Novas regras na determinação do VPT (CIMI)

Desde o início deste ano, passou haver novas regras do CIMI – Código do Imposto Municipal de Imóveis, para a avaliação de imóveis “especiais”. Esta nova legislação vem na prática definir novos critérios de avaliação do VPT (valor Patrimonial Tributário), baseados em metodologias de custos de construção e não em coeficientes de qualidade e conforto, tal como era anteriormente. Informação pode ser consultada na Portaria n.º 11/2017, de 9 de janeiro.

Constam dessa listagem com caraterísticas e usos específicos, os seguintes 26 imóveis:

       ·   Centros electroprodutores 

·   Barragens

·   Instalações de transformação de eletricidade

·   Instalações de produção, armazenagem e transporte de gás

·   Instalações de captação, armazenagem, tratamento e distribuição de água

·   Instalações de recolha, drenagem e tratamento de águas residuais

·   Instalações de recolha, tratamento, valorização e eliminação de resíduos

·   Instalações destinadas ao transporte aéreo, rodoviário, ferroviário, marítimo, fluvial e lacustre, não integradas no Domínio Público

·   Postos e torres de telecomunicações

·   Estádios e outros recintos desportivos

·   Pavilhões multiusos

·   Piscinas

·   Recintos para a prática de desportos motorizados

·   Parques temáticos

·   Campos de golf

·   Instalações afetas a indústrias extrativas com construções associadas

·   Estruturas destinadas à indústria naval, cimenteira, petrolífera, química e metalúrgica

·   Instalações de atividades pecuárias

·   Instalações de atividades de aquicultura

·   Moinhos e azenhas

·   Postos de abastecimento de combustíveis

·   Estruturas e pavilhões aligeirados, com áreas cobertas, mas não fechadas

·   Construções precárias, roulottes e contentores

·   Parques de campismo

·   Instalações de lavagem de automóveis

·   Edifícios afetos à atividade aquícola

Esta alteração é no nosso entender mais coerente com a especificidade do tipo e natureza imóveis em causa, bem como é assente em fatores objetivos.

Assim os elementos mais importantes para determinação do VPT desses imóveis passam a ser por um lado o valor do terreno e por outro o valor das construções aí existentes. A aplicação desta metodologia destina-se a imóveis enquadráveis em equipamentos de cariz comercial, industrial ou de serviços e constantes da listagem acima.

No nosso entender, as novas regras de avaliação podem fazer baixar o valor do VPT e consequentemente o IMI a pagar pelos proprietários destes imóveis, contudo nalguns casos também poderá acontecer o inverso. Sendo que na maioria destes imóveis, será o valor do terreno a ditar ou ter maior impacto/peso na determinação do VPT, pois as construções existentes são de reduzido valor unitário e com vários anos. De qualquer modo, parece-nos que trará mais objetividade e especificidade a este tipo de imóveis, evitando-se assim alguma descriminação e injustiças que existiam.

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Avaliação de imóveis com direito de usufruto

Na avaliação de imóveis com direito de usufruto, vamos observando em alguns relatórios de avaliação de empresas a operar no mercado, diferentes metodologias e critérios a serem utilizados, de forma muitas vezes pouco coerente e sustentada, o que no nosso entender gera confusões e erros na determinação do valor dum imóvel que tem esta particularidade. Daí, termos elaborado este artigo de cariz informativo, como forma de expor e propor uma metodologia que no nosso entender é a mais correta, sustentável, baseada em legislação existente e de acordo com as melhores práticas em avaliação imobiliária.

No nosso entender, este tipo de avaliações requer não só experiência do perito como também domínio de técnicas e conhecimentos alargados, devido sobretudo à sua especificidade e particularidade. Na nossa prática do dia a dia, somos por vezes chamados/solicitados para avaliar imóveis com este tipo de condicionantes, sendo que na maioria dos casos em processos de avaliação para efeito de partilhas ou heranças. Desse modo, vamos de seguida passar em revista o processo de avaliação de um imóvel com direito de usufruto.

O usufruto permite que uma pessoa disponha e tenha o direito de gozar durante certo tempo de um imóvel (bem), podendo usar e fruir do bem (imóvel) por um determinado período, sendo uma limitação a questão temporal, ou seja, a vida do usufrutuário, esse direito termina quando o usufrutuário morre. Assim, o valor dum imóvel nestas condições deverá ser separado do usufruto temporário ou mesmo vitalício, para isso devemos numa primeira fase obter o valor de mercado do imóvel (em propriedade plena) sem qualquer condicionante ou direito desta natureza e pela metodologia que o perito melhor considerar como adequada, determinado o valor do mesmo, de seguida e numa segunda fase deverá o valor do imóvel ser deduzido duma percentagem que vai variar em função da idade da pessoa (usufrutuário) detentora desse direito. De acordo com a tabela seguinte:

Trata-se da regra geral para a maioria dos casos de usufruto, contudo existem algumas exceções e particularidades, nomeadamente nos casos em que o usufruto é:  temporário, nos terrenos, em direitos superficiários e nas pensões. Estas situações são melhores descritas na legislação em vigor e que serve de base a esta metodologia, nomeadamente o CIMT - Código do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, capitulo III, artigo 13.º.

Resta-nos acrescentar que todas as taxa, despesas, encargos e condomínios com o imóvel, são da responsabilidade do usufrutuário, pelo que na primeira fase de determinação do valor do imóvel (propriedade plena) deverá se tido em conta este aspeto que pode ter alguma implicação no valor do imóvel e por consequência no valor do usufruto.

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Novo imposto destinado ao património imobiliário - “Derrama Estadual sobre o património imobiliário”

Muito se tem falado nos últimos tempos dum novo imposto a ser aplicado aos “mais ricos”, embora numa fase embrionária, com debates, discussões e reuniões de trabalho, pois ainda nada tinha sido aprovado, contudo já sabemos que fará parte da proposta para debate do orçamento de estado para 2017.

Apoiada essencialmente pelo PS e Bloco de Esquerda, esta medida a ser incorporada no Orçamento de Estado de 2017, não visa a classe média nem as empresas produtivas, mas sim fundos imobiliários, proprietários denominados de “ricos” ou com elevado património e contribuintes que através de sociedades registadas fora de Portugal são donos de ativos imobiliários valiosos em Portugal.

Esta nova taxa será aplicada a quem tiver ativos imobiliários, cujas avaliações para efeitos de cálculo do IMI (o valor patrimonial tributário registado nas finanças, não o valor de mercado), ultrapasse um determinado valor (definido nos 600 mil euros, empresas ou particulares respetivamente). Não obstante, alguma matéria na especialidade esteja ainda a ser estudadas em conjunto com a Autoridade Tributária.

Em entrevista recente na TVI, Mariana Mortágua (deputada do BE), apesar de o objetivo principal desta proposta ser permitir aumentar o valor das pensões, desconhece a quantidade de contribuintes afetados e também a receita que este novo imposto gerará: “É uma questão de justiça social, fazendo que os grandes proprietários, individuais ou através de sociedades, paguem impostos mais de acordo com a riqueza acumulada”.

Atualmente já existia um imposto sobre as casas de luxo, chamado o Imposto do Selo, e que atinge as casas avaliadas em mais de 1 milhão de euros, em apenas um escalão de 1%. Com este novo imposto, o fisco passará a ter em conta, não a casa individualmente por si só, mas a soma do património global (casas de família incluídas) de um proprietário, prevendo-se que haja progressividade na forma como vai ser tributado.

De acordo com o Jornal de Negócios, o governo pretende somar todo o património dum proprietário, se o valor desse património exceder um determinado patamar, haverá um novo imposto sobre o VPT que será denominado de “derrama estadual sobre o património imobiliário”.

Objetivamente, se um particular e proprietário de imóveis no valor de 850 mil euros (VPT), pagará 0,3% sobre os 250 mil euros, sendo que na prática o valor a pagar é de 750 €/ano.

Poderão existir algumas isenções, contudo ainda muito pouco se sabe sobre as mesmas. De acrescentar ainda que os imóveis arrendados também estão sujeitos, contudo podem deduzir o imposto na coleta de IRS/IRC. Este novo imposto é pago no mês de setembro de cada ano.

Levanta-se aqui uma questão: apesar de certos contribuintes poderem ter um património imobiliário avaliado acima dos valores acima referidos, não significa que todos consigam retirar desse património o valor correspondente ao que querem impor com este novo imposto, a destacar desde logo imóveis oriundos de heranças.

O imobiliário, neste momento, é um dos poucos setores da economia portuguesa que tem atraído alguns investidores e que tem gerado algum emprego. Com esta nova medida que integrará o orçamento de estado para 2017, este setor será bastante afetado, pois as pessoas podem começar a desinvestir no setor imobiliário. Por outro lado, coloca-se a questão dos vistos gold, que têm incrementado o desenvolvimento das cidades (reabilitação do património) e do imobiliário em geral, com esta nova lei a ser aprovada estamos perante uma contradição.

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Qual o impacto do Brexit nos mercados imobiliários do Reino Unido e Português?

A europa, ao longo da ultima década, tem sofrido algumas mudanças a nível económico e financeiro prejudiciais ou até fatais para alguns dos países que a constituem; outros, por sua vez, se manifestaram com tentativas de afirmação e de domínio magnata.

Muito se tem visto e falado ao longo dos últimos anos: a Alemanha apresentou-se como um país pujante, a Grécia declarou banca rota, Portugal solicitou apoio ao fundo monetário internacional e, mais recentemente, o Reino Unido decidiu romper a aliança com união europeia. Ora, se uns veem o seu estado económico e político a definhar, outros, fazem os esforços possíveis para se manterem dentro de um certo nível de estabilidade e independência, e outros ainda, conseguem progredir e se manter autónomos económica e financeiramente.

As tendências políticas e sociais dos países bem como as formas de pensar e agir caraterísticas de cada zona geográfica/cultura, causam impacto por vezes considerável nas atividades que geram valor para esses próprios países: a agricultura, a extração mineira, a indústria, a construção e obras públicas, a saúde, a educação, os transportes, entre outros. Como tal, o mercado imobiliário sofre as consequências dos fluxos que os países vão apresentando.

No Reino Unido, os cidadãos decidiram em referendo que pretendiam abandonar a União Europeia. Desta forma, saíram da união europeia cerca de 43 anos após a sua entrada. As vantagens e consequências desta decisão ainda são duvidosas e incertas, pelo que quer os cidadãos, quer as empresas, os governantes, e todos os que direta ou indiretamente se relacionam com a Grã-Bretanha e a Irlanda do Norte, se vão adaptando e percebendo qual o melhor caminho a seguir. No entanto, de facto, a desvalorização da moeda, a desvalorização do património e as variações nas bolsas internacionais são três fatores críticos e eminentes, com consequências negativas.

De acordo com o jornal Diário de Notícias, no decorrer de junho e julho, verificou-se uma corrida às amortizações antecipadas, tendo-se constatado que seis fundos imobiliários, como a M&G Investiments, a Canada Life, a Columbia Threadneed, Henderson Global, Aviva Investors Property Trust e Standard Life, optaram por suspender a negociação dos seus títulos, devido à considerável desvalorização dos seus ativos. O mercado habitacional, comercial, de serviços e armazéns, que já tinha dado sinais de especulação assim que foi anunciado o referendo, apresentou uma ausência de valorização significativa comparativamente com aquela que aconteceria caso não ocorresse o Brexit; eventualmente, tal foi motivado pelo receio de fuga de empresas e multinacionais e consequente perda de investimento e valorização de imóveis.

Sendo os ingleses uns dos principais investidores no mercado imobiliário em Portugal, é relevante que o sector compreenda e se salvaguarde do impacto que o Brexit possa causar. Espera-se que os ingleses continuem a investir no nosso mercado imobiliário, dado as caraterísticas vantajosas do nosso país serem mantidas: edifícios com elevada qualidade construtiva situados em zonas premium com belas paisagens, boa gastronomia, promissoras atividades culturais e de lazer, segurança, boa rede de saúde, com temperaturas tendencialmente agradáveis, boas zonas balneares e campestres, entre outros. Por outro lado, Portugal continua a ser um país em que mesmo nas zonas de luxo, apresenta índice de venda (€/m2) que é considerado acessível pela maior parte dos países cujos principais investidores são originários. Em relação ao Reino Unido, a questão predominante que aqui se coloca, é relativa à livre circulação de pessoas que poderá ficar afetada e condicionada. No entanto, para contornar esta situação poder-se-á recorrer aos Golden Visa, já abordados na newsletter do mês passado.

No que diz respeito aos investidores que tinham por hábito investir no Reino Unido, nomeadamente os indianos e os chineses, poderão sentir-se menos confortáveis com a aplicação dos seus investimentos. Desta forma, poderão tender a redirecionar o seu investimento para outros países da união europeia, como Portugal. Desta forma, caberá a Portugal desenvolver medidas para captação e dinamização dos nossos imóveis de luxo, diretamente para os países com maior número de investidores no Reino Unido, com o intuito de canalizar investimento. A promoção imobiliária poderá ser uma forte aposta de sucesso, atraindo potenciais compradores e visibilidade para o mercado imobiliário português.

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O arrendamento de imóvel vs rentabilidade obtida

Nesta fase em que muito se fala de impostos e encargos sobre o património imobiliário, decidimos fazer uma reflexão sobre o conjunto de despesas e encargos que um proprietário tem de fazer face quando decide colocar um imóvel arrendar, não obstante parte deles também fossem devidas mesmo considerando que o imóvel não esteja arrendado. Nesta reflexão/análise iremos determinar também a rentabilidade obtida por esse mesmo proprietário, por via do arrendamento do imóvel.

Para que se torne mais realista esta análise decidimos colocar um exemplo prático dum proprietário que analisa arrendar um apartamento T2 usado de construção de qualidade média, situado no Porto (Paranhos), pelo valor mensal de 550 € (valor médio atual de renda para esta tipologia numa zona periférica).

Assim temos as seguintes despesas a considerar:                                                

•  IMI (0,36% do VPT de 100.000 €)
• Imposto de selo (10% do valor de arrendamento)
• Novo imposto sobre o património (0,3% no património acima de 600.000 €)
• Contrato de arrendamento (Advogado)
•  Coleta em IRS (taxa autónoma de 28%)
•  Seguro do imóvel (75€/ano)
•  Retenção na fonte (25% sobre o valor da renda)
• Condomínio (mensal 50€)
• Mediadora (comissão da mediadora imobiliária)
•  Gestão e Manutenção (5% do valor de rendas/anual)

Importa ainda salientar que existem algumas variáveis associadas ao risco ou incerteza de incumprimento do arrendatário ou ainda a possibilidade de o apartamento vagar por tempo indeterminado, o que desde logo representa uma redução de receita e a manutenção dalguns encargos, que não estão consideradas nesta análise. Outro aspeto que também não vamos considerar para esta análise tem a ver com o denominado custo de oportunidade, que não é nem mais nem menos do que analisar uma alternativa de investimento e o respetivo beneficio que daí poderia ser obtido nessa alternativa que é renunciada. Outra ainda é a coleta em IRS e o novo imposto sobre o património, pois não estabelecemos enquadramento de parâmetros deste proprietário. Consideramos que o valor de mercado do imóvel para venda é de cerca 150.000 €.

Assim temos o seguinte quadro síntese, que se segue:

De acordo com esta breve análise, concluímos rapidamente que o arrendamento do imóvel traduz uma rentabilidade líquida de aproximadamente 1,75%. Mesmo desprezando uma série de aspetos que podem reduzir a receita e por sua vez diminuir essa mesma taxa de rentabilidade. A questão que se coloca desde logo para um investidor é a de analisar o investimento ou desinvestimento em ativos imobiliários comparativamente a outras classes de ativos disponíveis no mercado, ou seja, analisar da sua viabilidade, risco/incerteza, liquidez, entre outros.

Logicamente que para um investidor de dimensão media, alguns dos encargos e custos podem ser diluídos numa ótica de economia de escala, contudo para um investidor de pequena dimensão ou proprietário, a manutenção do investimento em imobiliário quer via arrendamento ou não, despoleta algumas interrogações, pois existem alguns riscos associados que convém refletir. Pelo que esperamos que com esta breve análise ser um contributo e ajuda nessa reflexão.

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"Crescente fluxo de turistas no porto estimula comércio de rua"

Rua de Santa Catarina, Passeio dos Clérigos e Quarteirão das Cardosas, é onde está centrado o comércio de rua “prime”, estando a evidenciar-se um dinamismo crescente e consolidado no eixo Mouzinho-Flores. O eixo Mouzinho-Flores é das zonas da cidade, onde se tem verificado um maior número de projetos de reabilitação, destinados em particular a alojamento turístico, restauração e moda. Pelo facto de estar inserido na zona “prime” de comércio do Porto, evidencia-se ainda o reposicionamento do Centro Comercial Porto Gran Plaza (agora La Vie), que tem vindo a sofrer uma restruturação a nível de oferta de tipo de espaços, incluindo agora serviços (Lavandaria Self-Service, Escola de Dança Pedro Sousa, Manpower, entre outros) e também irá servir de apoio às obras em curso no Mercado do Bolhão, acolhendo algumas bancas temporariamente.

Deste modo, têm sido inauguradas mais lojas no centro histórico do Porto relativamente ao ano anterior, o que espelha uma crescente procura, derivada particularmente dum impulso dado pelo setor do turismo. De facto, não só o número de visitantes na cidade que tem crescido significativamente – 2015 foi o melhor ano de turismo no Porto, entre janeiro e novembro do ano anterior, o destino Porto e Norte de Portugal registou mais de três milhões de dormidas de estrangeiros, o que representa um aumento de 16,7% face ao mesmo período em 2014. Entre os visitantes, continuam a destacar-se turistas espanhóis, franceses e brasileiros (Fonte: Porto Lazer), como a oferta de espaços que tem sido gerada resulta, em boa parte, da reabilitação de edifícios para uso turístico.

O aumento da procura refletiu-se nas rendas “prime” do Porto que, em dezembro de 2015, registaram um crescimento de 17% face ao final de 2014, fixando-se nos 35€/m²/mês para espaços de aproximadamente 100 m² (Fonte: consultora internacional).

2016 E PERSPETIVAS FUTURAS

O país, está a sair da crise, mas ainda há muita instabilidade que leva a que os consumidores nacionais estejam preocupados e apreensivos o que faz que no momento de investir se retraíam e adiem esses investimentos. Sem dúvida que o turismo e o seu constante crescimento em todo o país tem ajudado quer a restauração, quer a hotelaria e o próprio comércio, no entanto a cidade e a região terão de ter uma estratégia bem delineada pelas várias entidades envolvidas que trace o rumo pretendido para a região ao nível do turismo, comércio e serviço que garanta uma atuação mobilizadora e sustentada a médio e longo prazo, pois de outro modo o turismo nunca deixará de ser o nosso “balão de oxigénio”.

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O mercado do imobiliário de luxo em Portugal e os Golden Visa

Tal como noutros países da união europeia ou nos diversos setores de atividade económica, o nosso país dispõe de artigos/bens com elevado níquel de qualidade e que são “made in Portugal”, ou seja, dispõe dos vulgarmente chamados artigos/bens de luxo, desejados por muitos, mas alcançados por poucos.

O mercado imobiliário, não ficando longe desta realidade e não fosse Portugal um país com formação em engenharia/arquitetura reconhecida e premiada a nível europeu, apresenta um considerável número de imóveis de luxo. Estes, ao serem analisados em conjunto com a boa gastronomia, a segurança, o baixo custo de vida e as caraterísticas climáticas do nosso país, geram atratividade e relevância para os investidores internacionais.

Estes, entre outros motivos, procuram a obtenção do Visto de Investidor – o Golden Visa, que por sua vez lhes permitem poder viver, trabalhar ou estudar em todo o espaço europeu Schengen. A obtenção deste visto pode ser feita caso o investidor opte por investir no mercado imobiliário, efetue depósitos de capital ou invista em ações/obrigações ou crie uma empresa com 10 empregados permanentes.

A imagem seguinte, extraída do site do Golden Visa Portugal (www.goldvisaportugal.pt), ilustra os países cujo investimento permite a obtenção do Golden Visa.

- Países da EU que pertencem ao Espaço Schengen

- Países que não pertencem ao Espaço Schengen


- Países que não são do Espaço Schengen mas pertencem à União Europeia

- Outros Países Europeus que não pertencem ao Espaço Schengen

Caso decidam investir no mercado imobiliário, constata-se um incentivo às transações imobiliárias, transmite-se uma nova fluidez ao mercado de arrendamento e incentiva-se a construção civil, que devido à crise económica dos últimos anos tem apresentado níveis reduzidos de produção. Para além disto, dado que qualquer cidadão de qualquer nacionalidade é elegível para receber o Golden Visa (exceto os que tiverem sido condenados por crime ou estejam impedidos de entrar no espaço Shenghen), promove-se a multiculturalidade e a globalização tão carismática e praticada na europa.

Caso o investidor opte pelo mercado imobiliário, deverá investir na ordem dos 500.000€ (valor mínimo), sendo que para tal pode adquirir várias propriedades e posteriormente arrendá-las. Este processo se deverá perpetuar por um período mínimo de 5 anos. O Golden Visa carece de renovação sucessiva de dois em dois anos, após o primeiro ano de atribuição/permanência. 

No nosso país existem diversas imobiliárias de renome a comercializar e a promover a venda de imóveis de luxo, tais como: a Luximo´s, a Quintela & Penalva Real Estate, a Sotheby´s, a Luxus, a Real Estate Boutique, a Engel & Volkers, a Sortami e a Portugal Rur. Estas, entre outras, debruçam-se em vários tipos imóveis, sejam moradias e apartamentos em zonas urbanas ou balneares, quintas e herdades, em zonas equestres, em zonas de cariz histórico ou vinhas. As zonas mais requisitadas pelos investidores são nos principais centros urbanos como Lisboa (Avenida da Liberdade, Baixa e Chiado) e Porto (Centro Histórico e Foz do Douro), o Douro (zona de produção vinícola), Algarve, zona Alentejana e zonas premium das ilhas. Constata-se que os principais investidores são de nacionalidade francesa, brasileira, chinesa e inglesa.

A EREN Finest Real Estate (http://www.europeanrealestate.org) considera Portugal, tal como França, Alemanha, Itália, Espanha, Áustria e Suíça, países de relevância para o mercado de luxo, quer a nível de moradias e apartamentos.

A titulo de exemplo, na capital em plena Avenida de Berna atualmente constata-se o empreendimento “Nouveau Lisboa” que foi construído de raiz, coloca à disposição dos investidores e não investidores, 21 apartamentos de luxo (13 T2, 7 T3 e 1 T1, com áreas entre os 82 m² e os 143 m²); também na capital, mas perto da assembleia da república, constata-se um empreendimento baseado na reabilitação urbana denominada por “Estrela 24” com 8 apartamentos (T1 com área a partir de 60 m² e T2 a partir de 90 m²).

Espera-se que esta constante procura de imóveis de luxo, continue a valorizar e balizar os índices de venda (€/m²) nos segmentos residenciais e de lazer, dado estes serem os mais procurados a nível do mercado de luxo. Por outro lado, a procura pelo que é requintado e primoroso promove o desenvolvimento de novos materiais da construção civil, nomeadamente os utilizados nos revestimentos dos edifícios e que permitem a obtenção de classes energéticas altamente competitivas. 

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IMI - Coeficiente de Qualidade e Conforto

No passado dia 2 de agosto de 2016 entrou em vigor no Decreto-Lei n.º 42/2016, referente às alterações legislativas ao valor patrimonial tributário dos imóveis, sobre o qual os proprietários pagam o IMI. Houve alterações, nomeadamente na ponderação de alguns parâmetros do coeficiente de: qualidade e conforto relativos à localização e operacionalidades relativas dos prédios destinados à habitação aos utilizados nos prédios de comércio, indústria e serviços.

Será precisamente ao nível das tabelas com os parâmetros de qualidade e conforto que se produz a alteração mais significativa ao código do IMI. O elemento relativo a “localização e operacionalidade relativas” que anteriormente podia reduzir em até 5% o valor do coeficiente de qualidade e conforto ou aumentá-lo em até 5%, passou a ter um intervalo de variação maior, podendo atualmente ser reduzido em até 10% e aumentado em até 20%.

Assim sendo, o critério “localização e operacionalidade relativas” pode agora pesar mais do que até aqui no conjunto de critérios que majoram ou minoram o valor de um determinado imóvel. Para o cálculo do IMI existem várias parcelas (coeficientes). Recordemos a fórmula para determinado do VPT:

A determinação do valor patrimonial tributário dos prédios urbanos para habitação, comércio, indústria e serviços resulta da seguinte expressão:

Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv em que:

Vt = valor patrimonial tributário;

Vc = valor base dos prédios edificados;

A = área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação;

Ca = coeficiente de afetação;

Cl = coeficiente de localização

Cq = coeficiente de qualidade e conforto;

Cv = coeficiente de vetustez.

O parâmetro “Localização e operacionalidade é apenas um de 13 que majoram o Coeficiente de Qualidade e Conforto que, por sua vez, este coeficiente é um de seis fatores que compõem a fórmula de determinação do valor patrimonial tributário. As alterações introduzidas visam diferenciar o valor de imóveis similares (tipicamente no mesmo prédio, ou empreendimento) como sejam o andar, a disposição ou exposição solar, a acessibilidade privilegiada a espaços comuns de especial valor, a existência de vista privilegiada, entre outros.

O Coeficiente de Qualidade e Conforto, previsto no artigo nº 43 do Código do IMI, avalia a qualidade e o conforto do imóvel. E aqui podem entrar diversos fatores, eis a tabela dos parâmetros de qualidade e conforto que são tidos em conta no apuramento deste coeficiente.

MAJORATIVOS:

- Moradias unifamiliares                                                         até 0,20

- Localização em condómino fechado                              0,20

- Garagem individual                                                             0,04

- Garagem coletiva                                                               0,03

- Piscina individual                                                                  0,06

- Piscina coletiva                                                                    0,03

- Campos de ténis                                                                  0,03

- Outros equipamentos de Lazer                                          0,04

- Qualidade construtiva                                                        até 0,15

- Localização excecional                                                      até 0,10

- Sistema central de climatização                                        0,03

- Elevadores em edifícios de menos 4 pisos                         0,02

- Localização e operacionalidade relativas                       até 0,20

MINORATIVOS:

- Inexistência de cozinha                                                        0,10

- Inexistência de instalações sanitárias                                 0,10

- Inexistência de rede publica/privada de água                0,08

- Inexistência de rede publica/privada de eletricidade    0,10

- Inexistência de rede publica/privada de gás                   0,02

- Inexistência de rede publica/privada de esgotos            0,05

- Inexistência de ruas pavimentadas                                    0,03

- Inexistência de elevador edifícios com mais de 3 pisos   0,02

- Existência de áreas inferiores às regulamentares              0,05

- Estado deficiente de conservação                                    até 0,05

- Localização e operacionalidade relativas                        até 0,10

Este critério não é novo, ele já existe desde 2007. O que mudou agora com a nova legislação é o peso que este elemento da “localização e operacionalidade relativas” tem no apuramento do Coeficiente de Qualidade e Conforto: Se antes este critério tinha um coeficiente de majoração no valor do imóvel de 0,05, agora este peso aumentou para os 0,20.

Ou seja, uma casa com uma vista desafogada pode sofrer um agravamento do IMI por via da maior ponderação do parâmetro de localização e operacionalidade relativas no apuramento do Coeficiente de Qualidade e Conforto. Já uma casa com uma vista menos agradável (como por exemplo, uma ETAR) pode beneficiar com as novas regras. Isto acontece porque entre os elementos minorativos que (podem fazer diminuir o valor da casa) está a ponderação atribuída a uma má vista e à má exposição solar da casa, que passou dos 0,05 para os 0,10 para o apuramento do Coeficiente de Qualidade e Conforto.

Em suma, esta alteração produzirá efeitos sobre o imposto a pagar caso seja pedida uma nova avaliação do imóvel. Note-se que para além do proprietário, também a autarquia pode requerer a reavaliação do imóvel desde que a avaliação mais recente tenha mais de três anos. Esta é outras as grandes novidades, já que até agora os municípios não tinham este poder, hipótese que apenas era dada aos contribuintes, e de impugnarem a avaliação de um imóvel quando são beneficiários da receita.

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