Informação complementar/suporte na Avaliação imobiliária

Nesta edição da nossa newsletter mensal, optamos por partilhar com os nossos leitores, alguns sítios na internet com informação de utilidade para o tema das avaliações imobiliárias, onde se podem registar e receber informação e publicações periódicas, via correio eletrónico.

Consideramos que o tema das avaliações imobiliárias é um tema de amplo espetro, pelo que muita da informação que por vezes recorremos (via pesquisa) para a correta realização de serviços de consultoria e avaliação, pode ser suportada e complementada com informação de qualidade e que por sinal até é gratuita.

Destacamos nesta edição duas publicações digitais, as quais deixamos os links de acesso para consulta ou para registo, são elas:

- Portugal Economy (PE Probe) 

http://www.peprobe.com/pt-pt/

- Gabinete de Estratégia e Estudos (GEE) do Ministério da Economia

 http://www.gee.min-economia.pt/?nl=1&nl_operacao=0&ur=1&newsletter=160

Ambas as publicações são de periodicidade mensal, contudo no decorrer do ano existem números especiais com temas específicos/sectoriais. Não obstante isso, contêm sempre alguma informação sobre o setor imobiliário, indústria da construção, nomeadamente índices, valores e outra informação estatística.

No PE Probe, existem alguns aspetos que merecem referência, para o setor imobiliário há documentos relativos a Fundos de Investimento Imobiliário, dossiers compilados de informação do BdP e INE, estatísticas do turismo, construção (evolução dos preços), entre outras.

No GEE, salientamos a “Síntese Estatística de Conjuntura” com indicadores sectoriais para o setor da construção, indicadores sectoriais para o sector imobiliário, turismo (receitas, dormidas e receitas por dormida).

Por vezes na nossa atividade, somos deparados com avaliações que representam desafios, ou porque têm uma determinada especificidade ou outras porque necessitam de uma abordagem distintiva devido ao seu uso atual ou potencial (ex. hotéis, resorts, campos de golf), assim é necessário recolha de informação credível e de qualidade. Alertamos que nem sempre a informação é de aplicação direta (parâmetros das avaliações), pelo que requer sempre uma análise cuidada e a conjugação com outros dados.

Aproveitamos ainda para enaltecer estas entidades que publicam periodicamente informação de valor acrescentado para o mercado.

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newsletter setembro 2015

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Certificação Energética Vs Avaliação Imobiliária

O Certificado Energético é um dos documentos solicitados quando se avalia um imóvel. Pois pode ser um elemento importante na determinação do Valor de Mercado do imóvel em análise.

A partir de 1 de Dezembro de 2013 é obrigatório para qualquer imóvel que esteja à venda ou para arrendar (Dec. Lei 118/2013). A nova lei é mais simples, ao resultar da fusão de 3 diplomas: o SCE (Sistema de Certificação Energética), o REH (Regulamento de Desempenho Energético dos Edifícios de Habitação) e o RECS (Regulamento de Desempenho Energético dos Edifícios de Comércio e Serviços). Mantém, no entanto, as linhas gerais. A fiscalização do SCE passa a ser assegurada pela Direção-Geral de Energia e Geologia. A ADENE, anterior entidade fiscalizadora, fica inteiramente responsável pelas questões operacionais do SCE.

O certificado energético é obrigatório em edifícios novos e usados a partir do momento em que são colocados no mercado para venda ou arrendamento. O documento tem de ser apresentado aquando da celebração do contrato de compra/venda, locação financeira ou arrendamento, atestando a informação divulgada de início sobre a classe energética a que o imóvel pertence.

De tal forma que podemos dizer que é um documento que avalia/qualifica a eficácia energética do respetivo imóvel numa escala de A+ (muito eficiente) a F (pouco eficiente), emitido por técnicos autorizados/registados na ADENE. Contém informação sobre as características de consumo energético relativas a climatização e águas quentes sanitárias. Indica medidas de melhoria para reduzir o consumo, como a instalação de vidros duplos ou o reforço do isolamento, entre outras. O documento é válido por 10 anos.

A classe energética é determinada tendo como base: a localização do imóvel, o ano de construção, se é um prédio ou uma moradia, o piso e a área. A constituição das suas envolventes (paredes, coberturas, pavimentos e envidraçados). Finalmente, os equipamentos associados à climatização (ventilação, aquecimento e arrefecimento) e à produção de águas quentes sanitárias.

De certa forma, o certificado energético pode contribuir para a avaliação imobiliária, ou seja um imóvel que possua certificado energético com respetiva classificação energética, é um elemento que pode justificar que, o valor de mercado do imóvel em causa possa variar em função da classificação que lhe está atribuída, comparativamente a outros imóveis existentes nesse mercado.

Isto é, se um imóvel possuir boa classificação energética logicamente terá um nível de conforto assinalável, bem como um aproveitamento energético mais eficiente, pelo contrário se um determinado imóvel tiver uma má classificação energética, pelo que deverá ter um isolamento térmico deficitário ou sistemas de aquecimento pouco eficientes, por exemplo. Ou seja, o certificado energético pode/deverá ser uma das variáveis a ponderar na análise de mercado para determinação do valor do imóvel, podendo em comparação com outros e face a sua classificação, influenciar o valor de mercado, de acordo com o peso considerado para a variável – classificação energética.

Não obstante, a ausência de certificado energético, pode não significar que o imóvel seja pouco ou muito eficiente energeticamente. Nestes casos, o perito avaliador pode ter um papel importante no decorrer da visita ao imóvel, na identificação e diagnóstico dos principais fatores que podem fazer prever uma determinada classificação futura, de acordo com as condições e características construtivas do mesmo. Para tal o perito avaliador deverá ser tecnicamente dotado de conhecimento/formação que permita essa análise e apreciação, fazendo posteriormente no relatório enfase a essa análise.

Atualmente a Structure Value, através dos seus técnicos está apta a efetuar em simultâneo a avaliação imobiliária e a certificação energética do seu imóvel.

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Fundos de Pensões – Avaliações - Critérios e Requisitos

O ISP é a autoridade de regulação e supervisão da atividade seguradora e resseguradora, dos fundos de pensões e da atividade de mediação de seguros em Portugal. Das responsabilidades que lhe estão atribuídas, destacam-se:

• Função normativa - elaboração de normas técnicas e colaboração na feitura de diplomas legais que regulam o acesso e o exercício da atividade seguradora e dos fundos de pensões;
• Função de supervisão - acompanhamento dos operadores (empresas de seguros, mediadores e sociedades gestoras de fundos de pensões) e vigilância do cumprimento das normas legislativas e regulamentares que regem o setor.

Os fundos de pensões são patrimónios autónomos destinados exclusivamente ao financiamento de plano de pensões. Deste modo, todos os fundos gozam de autonomia patrimonial, no duplo sentido que as pensões previstas no plano de pensões são exclusivamente asseguradas por intermédio dos ativos do fundo e esses ativos respondem única e exclusivamente pela realização do plano de pensões.

Porém, os fundos de pensões constituem um conjunto de ativos cujo único objetivo é proporcionar o pagamento futuro dos beneficiários no respetivo plano previamente estabelecido e geridos tendo em vista a capitalização dos rendimentos produzidos.

Para tal, todos os fundos de pensões são regidos segundo a seguinte legislação:

• Decreto-Lei n.º 12/2006, de 20 de Janeiro – Regula a constituição e o funcionamento dos fundos de pensões e das entidades gestoras de fundo de pensões;
• Decreto-Lei n.º 180/2007, de 9 de maio – altera os artigos 53º e 61º do Decreto-Lei n.º 12/2006, de 20 de janeiro;
• Decreto-Lei n.º 357-A/2007, de 31 de outubro;
• Decreto-Lei n.º 2/2009, de 5 de janeiro. 

Existem vários fundos abertos tais como: PPR – Fundos de Poupança Reforma; PPE – Fundos de Poupança Educação; Fundos de Poupança Reforma/Educação; PPA – Fundos de Poupança Ações; Outros fundos que não financiam os anteriores mencionados.

Os investimentos dos fundos têm de ter em conta os objetivos de segurança, qualidade, liquidez e de rendimento, assegurando a observância dos princípios de diversificação e dispersão de riscos. Os investimentos podem ser feitos em todo o tipo de imóveis, desde que não sejam de exploração industrial ou que não tenham uma vocação de tal forma especifica que torne difícil a sua venda.

No processo de avaliação de imóveis pertencentes a Fundos de Pensões, aos peritos avaliadores são pedidos alguns requisitos e critérios que deverão ser regidos segundo as normas regulamentares do ISP – Instituto de Seguros de Portugal através da Norma Regulamentar n.º 16/1999, 26/2002, 7/2007 e 9/2007.

Para a realização de avaliação a imóveis dos Fundos de Pensões, os Peritos avaliadores de forma a poderem ser inscritos no I.S.P. deverão ser possuidores de: uma Licenciatura ou curso superior; possuir experiência mínima de três anos para o tipo de imóvel a avaliar e possuir formação adequada.

O conceito de valor a utilizar também é um elemento diferenciador à qual deve ser tido em conta os seguintes itens:

• A elaboração do relatório de avaliação deve estar conforme os requisitos e o modelo definido pelo I.S.P. O perito avaliador deverá declarar que regeu o relatório de avaliação e efetuou a avaliação segundo as normas em vigor;
• A avaliação do imóvel deve ser feita com a utilização de pelo menos um dos quatro métodos tradicionais: - Método Comparativo; Método de atualização de rendas (cash-flow); Método de Substituição e Método múltiplo de rendimento (renda efetiva liquida/yield);
• A utilização do justo valor (Valor de Mercado) dos imoveis é obtido através da avaliação efetuada por um perito avaliador independente. No caso de terrenos, edifícios ou frações de valor superior a 7,5 milhões de euros, devem ser efetuadas duas avaliações por pelo menos dois peritos avaliadores distintos, sendo que prevalece a de menor valor.
• A avaliação do património dos Fundo de Pensões deve ser efetuada pelo menos uma vez em cada três anos e sempre que se verifique alterações substanciais nas condições do mercado imobiliário, ou que se tenham modificado substancialmente os pressupostos que tiveram na base da anterior avaliação.

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Análise de Taxas de Retorno ou de Rentabilidade (CAPM)

Em avaliação imobiliária existem vários métodos para valorização dos imóveis, sendo o mais utilizado e recomendado o comparativo de mercado, contudo este método não dá resposta a todas a situações, nomeadamente nas métricas de rentabilidade e risco do imobiliário, pelo que muitas vezes torna-se necessário o recurso a conceitos financeiros, tais como rentabilidades exigidas, taxas de atualização, yields, entre outras. Não obstante podermos determinar a yield através do método comprativo (pela correlação existente entre rendimento e venda).

Neste artigo iremos passar em revista um dos modelos mais utilizados em análise de investimentos e com aplicação prática ao nível da avaliação de imóveis, trata-se do CAPM (Capital AssetPricingModel).

Este modelo pode ser sintetizado pela expressão matemática seguinte:

Em que:

Normalmente, num investimento para aquisição de um imóvel, existe uma expectativa de retorno do investimento ou rentabilidade exigida/esperada, esta rentabilidade de acordo com o modelo em análise depende assim de 3 parâmetros: taxa sem risco, prémio de risco e o risco de mercado.

Desenvolvendo um pouco mais este modelo, deverá ser considerada como taxa de juro sem risco, normalmente as obrigações de tesouro (divida publica) na taxa de longo prazo. O prémio de risco esperado deverá corresponder à remuneração/rentabilidade exigida pelo investidor para aplicação do capital num ativo de risco médio, ou seja o resultado da diferença entre a taxa de retorno de mercado (esperada) e a taxa sem risco. O coeficiente beta representa a sensibilidade do risco do ativo em relação ao mercado, é determinado através de regressão linear pelo que existe um site que ajuda na sua determinação http://www.wiley.com/college/damodaran/betas.htm 

A taxa de rentabilidade ou de retorno determinado, por este modelo poderá ter aplicação prática na avaliação de imóveis, pela utilização da mesma como taxa de desconto ou de atualização, nos fluxos de caixa ou mesmo como taxa yield no método de rendimento direto. Todavia existem algumas questões que importa o perito avaliador analisar antes da sua aplicação prática, sob pena de a sua aplicabilidade não ser possível, são elas:

• Mercados (zonas) com informação regular de operações e rentabilidades dos ativos, é diferente Lisboa ou Porto, comparando com o restante do país, ou seja riscos diferentes; mo como taxa yield no método de rendimento direto. Todavia existem algumas questões que importa o perito avaliador analisar antes da sua aplicação prática, sob pena de a sua aplicabilidade não ser possível, são elas representa a sensibilidade do risco do ativo em relação ao mercado, é determinado através de regressão linear pelo que existe um site que ajuda na sua determinação;
• O beta estimado para o imobiliário, deverá estar em comparação com o mercado de investimento no seu conjunto, ou seja o risco está associado à incerteza, maior a incerteza maior o risco, ou menor a incerteza menor o risco. O beta de mercado é 1, sendo beta < 1 é menos volátil, beta > 1 é mais volátil; 
• Análises diferenciadas, em função dos vários segmentos imobiliários, retalho, escritórios, habitação, industrial, terrenos, …;
• Análise crítica ao custo de oportunidade, retorno obtido se investisse o capital noutro ativo de risco similar/idêntico. r o risco, ou menor a incerteza menor o risco. 

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Peritagens - Reabilitação de Paredes com Salitre

Uma das patologias construtivas, mais comum é o salitre e humidades nas paredes, estes fenómenos surgem tanto em imóveis de construção recente, como em imóveis antigos.

A existência de humidade ascendente pode ser desencadeada por vários fatores, podendo apresentar-se com aspetos diferentes ou afetar diferentes zonas de um imóvel. Porém, um reboco bem isolado e afastado de humidades é sinónimo de longa duração. No entanto, a salitre que aparece por vários motivos nas paredes dos imóveis, não só pode diminuir a idade de vida da parede, como pode torna-se em algumas situações uma patologia incurável em vários elementos que constituem o imóvel.

A presença de salitre nas paredes é considerada uma das patologias com maior capacidade de degradação dos rebocos e alvenarias, normalmente evidenciada ao longo da base das paredes e pelo aparecimento de uma mancha de humidade esbranquiçada.

Os materiais de construção quando estão em contacto direto com a água ou com um solo húmido vão absorvendo esta água ou humidade de uma forma bastante rápida. Através da temperatura elevada dá-se a evaporação de água, no entanto a água normalmente sobe mais rápido através da parede se estiver localizada em zona húmida. Para tal, em alguns casos torna-se imprescindível a incorporação de uma camada isolante acima do solo, de modo a isolar a parede das águas pluviais, do solo, sistema de rega, etc.. Porém, o isolamento da base nem sempre se verifica, ou é mal aplicado durante a construção tornando a parede vulnerável. Este problema pode causa a completa degradação da estrutura e dos revestimentos que nela (estrutura) tenham sido aplicados.

A humidade ascendente afeta normalmente a largura da parede e estende-se entre 50 a 120 centímetros de altura. A altura poderá ser menor se a divisão for ventilada ou se a alvenaria tiver menos sais na sua constituição. Contrariamente, a altura pode ser maior se a alvenaria tiver mais sais ou se a evaporação não for possível devido a um revestimento que não seja transpirável ou a um cimento hidrófugo (impermeável à água).

Os sais em contacto com o ar formam manchas de salitre nas paredes, tanto interiormente, verificando-se bolores ou eflorescências, como exteriormente, podendo-se verificar a presença de musgos. Este tipo de humidade distingue-se facilmente dos outros tipos de patologias, pela extensão de parede que pode afetar.

Existem várias causas que podem causa o aparecimento de humidade ascendente (salitre), de realçar as seguintes:

• Deficiente construção do pavimento exterior à volta da casa, sem a inclinação necessária de forma a água não ficar retida junto das paredes ou fundações
• Inexistência de caleiras e tubos de queda por onde a água da chuva é conduzida de forma a água não ficar retida junto das paredes ou fundações;
• Existência de fissuras nas paredes exteriores;
• Betão de limpeza nas fundações;
• Isolamento do betão nas fundações;
• Argamassa do piso térreo assente diretamente em contacto com o solo sem aplicação de drenagem, isolamento do pavimento e das paredes.

Após a identificação da provável origem, existem atualmente várias técnicas que visam a solucionar de forma duradoura ou em alguns casos apenas temporariamente. Para tal existem vários produtos no mercado de marcas conceituadas que preveem a sua resolução. Contudo, cada produto prevê o uso com diferentes técnicas, consoante a especificidade do problema, das quais ressaem as seguintes:

• Instalação de uma barreira de impermeabilização;
• Revestimento com rebocos de drenagem;
• Injeção de um produto hidrófugo.

A escolha da técnica a usar vai depender do imóvel em análise e do estado e complexidade em que a patologia se encontra, de forma a ser o mais eficaz possível e a eliminar o problema.

A opção que atualmente melhor garante a resolução, passa pelo revestimento com rebocos de drenagem, prevenindo que os sais arrastados pela humidade ascendente possam provocar a destruição do reboco, contem no seu interior uma rede de canais que permitam o alojamento destes sais e facilitem a evaporação da água. Por isso, é importante que o reboco a ser aplicado seja específico para o tratamento de paredes com salitre e humidade, a fim de facilitar a respiração da parede.

Na aplicação do revestimento deve proceder-se do seguinte modo:

• Eliminar o antigo revestimento até 50 centímetros acima das marcas de salitre procurando encontrar o suporte original;
• Em alvenarias antigas aprofundar as juntas até 2 a 5 centímetros, encher buracos ou cavidades utilizando pedras fechadas com argamassa específica e deixar secar;
• Sobre suportes pouco consistentes ou alvenarias de vários materiais diferentes, fixar uma rede de metal galvanizado, utilizando pregos inoxidáveis;
• Aplicar chapisco realizado com argamassa específica e deixar secar;
• Aplicar o reboco e endireitar com a régua, numa espessura mínima de 20 mm. Após começar a endurecer, atalochar para obter o acabamento final;
• O reboco pode  ser revestido por uma tinta aquosa de base Acrílica Pliolite permeável ao vapor de água.

Para finalizar, hoje existem soluções, técnicas e materiais capazes de resolver a grande maioria das patologias ao nível do salitre e da humidade ascendente. Sendo fundamental a consulta de um perito/técnico para apoio e suporte na melhor solução a empreender caso a caso. Atualmente a StructureValue, possui uma equipa técnica capaz de lhe apresentar as melhores soluções para o seu problema.

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newsletter julho 2015

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Método do Rendimento em Imóveis Arrendados

O método do rendimento é utilizado na avaliação de imóveis que se inserem em mercado de arrendamento, ou seja, imóveis que se encontram arrendados, ou que mesmo que não seja esse o caso sejam passíveis de se inserir no mercado de arrendamento local, pelas suas características, uso a que se destinam e mercado envolvente em que se inserem.

Considerando uma renda de mercado potencial ou efetiva, o imóvel pode ser avaliado pelo método de rendimento por capitalização direta. Por vertente de cálculo que tem por base a capitalização do Rendimento Anual Liquido (RAL), que se obtém do Rendimento Anual Bruto (RAB) após deduzir-se uma percentagem para encargos (Z) inerentes à conservação e manutenção do imóvel. A capitalização à taxa “t” representa a rentabilidade exigida do investimento neste tipo de ativo e deve refletir a remuneração que se obteria em aplicações financeiras de longo prazo, acrescida de um prémio de risco adequado às expetativas do mercado e dos investidores em imobiliário. Este método, designado por método de rendimento por capitalização direta.

Pode ser matematicamente traduzido pela seguinte expressão: 

Em imóveis não arrendados, a avaliação é feita com o auxílio do método comparativo, sendo efetuada uma prospeção de mercado para valores de arrendamento, de maneira a perceber qual o valor potencial de renda que o imóvel poderá gerar. Nestes casos o valor do imóvel é estimado por capitalização direta – por se considerar uma renda de mercado potencial, pode ser assumido o conceito de perpetuidade da renda, e assim ser aplicado o método de rendimento por capitalização direta.

Nos imóveis que se encontram efetivamente arrendados, podem surgir situações distintas. Deve sempre que possível ser fornecido ao avaliador o contrato de arrendamento em vigor no imóvel, bem como todas as adendas e atualizações que entretanto tenham sido celebradas.

Os principais dados a retirar dum contrato de arrendamento para efeito de avaliação são: o valor da renda mensal do contrato no presente e suas atualizações (que poderão ser atualizações à taxa legal em vigor anualmente, ou rendas variáveis ao longo do período de vigência do contrato), prazo (duração) do contrato e eventuais renovações, data de celebração do contrato inicial e arrendatário.

A identificação do arrendatário é importante nomeadamente em imóveis comerciais. Um arrendatário que pertença a um grande grupo ou marca/insígnia distintiva oferece maiores índices de confiança e garantia quanto ao cumprimento do contrato. Além disso, a instalação duma grande marca em determinado local/imóvel resulta dum processo de estudo de localização mais extensivo, e acarreta uma operações logística de considerável dimensão, envolvendo um forte investimento a nível de obras de adaptação, instalação e publicidade, ficando a sua imagem também associada ao local, pelo que o risco de abandono ou não renovação de contratos é menor.

Um outro dado importante prende-se com a comparação entre a renda efetiva, e a renda de mercado. Imóveis arrendados por um valor superior ao valor de mercado possuem, à partida, um maior risco de não renovação ou mesmo de alienação do contrato durante a sua vigência, ao passo que imóveis arrendados por valores inferiores acarretam um menor risco a esse nível.

Em caso de imóveis com uma renda constante (ou que seja apenas atualizada à taxa legal em vigor e publicada anualmente), e com um prazo associado longo (maior do que 10 a 15 anos) e/ou uma boa perspetiva de renovação do contrato, o valor é geralmente atribuído por capitalização direta. O valor da taxa “t” deve ser igual à yield de mercado para a zona e uso em que se insere o imóvel nos casos do valor de renda praticado ser semelhante ao valor de renda de mercado. Em caso de rendas baixas, havendo um risco menor o valor de “t” deve ser inferior, e no caso de rendas elevadas, havendo um risco de incumprimento mais elevado o valor de “t” a aplicar deverá ser superior.

Quando o imóvel a avaliar possui uma renda constante (ou que seja apenas atualizada à taxa legal em vigor e publicada anualmente), mas o prazo de duração do contrato é curto, e/ou não existe perspetiva ou intenção de renovação do contrato, o valor total de rendas a receber deve ser atualizado ao momento atual e acrescido do presumível valor de transação do imóvel no momento em que o imóvel fica livre e disponível (final do contrato de arrendamento), atualizado ao momento atual. Esta metodologia é designada por método de rendimento com recurso a fluxos de caixa atualizados –Discounted Cash Flow, por atualização de rendas futuras. Consiste então no apuramento dos rendimentos gerados pelo imóvel ao longo de “n” períodos que compõe o contrato de arrendamento e atualizar esses rendimentos ao momento atual, de acordo com uma taxa de atualização (t) que traduza a variação do valor do capital. A este valor, deve ser somado o valor de venda potencial do imóvel no período n+1 (quando o imóvel se encontra livre e disponível), igualmente atualizado ao momento atual.

Esta situação é expressa pela seguinte fórmula: 

A metodologia de atualização de rendas futuras é ainda aplicada em caso de imóveis arrendados com contratos que prevejam rendas variáveis ao longo do período de vigência. Nesses casos, as rendas auferidas ao longo dos períodos de vigência do contrato são atualizadas ao momento atual, e acrescidas do presumível valor de mercado atualizado do imóvel no final da vigência do contrato. No caso do contrato de arrendamento prever um momento em que a renda passa a ser constante (ou atualizada apenas anualmente á taxa legal em vigor), poderá, nos casos em que o prazo de contrato após estabilização da renda seja ainda longo, ou em que exista uma perspetiva de renovação favorável, ser considerado nesse momento uma perpetuidade da renda, sendo determinado o valor de mercado por capitalização direta, e atualizado ao momento atual.

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Preços no imobiliário voltaram a subir

De acordo com o INE, durante o ano de 2014 o número de imóveis transacionados cresceu pela primeira vez desde 2011, registando um aumento de 4,3% em número de transações. De facto, de acordo com o Eurostat, Portugal foi o sétimo país europeu a registar maior crescimento no número de imóveis vendidos.

Para este facto tem contribuído não só uma conjuntura bancária em termos de financiamento mais favorável – com a taxa Euribor próxima do zero e capacidade de negociação de spreads mais competitivos, mas também o aumento da procura de imobiliário português por parte de investidores estrangeiros.

A espectativa dos agentes imobiliários para o ano de 2015, prende-se com o contínuo crescimento de facilidade de concessão de crédito à habitação, contribuindo este facto para que os preços voltem a subir, e as vendas a aumentar.

Um estudo recente realizado por uma consultora portuguesa, vem confirmar que de facto, em junho de 2015, a tendência de crescimento dos preços do imobiliário em Portugal continua em crescente, tendo sido registado desde o início do ano um crescimento de 8,6% na Grande Lisboa, e de 5,8% no Grande Porto. Sendo estes valores relativos a “askingprice” e não em “closingprice”, não refletem de forma direta o aumento do valor dos imóveis transacionados, que mantém a tendência evolutiva mas de forma menos acentuada. De acordo com agentes imobiliários inquiridos, estes valores são mais elevados em zonas onde existe maior procura por parte de investidores estrangeiros, nomeadamente na Grande Lisboa e no Algarve.

De acordo com a APEMIP, os investidores chineses negoceiam bastante os preços, e necessitam de mais tempo para fechar negócios, ao passo que os ingleses, por exemplo, durante as férias fecham negócio com menores margens de negociação de preço. 

Sendo também verdade que nos últimos anos a construção esteve praticamente parada, a oferta de imóveis novos é mais escassa. De acordo com o INE, o preço das casas usadas subiram em média 1,3%, ao passo que o preço das novas desceu em média 2,9%. Em 2014 foram vendidas cerca de 64 mil imóveis usados contra cerca de 20 mil imóveis novos.

Num perspetiva otimista a APEMIP prevê um crescimento do número de imóveis vendidos para valores superiores a 100 mil imóveis por ano, o que significaria um aumento do número de imóveis na ordem dos 20 a 25%.

Os indicadores acima relatados revelam otimismo e denotam sinais – ainda que ténues – de recuperação da confiança no setor imobiliário português, e consequentemente de alguma recuperação a nível económico. O clima é ainda instável, e estando em ano de eleições poderá ser espectável algum abrandamento. No entanto são sinais que revelam inversão duma tendência negativa instalada nos últimos anos, e que permitem boas previsões a nível da futura evolução do setor.

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Documentação necessária para avaliação imobiliária

No processo de avaliação são necessários vários elementos que de alguma forma caracterizam o imóvel sobre vários aspetos e são elementos fundamentais para uma correta avaliação imobiliária.Logicamente que quanto mais informação for fornecida ao perito, relativamente ao imóvel objeto da análise, mais rigorosa será a avaliação. É sempre necessário a verificação dos documentos e aferir a concordância de todos os elementos referentes ao imóvel avaliar, nomeadamente verificar a concordância das áreas entre os diferentes documentos e no decorrer da visita.

De todos os elementos será sempre necessário um número mínimo de elementos essenciais para o apuramento do Valor de Mercado do Imóvel, tais como:

- Caderneta Predial/Matricial – emitido por qualquer repartição de finanças do país, faz prova da inscrição matricial do Imóvel. A Caderneta Predial ou a Certidão de Teor matricial tem o prazo de validade de 1 ano após a data de emissão; 

- Registo na Conservatória – emitido pela Conservatória do Registo Predial, permite verificar a situação em que o imóvel se encontra, designadamente a indicação dos proprietários, a existência de hipotecas ou quaisquer outros ónus/direitos. Prazos: deve ser passada com antecedência não superior a 6 meses, ou, se o prédio não estiver descrito, com antecedência não superior a 3 meses;

- Documentos Camarários

• Plantas do Imóvel – emitido pela Câmara Municipal da zona onde se localiza o imóvel. Este documento destina-se a comprovar a conformidade da obra concluída com o projeto aprovado apresentado na Câmara Municipal;
• Projeto (terreno para desenvolvimento imobiliário) – Elemento necessário na avaliação de um terreno para desenvolvimento imobiliário devido à complexidade do mesmo tendo em conta a localização, e as condicionantes previstas para a zona do PDM em vigor;
• Licença de Utilização – emitido pela Câmara Municipal da zona onde se localiza o imóvel. Este documento destina-se a comprovar as condições de habitabilidade do imóvel, verificando a conformidade da obra concluída com o projeto aprovado;
• Contrato de arrendamento(valores das rendas quando existam) – acordo de vontades pelo qual uma das partes - o senhorio - concede a outra - o inquilino - a utilização temporária de uma habitação ou parte de uma habitação, mediante uma retribuição - a renda;
• Certificado Energético – documento emitido no âmbito do Sistema Nacional de Certificação Energética e Qualidade do Ar Interior dos Edifícios (SCE), que traduz o desempenho energético do imóvel, classificando-o numa escala de pré-definida de 7+2 classes (A+, A, B, C, D, E, F e G). Neste documento são apresentadas as possíveis medidas de melhoria a implementar ao nível do desempenho energético e do conforto, destacando as de maior viabilidade económica. Poderá ser utilizado enquanto se mantiver válido (10 anos).

Após análise da documentação, a visita ao imóvel é importante pois permite aferir a concordância entre as áreas, usos, tipologias, ou outra informação mencionada na documentação.

No entanto, existem várias situações que por vários motivos alheios ao avaliador, os documentos não são apresentados na totalidade ou em parte pelo requerente do relatório de avaliação. Porém, apesar da omissão de alguns elementos é possível avaliar um imóvel apenas com parte da documentação, mas deverá haver menção a tal fato no teor do mesmo relatório, constando como limitações ou falta de documentação, o que no limite pode condicionar o valor de mercado apurado.

Na avaliação de terrenos para desenvolvimento imobiliário por vezes cabe ao avaliador, que por falta da apresentação do projeto de viabilidade construtiva, fazer uma consulta do PDM em vigor previsto para a zona, e elaborar um cenário possível/provável para o imóvel em análise.

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Avaliação de terrenos pelo método de custos | Valor Residual Estático (TU)

O método de custos em avaliação imobiliária é utilizado para a avaliação de imóveis já construídos – essencialmente em casos em que os métodos comparativos ou de rendimento não se adaptem às características do imóvel, ou em que seja necessário ser usado como método complementar. É um método segundo o qual o imóvel é valorizado de acordo com o valor do terreno em que está inserido, acrescido de todos os custos necessários à sua edificação e de uma margem de promoção, devidamente depreciado. É também utilizado na avaliação de terrenos, sendo neste caso utilizada a abordagem pelo valor residual.

Na determinação de valor de terrenos pelo método do valor residual, podem ser utilizadas duas abordagens: estática e dinâmica. A abordagem dinâmica implica a atualização de capitais (custos e receitas) auferidos ao longo dos períodos de duração do projeto, ao passo que segundo a abordagem estática esta atualização não é efetuada.

Assim, os terrenos a avaliar segundo a abordagem estática, devem ser terrenos com uma capacidade construtiva mais limitada, que permita uma edificação e escoamento mais célere, nomeadamente num espaço de tempo inferior ao período do juro de referência (habitualmente de um ano). A grande diferença para a avaliação de acordo com metodologia DCF (com recurso a desconto dos cash-flow), é então a não atualização do capital.

Este método é por isso regularmente utilizado na avaliação de lotes isolados, ou de pequenas parcelas de terreno, que permitam construção de um imóvel único (ou dum número reduzido de imóveis). É recorrente designar estes imóveis por “Terreno Urbanizável” – TU.

Para a aplicação deste método, é necessário averiguar a capacidade construtiva do terreno a avaliar. No caso de lotes de terreno, esta etapa é simplificada uma vez que a capacidade construtiva vem descrita no alvará de loteamento, bem como na descrição predial do imóvel. Caso a parcela de terreno a avaliar não esteja inserida num loteamento deve ser averiguada a capacidade construtiva constante em regulamentação municipal (plano diretor municipal, planos de urbanização, etc.), ou em alternativa o projeto imobiliário a ser instalado, cuja legalidade – caso não exista ainda um parecer positivo pelas entidades competentes – deve ser conferida a sua validade.

Na visita ao terreno que precede o processo de avaliação imobiliária deve-se verificar a existência ou não de infraestruturas – nomeadamente baías de estacionamento, iluminação pública, os acessos viários e o estado do terreno (em terra batida – pronto a ser escavado; coberto por vegetação, pedras, etc.; o tipo de solo). Deve ainda ser registada a orientação solar mais favorável (e de acordo com a construção existente), a existência de construção no local (ainda que em fase inicial, ou escavações).

Definidas as edificações a construir no local, devem ser estimadas as receitas potenciais provenientes da sua venda, com recurso ao método comparativo. Na prospeção de mercado devem ser usados imóveis semelhantes àquele que se pretende edificar, com características o mais semelhante possível em termos de uso, localização, áreas, características construtivas, e devem ser sempre que possível prospecionados imóveis novos ou seminovos. Poderá ser ainda efetuada uma homogeneização da amostra de acordo com características que possam diferir nalguns dos imóveis da lista.

Devem ainda ser estimados os custos diretos de construção, com base nas técnicas construtivas e materiais a utilizar. Caso não exista informação acerca destes elementos, deve ser assumida uma situação semelhante à que se verifica na construção existente na mesma zona (se possível no mesmo loteamento em que se insira o terreno).

Os custos indiretos de construção ou encargos representam todos os custos de projeto, licenças, gestão e fiscalização de obra, e ainda encargos financeiros que advenham da construção. É um valor que habitualmente varia entre 7,5% e 12,5% dos custos diretos de construção.

Há também que considerar uma margem para promoção e lucro, que no caso da abordagem estática deve refletir também a perda de capital ao longo da execução do projeto, e que como tal é frequente estar situada entre 10,0% e 15,0% dos custos diretos de construção. Finalmente há que considerar uma margem para mediação, que varia entre 3% e 5% do valor potencial de venda do imóvel pronto.

Uma vez conhecidos os diversos valores atrás relatados, o valor do terreno urbanizável (TU) é dado pela fórmula: , Tu=V-(C+E+L+K) em que: 

• Tu = Valor do terreno urbanizável
• V = Valor comercial ou de mercado final da construção prevista
• C = Custos diretos estimados de construção
• E = Encargos com a execução de projetos, licenças, gestão, fiscalização e coordenação de obra, bem como encargos financeiros na construção
• L = Margem de lucro do promotor para a construção obra, bem como encargos financeiros na construção
• K = Comissão de mediação e marketing obra, bem como encargos financeiros na construção

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newsletter maio 2015

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