FINS HIPOTECÁRIOS

A avaliação para fins hipotecários efetiva-se com a emissão dum relatório de avaliação, cujo objetivo é servir como garantia para o empréstimo hipotecário conceder por uma instituição financeira. O valor de mercado do imóvel resultante duma avaliação hipotecária é independente do valor pelo qual a transação de compra e venda possa ser efetuada, por isso é muito importante saber como uma avaliação para este fim é realizada.

O processo de avaliação hipotecária de um imóvel, por norma desperta uma grande curiosidade entre compradores e vendedores de um ativo imobiliário. Não é em vão que o valor que se reflete no relatório de avaliação depende, em muitos casos, da obtenção do empréstimo de que o comprador precisa para realizar o negócio. Este importante papel exige que a avaliação seja realizada por uma empresa de avaliação inscrita na CMVM, aprovada pelo BDP e aceite pela instituição bancária. Na empresa de avaliação deverá existir um processo rigoroso que envolve numerosas verificações e validações. Resumimos em 5 fases o que consideramos necessário na emissão dum relatório de avaliação para garantia duma hipoteca.

Primeira: Verificações obrigatórias numa avaliação de hipotecaria

De acordo com as normas, legislação e indicações, pelos quais a avaliação para garantia hipotecária é regulada, existem algumas verificações obrigatórias que cada avaliador deve realizar. Algumas dessas são feitas durante a visita presencial do avaliador ao imóvel, noutros imóveis poderá ser também necessária a consulta posterior ao respetivo Plano Diretor Municipal.
- Identificação: é importante verificar se o imóvel a ser avaliado corresponde à propriedade registada na documentação fornecida.
- Ocupação: o avaliador deve sempre verificar e declarar se o imóvel está vazio, arrendado ou ocupado. É importante saber se você está ocupado, porque, a existência dum contrato pode penalizar o valor (rendimento).
- Interesse arquitetónico: é importante saber se o imóvel possui algum tipo de classificação, pois podem existir limitações nos trabalhos/obras que venham a ser efetuadas no mesmo.
- Alterações e adaptações: Nalguns casos existem imóveis em que foram efetuadas obras de ampliação ou alterações que não se encontram licenciadas nem documentadas predialmente, pelo que pode haver o risco de demolição administrativa e assim não podemos valorizar esses espaços para fins hipotecários.

Segunda: Recolha de elementos na inspeção visual do imóvel

Quando o avaliador visita o imóvel, deve realizar uma verificação da envolvente em que este está localizado (enquadramento, proximidade de meios de transporte, supermercados ou hospitais e outros serviços). Deverá também ser analisada a qualidade do edifício, seu estado de conservação, bem como se se realizou obras recentemente ou se foi reabilitado. Juntamente com a inspeção visual, o avaliador fará as medições que considerar como necessárias para verificar as áreas e as perguntas para melhor conhecer o estado e as características do imóvel.

Terceira: Pesquisa de comparáveis

Uma vez concluídos os controlos obrigatórios e a recolha de dados, o avaliador procurará exemplos de imóveis comparáveis na envolvente (chamada prospeção). Ou seja, imóveis com características semelhantes quanto o possível às do imóvel a ser valorizado. Com base na prospeção e comparáveis selecionados deverá ser efetuada homogeneização de modo a obter valor em €/m2 ou índice de valor para o imóvel em avaliação.

Quarta: Gerar relatório de avaliação hipotecária

Depois de recolhida toda a informação e dados, o avaliador preenche todas as informações no modelo de avaliação para gerar o valor hipotecário para avaliação, mais uma vez salientando que os dados recolhidos na visita com os da documentação e da prospeção, devem estar refletidos na avaliação.

Quinta: Emissão do valor do imóvel, envio do relatório à Structure Value e supervisão interna

Uma vez emitido o valor da avaliação ao imóvel, o avaliador enviará o relatório para a Structure Value, que será supervisionado por avaliador interno qualificado e posteriormente pela direção técnica. É validado que o relatório tem todas as informações necessárias, a documentação fornecida está de acordo com o imóvel que foi visitado, que o propósito aplicado à avaliação coincide com o solicitado pelo cliente e os métodos de avaliação utilizados é são apropriados para o tipo de ativo. Uma vez feitas estas verificações, e os valores emitidos no relatório são consistentes e devidamente justificados, o relatório de avaliação recebe a aprovação e é enviado para o cliente (instituição financeira).

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newsletter agosto 2018

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DECISÕES - A IMPORTÂNCIA DA AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA

Muitas decisões, quer empresariais quer familiares muitas vezes envolvem património imobiliário, havendo a necessidade de apuramento dos valores dos bens imóveis que o compõem. Nestas situações, é comum surgirem conflitos de interesses ou de opiniões entre as partes envolvidas, pois o interessado normalmente tende a considerar que o valor dum determinado imóvel é menor do que o valor pretendido pela outra parte, e vice-versa, noutros casos existem questões de ordem sentimental que não podem ser quantificadas.

Não basta opinar sobre o valor do bem simplesmente por conhecê-lo internamente e por o usar regularmente. Para se determinar o valor de mercado de um imóvel, é fundamental saber o seu potencial e principalmente ter um bom conhecimento do mercado e seu comportamento atual, bem como suas tendências.

Diversos aspetos / características podem ter influência na valorização ou depreciação do imóvel e devem ser ponderados (Ex: localização / acessibilidades, estado de conservação e ocupação, tipologia, etc.). Uma avaliação criteriosa proporciona maior segurança para os interessados, bem como para uma acertada/fundamentada decisão, qualquer que seja a sua finalidade.

Hoje em dia, cada vez se torna mais difícil de emitir um juízo de valor de um imóvel devido ao comportamento atual do mercado imobiliário em Portugal. A constante tendência de evolução dos preços das habitações nos últimos meses, tem criado sinais de sobrevalorização dos preços no imobiliário. Este comportamento tem-se verificado essencialmente pela reabilitação e consequente venda de edifícios do que propriamente de habitações novas.

É recomendável, portanto, que uma avaliação imobiliária seja realizada com prudência por um especialista, até porque esse profissional, procedendo de maneira profissional, rigorosa e independente, em virtude de não possuir qualquer interesse pessoal na negociação do bem, possibilitará às partes tomarem decisões mais acertadas, minimizando ou eliminando os eventuais conflitos existentes.

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newsletter julho 2018

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PORTFÓLIO DE AVALIAÇÕES REALIZADAS

Ao longo dos quase 10 anos de experiência no setor das avaliações, muitos têm sidos os tipos e segmentos de imóveis avaliados pela nossa empresa, desse modo resolvemos divulgar no nosso site uma amostra do que vamos fazendo um pouco por todo o território nacional, destacando-se principalmente as avaliações efetuadas para os bancos a operar em Portugal e fundos de investimento imobiliário.

Podem aceder a mais informação do portfólio de avaliações através dos seguintes links:

https://www.structurevalue.com/portfolio/1

https://www.structurevalue.com/portfolio/2

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newsletter junho 2018

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Avaliações Imobiliárias – “Conceitos de valor”

A avaliação de imóveis é fundamental para uma correta gestão do património, e muitas vezes tem associados valores muito elevados (imóveis), que por sua vez representam grande visibilidade e impacto nas contas das empresas, instituições e famílias.

Nesse sentido, é importante que os diferentes tipos de valor emitidos nos relatórios de avaliação sejam claros, ou seja, as conclusões sejam objetivas e com uma linguagem comum necessária para a sua melhor compreensão e comparação. Por vezes e nalguns trabalhos de avaliação imobiliária, os clientes solicitam-nos para um mesmo imóvel e no mesmo relatório várias respostas de valor, o que torna logicamente o nosso trabalho mais complexo, sendo assim, possível a valorização do mesmo imóvel em diferentes perspetivas e assim em diferentes valores.

De modo a contribuirmos para uma melhor compreensão dos valores emitidos e de acordo com as normas internacionais para avaliação imobiliária, apresentamos de seguida as definições para os diferentes tipos de valor em função de cada conceito subjacente.

Valor de Mercado

O “valor de mercado” é a quantia pelo qual um imóvel pode ser transacionado à data da avaliação, após exposição num mercado livre e concorrencial, em termos de condições de oferta e procura, durante um período temporal considerado razoável, tendo por referência a transação de outros bens de natureza idêntica no mercado em que se insere, e em que todos os operadores agem de forma livre e ponderada, pressupondo-se que têm acesso a toda a informação relevante, quer para a formação de valor do imóvel, quer para a tomada de decisão sobre a sua eventual transação, e não possuem qualquer interesse particular que norteie a sua ação.

Valor de Venda Imediata

Tem por base o valor de mercado do imóvel, mas é subtraído de valor que corresponda à sua necessária exposição para absorção em que a venda é efetuada num período de tempo especialmente curto. Também pode ser apresentado por valor de venda forçada ou valor de liquidação.

Valor Venal

É a quantia pela qual o bem foi transacionado em mercado livre, ou seja, o preço que o comprador pagou ao vendedor no momento da realização do negócio.

Valor de Máximo e Melhor Uso

Trata-se duma estimativa do valor de mercado numa perspetiva da obtenção do “máximo e melhor uso” para o imóvel, o qual pode ser definido como sendo aquela que conduz ao valor mais elevado, desde que o uso em causa seja admissível, fisicamente possível, adequado ao mercado e financeiramente viável.

Valor Intrínseco

É o conceito de valor que traduz os custos necessários à construção de um imóvel semelhante ao objeto de avaliação, ponderado com fatores que traduzam a depreciação física e funcional e/ou económicas ocorridas, acrescido do valor de mercado do terreno (quando possível).

Valor Potencial

Corresponde ao valor atual do imóvel atendendo aos seus rendimentos futuros, atualizados a uma determinada taxa de rentabilidade espectável.

Valor Financeiro

Traduz o valor do imóvel considerando os seus rendimentos atuais, capitalizados a uma determinada taxa de rentabilidade espectável.

Valor Residual

Utilizado na avaliação de terrenos e de propriedades a reabilitar, e que se obtém deduzindo ao presumível valor de mercado do imóvel a construir ou reabilitar, todos os custos, diretos e indiretos, inerentes à intervenção construtiva. Podendo ainda a análise ser do tipo dinâmica ou estática.

Valor de Garantia/Hipoteca

Corresponde ao valor do imóvel numa perspetiva de valor comercial futuro do imóvel, tendo em conta aspetos sustentáveis a longo prazo, mais independentes da conjuntura económica ou de aspetos especulativos.

Valor Contabilístico

Valor dos imoveis para contabilização no Balanço das contas das empresas ou entidades, garantindo o cumprimento das normas contabilísticas (SNC ou outra aplicável para entidades).

Valor em Uso Continuado

Avaliação que se orienta e considera o uso atual do imóvel, mesmo que não seja este o correspondente à sua maior valorização.

Valor em Uso Alternativo

Na avaliação em uso alternativo consideramos o valor do imóvel, de acordo com os vários usos que o imóvel pode vir a ter legalmente, e que traduzam a sua melhor valorização (“máxima e melhor utilização”).

Valor Futuro

Corresponde ao valor de mercado, acrescido duma capitalização com uma taxa de atualização e de rentabilidade adequada e prudente, num horizonte temporal definido.

Valor Atual Liquido

Corresponde ao valor do imóvel determinado pelo valor residual, de modo dinâmico com utilização duma taxa de atualização (WACC), pelo que se denomina de liquido porque é ainda subtraído da quantia necessária para despesas de transação.

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newsletter dezembro 2017

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Motivos para pedir uma avaliação imobiliária

Avaliar significa estimar ou apurar o valor de um bem, quer seja um bem tangível ou intangível. Ao longo dos tempos, o processo da avaliação tem sido fundamental para o correto funcionamento das economias e sociedades, de forma a aferir o valor/preço dos bens que constituem o património de empresas, entidades e particulares. Estamos conscientes de que um determinado ativo tem um impacto importante na atividade duma empresa ou família.

São variadas as situações que originam a realização de uma avaliação, sendo que estamos aptos para dar resposta às suas necessidades, abrangendo em matéria de avaliação todas as áreas:

- Compra, venda ou arrendamento

- Contabilidade SNC e IAS

- Fusões, cisões e aquisições

- Crédito hipotecário e garantias reais

- Recuperação de créditos e dações em pagamento

- Contencioso e partilhas em heranças ou separações

- Projetos de promoção/investimento

- Planeamento e negociações

- Garantia colateral de créditos ou empréstimos

- Cumprimento das normas (CMVM, ISP e BDP)

- Capital para seguro

- Gestão de risco em ativos

- Leilões e concursos

- Recursos geológicos (minas e pedreiras)

- Ativos em exploração (hotéis/turísticos)

- Expropriações e cálculo de indemnizações

- Fins judiciais, administrativos ou fiscais

- Insolvências, reestruturações e liquidações

Temos um departamento exclusivamente dedicado à prestação de serviços de avaliação de imóveis urbanos, assegurando assim que os valores, os pareceres e as conclusões emitidas são objetivas e sustentadas. Seja a localização do imóvel de norte a sul do país ou ilhas, a nossa avaliação irá refletir as condições locais do mercado onde o mesmo se insere. Os nossos consultores/peritos conhecem as diversas forças dos vários mercados regionais e a importância de uma análise geográfica e das características desse mercado.

Consulte-nos, estamos ao dispor para qualquer questão ou esclarecimento que necessite acerca deste tema.

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newsletter outubro 2017

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Direitos de preferência do arrendatário (imóveis urbanos)

A nível de investimentos imobiliários familiares, a compra de casa sempre foi a primeira opção por parte dos portugueses. O arrendamento, geralmente, é visto como segunda opção, tornou-se nos últimos tempos mais falado publicamente, por exemplo, devido à flexibilidade do local de trabalho e à redução dos prazos dos contratos profissionais, o que podem causar uma eventual necessidade de deslocações e mudança de residência. De qualquer das formas, apesar dos elevados custos de arrendamento praticados em várias cidades, o arrendamento continua a ser uma opção válida e procurada, por exemplo, por estudantes e jovens.

O processo de arrendamento também se aplica a outros segmentos, nomeadamente, ao segmento do comércio, serviços, retalho e armazenamento/indústria.

Num processo de arrendamento há dois principais intervenientes: o proprietário (o senhorio) e o arrendatário (o inquilino), sendo ambos possuidores de direitos e deveres cívicos materializados no contrato de arrendamento.

Focando a análise nos direitos do arrendatário, verifica-se que este possui o direito de preferência na compra e venda ou dação. O direito de preferência traduz-se na capacidade de quem o possuiu, tem para manifestar o seu interesse perante algo. Este interesse coloca-se em primeiro lugar face ao interesse de terceiros, tendo estes apenas a possibilidade de se manifestar, caso o primeiro abdique do direito que lhe foi legalmente concedido. Para poder usufruir deste direito, o arrendatário tem que atentar à validade e ao número de anos do seu contrato.

Desta forma, sempre que o proprietário quiser vender um imóvel e o mesmo se encontre ocupado por arrendatário, com contrato válido há mais de 3 anos consecutivos, o arrendatário possui o direito de preferência na compra do imóvel. Esta regra apresenta validade para os contratos de arrendamento com prazo indeterminado e para os contratos de arrendamento com prazo certo.

O proprietário tem a obrigação de comunicar ao arrendatário por carta registada com aviso de receção, a intenção de venda, informando-o do preço de venda, condições de pagamento, data e local da escritura bem como, a identidade do potencial comprador. De acordo com o artigo 416º do Código Civil, o inquilino dispõe de oito dias para manifestar a sua intenção de exercer o direito de preferência, sob pena de caducidade do seu direito, salvo se lhe for fixado um prazo de resposta mais curto ou mais longo. Para além disto, o proprietário deve fornecer ao arrendatário os dados associados ao projeto de venda e as cláusulas do respetivo contrato.

Em situações de um prédio com vários arrendatários com direito de preferência e interessados na aquisição do imóvel, abre-se uma licitação entre eles, revertendo o excesso para o alienante, de acordo com o artigo 419º do Código Civil.

Se o arrendatário declarar dentro do prazo, que pretende acionar o direito de preferência, tal situação deverá respeitar o projeto de venda e as cláusulas do respetivo contrato na qual foi informado. De qualquer das formas, poderá renunciar o seu direito, mas tal renúncia terá de ser feita sempre com o conhecimento prévio dos parâmetros do negócio.

Caso o senhorio não informe o arrendatário da sua intenção de venda, o arrendatário tem o direito a acionar uma ação judicial para trazer a si o seu direito de preferência no prazo de 6 meses. Tal situação remete a que o arrendatário tenha de pagar o valor da venda do imóvel e outros custos associados à compra pagos pelo outro comprador.

Caso o arrendatário tenha um contrato com menos de 3 anos, não tem preferência na compra. No entanto, tem de ser informado por escrito da venda e dos dados do novo senhorio, de modo a tomar conhecimento sobre quem será o novo proprietário do imóvel que utiliza.

Para apoiar a todo este processo, a Structure Value, enquanto empresa especializada em avaliações imobiliárias, encontra-se apta para realizar avaliações com vista à determinação do valor de mercado para venda ou arrendamento. Posteriormente, estes valores poderão ser utilizados com vista à negociação entre as partes.

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Avaliação de imóveis com direito de usufruto

Na avaliação de imóveis com direito de usufruto, vamos observando em alguns relatórios de avaliação de empresas a operar no mercado, diferentes metodologias e critérios a serem utilizados, de forma muitas vezes pouco coerente e sustentada, o que no nosso entender gera confusões e erros na determinação do valor dum imóvel que tem esta particularidade. Daí, termos elaborado este artigo de cariz informativo, como forma de expor e propor uma metodologia que no nosso entender é a mais correta, sustentável, baseada em legislação existente e de acordo com as melhores práticas em avaliação imobiliária.

No nosso entender, este tipo de avaliações requer não só experiência do perito como também domínio de técnicas e conhecimentos alargados, devido sobretudo à sua especificidade e particularidade. Na nossa prática do dia a dia, somos por vezes chamados/solicitados para avaliar imóveis com este tipo de condicionantes, sendo que na maioria dos casos em processos de avaliação para efeito de partilhas ou heranças. Desse modo, vamos de seguida passar em revista o processo de avaliação de um imóvel com direito de usufruto.

O usufruto permite que uma pessoa disponha e tenha o direito de gozar durante certo tempo de um imóvel (bem), podendo usar e fruir do bem (imóvel) por um determinado período, sendo uma limitação a questão temporal, ou seja, a vida do usufrutuário, esse direito termina quando o usufrutuário morre. Assim, o valor dum imóvel nestas condições deverá ser separado do usufruto temporário ou mesmo vitalício, para isso devemos numa primeira fase obter o valor de mercado do imóvel (em propriedade plena) sem qualquer condicionante ou direito desta natureza e pela metodologia que o perito melhor considerar como adequada, determinado o valor do mesmo, de seguida e numa segunda fase deverá o valor do imóvel ser deduzido duma percentagem que vai variar em função da idade da pessoa (usufrutuário) detentora desse direito. De acordo com a tabela seguinte:

Trata-se da regra geral para a maioria dos casos de usufruto, contudo existem algumas exceções e particularidades, nomeadamente nos casos em que o usufruto é:  temporário, nos terrenos, em direitos superficiários e nas pensões. Estas situações são melhores descritas na legislação em vigor e que serve de base a esta metodologia, nomeadamente o CIMT - Código do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, capitulo III, artigo 13.º.

Resta-nos acrescentar que todas as taxa, despesas, encargos e condomínios com o imóvel, são da responsabilidade do usufrutuário, pelo que na primeira fase de determinação do valor do imóvel (propriedade plena) deverá se tido em conta este aspeto que pode ter alguma implicação no valor do imóvel e por consequência no valor do usufruto.

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Medição/definição das áreas nos imóveis

A questão sobre como definir as áreas dos imóveis é de facto uma das questões mais frequentemente com que se deparam os técnicos que necessitam de tal informação, na elaboração de algum documento ou cálculo. Como se poderia esperar, uma vez que é necessário interpretar e processar muitas normas urbanísticas ao mesmo tempo, o que poderia ser uma resposta tão simples, através da consulta da legislação em vigor, por norma torna-se complexa devido á existência de legislação individual por várias entidades, ou porque as definições não coincidem entre elas.

São inúmeros os tipos de áreas na definição de um fogo/moradia/edifício tais como: área de construção, área bruta, área de implantação, área de impermeabilização, área útil, área bruta privativa, etc.. Estes vários tipos de áreas encontram-se definidos em leis, plantas urbanísticas, regulamentos, documentos oficiais, variando a sua definição consoante o contexto onde são aplicadas.

Acerca da medição da área bruta e da área de construção, as mesmas aparecem em muitos planos urbanísticos e regulamentos municipais, com distintas definições. De tal forma, foi publicado o Decreto Regulamentar n.º 9/2009, de 29 de Maio com as definições dos conceitos técnicos mais utilizados, e com o propósito de uniformizá-los. Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI) rege a atribuição dos valores patrimoniais dos prédios urbanos.

Para a elaboração de trabalhos ou para simples consulta será necessário ter em consideração as seguintes definições:

Área de Construção do Edifício - Área de construção do edifício é o somatório das áreas de todos os pisos, acima e abaixo da cota de soleira, com exclusão das áreas em sótão e em cave sem pé-direito regulamentar (RGEU).

Área Bruta do Fogo - É a superfície total do fogo, medida pelo perímetro exterior das paredes exteriores e eixos das paredes separadoras dos fogos, e inclui varandas privativas, locais acessórios e a quota-parte que lhe corresponda nas circulações comuns do edifício (RGEU).

Área Bruta Privativa - Corresponde à superfície total, medida pelo perímetro exterior e eixos das paredes ou outros elementos separadoras do edifício ou da fração, inclui varandas privativas, caves e sótãos privativos com utilização idêntica à do edifício ou da fração (CIMI).

Áreas bruta dependente –  Corresponde às áreas cobertas de uso exclusivo, ainda que constituam partes comuns, mesmo que situadas no exterior do edifício ou da fração, cujas utilizações são acessórias relativamente ao uso a que se destina o edifício ou fração, considerando-se, para esse efeito, locais acessórios as garagens e parqueamentos, as arrecadações, as instalações para animais, os sótãos ou caves acessíveis, desde que não integrados na área bruta privativa, e ainda outros locais privativos de função distinta das anteriores (CIMI).

Área Bruta - Corresponde à superfície total do fogo, medida pelo perímetro exterior das paredes exteriores e eixos das paredes separadoras dos fogos, e inclui varandas privativas, locais acessórios e a quota-parte que lhe corresponda nas circulações comuns do edifício (RGEU).

Área de Construção - Corresponde à soma das áreas dos tetos (ou dos pavimentos cobertos) a todos os níveis da edificação (RGEU).

Área Habitável - Soma das áreas dos compartimentos da habitação, com exceção de vestíbulos, circulações interiores, instalações sanitárias, arrumos e outros compartimentos de função similar, e mede-se pelo perímetro interior das paredes que limitam o fogo, descontando encalços até 30 cm, paredes interiores, divisórias e condutas (RGEU).

Área Útil - Soma das áreas de todos os compartimentos da habitação, incluindo vestíbulos, circulações interiores, instalações sanitárias, arrumos, outros compartimentos de função similar e armários nas paredes, e mede-se pelo perímetro interior das paredes que limitam o fogo (RGEU).

Segundo as definições supra mencionadas será relevante ter em consideração o contexto/objetivo em causa em casos de:

• Se for para colocar na memória descritiva de um processo de licenciamento deverão ser consultados os planos urbanísticos e os regulamentos da câmara em causa para apurar as áreas (área de construção, área de ocupação do solo, etc...);
• Se for para fazer um mapa de permilagens para uma Propriedade Horizontal ou para preenchimento de dados fiscais, deverá ser consultado o Código do CIMI, bem como o Código Civil, para apurar as definições das áreas respetivas (área bruta privativa, área coberta, área dependente, etc...); 
• Se for para preencher quadros de áreas de mapas de medições para efeitos de pagamento de taxas urbanísticas deverão ser consultadas as definições de apoio que costumam aparecem em notas de rodapé ou nas páginas de trás das folhas de tais mapas de medições;
•  Se for para efetuar medições de materiais e elementos de construção em projetos de execução, estando em causa a obtenção de orçamentos, deverão ser consultados os cadernos de encargos e os outros elementos constantes do concurso de empreitada.   

Em casos de reabilitação de imóveis, de salientar que, quando não for possível satisfazer as exigências de dimensionamento do RGEU, recomenda-se que sejam utilizadas, como referência, sempre que for tecnicamente viável, as condições mínimas de habitabilidade previstas na portaria n.º 243/84, de 17 de julho (definidas para efeitos de reabilitação de edifícios clandestinos).

Existe ainda a IPMS (International Property Measurement Standards) para edifícios, publicada em Novembro de 2014. A IPMS estabelece um conjunto de normas de atuação nos segmentos de escritórios, retalho, residencial e industrial, através de uma metodologia coerente e harmonizada para todo o mundo.

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