Redução no número de novas licenças de construção e reabilitação de edifícios habitacionais emitidas, que registou até julho uma variação homóloga de -3,9%.
Leia aqui a peça completa.
domingo, 4 de outubro de 2020
ANÁLISE DO SETOR IMOBILIÁRIO NO CONTEXTO ATUAL?
Após a crise mundial que assolou em especial o setor do imobiliário no início da década passada, que se seguiu um período de prosperidade e expansão, e que agora é interrompida pela atual situação de pandemia que assolou o mundo, vemo-nos assim perante várias incógnitas e interrogações que deixam os agentes/atores económicos e do mercado imobiliário apreensivos.
A principal questão que se levanta é a seguinte: Irá ocorrer o declínio do mercado imobiliário, qual o impacto e para quando se prevê?
– Para os mais céticos e pessimistas estamos perante uma crise que irá despoletar a qualquer momento e a que se seguirá grande recessão, já para os mais moderados estamos numa fase em que haverá ajustamentos, com algumas perdas, redução da procura, prudência do lado da procura e em que haverá perdas que serão recuperadas no longo médio/prazo, para os otimistas os valores subiram (em muitas localizações) e a procura continua a comandar o mercado, pelo que esta situação é passageira e não terá impacto significativo para o mercado imobiliário!
A principal questão que se levanta é a seguinte: Irá ocorrer o declínio do mercado imobiliário, qual o impacto e para quando se prevê?
No presente os projetos em curso e sobretudo no segmento residencial mantêm-se em desenvolvimento e as operações estão num ritmo moderado, porém com a resiliência e dinâmica razoável para manter o mercado imobiliário em funcionamento “normal”, contudo existem também, sinais que geram alguma apreensão e prudência no futuro, senão vejamos:
– Para os mais céticos e pessimistas estamos perante uma crise que irá despoletar a qualquer momento e a que se seguirá grande recessão, já para os mais moderados estamos numa fase em que haverá ajustamentos, com algumas perdas, redução da procura, prudência do lado da procura e em que haverá perdas que serão recuperadas no longo médio/prazo, para os otimistas os valores subiram (em muitas localizações) e a procura continua a comandar o mercado, pelo que esta situação é passageira e não terá impacto significativo para o mercado imobiliário!
Ao analisarmos o mercado imobiliário no geral e o segmento residencial em particular, pois é o mais mediático e o que maior impacto direto tem nas famílias, encontramos sete fundamentos socioeconómicos que na nossa ótica podem ajudar a explicar o que poderá esta para vir e os seus impactos no imobiliário.
Oferta
Atualmente o residencial tem aumentado o stock de imóveis para venda, o que dalgum modo veio aumentar a oferta disponível devido ao incremento da oferta de usados a somar aos imóveis novos e em curso/obra e futura venda, existindo assim a tendência no curto e médio prazo para o aumento considerável da oferta.
Procura
A pandemia produziu uma redução ligeira da procura na generalidade. Porém há movimentos de procura, como exemplo algumas famílias a mudarem de apartamento para moradia, ou a ascenderem na tipologia da fração, e até mesmo na compra de segunda habitação como refúgio. Não obstante estes casos, a procura tem abrandado desde o início da pandemia, mas mantendo o volume e confiança suficientes para o mercado manter o funcionamento.
Preços
Excecionalmente em algumas zonas de Lisboa e Porto, verifica-se um ligeiro crescimento. Contudo, em média, e por todo o país os preços mantêm-se constantes e nalguns casos vão descendo ligeiramente. Constata-se também um desconto considerável entre o asking e o closing, que nalguns casos é muito superior aos 10%.
Economia
O PIB nacional avançou 2,2% em 2019, havendo a previsão que em 2020 seja de -9,5% em linha com a média da União Europeia que está prevista em -8,5%. A taxa variação do desemprego tem previsão que aumente para 10,1%. Previstas a diminuição das exportações em -25% e do emprego em -4,5%. Há até 2030 recursos financeiros comunitários (EU) que injetaram na economia nacional cerca de 58 mil milhões euros.
Investimento
Os investidores estão apreensivos e os que possuem liquidez avançam com aquisições reforçando os seus portefólios com devida prudência, e sobretudo nos principais centros urbanos e exigindo taxas de rendibilidade acima do normal. Os especialistas e principais economistas indicam que o investimento privado deverá cair em 2020 mais de 10% face a 2019 e o consumo/investimento publico também abrandará.
Bancos
As mais recentes normas bancárias limitam o crédito hipotecário a pessoas solventes (análise das responsabilidades de crédito do BdP) e a um máximo de 80% do valor da casa. Os principais bancos continuam a financiar as famílias na compra de habitação. A taxa de juro de referência (Euribor) para o crédito hipotecário, de acordo com os especialistas, manter-se-á baixa, pelo menos até 2025.
Famílias
O endividamento e, por conseguinte, a vulnerabilidade financeira das famílias tenderá agravar no médio/longo prazo, no curto prazo está amparada dalguma forma pelas moratórias e medidas excecionais implementadas pelo Governo.
Atualmente o residencial tem aumentado o stock de imóveis para venda, o que dalgum modo veio aumentar a oferta disponível devido ao incremento da oferta de usados a somar aos imóveis novos e em curso/obra e futura venda, existindo assim a tendência no curto e médio prazo para o aumento considerável da oferta.
Procura
A pandemia produziu uma redução ligeira da procura na generalidade. Porém há movimentos de procura, como exemplo algumas famílias a mudarem de apartamento para moradia, ou a ascenderem na tipologia da fração, e até mesmo na compra de segunda habitação como refúgio. Não obstante estes casos, a procura tem abrandado desde o início da pandemia, mas mantendo o volume e confiança suficientes para o mercado manter o funcionamento.
Preços
Excecionalmente em algumas zonas de Lisboa e Porto, verifica-se um ligeiro crescimento. Contudo, em média, e por todo o país os preços mantêm-se constantes e nalguns casos vão descendo ligeiramente. Constata-se também um desconto considerável entre o asking e o closing, que nalguns casos é muito superior aos 10%.
Economia
O PIB nacional avançou 2,2% em 2019, havendo a previsão que em 2020 seja de -9,5% em linha com a média da União Europeia que está prevista em -8,5%. A taxa variação do desemprego tem previsão que aumente para 10,1%. Previstas a diminuição das exportações em -25% e do emprego em -4,5%. Há até 2030 recursos financeiros comunitários (EU) que injetaram na economia nacional cerca de 58 mil milhões euros.
Investimento
Os investidores estão apreensivos e os que possuem liquidez avançam com aquisições reforçando os seus portefólios com devida prudência, e sobretudo nos principais centros urbanos e exigindo taxas de rendibilidade acima do normal. Os especialistas e principais economistas indicam que o investimento privado deverá cair em 2020 mais de 10% face a 2019 e o consumo/investimento publico também abrandará.
Bancos
As mais recentes normas bancárias limitam o crédito hipotecário a pessoas solventes (análise das responsabilidades de crédito do BdP) e a um máximo de 80% do valor da casa. Os principais bancos continuam a financiar as famílias na compra de habitação. A taxa de juro de referência (Euribor) para o crédito hipotecário, de acordo com os especialistas, manter-se-á baixa, pelo menos até 2025.
Famílias
O endividamento e, por conseguinte, a vulnerabilidade financeira das famílias tenderá agravar no médio/longo prazo, no curto prazo está amparada dalguma forma pelas moratórias e medidas excecionais implementadas pelo Governo.
sexta-feira, 2 de outubro de 2020
Avaliação Imobiliária na Atualidade
Desde 2013/14 que o imobiliário tem vindo a registar um grande crescimento. Esse “boom imobiliário” fez aumentar a necessidade de serviços e técnicos qualificados com competências específicas para exercer funções nas mais variadas áreas deste setor, e sobretudo, na avaliação imobiliária. A situação de “Pandemia” que atualmente vivemos e que ainda não sabemos ao certo todas as suas consequências, impactos e desafios que nos esperam, reforça ainda mais a necessidade de empresas de consultoria e avaliação altamente qualificadas e que estejam preparadas com técnicos especializados e experientes na avaliação imobiliária.
Em avaliação imobiliária as exigências do mercado, passaram por saber responder às necessidades dos clientes, não só no que se refere à emissão do relatório com opinião do valor de mercado de cada imóvel, mas, também, nos conhecimentos do funcionamento do mercado imobiliário (localmente e globalmente), volatilidade do mercado, determinação das taxas de rentabilidade e do seu impacto no valor dos imóveis, análise de projetos de investimento imobiliário e consultoria em avaliação imobiliária. Por outro lado, o processo interno de validação e controlo de qualidade das avaliações é cada vez mais importante e fundamental como garante do nível de serviço oferecido.
Estas alterações são decorrentes da situação de pandemia e consequentemente serão essas as novas necessidades dos clientes, irão requerer empresas altamente qualificadas, com equipas de trabalho com conhecimentos e competências de aplicação especificamente ao imobiliário, nomeadamente nas mais variadas áreas: arquitetura, engenharia, contabilidade, finanças, fiscalidade, análise de investimentos, estatística, sustentabilidade, entre outros. Assim, o setor da avaliação imobiliária é cada vez mais competitivo e exigente, sobretudo na atual situação em que cada vez mais os clientes, bancos, fundos, empresas e gestoras de ativos buscam respostas assertivas e economicamente sustentáveis.
Desse modo, a capacidade de implementar no dia a dia duma empresa de avaliação imobiliária, os princípios fundamentais da gestão prudencial em avaliação imobiliária, sabendo analisar e refletir tudo isto na valorização de um imóvel é fundamental. Ou seja, não chega somente a emissão dum valor de mercado, é necessário mais, nomeadamente a sua justificação com base em dados sustentáveis, fontes credíveis, análises criticas do mercado local onde o mesmo se insere e abordagens ao contexto global que permitirá a adoção dos parâmetros adequados a cada imóvel no momento da sua avaliação.
“A nossa ambição é assumir um papel de referência e liderança a nível nacional nos serviços de avaliação imobiliária”
A Structure Value (STV) atingiu um crescimento sustentável que quer reforçar e consolidar, destaca em entrevista Vítor Osório Costa. “A nossa perspetiva é manter e reforçar o foco como especialista em avaliação imobiliária, de modo a estarmos alinhados com a missão da empresa”, destaca.
VE – Nos últimos meses o país viveu sobre o efeito de uma pandemia com consequência em especial para os segmentos imobiliário e turístico. Como viveu a STV este período?
VO – A empresa tem mantido a sua atividade essencialmente na prestação de serviços de avaliação. Verificamos em alguns clientes um ligeiro decréscimo de pedidos, sobretudo nos meses de abril/maio, o que é natural atendendo à situação vivida. Contudo atualmente verificamos que está a ocorrer um retomar da atividade para os níveis antes da pandemia, o que são sinais positivos e prova de que o mercado imobiliário está ativo. A empresa continuou com a produção e a atividade não foi afetada nem suspensa, logicamente que nos primeiros dias houve uma adaptação mas os recursos e ferramentas informáticas que dispomos, permitiram trabalhar em equipa e com a mesma eficiência, estando cada colaborador recolhido em sua casa, por outro lado consideramos também que foi um bom teste à infraestrutura informática existente, o que confirmou a qualidade desses recursos.
VE – Considera que a recuperação vai ser demorada?
VO – Depende, pois estou certo de que o impacto não se fará sentir de igual modo em todos os segmentos. Há ativos imobiliários que estão mais expostos e a volatilidade dos merca dos financeiros e da economia tem efeitos mais imediatos em uns doue em outros. Por exemplo, imóveis em exploração, com rendas associadas, centros comerciais, entre outros.
De qualquer modo, o impacto deverá ser sentido mais para a frente (médio prazo), sobretudo se o desemprego continuar a crescer e terminarem as moratórias dos financiamentos e arrendamentos.
Por norma, o imobiliário tem capacidade de resiliência e de correção de variações no longo prazo, sendo que os impactos no curto e médio prazo nalguns imóveis poderão ser consideráveis e, por conseguinte, a volatilidade dos preços também, pelas taxas de rentabilidade implícitas, efeitos da redução da procura, tempo de absorção e liquidez.
VE – Como profissional com experiência nos altos e baixos do mercado imobiliário que conselhos deixa aos promotores e empresas?
VO – Há que fazer uma análise cuidada a todos os fatores e dos comportamentos de mercado, pois são alguns os pontos de interrogação. Porém, num cenário mais pessimista, o po-
der negocial dos compradores é uma força a ter em conta no mercado imobiliário e terá tanto mais poder quanto maior for a necessidade de liquidez no mercado. A falta de liquidez dará o mote ao surgimento de oportunidade e poderá criar as condições para assumir papel deter-
minante na definição de preço, com os timings a correr a seu favor.
Nesta fase o conselho para a prudência e gestão risco, estes devem ser os drivers para todos os investidores/promotores imobiliários.
VE – Em termos de avaliação imobiliária qual é neste momento a situação?
VO – Nesta fase a determinação de valores de mercado para alguns ativos imobiliários é tida como uma dificuldade, pois os imóveis, contrariamente a outros tipos de ativos, não têm cotação diária ou bolsa de valores que permita a definição de preços ou valorizações diárias, por isso, o grande desafio atualmente para a avaliação imobiliária e avaliadores é a atribuição de valor de mercado no dado momento para alguns imóveis, sem limitações ou condicionalismos.
É em momentos como estes de incerteza que uma empresa de avaliação deve fazer toda a diferença, pois a informação disponível e não trabalhada pode dar indicações contrárias e pouco sustentadas do mercado, assim a análise casuística de cada avaliação deve atender a aspetos como: volatilidade, risco e rentabilidade, são sinónimos de melhor qualidade da avaliação e das conclusões de valor adotadas.
VE – Nos últimos anos de atividade manteve o peso significativo da atividade de avaliação imobiliária?
VO – Atualmente e desde há vários anos que a avaliação imobiliária representa grande parte dos serviços prestados e a tendência é para continuar a ter esse peso, pois o “track record” e a equipa está muito focada e possui experiência muito relevante neste setor, somos efetivamente uma empresa “especialista em avaliação imobiliária”, os nossos clientes confirmam isso todos os dias.
Há outros serviços que consideramos como conexos e continuamos a ter no nosso portefólio, como: a avaliação de máquinas/equipamentos, empresas e marcas.
No entanto lançamos recentemente o serviço de certificação energética, que acreditamos ser complementar ao da avaliação e que queremos em breve promover e desenvolver, é uma área em que há muita oferta mas a existente é pouco diferenciada e competem somente pelo preço, na CE pretendemos prestar um serviço de valor acrescentado e diferenciado porque sabemos que a eficiência energética dum imóvel é um fator distintivo, queremos oferecer mais do que simplesmente a atribuição duma classificação, mas apresentar soluções aos clientes.
VE – Como fundador da STV que balanço faz destes 11 anos?
VO – Desde muito cedo percebi que o caminho para o sucesso nesta atividade não se faz de imediato e nem sempre é o caminho mais curto, é necessária garantir a confiança do mercado e assegurar os mecanismos de controlo interno da qualidade, para isso é necessário tempo, e persistência para que o mercado pressione e distinga o serviço prestado pela STV.
Atingimos um crescimento sustentável que queremos reforçar e consolidar, para tal temos apostado na qualificação e formação contínua dos colaboradores, o apoio local dos melhores peritos em cada região, desenvolvimento e customização de ferramentas informáticas para melhor gestão do serviço e otimização dos processos em prazos e qualidade.
A nossa perspetiva é manter e reforçar o foco como especialista em avaliação imobiliária, de modo a estarmos alinhados com a missão da empresa que é o fio condutor e dá visão a toda a equipa da STV.
É também nesse registo que temos como, ambição assumir um papel de referência e liderança a nível nacional em serviços de avaliação imobiliária.
Há outros serviços que consideramos como conexos e continuamos a ter no nosso portefólio, como: a avaliação de máquinas/equipamentos, empresas e marcas.
No entanto lançamos recentemente o serviço de certificação energética, que acreditamos ser complementar ao da avaliação e que queremos em breve promover e desenvolver, é uma área em que há muita oferta mas a existente é pouco diferenciada e competem somente pelo preço, na CE pretendemos prestar um serviço de valor acrescentado e diferenciado porque sabemos que a eficiência energética dum imóvel é um fator distintivo, queremos oferecer mais do que simplesmente a atribuição duma classificação, mas apresentar soluções aos clientes.
VE – Como fundador da STV que balanço faz destes 11 anos?
VO – Desde muito cedo percebi que o caminho para o sucesso nesta atividade não se faz de imediato e nem sempre é o caminho mais curto, é necessária garantir a confiança do mercado e assegurar os mecanismos de controlo interno da qualidade, para isso é necessário tempo, e persistência para que o mercado pressione e distinga o serviço prestado pela STV.
Atingimos um crescimento sustentável que queremos reforçar e consolidar, para tal temos apostado na qualificação e formação contínua dos colaboradores, o apoio local dos melhores peritos em cada região, desenvolvimento e customização de ferramentas informáticas para melhor gestão do serviço e otimização dos processos em prazos e qualidade.
A nossa perspetiva é manter e reforçar o foco como especialista em avaliação imobiliária, de modo a estarmos alinhados com a missão da empresa que é o fio condutor e dá visão a toda a equipa da STV.
É também nesse registo que temos como, ambição assumir um papel de referência e liderança a nível nacional em serviços de avaliação imobiliária.
Oportunidades para o Mercado Residencial
Prudência e Gestão de Risco
No atual panorama nacional e que se vive também no resto do mundo, a implementação de mediadas sanitárias pelos governos dos países tem originado limitações no funcionamento das empresas, restrições económicas e sociais. Este panorama tem impactos negativos no PIB, e a contração económica levará ao aumento do desemprego e a um maior esforço do país para acorrer com apoios socias às famílias e às empresas.
Os bancos mantêm-se ativos no financiamento e com spreads competitivos, logicamente com o apoio do BCE para manter as taxas e condições atrativas, contudo a falta de liquidez dalgumas empresas e famílias permitirá o surgimento de oportunidades no mercado imobiliário, bem como será inevitável no futuro o aumento da taxa de incumprimento dos créditos provocada pelo aumento do desemprego, não obstante as moratórias e apoios existentes que permitem o adiamento das obrigações, sobretudo no segmento residencial. Nos restantes segmentos do imobiliário, os efeitos estão a levar a mudanças por parte dos investidores com a conversão do uso dos ativos administrativamente e no layout.
O setor imobiliário não é exceção e os impactos já se fazem sentir, sobretudo na procura, mas como os mercados vivem de expetativas futuras e como os investidores procuram garantir segurança, tentando contornar os efeitos da volatilidade noutros tipos de ativos, tudo indica que a recuperação do imobiliário será também em “U” mas menos pronunciada/vincada comparativamente ao da economia. Isto porque o imobiliário é um tipo de ativo que historicamente tem um comportamento que garante aos investidores menor volatilidade, menos impactos imediatos das oscilações económicas/financeiras e assim vencer o risco de exposição. Porém requer que o investidor tenha informação de mercado de qualidade e esteja munido de competências especificas deste setor, acrescentar a tudo isto é sempre importante lembrar que a atual situação requer prudência e uma gestão de risco cuidada.
O alívio fiscal e o desconfinamento em alguns países vem permitir uma gradual recuperação a partir do 3º trimestre, outras medidas relevantes para as economias europeias são os apoios e as políticas adotadas nesta fase pelo BCE, são sinais positivos para a economia, em contrabalanço com os efeitos provocados pela pandemia. Os analistas e especialista económicos preveem que a recuperação vai ser mais sentida no final de 2020, início de 2021. Face ao panorama atual e aos efeitos futuros que podem implicar alterações nas previsões, tudo indica que a economia deverá ter uma recuperação em “U”, não obstante, as políticas adotadas por cada estado e a dimensão que a pandemia atingiu em cada país.
Os bancos mantêm-se ativos no financiamento e com spreads competitivos, logicamente com o apoio do BCE para manter as taxas e condições atrativas, contudo a falta de liquidez dalgumas empresas e famílias permitirá o surgimento de oportunidades no mercado imobiliário, bem como será inevitável no futuro o aumento da taxa de incumprimento dos créditos provocada pelo aumento do desemprego, não obstante as moratórias e apoios existentes que permitem o adiamento das obrigações, sobretudo no segmento residencial. Nos restantes segmentos do imobiliário, os efeitos estão a levar a mudanças por parte dos investidores com a conversão do uso dos ativos administrativamente e no layout.
O setor imobiliário não é exceção e os impactos já se fazem sentir, sobretudo na procura, mas como os mercados vivem de expetativas futuras e como os investidores procuram garantir segurança, tentando contornar os efeitos da volatilidade noutros tipos de ativos, tudo indica que a recuperação do imobiliário será também em “U” mas menos pronunciada/vincada comparativamente ao da economia. Isto porque o imobiliário é um tipo de ativo que historicamente tem um comportamento que garante aos investidores menor volatilidade, menos impactos imediatos das oscilações económicas/financeiras e assim vencer o risco de exposição. Porém requer que o investidor tenha informação de mercado de qualidade e esteja munido de competências especificas deste setor, acrescentar a tudo isto é sempre importante lembrar que a atual situação requer prudência e uma gestão de risco cuidada.
Revisão dos coeficientes do IMI suspendidos pela Pandemia
Fonte: Jornal de Negócios
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