CMVM - Supervisão da atividade dos peritos avaliadores de imóveis

Foi publicada em final de dezembro de 2016, legislação relativa a taxas a aplicar pela CMVM por prestação de serviços de supervisão da atividade dos peritos avaliadores de imóveis. A Portaria nº 342-B/2016, nomeadamente o artigo 5 º - A, pode ser consultada no seguinte link: http://data.dre.pt/eli/port/342-b/2016/12/29/p/dre/pt/html

Resumidamente, por cada perito avaliador de imóveis registado na CMVM, é devida a esta entidade uma taxa anual pelos serviços de supervisão, sendo o montante da taxa de 600 euros quando o valor total dos imóveis avaliados (ano de 2016) seja superior a 20 milhões de euros e de 300 euros quando inferior a 20 milhões de euros. O pagamento deste montante avançará no presente ano, sendo aplicável para todas as empresas e peritos individuais, registados na CMVM como peritos avaliadores.

É na realidade mais um custo a suportar como tantos outros que este setor já tem, a somar que na atividade de avaliação imobiliária os honorários têm descido nos últimos anos, quer devido a mais concorrência, concursos e politicas de redução de custos dos clientes. Sendo cada vez maior a exigência na qualidade do trabalho, prazos, deslocações, etc. Em muitos casos estamos próximos do limiar dos benefícios.

Pelo que é nossa espectativa que a receita desta taxa seja aplicada efetivamente no acompanhamento da atividade, numa supervisão mais ativa e no desenvolvimento de critérios mais exigentes para registo como perito, pois como sabemos, no passado pouco tem sido feito sobre estes temas, pelas entidades competentes.

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Portugal está na moda

Como vamos constatando, quer pelas notícias emitidas nos meios de informação, como por uma visita pelas ruas das principais cidades ou outros locais de interesse, é claramente notório o crescente interesse dos turísticas pelo nosso país. As estatísticas existentes e publicações de especialistas, reforçam esta tendência.

Recuando poucos anos no tempo, verificamos que as companhias aéreas (tipo low cost) numa primeira fase e por sua vez o aumento da oferta hoteleira, contribuíram fortemente para este crescimento continuo. Por consequência e inerência outras atividades de apoio, foram surgindo, tal como a restauração. Tornando-se num dos principais sectores da economia, representando cerca de 8% do PIB em 2016.

Para compor o “ramalhete”, será justo acrescentar ainda a nossa típica cultura, gastronomia e clima favorável. Ou seja, estão reunidas as condições de “Portugal estar na moda” no turismo mundial.

Este ritmo e atividade do turismo, tem benefícios e implicações noutros setores económicos, nomeadamente no imobiliário. Com a reabilitação e reconstrução dos centros históricos, edifícios convertidos para diferentes usos como residencial, hotelaria, comércio, escritórios, etc. Por sua vez clientes estrangeiros compram habitação em Portugal, insígnias de luxo abrem lojas nas principais artérias das capitais, ou seja, as cidades ganham um ritmo e dinâmica de atração.

Numa das publicações do blog “Out-of-the-box / Real Estate & Finance” podemos ver um artigo, em que o investimento imobiliário em Portugal está na preferência dos investidores internacionais. Ver publicação: http://out-of-the-boxthinking.blogspot.pt/2016/10/onde-investir-em-imobiliario.html

Portugal está na moda e tudo indica que se deverá manter, e é também essa a nossa esperança. Contudo “modas são modas” por vezes são passageiras, pelo que espero que tenhamos a destreza e engenho necessário para consolidar o setor e criar condições para não estarmos vulneráveis a “modas”.

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REIT – Real Estate Investment Trust

Este tem sido um tema muito abordado nos últimos tempos, estando atualmente em curso por uma equipa de trabalho (Ministério das Finanças e CMVM) estudos e enquadramento necessário para criação em Portugal das referidas Reit´s. Por isso resolvemos abordar este tema nesta edição da nossa newsletter mensal.

Nos Estados Unidos existem há cerca de 50 anos, sendo que na Europa os pioneiros foram os ingleses, mais recentemente em 2009/10 foram implementadas na vizinha Espanha algo muito idêntico a Reit. Por cá, estamos ainda e atualmente numa fase preliminar de estudos e debates, tendo sido recentemente um dos temas das declarações do Primeiro Ministro na sessão de abertura da Semana da Reabilitação Urbana de Lisboa, que decorreu na semana passada entre os dias 27 de março e 2 de abril.

Alguns links de noticias recentemente publicadas sobre o tema em Portugal:

http://pt.fundspeople.com/news/governo-prepara-programa-de-reits

http://pt.fundspeople.com/news/preparacao-para-os-reits-em-portugal-a-experiencia-vizinha-das-socimi

http://pt.fundspeople.com/news/reits-efetivamente-a-um-passo-de-portugal

De forma genérica e para uma compreensão ampla, as Reit´s são veículos financeiros idênticos aos conhecidos fundos de investimento imobiliário, contudo têm algumas diferenças, tais como: cotação tal como as ações, permitem liquidez imediata e podem ser transacionadas no mercado/bolsa. Em norma, trata-se duma empresa que detém imóveis e que faz a sua gestão, e que por sua vez obtém rendimentos dos mesmos, desse modo disponibiliza ao mercado e aos investidores um produto de investimento (resulta da sua atividade em imobiliário) para que estes possam investir de forma indireta no imobiliário. Partilhamos convosco alguns links internacionais, que contêm vídeos e informação detalhada sobre o funcionamento das Reit´s:

https://www.reit.com/

https://investor.gov/introduction-investing/basics/investment-products/real-estate-investment-trusts-reits

Em Portugal o ambiente é otimista e o mercado espera que a criação de condições para o surgimento destes veículos de investimento, venha fomentar mais investimento internacional no nosso mercado imobiliário e incrementar o desenvolvimento do sector, pois permitirá aos investidores mais agilidade e liquidez (como nas ações), bem como beneficiar dum regime fiscal mais atrativo. Estes tipos de investidores procuram alargar o seu leque de investimentos e privilegiam muitas vezes o investimento indireto em imobiliário, que as Reit´s proporcionam. A dúvida reside no regime fiscal que venha a ser imposto pelo Governo para as Reit´s, pois, caso seja idêntico ao dos fundos de investimento imobiliário, tornará as Reit´s pouco atrativas e põe em causa o sucesso destes veículos de investimentos.

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Avaliações Rústicas – Eucaliptal (informação de apoio)

Voltamos ao tema da avaliação de propriedades rústicas, nomeadamente o eucaliptal, desta vez com a partilha da informação de dois simuladores disponibilizados no website da Associação da Indústria Papeleira (CELPA). Desenvolvidos por CELPA e Instituto Superior de Agronomia da Universidade de Lisboa.

Trata-se de ferramentas que permitem servir de apoio na avaliação deste tipo de cultura, embora de carater meramente informativo, pode ser muito útil para todos aqueles que realizam este tipo de avaliações, bem como para proprietários de terrenos ou para o público em geral.

Embora os conteúdos destes simuladores, tenham por base valores médios, permitem ainda assim ter uma perfectiva do potencial desta cultura, em funções de algumas variáveis opcionais e outros campos de preenchimento.

Um dos simuladores permite compreender o potencial produtivo do eucalipto, através de campos de escolha opcional ou preenchimento, tais como: idade atual, rotações, número de arvores/hectare, cortes, altura dominante, localização, … Na imagem abaixo apresentamos o “output” do simulador, que também tem a possibilidade de apresentar a informação em tabela.

Fonte: Associação da Indústria Papeleira – CELPA

Link: http://www.celpa.pt/melhoreucalipto/avaliacao-da-produtividade/

O outro simulador permite obter informação financeira (rendimento) para investimento no eucalipto, através de campos de escolha opcional ou preenchimento, tais como: taxa de desconto (capitalização exigida), tipo de instalação, produtividade esperada, €/m3 de madeira, … Na imagem abaixo apresentamos o “output” do simulador, onde é possível a análise da TIR, VAL e custos associados a cada operação.

Fonte: Associação da Indústria Papeleira – CELPA

Link: http://www.celpa.pt/melhoreucalipto/simeucalipto.html

Para finalizar, importa salientar que cada propriedade tem uma realidade própria, pelo que estas ferramentas são meramente simuladores.

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Bolsa Nacional de Terras

Na newsletter deste mês damos a conhecer um instrumento criado pelo Estado, denominado de “Bolsa Nacional de Terras” e que visa disponibilizar terras no território nacional para as atividades florestais, agricultura ou silvo-pastoril. Disponível em http://www.bolsanacionaldeterras.pt. Este instrumento foi criado pela Lei nº 62/2012 de 10 de dezembro, sendo a entidade gestora o Ministério da Agricultura, através da Direção Geral da Agricultura e Desenvolvimento Rural.

Trata-se de um instrumento administrativo, que tem como principais objetivos:

- Divulgar as terras disponíveis para arrendamento, venda ou outro tipo de cedência,

- Facilitar o acesso a informação e oferta de terras para atividades rurais,

- Centralizar numa entidade a oferta disponível de terras a nível nacional,

- Fornecer informação da legislação em vigor, base de dados segmentada,

- Produzir valores e estatística de terras a nível regional e sub-regional,

- Parcerias estratégicas com entidades e autarquias locais,

- Apoio de candidaturas em concursos e procedimentos.

As terras disponibilizadas na Bolsa Nacional de Terras, são oriundas das seguintes entidades: domínio privado do Estado, das autarquias, entidades publicas e entidades privadas. Podem ser consultadas através do seguinte portal: http://www.bolsanacionaldeterras.pt/distrito.php

Numa rápida consulta ao portal, visualizamos um resumo do conjunto de prédios disponíveis com informação por distrito e por entidade, fornecendo ainda áreas em hectares da oferta por distrito/concelho/zona.

Verificamos desde logo o total de terras e áreas disponíveis por tipo de proprietário, sendo que os privados, autarquias e outras entidades publicas totalizam o numero de 471 prédios com 10.728,29 hectares. Contudo, vemos que o Estado não tem qualquer prédio disponível em oferta, facto que se deve a legislação que impõe para essas terras concurso para candidatura e proposta.

Outro tema que é de relevante interesse e que é também abordado neste portal, tem a ver com as terras “sem dono conhecido” ou que estejam ao abandono (não cultivados), muitas vezes denominados de “baldios”. Estando a ser criada legislação e por sua vez um banco de terras e fundo de mobilização, que visa dar essas terras a quem os pretende trabalhar com especial preferência para jovens. Este tema foi retratado no passado dia 11 de março pelo Sr. Ministro da Agricultura, ver noticia: http://www.tsf.pt/economia/interior/governo-aprova-banco-de-terras-para-todos-no-dia-da-floresta-5719383.html

Para finalizar temos a referir que se trata dum bom instrumento para fomentar a atividade rural, contudo o número de prédios disponíveis, bem como as operações aí realizadas são ainda reduzidas. Verificamos também que a grande maioria dos prédios disponibilizados na “Bolsa” não contêm informação sobre valores/preço para venda ou arrendamento, facto que no nosso entender deveria ser revisto, pois, tratando-se duma “Bolsa” tal como o nome indica faz pouco sentido não estar disponível esse tipo de informação. Consideramos que há ainda muito a fazer e desenvolver, nomeadamente nas terras denominadas de abandonadas.

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Structure Value – Outlook 2016

A STRUCTURE VALUE cujo core business se desenvolve nas avaliações, no âmbito do qual é hoje uma das empresas de referência no mercado de avaliações em Portugal.

Desenvolvemos avaliações para entidades nacionais e internacionais como fundos de investimento, instituições financeiras, seguradoras, clientes privados ou públicos, proprietários ou investidores.

Divulgamos ao mercado os seguintes indicadores de atividade da empresa, referentes ao ano de 2016:

• Valor global dos imóveis avaliados, cerca de 1.500.000.000 €;
• Mais de 100 clientes nacionais e internacionais;

• 50% das avaliações foram efetuadas na zona norte, 35% na zona centro (incluindo Grande Lisboa) e as restantes 15% na zona sul com maior incidência no Algarve;
• Os segmentos com maior nº de avaliações são o industrial/retalho/serviços e residencial;
• Estudos de mercado em varias localizações para clientes internacionais,
• Assessoria técnica em terrenos e edifícios de hotelaria/resorts turísticos.

Destacamo-nos pelo rigor e confiança que transmitimos aos nossos clientes. Bem como pela qualidade do serviço prestado. Dispomos duma estrutura interna adequada para dar resposta na avaliação de grandes carteiras de ativos em tempo oportuno.

Para o ano de 2017 a estratégia passa pelo continuo melhoramento dos processos internos, e na consolidação da atividade nos segmentos do residencial e nas avaliações rusticas – agrícolas e florestais.

Obrigado a todos os clientes, fornecedores e parceiros pela confiança e preferência ao longo de 2016.

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Outlook das rendas de escritórios – Lisboa vs outras capitais

Atualmente o mercado de escritórios em Lisboa tem tido um bom desempenho, por isso resolvemos desenvolver uma breve análise sobre essa tendência, bem como apresentar a nossa opinião e análise comparativa com outras capitais europeias.

Lisboa é a cidade europeia com o nível de rendas de escritórios mais baixo (de acordo com dados publicados), abaixo de cidades como Bucareste, Copenhaga e Atenas.

No entanto, alguns estudos apontam a cidade de Lisboa como sendo uma das que apresenta maior potencial de crescimento de rendas.

Londres West End aparece como sendo a localização mais cara da Europa, logo seguido de Londres (City), Genebra e Paris.

Apesar disso, as rendas em Londres e em Paris desceram no 4º trimestre de 2016.

A cidade de Amesterdão foi a que registou a maior subida no último trimestre de 2016, num mercado que apresenta uma procura elevada face à escassez de oferta.

Globalmente, o índice europeu produzido por consultoras regista um crescimento anual de 4,2%, registando-se um mínimo histórico na vacancy rate (8,1%).

Como já foi acima referido, Lisboa é das cidades europeias com melhores perspetivas de crescimento no valor da renda de escritórios, só cidades como Amesterdão ou Milão ultrapassam esta perspetiva.

De facto, o imobiliário Português (incluindo mercado de escritórios) está a atravessar um momento notável e tudo indica que está para durar. O nosso país é muito competitivo para acolher grandes empresas internacionais, com condições vantajosas face a outras cidades europeias, não só em termos financeiros, mas também em termos de qualidade de vida. No entanto a falta de escritórios novos, sofisticados, em algumas zonas e com a qualidade insuficiente de muitos dos espaços disponíveis (escassez na oferta), podem abrandar a procura internacional; isto pode prejudicar não só o imobiliário como também a economia nacional; pois se as empresas internacionais não encontrarem no nosso mercado escritórios modernos e com condições que respondam plenamente aos seus requisitos, por muito atrativo que o nosso país seja, muito rapidamente poderão procurar alternativas noutros destinos para se instalarem.

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Overview dos Fundos de Investimento em 2016

O presente artigo pretende abordar o tema dos fundos de investimento, tanto os imobiliários como os mobiliários. Trata-se duma breve análise aos fundos de investimento e uma visão geral deste sector no ano de 2016.

O ano de 2016, no segmento dos fundos de investimento, de acordo com a Funds People Portugal, encerrou com um valor líquido sob gestão de 9.108,1 milhões de euros. Para esta conclusão foram analisados 201 fundos geridos por 31 sociedades gestoras, o que totalizam 87% do mercado nacional.

De acordo com o estudo efetuado pela Associação Portuguesa de Fundos de Investimento, Pensões e Património (APFIPP), o ranking das cinco maiores sociedades gestoras para o ano de 2016 é liderado pela GNB, Interfundos, Fundger, Square-AM e pela Gesfimo, de acordo com o quadro abaixo.

Sociedade Gestora	Valor líquido sob gestão em 2016 (€)	Nº de fundos
GNB – SGFII	1.406,4 milhões	33
Interfundos	1.323,6 milhões	39
Fundger	949,6 milhões	21
Square AM	843 milhões	6
Gesfismo	147,6 milhões	14

O ranking acima é continuado, pelo Santander-AM, Selecta, Montepio Valor e pela Sonaegest. Todas estas entidades superam os 1.000 milhões de euros de valor líquido sob gestão.

A Interfundos distingue-se pelo número de fundos em carteira, caraterizando-se pela diversidade de oferta dos produtos; segue-se a GNB – SGFII e a Fundger, com 33 e 21 fundos, respetivamente. O top 10, no que diz respeito ao número de fundos, encerra ordenadamente com a Square-AM, a Selecta e o Montepio Valor, com entre 5 a 10 fundos e pelo Santander-AM e a Sonagest, com 3 fundos cada.

A Morningstar Inc, sediada em 18 países e com mais de 260.000 ofertas de investimento, é a líder de mercado no fornecimento de pesquisa de investimento independente e atribuiu no final do ano passado, em Portugal, 5 estrelas, a 11 fundos de investimento, geridos por 6 entidades distintas.

Os fundos distinguidos são:

Fundo de Investimento	Sociedade Gestora
BPI Portugal	BPI Gestão de Activos
BPI Valorização	BPI Vida e Pensões
Caixagest Oportunidades	Caixagest
CA Rendimento	Crédito Agrícola Gest
CA Monetário	Crédito Agrícola Gest
Dunas Banco BIC Tesouraria B USD	Dunas Capital
NB PPR	GNB Gestão de Ativos
NB Obrigações Europa	GNB Gestão de Ativos
NB Rendimento Plus	GNB Gestão de Ativos
Invest AR PPR	Invest Gestão de Activos
Optimize Europa Obrigações	Optimize Investment Partners

Da análise efetuada no final do ano passado pela Morningstars, conclui-se que o Crédito Agrícola Gest possui dois fundos distinguidos, a GNB Gestão de Ativos possui 3 fundos distinguidos e que foi igualmente reconhecido um fundo de pensões, denominado por BPI Valorização, gerido pela BPI Vida e Pensões.

Neste início de 2017, verifica-se que no que diz respeito aos fundos de investimento, o ranking está a ser liderado pelo BPI Brasil Valor, BPI Metais Preciosos e o BPI Brasil, verificando-se que a BPI Gestão de Ativos se tem destacado ao longo dos últimos tempos devido essencialmente aos produtos que investem no mercado brasileiro.

Na sequência do pódio, surge o Montepio Multi Gestão de Mercados Emergentes e a Caixagest Ações Oriente, estando as sociedades gestoras Montepio Gestão de Ativos e Caixagest, respetivamente, em destaque.

De acordo com o Funds People e a Morningstar, no término do mês de janeiro de 2017, os fundos portugueses com ganhos superiores a 1%, são:

Fundo de Investimento	Sociedade Gestora	Janeiro 2017 (%)
BPI Brasil Valor	BPI Gestão de Activos	8,095
BPI Metais Preciosos	BPI Gestão de Activos	7,028
BPI Brasil	BPI Gestão de Activos	7,017
Montepio Multi Gestão Mercados Emergentes	Montepio Gestão de Activos	5,438
Caixagest Ações Oriente	Caixagest	3,736
BPI Ásia- Pacífico	BPI Gestão de Activos	3,649
BPI América E	BPI Gestão de Activos	3,635
Caixagest Acções Emergentes	Caixagest	3,515
IMGA Mercados Emergentes FIAA	IM Gestão de Activos	3,389
Caixagest Acções Japão	Caixagest	3,248
Caixagest Matérias Primas	Caixagest	1,902
BPI América D	BPI Gestão de Activos	1,811
Popular Global 75	Popular Gestão de Activos	1,663
Optimize Selecção Agressiva B	Optmize Investment Partners	1,616
Optimize Selecção Agressiva A	Optimize Investment Partners	1,598
Montepio Euro Financial Services	Montepio Gestão de Activos	1,276
Popular Global 50	Popular Gestão de Activos	1,247
Montepio Multi Gestão Dinâmica	Montepio Gestão de Activos	1,223
BPI Obrigações Mundiais	BPI Gestão de Activos	1,104
BPI Europa	BPI Gestão de Activos	1,102

Constata-se, observando este quadro, que os fundos com maior crescimento são essencialmente os direcionados para países, que se encontram em expansão, desenvolvimento ou estabilidade em algumas áreas de negócio, como os metais preciosos e as matérias primas.

De acordo com a Morningstar e a Funds People Portugal, a nível europeu, há também fundos que se destacam pela sua positividade e dinamismo, sendo de mencionar os seguintes:

Fundo de Investimento	Valor líquido sob gestão
Nordea 1 – Stable Return	10.405 milhões de euros
PIMCO GIS Income Fund	7.482 milhões de euros
Invesco Global Targeted Returns	7.332 milhões de euros
Carmingnac Securuté	5.087 milhões de euros
JPM Global Macro Opportunities	5.071 milhões de euros

Com estes dados é possível concluir que alguns dos fundos de investimento se encontram em desenvolvimento e crescimento, conseguindo se sobressair pela atração que causam aos investidores, mantendo-se entre os primeiros a ser solicitados nos últimos tempos. Espera-se que o ano de 2017 seja promissor para o mercado dos fundos de investimento, contribuindo para o desenvolvimento das suas sociedades gestoras, participantes, subscritores e envolvidos.

No setor imobiliário, perspetiva-se que os fundos de investimento imobiliário consigam uma boa expressão, mantendo-se também dinâmicos. O ano de 2016 foi um ano positivo para este sector, tendo o capital estrangeiro contribuído, motivado e incentivado este crescimento. Portugal é e continuará a ser um país procurado para investimento em imobiliário, com mais atratividade nas principais cidades, Lisboa e Porto. Como este tipo de fundos têm uma especificidade de investimentos particular, os seus gestores apostam mais em imóveis destinados ao mercado de arrendamento, nos seguimentos de retalho, armazéns e escritórios.

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