Depreciação Física e Funcional dos Imóveis

A depreciação num dado imóvel corresponde à limitação das suas caraterísticas, que condiciona sua utilização para os fins que foi desenvolvido, pelo origina uma perda de valor do mesmo. A depreciação pode ser dos seguintes tipos:

- Física, corresponde à perda de valor por degradação ou detioração dos materiais, exemplos: pintura, argamassas, reboco, estrutura, …

- Funcional, relacionada com a sua utilidade condicionada devido a áreas de circulação mínimas exigidas, número de WC exigidos, aposentos com formatos ou ângulos, …

- Ambiental, fatores externos de carater ambiental que afetam o imóvel, exemplo: proximidade duma lixeira, fabrica que emite ruido, passagem de fios de alta/média tensão, …

- Económica, consideram-se todas aqueles aspetos relacionados com a conjuntura económica e legislação, exemplo: alteração da lei, transportes e acessos, …

A depreciação de ordem física e funcional, são aquelas que decorrem da idade e uso continuo (ou falta) do imóvel. Na física há um desgaste constante dos materiais, problemas construtivos ou eventos acidentais. Na de ordem funcional há uma inadequação ou obstáculo no seu uso, por falhas no projeto ou até mesmo a não adequação a outros usos. Quanto aos restantes tipos de depreciação são por norma analisados em contexto de comparação de mercado, ou seja, tratados de forma diferenciada, mas ainda assim com impacto no valor do imóvel.

Na nossa atividade de dia a dia, somos frequentemente confrontados com imóveis em que consideramos depreciação de vária ordem, sendo a mais comum na metodologia de custos, coma depreciação física e funcional. Nesses casos utilizamos o critério de Ross-Heidecke, que considera a idade do imóvel e o seu estado de conservação, que é representado pela seguinte expressão:

Os valores atribuídos a C para Ross-Heidecke, são os seguintes:

C =0,00% - novo; 

C =0,32% - entre novo a regular;

C =2,52 % - regular;

C =8,09% - entre regular e necessidade de reparos simples;

C =18,10% - necessidade de reparos simples;

C =33,20% - necessidade entre reparos simples e importantes;

C =52,60% - necessidade de reparos importantes;

C =75,20% - necessidade entre reparos importantes e sem valor;

C =100,00% - sem valor.

Com a aplicação da formula obtemos da tabela abaixo, os valores de K correspondente à depreciação de Ross-Deidecke.

A vida útil traduz a duração prevista do imóvel durante o qual o edifício ou partes deste atingem ou excedem os requisitos de desempenho, sendo que a atribuição da idade deverá ser determinada por perito avaliador com alguns anos de experiência.

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newsletter fevereiro 2018

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Portfólio - Structure Value

Partilhamos o nosso portfólio no site da empresa, onde mostramos alguns dos trabalhos que desenvolvemos no âmbito dos serviços que prestamos.

Link: http://www.structurevalue.com/portfolio/1

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Estudos e Relatórios do Mercado Imobiliário

O conhecimento detalhado dos mercados imobiliários, das suas diferentes caraterísticas e condições em cada momento, permite-nos oferecer aos nossos clientes estudos de mercado de valor acrescentado.

Nesta área de negócio da nossa atividade, debruçamo-nos nas características de determinada zona e segmento. Ou seja, para uma determinada zona (que poderá ser uma cidade, área metropolitana, ou uma zona mais restrita como uma freguesia ou localidade), é traçado o perfil de mercado imobiliário, nomeadamente em termos de ocupação do espaço (espaço construído vs. terreno livre), taxa de ocupação dos edifícios, tipos de uso instalados, taxas de descontos por segmento, relevância do mercado de arrendamento face ao de venda, valores de compra/venda e taxas de rentabilidade médias por segmento (todos os valores são apresentados regra geral sob a forma de intervalo).

Trata-se de um serviço em que dispomos de informação e bases de dados de imóveis atualizadas permanentemente para todo o território nacional, fruto da atividade diária de avaliação imobiliária, desse modo, é-nos possível combinar e correlacionar vários tipos de informação, disponibilizando-a de forma organizada, apresentando respostas e pareceres sobre os comportamentos, evolução ou estado atual do mercado imobiliário, na forma de relatórios de mercado (estudos).

O estudo de mercado permite ao investidor conhecer o mercado de forma clara e organizada, sendo uma mais valia no apoio à decisão e ou eventuais alterações ao investimento.

Apresentamos tipos de estudos/análises efetuados para clientes:

- Estudo da oferta / procura (qualitativa/qualitativa)

- Estudo de posicionamento / estudo de layout e áreas

- Estudo de ocupação / taxas / estudo de preços

Link para consulta: http://www.structurevalue.com/service/market_research/

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newsletter janeiro 2018

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Sector Bancário/Financeiro Vs Mercado Imobiliário

Nesta edição da nossa newsletter, apresentamos alguns dados do sector imobiliário, de acordo com o mais recente Relatório do Mercado Financeiro, do Banco de Portugal de dezembro de 2017. Nesse relatório são evidenciados alguns riscos do sector bancário/financeiro face ao setor/mercado imobiliário.

A estabilidade financeira em Portugal apresenta alguns riscos e consequências em função da evolução dos preços no mercado imobiliário residencial, pela elevada exposição direta e indireta ao imobiliário, que representa cerca de 40% do total do ativo dos bancos, principalmente por via de empréstimo concedidos às famílias para compra de habitação que por sua vez têm como garantia o próprio bem imóvel, representando estes atualmente 28% do ativo total. Outra fatia de 5% do ativo total dos bancos corresponde ao crédito concedido às empresas de promoção e construção. 

  Exposição do sector financeiro ao sector imobiliário. Fonte: Banco de Portugal.

A exposição direta advém principalmente da quantidade de ativos imobiliários que estão na posse dos bancos por via das dações em pagamento, gerados pelo incumprimento dos empréstimos bancários concedidos, tendo sido a fase mais crítica a que ocorreu durante a crise financeira e que fez aumentar o stock de imóveis e por conseguinte a maior exposição ao mercado imobiliário.

                                                      Imóveis em dação por tipologia, distrito e tipologia. Fonte: Banco de Portugal.

Em contrapartida o mercado imobiliário em geral e o segmento residencial em particular estão atualmente com uma dinâmica de evolução de preços e aumento da procura, ou seja, melhores condições para o escoamento do stock de imóveis existente nos bancos. A evolução até agora sustentada dos preços tem permitido nos grandes centros urbanos que os preços no segmento residencial se aproximem de valores idênticos aos de 2009 (pré-crise).

                                                             Índice de preços do imobiliário (2015=100). Fonte: Banco de Portugal.

A evolução continua dos preços pode acarretar consequências e riscos para o setor financeiro, sendo que pontualmente e nalgumas zonas os preços já se apresentam excessivamente elevados. Os efeitos disto pode estar na conceção menos detalhada de credito à habitação o que pode levar a um contexto de elevado endividamento das famílias. Importa referir que a crise do sub-prime em 2007 foi iniciada com o mercado imobiliário residencial nos Estado Unidos. A sobrevalorização dos preços da habitação fez com que logo de seguida, os mesmo caíssem e por sua vez originassem uma recessão. Deste modo, alguns alertas têm sido lançadas por respeitados economistas, instituições e opinion leaders, no sentido de alertar para a elevada exposição (direta/indireta) do setor bancário ao setor/mercado imobiliário. A probabilidade de que os preços da habitação continuem a aumentar (de acordo com o Relatório do BDP) no futuro é forte, tendo por base as projeções mais recentes para a economia portuguesa.

                          Detenção direta e indireta de imóveis, incumprimento e índice de preços habitação. Fonte: Banco de Portugal.

Para finalizar uma nota importante acerca da avaliação imobiliária que tem um papel de elevada importância neste contexto, uma vez que o valor do imóvel é determinado pelo perito avaliador e é um dos principais parâmetros para a concessão do empréstimo sobre o imóvel que servirá como garantia do mesmo empréstimo, de acordo com o rácio do loan-to-value. Neste contexto caberá ao perito avaliador a importante tarefa de determinação do valor do imóvel de forma independente e rigorosa, bem como numa perspetiva prudente.

Link para consulta integral do Relatório de Estabilidade Financeira – dezembro 2017

https://www.bportugal.pt/sites/default/files/anexos/pdf-boletim/ref_12_2017_pt.pdf

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newsletter janeiro 2018

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BOAS FESTAS!

A equipa da Structure Value, deseja a todos os seus clientes, fornecedores, parceiros e amigos, votos de umas BOAS FESTAS.

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Avaliação de Máquinas e Equipamentos

As empresas e instituições necessitam de avaliações periódicas às suas instalações industriais, máquinas e equipamentos da produção, viaturas e infraestruturas diversas. Na avaliação desta classe e tipo de ativos, dispomos de recursos humanos internos com experiência de longo prazo, na avaliação de diversos tipos de maquinarias industriais e em ativos que vão desde os mais usuais até ao equipamento mais especifico, assim asseguramos um serviço profissional e de elevada qualidade na valorização deste tipo de ativos, quer na ótica do seu uso continuado como da sua liquidação.

Para este segmento e no decorrer do presente ano avaliamos os seguintes tipos de bens:

- Máquinas e equipamentos industriais (têxtil/calçado, química, metalomecânica, construção civil, ...)

- Outras máquinas e equipamentos (agrícola/vinícola, hotelaria, hospitalar, transporte, elevação e carga)

- Instalações técnicas especiais (geradores, avac, centrais térmicas, silos, …)

- Frotas de viaturas de uso normal (passageiros), especifico (carga) e carros clássicos (antigos)

- Embarcações de pesca e barcos de recreio

- Perícias judiciais (equipamentos de uso industrial em pedreiras, mármores, transformação de cortiça, …)

- Contabilidade SNC e AFT (avaliação e reavaliação) ou Insolvências (liquidação)

Destacamos que este tipo de bens tangíveis, incluindo-se os acima descritos ou outras máquinas e equipamentos de diferentes usos, são alvo de análise casuística pois requerem previamente a nossa cotação/condições para prévia aprovação do cliente, uma vez que se trata de trabalhos de avaliação com especificidade elevada.

Contacte-nos, apresentamos proposta de orçamento, num prazo de 24 horas.

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Avaliações Imobiliárias – “Conceitos de valor”

A avaliação de imóveis é fundamental para uma correta gestão do património, e muitas vezes tem associados valores muito elevados (imóveis), que por sua vez representam grande visibilidade e impacto nas contas das empresas, instituições e famílias.

Nesse sentido, é importante que os diferentes tipos de valor emitidos nos relatórios de avaliação sejam claros, ou seja, as conclusões sejam objetivas e com uma linguagem comum necessária para a sua melhor compreensão e comparação. Por vezes e nalguns trabalhos de avaliação imobiliária, os clientes solicitam-nos para um mesmo imóvel e no mesmo relatório várias respostas de valor, o que torna logicamente o nosso trabalho mais complexo, sendo assim, possível a valorização do mesmo imóvel em diferentes perspetivas e assim em diferentes valores.

De modo a contribuirmos para uma melhor compreensão dos valores emitidos e de acordo com as normas internacionais para avaliação imobiliária, apresentamos de seguida as definições para os diferentes tipos de valor em função de cada conceito subjacente.

Valor de Mercado

O “valor de mercado” é a quantia pelo qual um imóvel pode ser transacionado à data da avaliação, após exposição num mercado livre e concorrencial, em termos de condições de oferta e procura, durante um período temporal considerado razoável, tendo por referência a transação de outros bens de natureza idêntica no mercado em que se insere, e em que todos os operadores agem de forma livre e ponderada, pressupondo-se que têm acesso a toda a informação relevante, quer para a formação de valor do imóvel, quer para a tomada de decisão sobre a sua eventual transação, e não possuem qualquer interesse particular que norteie a sua ação.

Valor de Venda Imediata

Tem por base o valor de mercado do imóvel, mas é subtraído de valor que corresponda à sua necessária exposição para absorção em que a venda é efetuada num período de tempo especialmente curto. Também pode ser apresentado por valor de venda forçada ou valor de liquidação.

Valor Venal

É a quantia pela qual o bem foi transacionado em mercado livre, ou seja, o preço que o comprador pagou ao vendedor no momento da realização do negócio.

Valor de Máximo e Melhor Uso

Trata-se duma estimativa do valor de mercado numa perspetiva da obtenção do “máximo e melhor uso” para o imóvel, o qual pode ser definido como sendo aquela que conduz ao valor mais elevado, desde que o uso em causa seja admissível, fisicamente possível, adequado ao mercado e financeiramente viável.

Valor Intrínseco

É o conceito de valor que traduz os custos necessários à construção de um imóvel semelhante ao objeto de avaliação, ponderado com fatores que traduzam a depreciação física e funcional e/ou económicas ocorridas, acrescido do valor de mercado do terreno (quando possível).

Valor Potencial

Corresponde ao valor atual do imóvel atendendo aos seus rendimentos futuros, atualizados a uma determinada taxa de rentabilidade espectável.

Valor Financeiro

Traduz o valor do imóvel considerando os seus rendimentos atuais, capitalizados a uma determinada taxa de rentabilidade espectável.

Valor Residual

Utilizado na avaliação de terrenos e de propriedades a reabilitar, e que se obtém deduzindo ao presumível valor de mercado do imóvel a construir ou reabilitar, todos os custos, diretos e indiretos, inerentes à intervenção construtiva. Podendo ainda a análise ser do tipo dinâmica ou estática.

Valor de Garantia/Hipoteca

Corresponde ao valor do imóvel numa perspetiva de valor comercial futuro do imóvel, tendo em conta aspetos sustentáveis a longo prazo, mais independentes da conjuntura económica ou de aspetos especulativos.

Valor Contabilístico

Valor dos imoveis para contabilização no Balanço das contas das empresas ou entidades, garantindo o cumprimento das normas contabilísticas (SNC ou outra aplicável para entidades).

Valor em Uso Continuado

Avaliação que se orienta e considera o uso atual do imóvel, mesmo que não seja este o correspondente à sua maior valorização.

Valor em Uso Alternativo

Na avaliação em uso alternativo consideramos o valor do imóvel, de acordo com os vários usos que o imóvel pode vir a ter legalmente, e que traduzam a sua melhor valorização (“máxima e melhor utilização”).

Valor Futuro

Corresponde ao valor de mercado, acrescido duma capitalização com uma taxa de atualização e de rentabilidade adequada e prudente, num horizonte temporal definido.

Valor Atual Liquido

Corresponde ao valor do imóvel determinado pelo valor residual, de modo dinâmico com utilização duma taxa de atualização (WACC), pelo que se denomina de liquido porque é ainda subtraído da quantia necessária para despesas de transação.

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newsletter dezembro 2017

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Avaliação de hotel em Lisboa – Fonte de informação

Nesta edição da nossa newsletter resolvemos fazer referência e partilhar convosco um site online, que proporciona de forma gratuita e atualizada informação, muito útil para todos aqueles, que pelos mais diversos motivos procura dados/informação sobre a dinâmica do turismo em Lisboa, nomeadamente da hotelaria na cidade de Lisboa.

Esta informação é fundamental por exemplo para: investidores, promotores, financiadores, operadores, bem como para avaliadores imobiliários tal como é o nosso caso, que temos em mãos a avaliação dum hotel em Lisboa e que mais uma vez fomos consultar este site de modo a validar alguns dados obtidos na avaliação do hotel. Mais especificamente recorremos a este site para consultar o “observatório” obtendo assim os principais indicadores para hotéis como: taxas de ocupação, preço médio por quarto e REVPAR. Logicamente que se trata de informação genérica e nalguns casos apresentada por médias, contudo parece-nos ser um bom ponto de partida e uma boa referência tanto pela representatividade da amostra de unidades hoteleiras como pelo número de quartos que fazem parte do estudo mensalmente publicado nesse site. Podemos ainda extrair outros dados, tal como: variações, evoluções, etc.

Link do site:

https://www.visitlisboa.com/pt-pt/about-turismo-de-lisboa/observat%C3%B3rio

O acesso a informação de mercado credível e sistematizada, é cada vez mais uma importante ferramenta para o fomento e desenvolvimento de qualquer setor, e é vista pelos investidores como positivo, principalmente os internacionais. Confirma também a maturidade e organização setorial do segmento do turismo. No que respeita à nossa atividade de avaliadores de imóveis, a informação obtida através de fontes fidedignas é fundamental e permitirá que o nosso trabalho seja mais rigoroso e fundamentado.

Para finalizar, lançamos um desafio para que idêntica iniciativa seja desenvolvida para o Porto/Grande Porto, pois será um bom contributo para todos aqueles que pelos fins/razões anteriormente referidas necessitam de informação sobre este setor.

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newsletter novembro 2017

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Desenvolvimento imobiliário Vs Lojas tradicionais

Na semana passada ficamos surpresos pela possibilidade da “Cunha” restaurante de referência da cidade do Porto e existente desde 1906, ter que fechar portas brevemente pela não renovação do contrato de arrendamento por parte dos novos proprietários do edifício. Esta noticia foi badalada nos principais órgãos de comunicação social no decorrer da semana passada, ver notícia no link: https://www.rtp.pt/noticias/cultura/pode-vir-a-fechar-a-historica-confeitaria-cunha-no-porto_v1038413

De acordo com a informação obtida, os atuais proprietários pretendem avançar com a construção dum hotel no edifício onde se insere o restaurante. Entretanto e para fazer face a este propósito do proprietário do imóvel, os proprietários do restaurante fizeram pedido junto da câmara municipal do Porto para que o estabelecimento seja reconhecido como de interesse histórico, através do programa Porto de Tradição. Nos próximos tempos devem haver desenvolvimentos deste tema.

Trouxemos este tema para a nossa newsletter, porque se trata dum estabelecimento que está localizado junto das nossas instalações e por isso bem conhecemos, mas também e principalmente porque se trata duma discussão que no nosso entender é fundamental existir para o funcionamento do mercado imobiliário e do que é tradição/marca do Porto. Situações como a que aconteceram por exemplo na rua das Flores com a centenária (talvez uma das mais antigas do mundo) papelaria Araújo & Sobrinho em que a sua antiga loja deu lugar a um hotel, não podem voltar a acontecer. Somos a favor do progresso e desenvolvimento imobiliário nos centros históricos das cidades, mas também consideramos que deverá haver regulação/legislação que não permita que espaços/estabelecimentos que são património cultural das cidades desapareçam, sob pena de descaraterização patrimonial das cidades.

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newsletter novembro 2017

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A importância da avaliação imobiliária no LTV

A recuperação do mercado imobiliário que se verifica desde alguns anos, continua a ser impulsionado pelo financiamento bancário, nomeadamente na conceção de empréstimos para compra de habitação pelas famílias, bem como no financiamento de imóveis comerciais por parte de empresas ou investidores.  Neste contexto as instituições bancárias têm critérios para analisar uma operação de financiamento imobiliário, nomeadamente: o valor da avaliação imobiliária e o loan-to-value (LTV), entre outras.

Normalmente é referido como o “rácio financiamento garantia”, mas o LTV é um conceito relativamente simples e de fácil compreensão, que indica qual o risco associado a uma operação de empréstimo, que o banco está disposto a assumir. É traduzido matematicamente pela seguinte expressão:

LTV (%) = Montante financiado (€) / Valor do imóvel (€)

Assim é o LTV que indica a % de financiamento relativamente ao valor do imóvel. Atualmente as instituições de crédito praticam habitualmente LTV na ordem dos 60% a 75% para que a operação possa avançar. Logicamente que haverá exceções em operações com LTV superiores, e que por sua vez representam maior risco sendo exigido spread mais elevado, tal como em operações com LTV inferior ao habitual poderá ser praticado spread inferior.

Voltando à formula do LTV, do lado do numerador o montante financiado dependerá do valor solicitado ao banco pelo cliente, e do montante que possua de capitais próprios para reduzir no montante de financiamento, permitirá que o LTV seja inferior e a sua capacidade de negociação maior. Por outro lado, no denominador o montante é determinado pelo valor de mercado do imóvel constante no relatório de avaliação emitido pela empresa de avaliações.

O valor emitido no relatório de avaliação, é assim fundamental para a determinação do LTV em operações de financiamento imobiliário, pois o imóvel objeto do empréstimo serve como garantia hipotecária do montante financiado pelo banco ao cliente, sendo que o trabalho de avaliação imobiliária é de primordial importância e com impacto nas contas das instituições financeiras. Assim defendemos que este serviço deverá ser desenvolvido e decorrer de modo independente, autónomo e rigoroso, cumprindo os critérios e normas em vigor para esta profissão, e honorários adequados que permitam uma boa qualidade do serviço.

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newsletter outubro 2017

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Motivos para pedir uma avaliação imobiliária

Avaliar significa estimar ou apurar o valor de um bem, quer seja um bem tangível ou intangível. Ao longo dos tempos, o processo da avaliação tem sido fundamental para o correto funcionamento das economias e sociedades, de forma a aferir o valor/preço dos bens que constituem o património de empresas, entidades e particulares. Estamos conscientes de que um determinado ativo tem um impacto importante na atividade duma empresa ou família.

São variadas as situações que originam a realização de uma avaliação, sendo que estamos aptos para dar resposta às suas necessidades, abrangendo em matéria de avaliação todas as áreas:

- Compra, venda ou arrendamento

- Contabilidade SNC e IAS

- Fusões, cisões e aquisições

- Crédito hipotecário e garantias reais

- Recuperação de créditos e dações em pagamento

- Contencioso e partilhas em heranças ou separações

- Projetos de promoção/investimento

- Planeamento e negociações

- Garantia colateral de créditos ou empréstimos

- Cumprimento das normas (CMVM, ISP e BDP)

- Capital para seguro

- Gestão de risco em ativos

- Leilões e concursos

- Recursos geológicos (minas e pedreiras)

- Ativos em exploração (hotéis/turísticos)

- Expropriações e cálculo de indemnizações

- Fins judiciais, administrativos ou fiscais

- Insolvências, reestruturações e liquidações

Temos um departamento exclusivamente dedicado à prestação de serviços de avaliação de imóveis urbanos, assegurando assim que os valores, os pareceres e as conclusões emitidas são objetivas e sustentadas. Seja a localização do imóvel de norte a sul do país ou ilhas, a nossa avaliação irá refletir as condições locais do mercado onde o mesmo se insere. Os nossos consultores/peritos conhecem as diversas forças dos vários mercados regionais e a importância de uma análise geográfica e das características desse mercado.

Consulte-nos, estamos ao dispor para qualquer questão ou esclarecimento que necessite acerca deste tema.

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newsletter outubro 2017

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