terça-feira, 12 de junho de 2018

PORTFÓLIO DE AVALIAÇÕES REALIZADAS











Ao longo dos quase 10 anos de experiência no setor das avaliações, muitos têm sidos os tipos e segmentos de imóveis avaliados pela nossa empresa, desse modo resolvemos divulgar no nosso site uma amostra do que vamos fazendo um pouco por todo o território nacional, destacando-se principalmente as avaliações efetuadas para os bancos a operar em Portugal e fundos de investimento imobiliário.

Podem aceder a mais informação do portfólio de avaliações através dos seguintes links:

https://www.structurevalue.com/portfolio/1

https://www.structurevalue.com/portfolio/2

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sexta-feira, 1 de junho de 2018

MERCADO IMOBILIÁRIO RESIDENCIAL – MATOSINHOS



Publicado no Caderno de Imobiliário da Vida Económica do dia 01/06/2018)

Apresentamos alguns indicadores médios e meramente orientativos do mercado residencial (apartamentos, relativos ao concelho de Matosinhos. A zona onde os valores registados são mais elevados, quer no mercado de compra/venda quer no mercado de arrendamento, é Matosinhos Sul, logo seguida da zona de Leça da Palmeira.

No caso dos apartamentos, o mercado apresenta valores de compra/venda, médios de 1.700€/m2, sendo que para arrendamento tem o valor médio a rondar entre os 8 e 9€/m2. Os valores mínimos correspondem às zonas de Leça do Balio e Guifões.

Como indicativo, o mercado disponibiliza para arrendamento valores máximos na ordem dos 14€/m2/mês, representado um valor máximo de venda de fração na ordem dos 4.000€/m2, enquanto a média de área por fração ronda cerca de 110 m2.

Os valores dizem respeito ao 1º trimestre de 2018. Contribuíram para a análise um total de 350 frações de várias tipologias.





sexta-feira, 18 de maio de 2018

MERCADO IMOBILIÁRIO - RESIDENCIAL - COIMBRA

(Publicado no Caderno de Imobiliário da Vida Económica do dia 18/05/2018)

Apresentamos alguns indicadores médios e meramente orientativos do mercado de frações habitacionais (apartamentos) relativos ao concelho de Coimbra. A freguesia onde os valores registados são mais altos, quer no mercado de compra/venda quer no mercado de arrendamento, é Santo António dos Olivais, onde existem diversos novos projetos em curso, nomeadamente a "Quinta da Portela".

No caso dos apartamentos, o mercado apresenta valores de compra/ venda, médios de 1.500€/m2, sendo que para arrendamento terá o valor médio a rondar os 6,50€/m2.

Como indicativo, o mercado disponibiliza para arrendamento valores máximos na ordem dos 12,50€/m2/mês, representado um valor máximo de venda de fração na ordem dos 2.900€/m2, enquanto a média de área para fração ronda cerca de 100 m2.

Salientamos que o mercado de arrendamento de moradias é praticamente inexistente no concelho de Coimbra.

Os valores dizem respeito ao 1º trimestre de 2018. Num total de 280 frações de várias tipologias que contribuíram para esta análise.

sexta-feira, 11 de maio de 2018

O FUTURO DA AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA


No contexto atual do mercado imobiliário, o perito avaliador assume um papel fundamental, sendo que necessita de ter know-how da sua principal zona de atuação, de forma a exercer a sua atividade com rigor e profissionalismo, tendo em conta o objetivo do cliente. Na continuidade das alterações já estabelecidas pela CMVM, através da introdução de nova legislação, como é o caso da Lei n.º 153/2015, que regula o acesso e o exercício da atividade de peritos avaliadores de imóveis que prestem serviços a entidades financeiras, é previsível mudanças na atividade para os próximos anos, “em termos de como o processo de avaliação é gerenciado, o papel do avaliador, bem como o valor agregado aos clientes” (Rics - The Future of Valuations, 2017).

As mudanças devem ser vistas como forma de simplificar / encurtar o processo de avaliação, desde a adjudicação até à entrega da opinião de valor ao cliente, tendo como objetivo fazer mais com menos “Less is More” (Mies Van der Rohe).

Apesar da avaliação imobiliária não ser uma ciência exata e necessitar do conhecimento intrínseco do avaliador, a evolução tecnológica a nível mundial será crucial para o progresso da atividade, “os desenvolvimentos em big data, blockchain, inteligência artificial e modelos automatizados de avaliação (AVMs)”, “desenvolvimento e a adoção de padrões internacionais” e as “mudanças nas expectativas dos clientes” (Rics - The Future of Valuations, 2017).

Os desenvolvimentos tecnológicos descritos terão impacto direto no que atualmente é o processo de avaliação e no papel do perito avaliador, em que os recursos da investigação são baseados na utilização do “big data e blockchain aumentam e melhoram a disponibilidade, precisão e transparência dos dados.” (Rics - The Future of Valuations, 2017).

“O desenvolvimento e adoção de padrões internacionais, principalmente no campo de medição de propriedade (IPMS - International Property Measurement Standards) e custos de construção (ICMS - International Construction Measurement Standards) devem aumentar a comparabilidade e a transparência e, portanto, para aumentar a precisão e confiabilidade dos dados de avaliação.” (Rics - The Future of Valuations, 2017).

Assim como, as “mudanças nas expectativas dos clientes - com foco em investidores institucionais e bancos, isso inclui buscar conselhos sobre o valor futuro (ou de longo prazo) de um edifício, levando em conta as características de sustentabilidade, como a resiliência climática e o bem-estar” (Rics - The Future of Valuations, 2017).

Através da implementação gradual de todos os pontos acima referenciados a atividade da avaliação imobiliária poderá tornar-se mais atrativa e competitiva comparativamente com outras profissões, uma vez que os avaliadores estarão mais habilitados, através do domínio de várias ferramentas de trabalho mais avançados.

A exigência do cliente, o desenvolvimento tecnológico e a implementação de nova legislação terão um grande impacto na atividade da avaliação imobiliária e do perito avaliador, ainda que de forma gradual, uma vez que causarão a economia de recursos, encurtando várias etapas, desde a utilização de dados internos para a investigação inicial e concluindo através da validação da informação que sai do mecanismo automatizado, que pode ser apresentado ao cliente como produto final.

O perito avaliador perante o cliente, pode ser visto como o consultor de risco, uma vez que possui know-how elevado através da vasta zona de atuação, melhor conhecimento dos mercados e maior rapidez na entrega dos trabalhos solicitados. Tal situação, não pode de forma alguma comprometer o rigor e a independência, uma vez que são essenciais para poder existir confiança, assim como, a sustentabilidade, transparência e o profissionalismo, na emissão da opinião do valor de mercado e do valor futuro do bem em análise.
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STRUCTURE VALUE E O RGPD


O RGPD (Regulamento Geral de Proteção de Dados) ou GDPR (General Data Protection Regulation) é um diploma Europeu (EU 2016/679) que estabelece as regras referentes à proteção, tratamento e livre circulação de dados pessoais das pessoas singulares em todos os países membros da União Europeia. Este regulamento surgiu com o objetivo de reforçar a Proteção de Dados, e harmonizar a legislação existente nos Estados-Membros, criando as bases para o mercado único digital.

Na nossa atividade lidamos todos os dias com dados pessoais. Sempre tivemos cuidado no tratamento de todos esses dados, mantendo-os organizados e confidenciais. Todavia estamos cientes das mudanças com RGPD, que entrará em vigor a partir do dia 25 de maio 2018, pelo que está em curso os processos e todas as medidas necessárias para cumprir integralmente com o regulamento.
A maior mudança é, sobretudo, organizacional, assim reviu-se todos os procedimentos internos, como os dados pessoais de terceiros que são recolhidos, e como é o seu armazenamento e são geridos os acessos, entre outros aspetos.
De seguida resumimos os pontos mais relevantes em curso na nossa empresa:
·       Procedemos a um “upgrade” aos nossos sistemas de informação para que estes nos consigam garantir a confidencialidade dos dados e sermos notificados de algum tipo de ataque a essa informação.
·       Estamos preparados para operações que envolvem o tratamento dos dados pessoais, que devido à sua natureza, âmbito e/ou finalidade, exigem um mapeamento e controlo regular/sistemático.
·       Todo o tratamento de dados, são sempre tratados apenas para a finalidade que o titular os disponibilizou. Respeitamos o prazo de conservação desses mesmos dados e os direitos dos titulares.
·       Procedemos à alteração das nossas Políticas de Privacidade, para que o titular no momento de disponibilizar os seus dados, esteja totalmente esclarecido de como vão ser processados e armazenados.
·       Como também recebemos dados de utilizadores a partir dos formulários do nosso website e blogue, estes também são alvo de alterações, desde logo a encriptação HTTPS, para que os todos os dados que nos chegam sejam totalmente encriptados.
No âmbito dos serviços que prestamos, continuaremos a exercê-los da melhor forma possível, mas sempre em conformidade com o RGPD e os direitos dos titulares dos dados.

sexta-feira, 4 de maio de 2018

MERCADO IMOBILIÁRIO - ESCRITÓRIOS - PORTO


No segmento de escritório na cidade do Porto é evidente o dinamismo, fomentados pelo crescimento económico, mas também pelo turismo e impulsionado pela Universidade do Porto. Atinge valores idênticos, em algumas localizações, superiores a antes da crise. A nossa análise baseou-se em valores de imóveis registados na base de dados interna da Structure Value, oriundos de avaliações imobiliárias realizadas no período entre Dezembro de 2017 e Março de 2018, num total de 370 observações (imóveis). Os imóveis foram distribuídos por localizações, dando origem a quatro zonas distintas e considerados os valores prime.

Assim, conclui-se que a zona prime corresponde à Boavista e tem como referência, para arrendamento, cerca de 15 €/m2 e, para venda, 3.000 €/m2. A zona Oriental é a mais barata e apresenta valores prime na ordem dos 10 €/m2 e 1.500 €/m2, para arrendamento e venda, respetivamente.

As taxas de rentabilidade (yields) para este segmento oscilam entre os 6,5% e 7,5%, dependendo da zona e do edifício, podendo nalguns casos atingir os 6,0%.

terça-feira, 24 de abril de 2018

MERCADO IMOBILIÁRIO DO ALGARVE










(Publicado no Caderno de Imobiliário da Vida Económica do dia 20/04/2018)

O segmento de mercado relevante para o presente estudo é o residencial, nomeadamente as moradias e apartamentos, pelo que desprezamos, para este estudo/análise, todos os prédios/imóveis que continham usos mistos.

A análise foi realizada para a zona geográfica do Algarve, e os concelhos analisados foram os que compõem o distrito de Faro. O estudo baseou-se em valores de imóveis registados na base de dados interna da Structure Value, no período entre outubro de 2017 e fevereiro de 2018, num total de 840 observações (imóveis), sendo que 90% dessas observações correspondem a oferta para compra/venda e restantes para arrendamento.

Conclui-se que para as moradias, o valor médio posiciona-se nos 2.200 €/m² e para apartamentos na ordem dos 2.000 €/m². Podemos também destacar que no arrendamento de apartamentos se pratica valores médios entre os 8,0 €/m².

A zona onde se verificou os preços mais elevados de moradias foi em Almancil (Loulé), e os preços mais baixos foram registados nas zonas de Alcoutim. Ao nível de apartamentos os preços mais baixos foram registados em Portimão e os mais elevados em Almancil.








sexta-feira, 13 de abril de 2018

Critérios e Padrões Internacionais na Mediações de Áreas


De acordo com as orientações do IPMS (International Property Measurement Standards), definiu-se um documento com os padrões internacionais para medição de imóveis. Estes padrões têm servido de orientação e adotadas por diversas empresas, associações e entidades um pouco por todo o mundo, nomeadamente pela RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) que no início do corrente ano publicou um documento denominado por RICS Property Measurement 2nd Edition, que efetivamente tem por base o IPMS e que sobretudo determina orientações para os seus membros no que respeita a medição de áreas em edifícios de escritórios e residenciais. O referido documento pode ser acedido através do seguinte link: http://www.rics.org/Global/prop%20measurement_2ndedition_2018.pdf


Desta forma há um documento que foi revisto (2ª edição) com orientações claras e guidelines sobre medição de áreas, sendo uma das principais razões do documento a profissionalização e a definição internacional de padrões e critérios para medição de áreas, no residencial e escritórios.

Ainda assim, o RICS entende que aplicação do IPMS pode não ser adequado em todas as circunstâncias ou imóveis, contudo deverá sempre haver motivo justificativo para tal, ficando para tal claro no corpo do relatório ou do documento a emitir. Não obstante, este documento se refira a imóveis residenciais e de escritórios, é propósito da RICS que ao longo do tempo dar orientações dos padrões e critérios de medição de áreas também para os segmentos do retalho, industrial e imóveis de usos misto. Pelo que para já continuam a vigorar nestes segmentos de imóveis, bem como ainda para escritórios e residencial o denominado COMP (Code Of Measuring Practice, 6th edition), embora a recomendação seja de adoção do IPMS nestes últimos. O referido documento pode ser acedido através do seguinte link: www.rics.org/Global/Code_of_measuring_practice_6thedition_guidance.pdf 

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Análise de Investimentos Imobiliários

O investimento imobiliário, compreende em norma um processo que engloba diferentes etapas, tais como: a aquisição de terreno, conceção do produto, financiamento, licenciamento da construção, construção e venda. São processos morosos e que implicam o recurso a capital intensivo e alguns riscos. Acresce ainda que o imobiliário é uma classe de ativos de investimento que se diferencia doutros disponíveis no mercado, devido sobretudo a aspetos como: fixidez espacial, durabilidade, depreciação física, heterogeneidade, reduzida liquidez, elevados custos de transação, tratamento fiscal, custos de gestão/manutenção, pouca informação, longo ciclo de promoção/produção e oferta/venda, torna-se assim fundamental uma análise prévia do investimento, de modo a acautelar e minimizar surpresas futuras.

Assim a análise de investimentos imobiliários, é uma importante ferramenta no apoio à decisão, qualquer que seja a fase do projeto ou do investimento. Partindo dum terreno com projeto imobiliário, ou dum conjunto de imóveis, uma análise permite uma previsão das receitas futuras, bem como permite determinar qual o melhor investimento a realizar, é também importante ao nível da obtenção das taxas implícitas, nomeadamente: taxa interna de rentabilidade (TIR), taxas de atualização (VAL) dos capitais, índice de rentabilidade (IR) e payback (PR) do projeto. Podemos ir ainda mais longe e desenvolver análises com diferentes cenários ou mesmo a utilização de metodologias de análise de sensibilidade, tal como o método de Monte Carlo.

Estamos ao dispor para analisar cada situação e apresentar uma proposta.
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quinta-feira, 5 de abril de 2018

MERCADO IMOBILIÁRIO - PORTO - ARMAZÉNS, INDUSTRIAL E LOGÍSTICA


(Publicado no Caderno de Imobiliário da Vida Económica do dia 05/04/2018)

O segmento de mercado relevante para o presente estudo/análise é o de armazéns com características industriais ou de logística, pelo que desprezamos todos aqueles que continham uma vertente comercial ou de retail. A análise foi realizada para a zona geográfica que consideramos “Grande Porto”, nomeadamente os concelhos analisados, foram os seguintes: Porto, Matosinhos, Maia, Valongo, Vila Nova de Gaia, Vila do Conde e Gondomar. Correspondem a valores de imóveis registados na nossa base de dados interna, no período entre outubro de 2017 e fevereiro de 2018, num total de 249 observações, sendo 166 dessas para arrendamento e as restantes 83 para compra/venda.

Conclui-se que para armazéns situados no Grande Porto, o valor médio para arrendamento posiciona-se em torno dos 3,0 €/m² e o de venda ronda os 450 €/m².

Meramente orientativo, o mercado disponibilizou para arrendamento e venda valores máximos na ordem dos 6,0 €/m² e 800 €/m², respetivamente, valores verificados na localidade de Ramalde no Porto. Os valores mínimos foram verificados nas zonas de Vila do Conde e Valongo.





sexta-feira, 23 de março de 2018

MERCADO IMOBILIÁRIO - HABITAÇÃO - BRAGA


(Publicado no Caderno de Imobiliário da Vida Económica do dia 23/03/2018)

Apresentamos alguns indicadores médios e meramente orientativos do mercado de frações habitacionais/apartamentos relativos a Braga (concelho).

Os valores dizem respeito ao 4º trimestre de 2017. No entanto verifica-se, através de dados provisórios, que estes estão a consolidar-se nestes primeiros meses de 2018.

No caso dos apartamentos, para o concelho de Braga o mercado apresenta valores de compra/venda, médios de 1.000€/m2. Para a cidade uma fração habitacional em estado razoável e em zona mediana, em termos médios para compra/venda rondará entre 125.000€ e os 130.000€, ou seja, valor unitário de cerca 1.250€/m2, um pouco acima do valor médio para o total do concelho, sendo que para arrendamento idêntica fração terá o valor médio a rondar os 5,00€/m2.

Como indicativo, o mercado disponibilizou para arrendamento valores máximos na ordem dos 8,5€/m2, representado um valor máximo de venda de fração na ordem dos 2.300€/mês, enquanto a média de área por fração ronda cerca de 105m2.

Estes valores resultam de análise estatística e dum conjunto de 1.664 observações da nossa base de dados, circunscritos ao concelho de Braga, registados no período entre outubro de 2017 e fevereiro de 2018.