Peritagens - Reabilitação de Paredes com Salitre

Uma das patologias construtivas, mais comum é o salitre e humidades nas paredes, estes fenómenos surgem tanto em imóveis de construção recente, como em imóveis antigos.

A existência de humidade ascendente pode ser desencadeada por vários fatores, podendo apresentar-se com aspetos diferentes ou afetar diferentes zonas de um imóvel. Porém, um reboco bem isolado e afastado de humidades é sinónimo de longa duração. No entanto, a salitre que aparece por vários motivos nas paredes dos imóveis, não só pode diminuir a idade de vida da parede, como pode torna-se em algumas situações uma patologia incurável em vários elementos que constituem o imóvel.

A presença de salitre nas paredes é considerada uma das patologias com maior capacidade de degradação dos rebocos e alvenarias, normalmente evidenciada ao longo da base das paredes e pelo aparecimento de uma mancha de humidade esbranquiçada.

Os materiais de construção quando estão em contacto direto com a água ou com um solo húmido vão absorvendo esta água ou humidade de uma forma bastante rápida. Através da temperatura elevada dá-se a evaporação de água, no entanto a água normalmente sobe mais rápido através da parede se estiver localizada em zona húmida. Para tal, em alguns casos torna-se imprescindível a incorporação de uma camada isolante acima do solo, de modo a isolar a parede das águas pluviais, do solo, sistema de rega, etc.. Porém, o isolamento da base nem sempre se verifica, ou é mal aplicado durante a construção tornando a parede vulnerável. Este problema pode causa a completa degradação da estrutura e dos revestimentos que nela (estrutura) tenham sido aplicados.

A humidade ascendente afeta normalmente a largura da parede e estende-se entre 50 a 120 centímetros de altura. A altura poderá ser menor se a divisão for ventilada ou se a alvenaria tiver menos sais na sua constituição. Contrariamente, a altura pode ser maior se a alvenaria tiver mais sais ou se a evaporação não for possível devido a um revestimento que não seja transpirável ou a um cimento hidrófugo (impermeável à água).

Os sais em contacto com o ar formam manchas de salitre nas paredes, tanto interiormente, verificando-se bolores ou eflorescências, como exteriormente, podendo-se verificar a presença de musgos. Este tipo de humidade distingue-se facilmente dos outros tipos de patologias, pela extensão de parede que pode afetar.

Existem várias causas que podem causa o aparecimento de humidade ascendente (salitre), de realçar as seguintes:

• Deficiente construção do pavimento exterior à volta da casa, sem a inclinação necessária de forma a água não ficar retida junto das paredes ou fundações
• Inexistência de caleiras e tubos de queda por onde a água da chuva é conduzida de forma a água não ficar retida junto das paredes ou fundações;
• Existência de fissuras nas paredes exteriores;
• Betão de limpeza nas fundações;
• Isolamento do betão nas fundações;
• Argamassa do piso térreo assente diretamente em contacto com o solo sem aplicação de drenagem, isolamento do pavimento e das paredes.

Após a identificação da provável origem, existem atualmente várias técnicas que visam a solucionar de forma duradoura ou em alguns casos apenas temporariamente. Para tal existem vários produtos no mercado de marcas conceituadas que preveem a sua resolução. Contudo, cada produto prevê o uso com diferentes técnicas, consoante a especificidade do problema, das quais ressaem as seguintes:

• Instalação de uma barreira de impermeabilização;
• Revestimento com rebocos de drenagem;
• Injeção de um produto hidrófugo.

A escolha da técnica a usar vai depender do imóvel em análise e do estado e complexidade em que a patologia se encontra, de forma a ser o mais eficaz possível e a eliminar o problema.

A opção que atualmente melhor garante a resolução, passa pelo revestimento com rebocos de drenagem, prevenindo que os sais arrastados pela humidade ascendente possam provocar a destruição do reboco, contem no seu interior uma rede de canais que permitam o alojamento destes sais e facilitem a evaporação da água. Por isso, é importante que o reboco a ser aplicado seja específico para o tratamento de paredes com salitre e humidade, a fim de facilitar a respiração da parede.

Na aplicação do revestimento deve proceder-se do seguinte modo:

• Eliminar o antigo revestimento até 50 centímetros acima das marcas de salitre procurando encontrar o suporte original;
• Em alvenarias antigas aprofundar as juntas até 2 a 5 centímetros, encher buracos ou cavidades utilizando pedras fechadas com argamassa específica e deixar secar;
• Sobre suportes pouco consistentes ou alvenarias de vários materiais diferentes, fixar uma rede de metal galvanizado, utilizando pregos inoxidáveis;
• Aplicar chapisco realizado com argamassa específica e deixar secar;
• Aplicar o reboco e endireitar com a régua, numa espessura mínima de 20 mm. Após começar a endurecer, atalochar para obter o acabamento final;
• O reboco pode  ser revestido por uma tinta aquosa de base Acrílica Pliolite permeável ao vapor de água.

Para finalizar, hoje existem soluções, técnicas e materiais capazes de resolver a grande maioria das patologias ao nível do salitre e da humidade ascendente. Sendo fundamental a consulta de um perito/técnico para apoio e suporte na melhor solução a empreender caso a caso. Atualmente a StructureValue, possui uma equipa técnica capaz de lhe apresentar as melhores soluções para o seu problema.

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Método do Rendimento em Imóveis Arrendados

O método do rendimento é utilizado na avaliação de imóveis que se inserem em mercado de arrendamento, ou seja, imóveis que se encontram arrendados, ou que mesmo que não seja esse o caso sejam passíveis de se inserir no mercado de arrendamento local, pelas suas características, uso a que se destinam e mercado envolvente em que se inserem.

Considerando uma renda de mercado potencial ou efetiva, o imóvel pode ser avaliado pelo método de rendimento por capitalização direta. Por vertente de cálculo que tem por base a capitalização do Rendimento Anual Liquido (RAL), que se obtém do Rendimento Anual Bruto (RAB) após deduzir-se uma percentagem para encargos (Z) inerentes à conservação e manutenção do imóvel. A capitalização à taxa “t” representa a rentabilidade exigida do investimento neste tipo de ativo e deve refletir a remuneração que se obteria em aplicações financeiras de longo prazo, acrescida de um prémio de risco adequado às expetativas do mercado e dos investidores em imobiliário. Este método, designado por método de rendimento por capitalização direta.

Pode ser matematicamente traduzido pela seguinte expressão: 

Em imóveis não arrendados, a avaliação é feita com o auxílio do método comparativo, sendo efetuada uma prospeção de mercado para valores de arrendamento, de maneira a perceber qual o valor potencial de renda que o imóvel poderá gerar. Nestes casos o valor do imóvel é estimado por capitalização direta – por se considerar uma renda de mercado potencial, pode ser assumido o conceito de perpetuidade da renda, e assim ser aplicado o método de rendimento por capitalização direta.

Nos imóveis que se encontram efetivamente arrendados, podem surgir situações distintas. Deve sempre que possível ser fornecido ao avaliador o contrato de arrendamento em vigor no imóvel, bem como todas as adendas e atualizações que entretanto tenham sido celebradas.

Os principais dados a retirar dum contrato de arrendamento para efeito de avaliação são: o valor da renda mensal do contrato no presente e suas atualizações (que poderão ser atualizações à taxa legal em vigor anualmente, ou rendas variáveis ao longo do período de vigência do contrato), prazo (duração) do contrato e eventuais renovações, data de celebração do contrato inicial e arrendatário.

A identificação do arrendatário é importante nomeadamente em imóveis comerciais. Um arrendatário que pertença a um grande grupo ou marca/insígnia distintiva oferece maiores índices de confiança e garantia quanto ao cumprimento do contrato. Além disso, a instalação duma grande marca em determinado local/imóvel resulta dum processo de estudo de localização mais extensivo, e acarreta uma operações logística de considerável dimensão, envolvendo um forte investimento a nível de obras de adaptação, instalação e publicidade, ficando a sua imagem também associada ao local, pelo que o risco de abandono ou não renovação de contratos é menor.

Um outro dado importante prende-se com a comparação entre a renda efetiva, e a renda de mercado. Imóveis arrendados por um valor superior ao valor de mercado possuem, à partida, um maior risco de não renovação ou mesmo de alienação do contrato durante a sua vigência, ao passo que imóveis arrendados por valores inferiores acarretam um menor risco a esse nível.

Em caso de imóveis com uma renda constante (ou que seja apenas atualizada à taxa legal em vigor e publicada anualmente), e com um prazo associado longo (maior do que 10 a 15 anos) e/ou uma boa perspetiva de renovação do contrato, o valor é geralmente atribuído por capitalização direta. O valor da taxa “t” deve ser igual à yield de mercado para a zona e uso em que se insere o imóvel nos casos do valor de renda praticado ser semelhante ao valor de renda de mercado. Em caso de rendas baixas, havendo um risco menor o valor de “t” deve ser inferior, e no caso de rendas elevadas, havendo um risco de incumprimento mais elevado o valor de “t” a aplicar deverá ser superior.

Quando o imóvel a avaliar possui uma renda constante (ou que seja apenas atualizada à taxa legal em vigor e publicada anualmente), mas o prazo de duração do contrato é curto, e/ou não existe perspetiva ou intenção de renovação do contrato, o valor total de rendas a receber deve ser atualizado ao momento atual e acrescido do presumível valor de transação do imóvel no momento em que o imóvel fica livre e disponível (final do contrato de arrendamento), atualizado ao momento atual. Esta metodologia é designada por método de rendimento com recurso a fluxos de caixa atualizados –Discounted Cash Flow, por atualização de rendas futuras. Consiste então no apuramento dos rendimentos gerados pelo imóvel ao longo de “n” períodos que compõe o contrato de arrendamento e atualizar esses rendimentos ao momento atual, de acordo com uma taxa de atualização (t) que traduza a variação do valor do capital. A este valor, deve ser somado o valor de venda potencial do imóvel no período n+1 (quando o imóvel se encontra livre e disponível), igualmente atualizado ao momento atual.

Esta situação é expressa pela seguinte fórmula: 

A metodologia de atualização de rendas futuras é ainda aplicada em caso de imóveis arrendados com contratos que prevejam rendas variáveis ao longo do período de vigência. Nesses casos, as rendas auferidas ao longo dos períodos de vigência do contrato são atualizadas ao momento atual, e acrescidas do presumível valor de mercado atualizado do imóvel no final da vigência do contrato. No caso do contrato de arrendamento prever um momento em que a renda passa a ser constante (ou atualizada apenas anualmente á taxa legal em vigor), poderá, nos casos em que o prazo de contrato após estabilização da renda seja ainda longo, ou em que exista uma perspetiva de renovação favorável, ser considerado nesse momento uma perpetuidade da renda, sendo determinado o valor de mercado por capitalização direta, e atualizado ao momento atual.

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Preços no imobiliário voltaram a subir

De acordo com o INE, durante o ano de 2014 o número de imóveis transacionados cresceu pela primeira vez desde 2011, registando um aumento de 4,3% em número de transações. De facto, de acordo com o Eurostat, Portugal foi o sétimo país europeu a registar maior crescimento no número de imóveis vendidos.

Para este facto tem contribuído não só uma conjuntura bancária em termos de financiamento mais favorável – com a taxa Euribor próxima do zero e capacidade de negociação de spreads mais competitivos, mas também o aumento da procura de imobiliário português por parte de investidores estrangeiros.

A espectativa dos agentes imobiliários para o ano de 2015, prende-se com o contínuo crescimento de facilidade de concessão de crédito à habitação, contribuindo este facto para que os preços voltem a subir, e as vendas a aumentar.

Um estudo recente realizado por uma consultora portuguesa, vem confirmar que de facto, em junho de 2015, a tendência de crescimento dos preços do imobiliário em Portugal continua em crescente, tendo sido registado desde o início do ano um crescimento de 8,6% na Grande Lisboa, e de 5,8% no Grande Porto. Sendo estes valores relativos a “askingprice” e não em “closingprice”, não refletem de forma direta o aumento do valor dos imóveis transacionados, que mantém a tendência evolutiva mas de forma menos acentuada. De acordo com agentes imobiliários inquiridos, estes valores são mais elevados em zonas onde existe maior procura por parte de investidores estrangeiros, nomeadamente na Grande Lisboa e no Algarve.

De acordo com a APEMIP, os investidores chineses negoceiam bastante os preços, e necessitam de mais tempo para fechar negócios, ao passo que os ingleses, por exemplo, durante as férias fecham negócio com menores margens de negociação de preço. 

Sendo também verdade que nos últimos anos a construção esteve praticamente parada, a oferta de imóveis novos é mais escassa. De acordo com o INE, o preço das casas usadas subiram em média 1,3%, ao passo que o preço das novas desceu em média 2,9%. Em 2014 foram vendidas cerca de 64 mil imóveis usados contra cerca de 20 mil imóveis novos.

Num perspetiva otimista a APEMIP prevê um crescimento do número de imóveis vendidos para valores superiores a 100 mil imóveis por ano, o que significaria um aumento do número de imóveis na ordem dos 20 a 25%.

Os indicadores acima relatados revelam otimismo e denotam sinais – ainda que ténues – de recuperação da confiança no setor imobiliário português, e consequentemente de alguma recuperação a nível económico. O clima é ainda instável, e estando em ano de eleições poderá ser espectável algum abrandamento. No entanto são sinais que revelam inversão duma tendência negativa instalada nos últimos anos, e que permitem boas previsões a nível da futura evolução do setor.

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Documentação necessária para avaliação imobiliária

No processo de avaliação são necessários vários elementos que de alguma forma caracterizam o imóvel sobre vários aspetos e são elementos fundamentais para uma correta avaliação imobiliária.Logicamente que quanto mais informação for fornecida ao perito, relativamente ao imóvel objeto da análise, mais rigorosa será a avaliação. É sempre necessário a verificação dos documentos e aferir a concordância de todos os elementos referentes ao imóvel avaliar, nomeadamente verificar a concordância das áreas entre os diferentes documentos e no decorrer da visita.

De todos os elementos será sempre necessário um número mínimo de elementos essenciais para o apuramento do Valor de Mercado do Imóvel, tais como:

- Caderneta Predial/Matricial – emitido por qualquer repartição de finanças do país, faz prova da inscrição matricial do Imóvel. A Caderneta Predial ou a Certidão de Teor matricial tem o prazo de validade de 1 ano após a data de emissão; 

- Registo na Conservatória – emitido pela Conservatória do Registo Predial, permite verificar a situação em que o imóvel se encontra, designadamente a indicação dos proprietários, a existência de hipotecas ou quaisquer outros ónus/direitos. Prazos: deve ser passada com antecedência não superior a 6 meses, ou, se o prédio não estiver descrito, com antecedência não superior a 3 meses;

- Documentos Camarários

• Plantas do Imóvel – emitido pela Câmara Municipal da zona onde se localiza o imóvel. Este documento destina-se a comprovar a conformidade da obra concluída com o projeto aprovado apresentado na Câmara Municipal;
• Projeto (terreno para desenvolvimento imobiliário) – Elemento necessário na avaliação de um terreno para desenvolvimento imobiliário devido à complexidade do mesmo tendo em conta a localização, e as condicionantes previstas para a zona do PDM em vigor;
• Licença de Utilização – emitido pela Câmara Municipal da zona onde se localiza o imóvel. Este documento destina-se a comprovar as condições de habitabilidade do imóvel, verificando a conformidade da obra concluída com o projeto aprovado;
• Contrato de arrendamento(valores das rendas quando existam) – acordo de vontades pelo qual uma das partes - o senhorio - concede a outra - o inquilino - a utilização temporária de uma habitação ou parte de uma habitação, mediante uma retribuição - a renda;
• Certificado Energético – documento emitido no âmbito do Sistema Nacional de Certificação Energética e Qualidade do Ar Interior dos Edifícios (SCE), que traduz o desempenho energético do imóvel, classificando-o numa escala de pré-definida de 7+2 classes (A+, A, B, C, D, E, F e G). Neste documento são apresentadas as possíveis medidas de melhoria a implementar ao nível do desempenho energético e do conforto, destacando as de maior viabilidade económica. Poderá ser utilizado enquanto se mantiver válido (10 anos).

Após análise da documentação, a visita ao imóvel é importante pois permite aferir a concordância entre as áreas, usos, tipologias, ou outra informação mencionada na documentação.

No entanto, existem várias situações que por vários motivos alheios ao avaliador, os documentos não são apresentados na totalidade ou em parte pelo requerente do relatório de avaliação. Porém, apesar da omissão de alguns elementos é possível avaliar um imóvel apenas com parte da documentação, mas deverá haver menção a tal fato no teor do mesmo relatório, constando como limitações ou falta de documentação, o que no limite pode condicionar o valor de mercado apurado.

Na avaliação de terrenos para desenvolvimento imobiliário por vezes cabe ao avaliador, que por falta da apresentação do projeto de viabilidade construtiva, fazer uma consulta do PDM em vigor previsto para a zona, e elaborar um cenário possível/provável para o imóvel em análise.

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Avaliação de terrenos pelo método de custos | Valor Residual Estático (TU)

O método de custos em avaliação imobiliária é utilizado para a avaliação de imóveis já construídos – essencialmente em casos em que os métodos comparativos ou de rendimento não se adaptem às características do imóvel, ou em que seja necessário ser usado como método complementar. É um método segundo o qual o imóvel é valorizado de acordo com o valor do terreno em que está inserido, acrescido de todos os custos necessários à sua edificação e de uma margem de promoção, devidamente depreciado. É também utilizado na avaliação de terrenos, sendo neste caso utilizada a abordagem pelo valor residual.

Na determinação de valor de terrenos pelo método do valor residual, podem ser utilizadas duas abordagens: estática e dinâmica. A abordagem dinâmica implica a atualização de capitais (custos e receitas) auferidos ao longo dos períodos de duração do projeto, ao passo que segundo a abordagem estática esta atualização não é efetuada.

Assim, os terrenos a avaliar segundo a abordagem estática, devem ser terrenos com uma capacidade construtiva mais limitada, que permita uma edificação e escoamento mais célere, nomeadamente num espaço de tempo inferior ao período do juro de referência (habitualmente de um ano). A grande diferença para a avaliação de acordo com metodologia DCF (com recurso a desconto dos cash-flow), é então a não atualização do capital.

Este método é por isso regularmente utilizado na avaliação de lotes isolados, ou de pequenas parcelas de terreno, que permitam construção de um imóvel único (ou dum número reduzido de imóveis). É recorrente designar estes imóveis por “Terreno Urbanizável” – TU.

Para a aplicação deste método, é necessário averiguar a capacidade construtiva do terreno a avaliar. No caso de lotes de terreno, esta etapa é simplificada uma vez que a capacidade construtiva vem descrita no alvará de loteamento, bem como na descrição predial do imóvel. Caso a parcela de terreno a avaliar não esteja inserida num loteamento deve ser averiguada a capacidade construtiva constante em regulamentação municipal (plano diretor municipal, planos de urbanização, etc.), ou em alternativa o projeto imobiliário a ser instalado, cuja legalidade – caso não exista ainda um parecer positivo pelas entidades competentes – deve ser conferida a sua validade.

Na visita ao terreno que precede o processo de avaliação imobiliária deve-se verificar a existência ou não de infraestruturas – nomeadamente baías de estacionamento, iluminação pública, os acessos viários e o estado do terreno (em terra batida – pronto a ser escavado; coberto por vegetação, pedras, etc.; o tipo de solo). Deve ainda ser registada a orientação solar mais favorável (e de acordo com a construção existente), a existência de construção no local (ainda que em fase inicial, ou escavações).

Definidas as edificações a construir no local, devem ser estimadas as receitas potenciais provenientes da sua venda, com recurso ao método comparativo. Na prospeção de mercado devem ser usados imóveis semelhantes àquele que se pretende edificar, com características o mais semelhante possível em termos de uso, localização, áreas, características construtivas, e devem ser sempre que possível prospecionados imóveis novos ou seminovos. Poderá ser ainda efetuada uma homogeneização da amostra de acordo com características que possam diferir nalguns dos imóveis da lista.

Devem ainda ser estimados os custos diretos de construção, com base nas técnicas construtivas e materiais a utilizar. Caso não exista informação acerca destes elementos, deve ser assumida uma situação semelhante à que se verifica na construção existente na mesma zona (se possível no mesmo loteamento em que se insira o terreno).

Os custos indiretos de construção ou encargos representam todos os custos de projeto, licenças, gestão e fiscalização de obra, e ainda encargos financeiros que advenham da construção. É um valor que habitualmente varia entre 7,5% e 12,5% dos custos diretos de construção.

Há também que considerar uma margem para promoção e lucro, que no caso da abordagem estática deve refletir também a perda de capital ao longo da execução do projeto, e que como tal é frequente estar situada entre 10,0% e 15,0% dos custos diretos de construção. Finalmente há que considerar uma margem para mediação, que varia entre 3% e 5% do valor potencial de venda do imóvel pronto.

Uma vez conhecidos os diversos valores atrás relatados, o valor do terreno urbanizável (TU) é dado pela fórmula: , Tu=V-(C+E+L+K) em que: 

• Tu = Valor do terreno urbanizável
• V = Valor comercial ou de mercado final da construção prevista
• C = Custos diretos estimados de construção
• E = Encargos com a execução de projetos, licenças, gestão, fiscalização e coordenação de obra, bem como encargos financeiros na construção
• L = Margem de lucro do promotor para a construção obra, bem como encargos financeiros na construção
• K = Comissão de mediação e marketing obra, bem como encargos financeiros na construção

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Medição/definição das áreas nos imóveis

A questão sobre como definir as áreas dos imóveis é de facto uma das questões mais frequentemente com que se deparam os técnicos que necessitam de tal informação, na elaboração de algum documento ou cálculo. Como se poderia esperar, uma vez que é necessário interpretar e processar muitas normas urbanísticas ao mesmo tempo, o que poderia ser uma resposta tão simples, através da consulta da legislação em vigor, por norma torna-se complexa devido á existência de legislação individual por várias entidades, ou porque as definições não coincidem entre elas.

São inúmeros os tipos de áreas na definição de um fogo/moradia/edifício tais como: área de construção, área bruta, área de implantação, área de impermeabilização, área útil, área bruta privativa, etc.. Estes vários tipos de áreas encontram-se definidos em leis, plantas urbanísticas, regulamentos, documentos oficiais, variando a sua definição consoante o contexto onde são aplicadas.

Acerca da medição da área bruta e da área de construção, as mesmas aparecem em muitos planos urbanísticos e regulamentos municipais, com distintas definições. De tal forma, foi publicado o Decreto Regulamentar n.º 9/2009, de 29 de Maio com as definições dos conceitos técnicos mais utilizados, e com o propósito de uniformizá-los. Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI) rege a atribuição dos valores patrimoniais dos prédios urbanos.

Para a elaboração de trabalhos ou para simples consulta será necessário ter em consideração as seguintes definições:

Área de Construção do Edifício - Área de construção do edifício é o somatório das áreas de todos os pisos, acima e abaixo da cota de soleira, com exclusão das áreas em sótão e em cave sem pé-direito regulamentar (RGEU).

Área Bruta do Fogo - É a superfície total do fogo, medida pelo perímetro exterior das paredes exteriores e eixos das paredes separadoras dos fogos, e inclui varandas privativas, locais acessórios e a quota-parte que lhe corresponda nas circulações comuns do edifício (RGEU).

Área Bruta Privativa - Corresponde à superfície total, medida pelo perímetro exterior e eixos das paredes ou outros elementos separadoras do edifício ou da fração, inclui varandas privativas, caves e sótãos privativos com utilização idêntica à do edifício ou da fração (CIMI).

Áreas bruta dependente –  Corresponde às áreas cobertas de uso exclusivo, ainda que constituam partes comuns, mesmo que situadas no exterior do edifício ou da fração, cujas utilizações são acessórias relativamente ao uso a que se destina o edifício ou fração, considerando-se, para esse efeito, locais acessórios as garagens e parqueamentos, as arrecadações, as instalações para animais, os sótãos ou caves acessíveis, desde que não integrados na área bruta privativa, e ainda outros locais privativos de função distinta das anteriores (CIMI).

Área Bruta - Corresponde à superfície total do fogo, medida pelo perímetro exterior das paredes exteriores e eixos das paredes separadoras dos fogos, e inclui varandas privativas, locais acessórios e a quota-parte que lhe corresponda nas circulações comuns do edifício (RGEU).

Área de Construção - Corresponde à soma das áreas dos tetos (ou dos pavimentos cobertos) a todos os níveis da edificação (RGEU).

Área Habitável - Soma das áreas dos compartimentos da habitação, com exceção de vestíbulos, circulações interiores, instalações sanitárias, arrumos e outros compartimentos de função similar, e mede-se pelo perímetro interior das paredes que limitam o fogo, descontando encalços até 30 cm, paredes interiores, divisórias e condutas (RGEU).

Área Útil - Soma das áreas de todos os compartimentos da habitação, incluindo vestíbulos, circulações interiores, instalações sanitárias, arrumos, outros compartimentos de função similar e armários nas paredes, e mede-se pelo perímetro interior das paredes que limitam o fogo (RGEU).

Segundo as definições supra mencionadas será relevante ter em consideração o contexto/objetivo em causa em casos de:

• Se for para colocar na memória descritiva de um processo de licenciamento deverão ser consultados os planos urbanísticos e os regulamentos da câmara em causa para apurar as áreas (área de construção, área de ocupação do solo, etc...);
• Se for para fazer um mapa de permilagens para uma Propriedade Horizontal ou para preenchimento de dados fiscais, deverá ser consultado o Código do CIMI, bem como o Código Civil, para apurar as definições das áreas respetivas (área bruta privativa, área coberta, área dependente, etc...); 
• Se for para preencher quadros de áreas de mapas de medições para efeitos de pagamento de taxas urbanísticas deverão ser consultadas as definições de apoio que costumam aparecem em notas de rodapé ou nas páginas de trás das folhas de tais mapas de medições;
•  Se for para efetuar medições de materiais e elementos de construção em projetos de execução, estando em causa a obtenção de orçamentos, deverão ser consultados os cadernos de encargos e os outros elementos constantes do concurso de empreitada.   

Em casos de reabilitação de imóveis, de salientar que, quando não for possível satisfazer as exigências de dimensionamento do RGEU, recomenda-se que sejam utilizadas, como referência, sempre que for tecnicamente viável, as condições mínimas de habitabilidade previstas na portaria n.º 243/84, de 17 de julho (definidas para efeitos de reabilitação de edifícios clandestinos).

Existe ainda a IPMS (International Property Measurement Standards) para edifícios, publicada em Novembro de 2014. A IPMS estabelece um conjunto de normas de atuação nos segmentos de escritórios, retalho, residencial e industrial, através de uma metodologia coerente e harmonizada para todo o mundo.

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A Consulta dos Planos Urbanísticos Municipais

No tema em análise, são vários os instrumentos de gestão territorial em vigor para a regulamentação do território. Existe então a necessidade de fixar os conceitos técnicos nos domínios do ordenamento do território e do urbanismo a utilizar nos instrumentos de gestão territorial, contribuindo para a gestão do território, credibilizando o sistema de planeamento e assegurando que os resultados das práticas de gestão territorial, respondem aos objetivos traçados pelo sistema de gestão territorial.

Estamos a falar de documentos elaborados pelas entidades da Administração Pública, que concretizam a política de ordenamento do território e do urbanismo, estabelecendo o quadro de referência para a organização e utilização do território a nível nacional. Toda a informação descrita nos documentos carece de informação georreferenciada atualizada e fidedigna onde se destaca a cartografia topográfica e a cartografia temática.

A qualidade dos planos urbanísticos dependem da existência de cartografia topográfica e temática de boa qualidade, estabelecida num sistema de referenciação comum, de modo a facilitar as operações de harmonização e integração. As sucessivas avaliações dos planos diretores municipais em vigor identificam a existência de deficiências da cartografia de base como um dos fatores que mais afetam a qualidade desses planos.

No momento atual, as entidades responsáveis dispõe de melhor informação geográfica de base do que dispunham há duas décadas e também de melhor capacidade para a sua produção e atualização. Por outro lado, a disseminação dos sistemas de informação geográfica e o uso da Internet no âmbito da administração central, local e pela comunidade técnica nacional são uma realidade.

A consulta dos planos urbanísticos são por norma efetuados em todo o tipo de avaliações a imóveis que se encontrem sem qualquer edificação, ou por ventura, as construções existentes já possuam um grau elevado de degradação ou ainda quando se pretenda analisar o máximo e melhor uso. A consulta passará pelo Plano Diretor Municipal (PDM) em vigor ou respetivas retificações do mesmo, pelo Plano de Pormenor (caso exista) e/ou Plano de loteamento. Mediante a consulta e segundo o imóvel em análise, torna-se importante perceber exatamente a localização do imóvel no território e o que tipo de condicionantes a que os solos podem estar afetos.

Plano Diretor Municipal

Plano Diretor Municipal (PDM) é um instrumento de planeamento/ordenamento territorial de natureza regulamentar, que vincula a administração e os particulares, cuja elaboração é obrigatória e da responsabilidade de cada município, devendo ser retificada de 10 em 10 anos.

O PDM define um modelo de organização espacial do território municipal, constitui uma síntese estratégica do desenvolvimento e ordenamento local integrando e articulando as orientações estabelecidas pelos instrumentos de gestão territorial de âmbito nacional e regional, estabelecendo nomeadamente:

- O planeamento da ocupação, uso e transformação do território municipal;

- Os princípios e os critérios subjacentes a opções de localização de infraestruturas, equipamentos, serviços e funções;

- A programação dos principais investimentos municipais;

- A organização espacial do território municipal tem por base a classificação e qualificação do solo.

Plano de Pormenor

O plano de pormenor desenvolve e concretiza propostas de ocupação de qualquer área do território municipal, estabelecendo regras sobre a implantação das infraestruturas e o desenho dos espaços de utilização coletiva, a forma de edificação e a disciplina da sua integração na paisagem, a localização e inserção urbanística dos equipamentos de utilização coletiva e a organização espacial das demais atividades de interesse geral.

O plano de pormenor pode ainda desenvolver e concretizar programas de Acão territorial.O plano de pormenor abrange áreas contínuas do território municipal, correspondentes, designadamente, a uma unidade ou subunidade operativa de planeamento e gestão ou a parte delas.

De um modo geral, todos os imóveis se encontram abarcados pelos planos urbanísticos em vigor, no entanto são geralmente os terrenos rústicos ou urbanos, lotes, parcelas ou terrenos de grande dimensão para desenvolvimento imobiliário, que devido á localização, podem estar abrangidos por algum plano anteriormente mencionado, e limitar a capacidade construtiva do imóvel pelas condicionantes implementadas na zona. Em alguns casos poderá ser necessário romper com a regra e por se tratar de um ponto estratégico, para benefício da evolução urbanística ou invocando o interesse municipal, ser necessário abrir exceções, mesmo que estas se revelem um contrassenso com todos os planos urbanísticos pensados para o desenvolvimento da zona/território. Em todo o caso, são raras a exceções que não seguem os planos urbanísticos em vigor para cada município.

Um imóvel deste tipo – Terreno com ou sem capacidade construtiva, encontra-se sempre dependente do plano urbanístico traçado pelo município para uma determinada zona, sendo este um dos fatores que poderá alterar o valor do imóvel tendo em consideração o máximo e melhor uso, condicionantes que o afetam direta ou indiretamente e o limite da capacidade construtiva.

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LEI nº 16/2015 de 24 Fevereiro de 2015

A Lei 16/2015 foi publicada em Diário da República (1ª serie, n.º 38) a 24 de fevereiro de 2015. Neste documento são revistos o regime jurídico dos organismos de investimento coletivo, e alterados, o Regime Geral das Instituições de Crédito e Sociedades Financeiras, e ao Código dos Valores Mobiliários. Este documento bem como a republicação dos documentos no qual surte alterações, estabelece alguns parâmetros relacionados com a avaliação de imóveis detidos por fundos de investimento imobiliários.

As regras quanto à avaliação de imóveis, nos seus aspetos mais técnicos estão descritas no regulamento da CMVM 8/2002 e posteriores alterações. Na Lei 16/2015 estão definidos alguns aspetos, nomeadamente relacionados com a periodicidade das avaliações, e também com os peritos avaliadores de imóveis.

Em termos de periodicidade, é definido que deverá ser feita uma avaliação de cada imóvel com frequência mínima de 12 meses. Em casos em que exista uma aquisição ou alienação do património deverá ser feita uma nova avaliação, se a última avaliação efetuada tiver sido numa data anterior a 6 meses da data a que é efetuada a operação. Deve também ser feita uma reavaliação quando às circunstâncias externas ao imóvel, ou alguma condicionante interna se altere significativamente – por exemplo, quando num terreno existe alteração no enquadramento urbanístico que altere a capacidade construtiva do mesmo.

No caso dos projetos de construção integrados em fundos de investimento imobiliário, deve haver uma avaliação no início do processo construtivo, e posteriormente sempre que existam alterações suscetíveis de introduzir valor ao imóvel, e com uma periodicidade mínima de 12 meses. Estas regras aplicam-se de igual modo a projetos de reabilitação, melhoramentos ou ampliação, que representem um montante significativo.

As avaliações devem ser efetuadas sempre por dois peritos distintos, sendo que os valores obtidos por ambos os peritos, não devem diferir um do outro em mais de 20% - tomando como referência o valor mais baixo. Caso a diferença de valores seja superior, deverá ser pedida uma terceira avaliação por perito distinto. Nesse caso o imóvel deve ser valorizado pela média dos dois valores que sejam mais próximos.

No que se refere a metodologias, bem como o montante a partir do qual se deve equiparar uma obra de ampliação ou remodelação a um projeto de construção, são definidos em regulamentos da CMVM.

No que diz respeito à rotatividade, os peritos avaliadores de imóveis não devem avaliar o mesmo imóvel em duas avaliações consecutivas, e nem tão pouco devem ser responsáveis por mais de 50% das avaliações do imóvel num período de quatro anos. Exceção feita a avaliações feitas em projetos de construção, nos quais é permitido que sejam os mesmos peritos a avaliar todas as fases do processo.

As particularidades a que os peritos deverão corresponder para que se possam inscrever na CMVM e consequentemente estar aptos para pertencer ao regulamento de gestão dos fundos de investimento imobiliário e por sua vez realizarem avaliações estão descritas em regulamento da CMVM, nomeadamente a obrigatoriedade de possuir experiência de avaliações, possuir licenciatura ou mestrado relevante para a atividade e formação específica na área credenciada pela CMVM.

Os imóveis devem em todas as circunstâncias ser valorizados pelo seu “justo valor”. Os valores do património dos fundos de investimento imobiliário, associado ao valor de capital detido pelo mesmo, são usados na determinação do valor das unidades de participação, que deve ser comunicado à CMVM e publicado nos meios e locais de comercialização, com uma periodicidade que depende do tipo de fundo.

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newsletter abril 2015

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Nova Imagem Institucional

Volvidos mais de 5 anos sobre o início da sua atividade, a Structure Value apresenta em primeira mão a sua nova imagem institucional, que pretende preservar os valores de sempre, adequando-se assim aos novos tempos, procurando refletir e transmitir a dinâmica que a carateriza.

Com esta evolução pretendeu-se, por um lado manter alguma da linha institucional original, bem por outro lado dar relevância ao dinamismo e competências da empresa, nomeadamente com a introdução da assinatura.

Assim, a partir do próximo mês a imagem institucional da empresa passará a ser a agora apresenta, para todos os documentos e comunicações da Structure Value.

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"As Ilhas do Porto"

O mercado imobiliário engloba todos os imóveis que se encontram disponíveis e implantados no território de uma determinada zona, de tal forma que o tema “Ilhas do Porto” traz agregado alguma peculiaridade devido ao tema em questão.

As “Ilhas do Porto” tema com discussão na ribalta devido a sua presença na malha do tecido urbano da cidade invicta, apesar de ser quase imperfectível para quem percorre as linhas de circulação pedonal e viárias que circundam o quarteirão. No caso da cidade Portuense, a “ilha” é uma tipologia de habitação destinada essencialmente para uma população de rendimentos baixos.

Deste modo, se analisarmos o tema “ilha” no seu mais modesto significado, uma ilha, por definição, é um prolongamento do relevo, estando numa depressão absoluta preenchida por água em toda sua volta. A sua etimologia latina, insula, originou o adjetivo insular. E numa consulta ao dicionário de Língua Portuguesa o termo “Ilha” significa: Espaço de terra cercado de água por todos os lados; Grupo de casas isoladas de outras habitações e cercado de ruas por todos os lados; Pátio cercado de habitações pobres.

Numa realidade metafórica, as ilhas são isso mesmo, toda a cidade envolvente pode-se dizer que é a água e o conjunto de habitações no interior do lote é a ilha. A única ligação entre a cidade e a ilha é feita através de um pequeno corredor que conduz ao interior do lote; as habitações no interior dos logradouros caracterizam por serem: pequenas habitações de um só piso, alinhadas em fila (banda) de um só lado ou por vezes de ambos os lados dependendo da largura do lote.

As “ilhas do Porto” surgem devido à revolução industrial que causou a sobrelotação da cidade, devido à chegada de imigrantes oriundos das zonas rurais (êxodo rural) com intuito de melhores condições de vida, mas também, mais tarde pelo aglomerar das suas famílias no mesmo espaço habitacional. Após a sobrelotação do centro urbano, as freguesias na altura periféricas da cidade (Bonfim, Campanhã, Massarelos, etc.) aumentaram de forma drástica nas últimas décadas do século XIX a sua população residente, devido à concentração das atividades industriais e, portanto, aí se concentravam também os permanentes fluxos migratórios de novos residentes que originaram, justamente nessas freguesias “industriais”, uma (nova) forma de habitação operária: as “ilhas”.

Os fatores mais importantes que estruturaram a procura de alojamento para a classe trabalhadora no Porto foram essencialmente o desenvolvimento industrial da cidade que, apesar de ser tardio e lento, em comparação com as grandes cidades europeias, provocou uma elevada imigração na segunda metade do século XIX. Toda a procura por alojamento na cidade originou a sobreocupação dos edifícios existentes, que tornou necessária a construção de novas formas de alojamento e, como eram pessoas de fraco poder económico e baixos salários, as habitações teriam de ser ajustadas as suas possibilidades.

Para além do tipo de construtores e das características da sua atividade, os fatores espaciais foram também decisivos no desenvolvimento da forma das ilhas. Particularmente importante foi a adoção generalizada, na maior parte dos desenvolvimentos urbanos do século XIX de parcelamento regular do solo em lotes com uma-frente de 25 ou 30 palmos (5,5 ou 6 metros), e até cerca de 100 metros de profundidade para o interior do quarteirão. Este tipo de implantação surgia como escapatória à “prática urbanística” municipal da época que, segundo os regulamentos em vigor, só controlava as construções à face da rua e respetivos alçados.

Pela história que as “ilhas” já tiveram e continuam a ter, pela sua importância alcançada ao longo dos tempos, as “ilhas do Porto” são uma cidade (comunidade) dentro da própria cidade que oferece aos seus inquilinos a possibilidade de habitar nas proximidades ou mesmo em pleno centro da cidade. De tal forma que, o tema das “ilhas” e da habitação de baixo custo na cidade do Porto são questões antigas que décadas de evolução da cidade não tem conseguido clarificar urbanisticamente a sua posição.

Contemporaneamente, as “Ilhas do Porto” permanecem como reflexo de evoluções históricas, próprias de cidades mercantis com rápidos processos de industrialização, reflexo da incapacidade coletiva de encontrar soluções que integrem a questão habitacional no cerne dos percursos coletivos de desenvolvimento social e urbano e, no caso português, como símbolo de uma modernidade inacabada.

Segundo as condicionantes e os vários componentes que compõem uma “ilha” como será o processo mais adequado para se realizar uma avaliação imobiliária?

Tendo em conta o âmbito de trabalho da empresa Structure Value, Lda., a avaliação de uma “ilha”apresenta-se como a possibilidade de avaliar um imóvel com características muito próprias e peculiares, com necessidade de uma avaliação especial, onde o fator diferenciador passa pela experiência e competência da equipa técnica da empresa.

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