Fonte: Idealista
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sexta-feira, 15 de janeiro de 2021
sexta-feira, 27 de novembro de 2020
segunda-feira, 26 de outubro de 2020
As zonas desertificadas do país têm agora uma oportunidade de se dinamizarem
No contexto da atual situação pandémica, existem fenómenos e movimentações nalguns nichos de mercado que fazem com que o mercado imobiliário esteja em constante dinâmica e ajustamento. Desta vez venho abordar a recente e crescente procura e aumento dos negócios que vão sendo concretizados desde o início do confinamento, em habitações e propriedades inseridas nas zonas e meios rurais, nomeadamente as denominadas, casas rurais, quintas, quintinhas, montes, herdades, palacetes, entre outras.
Este fenómeno é gerado, porque algumas famílias e compradores procuram para primeira habitação ou como refúgio, uma propriedade fora das cidades e centros urbanos. Tratava-se dum segmento de mercado que estava destinado sobretudo a segunda habitação, contudo existem mudanças provocadas pela atual situação que levam muitas pessoas e famílias a optarem pelo distanciamento residencial, facilitado com o apoio do teletrabalho ou mesmo assumido pelos próprios numa deslocação parcial (alguns dias) para o trabalho.
Esta procura gerou em muitas localizações envolventes dos grandes centros urbanos, algum dinamismo ao mercado imobiliário e ao setor da construção, uma vez que boa parte das propriedades desta natureza necessitam de ser reabilitadas. Outro aspeto positivo é a fixação de pessoas em zonas mais interiores do país e mesmo nalguns concelhos ainda do litoral, que estavam desde há muitos anos em processo de desertificação, agora vêm com a atual situação a oportunidade de alavancarem as suas economias locais. Embora sejam pequenos contributos à escala dos grandes centros urbanos, porém nestes territórios do interior fazem toda a diferença.
Esta procura gerou em muitas localizações envolventes dos grandes centros urbanos, algum dinamismo ao mercado imobiliário e ao setor da construção, uma vez que boa parte das propriedades desta natureza necessitam de ser reabilitadas. Outro aspeto positivo é a fixação de pessoas em zonas mais interiores do país e mesmo nalguns concelhos ainda do litoral, que estavam desde há muitos anos em processo de desertificação, agora vêm com a atual situação a oportunidade de alavancarem as suas economias locais. Embora sejam pequenos contributos à escala dos grandes centros urbanos, porém nestes territórios do interior fazem toda a diferença.
No decorrer do nosso trabalho de avaliadores estamos em contacto direto com muitos agentes do mercado, nomeadamente de medidores imobiliários, por isso temos fundamentos para aferir que este segmento tem crescido e apresentado dinamismo, permitindo que muitas pessoas que anteriormente tinham propriedades de familiares, estejam nesta fase a ponderar ou até já avançaram para a compra e consequente reabilitação. Este cenário acontece um pouco por todo o país, sendo as regiões do Alentejo com a proximidade da região da Grande Lisboa e a zona do Douro/Trás-os-Montes com a maior proximidade e existência de vias de comunicação com o Grande Porto, as mais procuradas.
Dada alguma escassez da oferta de propriedades com a localização, dimensão e área adequadas à procura, verifica-se nalgumas localizações que os valores tendem a aumentar, tendo sempre por base o estado das construções de o nível de investimento necessário em obras. Pelas razões referidas e por muitas outras não é possível a orientação por valores médios (€/m2), a determinação do valor de mercado de cada propriedade é analisada casuisticamente, ou seja, caso a caso.
O segmento de habitação em meio rural, vê assim uma oportunidade no contexto da situação atual, que permite o seu desenvolvimento, facto que é de salutar e prova a capacidade do imobiliário se adaptar e reinventar, nos seus diferentes segmentos.
Dada alguma escassez da oferta de propriedades com a localização, dimensão e área adequadas à procura, verifica-se nalgumas localizações que os valores tendem a aumentar, tendo sempre por base o estado das construções de o nível de investimento necessário em obras. Pelas razões referidas e por muitas outras não é possível a orientação por valores médios (€/m2), a determinação do valor de mercado de cada propriedade é analisada casuisticamente, ou seja, caso a caso.
O segmento de habitação em meio rural, vê assim uma oportunidade no contexto da situação atual, que permite o seu desenvolvimento, facto que é de salutar e prova a capacidade do imobiliário se adaptar e reinventar, nos seus diferentes segmentos.
sexta-feira, 16 de outubro de 2020
sexta-feira, 9 de outubro de 2020
AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA PARA FINS HIPOTECÁRIOS
O processo de avaliação hipotecária de um imóvel, por norma desperta uma grande expetativa entre compradores, vendedores e mediadores. Não é em vão essa apreensão, uma vez que o valor de mercado apurado para o imóvel no relatório de avaliação, vai determinar em muitos casos o progresso do negócio, ou seja, a concessão de financiamento ao comprador junto da instituição bancária.
Este importante papel exige que o serviço de avaliação seja realizado por uma empresa especializada e previamente aceite pela instituição bancária. A empresa de avaliação terá de reunir um conjunto de requisitos exigidos pelo banco, pelo que deverá ainda ter implementado internamente, um rigoroso processo de controlo da qualidade que envolve a verificação e validação dos relatórios em vários parâmetros.
Sistematizamos de seguida as etapas necessárias até à emissão dum relatório de avaliação para garantia ao financiamento bancário:
Verificações prévias
De acordo com as normas, legislação e indicações, existem algumas verificações obrigatórias que cada perito avaliador deve realizar. Tais como: verificar se o imóvel a ser avaliado corresponde à propriedade registada na documentação fornecida. Verificar e declarar se o imóvel está devoluto, arrendado ou ocupado (a existência dum contrato pode penalizar o valor do mesmo). Confirmar se há algum tipo de classificação arquitetónica, pois podem existir limitações nos trabalhos/obras que venham a ser efetuadas no mesmo. Confirmar se foram efetuadas obras de ampliação/alterações que não se encontrem licenciadas nem documentadas.
Recolha de informação
Quando o perito visita o imóvel, deve realizar um reconhecimento da envolvente em que este está inserido (enquadramento, proximidade de meios de transporte, supermercados ou hospitais e outros serviços). Deverá também ser analisada a qualidade do edifício, seu estado de conservação, bem como se se realizou obras recentemente ou se foi reabilitado. Juntamente com a inspeção visual, o avaliador fará as medições que considerar como necessárias para verificar as áreas e as perguntas para melhor conhecer o estado, condições e características do imóvel.
Pesquisa de comparáveis
Uma vez concluídas as verificações e a recolha de dados/informação, o avaliador procurará exemplos de imóveis comparáveis na envolvente (chamada prospeção). Ou seja, imóveis com características semelhantes quanto o possível às do imóvel em análise. Com base na prospeção e comparáveis selecionados deverá ser efetuada homogeneização de modo a obter valor em €/m2 adequado para o imóvel em avaliação.
Emissão do relatório de avaliação
Depois de recolhida e confirmada toda a informação e dados, o avaliador preenche todas os elementos no modelo de avaliação para gerar o valor hipotecário para avaliação, mais uma vez salientando que os dados recolhidos na visita, conjuntamente com os da documentação e da prospeção, devem estar refletidos na avaliação. Uma vez determinado o valor preliminar, o mesmo será verificado e validado por perito interno (Controller) e se necessário poderá ser ainda analisado pela direção técnica. Uma vez feitas estas verificações e validações internas, o relatório recebe a aprovação para ser enviado para o cliente (instituição financeira).
Sistematizamos de seguida as etapas necessárias até à emissão dum relatório de avaliação para garantia ao financiamento bancário:
Verificações prévias
De acordo com as normas, legislação e indicações, existem algumas verificações obrigatórias que cada perito avaliador deve realizar. Tais como: verificar se o imóvel a ser avaliado corresponde à propriedade registada na documentação fornecida. Verificar e declarar se o imóvel está devoluto, arrendado ou ocupado (a existência dum contrato pode penalizar o valor do mesmo). Confirmar se há algum tipo de classificação arquitetónica, pois podem existir limitações nos trabalhos/obras que venham a ser efetuadas no mesmo. Confirmar se foram efetuadas obras de ampliação/alterações que não se encontrem licenciadas nem documentadas.
Recolha de informação
Quando o perito visita o imóvel, deve realizar um reconhecimento da envolvente em que este está inserido (enquadramento, proximidade de meios de transporte, supermercados ou hospitais e outros serviços). Deverá também ser analisada a qualidade do edifício, seu estado de conservação, bem como se se realizou obras recentemente ou se foi reabilitado. Juntamente com a inspeção visual, o avaliador fará as medições que considerar como necessárias para verificar as áreas e as perguntas para melhor conhecer o estado, condições e características do imóvel.
Pesquisa de comparáveis
Uma vez concluídas as verificações e a recolha de dados/informação, o avaliador procurará exemplos de imóveis comparáveis na envolvente (chamada prospeção). Ou seja, imóveis com características semelhantes quanto o possível às do imóvel em análise. Com base na prospeção e comparáveis selecionados deverá ser efetuada homogeneização de modo a obter valor em €/m2 adequado para o imóvel em avaliação.
Emissão do relatório de avaliação
Depois de recolhida e confirmada toda a informação e dados, o avaliador preenche todas os elementos no modelo de avaliação para gerar o valor hipotecário para avaliação, mais uma vez salientando que os dados recolhidos na visita, conjuntamente com os da documentação e da prospeção, devem estar refletidos na avaliação. Uma vez determinado o valor preliminar, o mesmo será verificado e validado por perito interno (Controller) e se necessário poderá ser ainda analisado pela direção técnica. Uma vez feitas estas verificações e validações internas, o relatório recebe a aprovação para ser enviado para o cliente (instituição financeira).
domingo, 4 de outubro de 2020
ANÁLISE DO SETOR IMOBILIÁRIO NO CONTEXTO ATUAL?
Após a crise mundial que assolou em especial o setor do imobiliário no início da década passada, que se seguiu um período de prosperidade e expansão, e que agora é interrompida pela atual situação de pandemia que assolou o mundo, vemo-nos assim perante várias incógnitas e interrogações que deixam os agentes/atores económicos e do mercado imobiliário apreensivos.
A principal questão que se levanta é a seguinte: Irá ocorrer o declínio do mercado imobiliário, qual o impacto e para quando se prevê?
– Para os mais céticos e pessimistas estamos perante uma crise que irá despoletar a qualquer momento e a que se seguirá grande recessão, já para os mais moderados estamos numa fase em que haverá ajustamentos, com algumas perdas, redução da procura, prudência do lado da procura e em que haverá perdas que serão recuperadas no longo médio/prazo, para os otimistas os valores subiram (em muitas localizações) e a procura continua a comandar o mercado, pelo que esta situação é passageira e não terá impacto significativo para o mercado imobiliário!
A principal questão que se levanta é a seguinte: Irá ocorrer o declínio do mercado imobiliário, qual o impacto e para quando se prevê?
No presente os projetos em curso e sobretudo no segmento residencial mantêm-se em desenvolvimento e as operações estão num ritmo moderado, porém com a resiliência e dinâmica razoável para manter o mercado imobiliário em funcionamento “normal”, contudo existem também, sinais que geram alguma apreensão e prudência no futuro, senão vejamos:
– Para os mais céticos e pessimistas estamos perante uma crise que irá despoletar a qualquer momento e a que se seguirá grande recessão, já para os mais moderados estamos numa fase em que haverá ajustamentos, com algumas perdas, redução da procura, prudência do lado da procura e em que haverá perdas que serão recuperadas no longo médio/prazo, para os otimistas os valores subiram (em muitas localizações) e a procura continua a comandar o mercado, pelo que esta situação é passageira e não terá impacto significativo para o mercado imobiliário!
Ao analisarmos o mercado imobiliário no geral e o segmento residencial em particular, pois é o mais mediático e o que maior impacto direto tem nas famílias, encontramos sete fundamentos socioeconómicos que na nossa ótica podem ajudar a explicar o que poderá esta para vir e os seus impactos no imobiliário.
Oferta
Atualmente o residencial tem aumentado o stock de imóveis para venda, o que dalgum modo veio aumentar a oferta disponível devido ao incremento da oferta de usados a somar aos imóveis novos e em curso/obra e futura venda, existindo assim a tendência no curto e médio prazo para o aumento considerável da oferta.
Procura
A pandemia produziu uma redução ligeira da procura na generalidade. Porém há movimentos de procura, como exemplo algumas famílias a mudarem de apartamento para moradia, ou a ascenderem na tipologia da fração, e até mesmo na compra de segunda habitação como refúgio. Não obstante estes casos, a procura tem abrandado desde o início da pandemia, mas mantendo o volume e confiança suficientes para o mercado manter o funcionamento.
Preços
Excecionalmente em algumas zonas de Lisboa e Porto, verifica-se um ligeiro crescimento. Contudo, em média, e por todo o país os preços mantêm-se constantes e nalguns casos vão descendo ligeiramente. Constata-se também um desconto considerável entre o asking e o closing, que nalguns casos é muito superior aos 10%.
Economia
O PIB nacional avançou 2,2% em 2019, havendo a previsão que em 2020 seja de -9,5% em linha com a média da União Europeia que está prevista em -8,5%. A taxa variação do desemprego tem previsão que aumente para 10,1%. Previstas a diminuição das exportações em -25% e do emprego em -4,5%. Há até 2030 recursos financeiros comunitários (EU) que injetaram na economia nacional cerca de 58 mil milhões euros.
Investimento
Os investidores estão apreensivos e os que possuem liquidez avançam com aquisições reforçando os seus portefólios com devida prudência, e sobretudo nos principais centros urbanos e exigindo taxas de rendibilidade acima do normal. Os especialistas e principais economistas indicam que o investimento privado deverá cair em 2020 mais de 10% face a 2019 e o consumo/investimento publico também abrandará.
Bancos
As mais recentes normas bancárias limitam o crédito hipotecário a pessoas solventes (análise das responsabilidades de crédito do BdP) e a um máximo de 80% do valor da casa. Os principais bancos continuam a financiar as famílias na compra de habitação. A taxa de juro de referência (Euribor) para o crédito hipotecário, de acordo com os especialistas, manter-se-á baixa, pelo menos até 2025.
Famílias
O endividamento e, por conseguinte, a vulnerabilidade financeira das famílias tenderá agravar no médio/longo prazo, no curto prazo está amparada dalguma forma pelas moratórias e medidas excecionais implementadas pelo Governo.
Atualmente o residencial tem aumentado o stock de imóveis para venda, o que dalgum modo veio aumentar a oferta disponível devido ao incremento da oferta de usados a somar aos imóveis novos e em curso/obra e futura venda, existindo assim a tendência no curto e médio prazo para o aumento considerável da oferta.
Procura
A pandemia produziu uma redução ligeira da procura na generalidade. Porém há movimentos de procura, como exemplo algumas famílias a mudarem de apartamento para moradia, ou a ascenderem na tipologia da fração, e até mesmo na compra de segunda habitação como refúgio. Não obstante estes casos, a procura tem abrandado desde o início da pandemia, mas mantendo o volume e confiança suficientes para o mercado manter o funcionamento.
Preços
Excecionalmente em algumas zonas de Lisboa e Porto, verifica-se um ligeiro crescimento. Contudo, em média, e por todo o país os preços mantêm-se constantes e nalguns casos vão descendo ligeiramente. Constata-se também um desconto considerável entre o asking e o closing, que nalguns casos é muito superior aos 10%.
Economia
O PIB nacional avançou 2,2% em 2019, havendo a previsão que em 2020 seja de -9,5% em linha com a média da União Europeia que está prevista em -8,5%. A taxa variação do desemprego tem previsão que aumente para 10,1%. Previstas a diminuição das exportações em -25% e do emprego em -4,5%. Há até 2030 recursos financeiros comunitários (EU) que injetaram na economia nacional cerca de 58 mil milhões euros.
Investimento
Os investidores estão apreensivos e os que possuem liquidez avançam com aquisições reforçando os seus portefólios com devida prudência, e sobretudo nos principais centros urbanos e exigindo taxas de rendibilidade acima do normal. Os especialistas e principais economistas indicam que o investimento privado deverá cair em 2020 mais de 10% face a 2019 e o consumo/investimento publico também abrandará.
Bancos
As mais recentes normas bancárias limitam o crédito hipotecário a pessoas solventes (análise das responsabilidades de crédito do BdP) e a um máximo de 80% do valor da casa. Os principais bancos continuam a financiar as famílias na compra de habitação. A taxa de juro de referência (Euribor) para o crédito hipotecário, de acordo com os especialistas, manter-se-á baixa, pelo menos até 2025.
Famílias
O endividamento e, por conseguinte, a vulnerabilidade financeira das famílias tenderá agravar no médio/longo prazo, no curto prazo está amparada dalguma forma pelas moratórias e medidas excecionais implementadas pelo Governo.
sexta-feira, 2 de outubro de 2020
Oportunidades para o Mercado Residencial
Prudência e Gestão de Risco
No atual panorama nacional e que se vive também no resto do mundo, a implementação de mediadas sanitárias pelos governos dos países tem originado limitações no funcionamento das empresas, restrições económicas e sociais. Este panorama tem impactos negativos no PIB, e a contração económica levará ao aumento do desemprego e a um maior esforço do país para acorrer com apoios socias às famílias e às empresas.
Os bancos mantêm-se ativos no financiamento e com spreads competitivos, logicamente com o apoio do BCE para manter as taxas e condições atrativas, contudo a falta de liquidez dalgumas empresas e famílias permitirá o surgimento de oportunidades no mercado imobiliário, bem como será inevitável no futuro o aumento da taxa de incumprimento dos créditos provocada pelo aumento do desemprego, não obstante as moratórias e apoios existentes que permitem o adiamento das obrigações, sobretudo no segmento residencial. Nos restantes segmentos do imobiliário, os efeitos estão a levar a mudanças por parte dos investidores com a conversão do uso dos ativos administrativamente e no layout.
O setor imobiliário não é exceção e os impactos já se fazem sentir, sobretudo na procura, mas como os mercados vivem de expetativas futuras e como os investidores procuram garantir segurança, tentando contornar os efeitos da volatilidade noutros tipos de ativos, tudo indica que a recuperação do imobiliário será também em “U” mas menos pronunciada/vincada comparativamente ao da economia. Isto porque o imobiliário é um tipo de ativo que historicamente tem um comportamento que garante aos investidores menor volatilidade, menos impactos imediatos das oscilações económicas/financeiras e assim vencer o risco de exposição. Porém requer que o investidor tenha informação de mercado de qualidade e esteja munido de competências especificas deste setor, acrescentar a tudo isto é sempre importante lembrar que a atual situação requer prudência e uma gestão de risco cuidada.
O alívio fiscal e o desconfinamento em alguns países vem permitir uma gradual recuperação a partir do 3º trimestre, outras medidas relevantes para as economias europeias são os apoios e as políticas adotadas nesta fase pelo BCE, são sinais positivos para a economia, em contrabalanço com os efeitos provocados pela pandemia. Os analistas e especialista económicos preveem que a recuperação vai ser mais sentida no final de 2020, início de 2021. Face ao panorama atual e aos efeitos futuros que podem implicar alterações nas previsões, tudo indica que a economia deverá ter uma recuperação em “U”, não obstante, as políticas adotadas por cada estado e a dimensão que a pandemia atingiu em cada país.
Os bancos mantêm-se ativos no financiamento e com spreads competitivos, logicamente com o apoio do BCE para manter as taxas e condições atrativas, contudo a falta de liquidez dalgumas empresas e famílias permitirá o surgimento de oportunidades no mercado imobiliário, bem como será inevitável no futuro o aumento da taxa de incumprimento dos créditos provocada pelo aumento do desemprego, não obstante as moratórias e apoios existentes que permitem o adiamento das obrigações, sobretudo no segmento residencial. Nos restantes segmentos do imobiliário, os efeitos estão a levar a mudanças por parte dos investidores com a conversão do uso dos ativos administrativamente e no layout.
O setor imobiliário não é exceção e os impactos já se fazem sentir, sobretudo na procura, mas como os mercados vivem de expetativas futuras e como os investidores procuram garantir segurança, tentando contornar os efeitos da volatilidade noutros tipos de ativos, tudo indica que a recuperação do imobiliário será também em “U” mas menos pronunciada/vincada comparativamente ao da economia. Isto porque o imobiliário é um tipo de ativo que historicamente tem um comportamento que garante aos investidores menor volatilidade, menos impactos imediatos das oscilações económicas/financeiras e assim vencer o risco de exposição. Porém requer que o investidor tenha informação de mercado de qualidade e esteja munido de competências especificas deste setor, acrescentar a tudo isto é sempre importante lembrar que a atual situação requer prudência e uma gestão de risco cuidada.
Revisão dos coeficientes do IMI suspendidos pela Pandemia
Fonte: Jornal de Negócios
quinta-feira, 16 de julho de 2020
Revisão dos coeficientes do IMI suspendidos pela Pandemia
A revisão dos coeficientes de localização do IMI ficou suspensa com a atual situação de pandemia, pelo que estava na calha algumas subidas sobretudo nas zonas urbanas de Porto e Lisboa. Embora os referidos coeficientes já estejam validados, aguardam decisão superior da AT.
Artigo de : Filomena Lança ao Jornal de negócios
Leia aqui a peça completa assinada por Filomena Lança ao Jornal de Negócios.
AVALIAÇÕES IMOBILIÁRIAS EM HERANÇAS
As avaliações imobiliárias podem ter vários objetivos e dar resposta a diferentes propósitos, um dos quais é para efeitos de partilhas entre herdeiros ou em casos de separação/divórcio. Cada vez é mais frequente e verificamos que é comum a solicitação deste serviço, sendo o mesmo percecionado pelas partes interessadas como uma mais-valia e não como um encargo/despesa.
O impacto dos imóveis em muitas famílias/particulares nas heranças é grande, é normalmente uma das verbas/bens correspondente aos valores mais elevados que compõem os bens duma herança, por isso tem um impacto muito grande na distribuição de valores entre as partes, assim o apoio duma empresa de avaliação, qualificada, profissional e independente faz toda a diferença. Permitindo assegurar aspetos fundamentais para todos aqueles que têm de tomar decisões sobre património imobiliário, tais como:
– Elimina eventuais expetativas infundadas de valor;
– Garante imparcialidade e independência;
– Despreza motivações sentimentais e de foro pessoal;
– Foco racional no valor de mercado de cada imóvel;
– Segurança para as partes envolvidas;
– Organiza e clarifica questões prediais que envolvem o património imobiliário;
– Alerta para eventuais limitações e condicionalismo no valor;
– Dá uma visão global e local do funcionamento do mercado imobiliário;
– Promove a retificação de áreas ou outros aspetos que estão incoerentes com o existente;
– Elaboração de estudo para obtenção do valor, através do potencial e usos alternativos.
A assessoria em avaliação imobiliária é assim mais do que justificada, permitindo sempre comprovar e referenciar valores para que a partilha possa avançar, evitando também em alguns casos o recurso pela via judicial.
Porém e contraditoriamente, somos confrontados no exercício da nossa atividade com limitações e condicionalismos que afetam diretamente o património em análise, por parte dos mesmos proponentes que solicitaram o serviço, especialmente em situações de direitos, ocupações ou visitas ao interior dos imóveis, factos que afetam o valor dos imóveis, cabendo-nos a faculdade de condicionar os relatórios, impondo reservas nos valores de mercado emitidos. A informação na avaliação imobiliária é fundamental, só desse modo é possível fazer um trabalho de qualidade e com segurança para as partes, sem reservas e limitações.
Quase sempre as avaliações são solicitadas em consenso pelos herdeiros, contudo nalguns casos o processo de conflito já decorre e uma das partes é quem nos solicita o serviço, nesses casos a informação é mais escassa e o acesso aos imóveis por vezes mais condicionado. Todavia contamos com muitos anos de experiência e lidamos bem com este tipo de avaliações, em que é necessário conjugar e articular o nosso trabalho com partes em conflito, simultaneamente asseguramos um serviço com o rigor profissional exigido na nossa atividade profissional.
– Garante imparcialidade e independência;
– Despreza motivações sentimentais e de foro pessoal;
– Foco racional no valor de mercado de cada imóvel;
– Segurança para as partes envolvidas;
– Organiza e clarifica questões prediais que envolvem o património imobiliário;
– Alerta para eventuais limitações e condicionalismo no valor;
– Dá uma visão global e local do funcionamento do mercado imobiliário;
– Promove a retificação de áreas ou outros aspetos que estão incoerentes com o existente;
– Elaboração de estudo para obtenção do valor, através do potencial e usos alternativos.
A assessoria em avaliação imobiliária é assim mais do que justificada, permitindo sempre comprovar e referenciar valores para que a partilha possa avançar, evitando também em alguns casos o recurso pela via judicial.
Porém e contraditoriamente, somos confrontados no exercício da nossa atividade com limitações e condicionalismos que afetam diretamente o património em análise, por parte dos mesmos proponentes que solicitaram o serviço, especialmente em situações de direitos, ocupações ou visitas ao interior dos imóveis, factos que afetam o valor dos imóveis, cabendo-nos a faculdade de condicionar os relatórios, impondo reservas nos valores de mercado emitidos. A informação na avaliação imobiliária é fundamental, só desse modo é possível fazer um trabalho de qualidade e com segurança para as partes, sem reservas e limitações.
Quase sempre as avaliações são solicitadas em consenso pelos herdeiros, contudo nalguns casos o processo de conflito já decorre e uma das partes é quem nos solicita o serviço, nesses casos a informação é mais escassa e o acesso aos imóveis por vezes mais condicionado. Todavia contamos com muitos anos de experiência e lidamos bem com este tipo de avaliações, em que é necessário conjugar e articular o nosso trabalho com partes em conflito, simultaneamente asseguramos um serviço com o rigor profissional exigido na nossa atividade profissional.
AS CASAS DO FUTURO E AS NOVAS PREMISSAS
Em maio de 2019, fazíamos uma publicação através da nossa newsletter, intitulada de “as casas do futuro e as novas premissas”, pelo que passado um ano nos pareceu oportuno voltarmos ao tema e fazer uma reflexão/análise sobre o mesmo, mas numa perspetiva da situação atual. Na altura fazíamos destaque aos temas relacionados com eficiência energética, envelhecimento da população e domótica, desta vez focamos nas implicações da atividade profissional em ambiente habitacional.
Passado um ano, reiteramos os aspetos apontados na altura, mas acrescentamos uma perspetiva atualizada uma vez que o mundo mudou, permitindo que algumas empresas testassem/confirmassem a possibilidade de funcionarem em pleno com os seus colaboradores em regime de teletrabalho, o que em algumas famílias levantará um problema de redefinição da necessidade de espaço ou alteração de layout numa lógica de convivência entre família vs trabalho num mesmo local/espaço. Nesse sentido um dos desafios que se coloca de ora em diante, será a convivência na mesma habitação das funcionalidades habitacional e escritório, pois algumas empresas iram permitir ou mesmo impor que os seus colaboradores passem a trabalhar em regime de teletrabalho. Este conceito pode criar um nicho no segmento médio/alto do mercado residencial, sobretudo nos cómodos e espaços dedicados a cada atividade ou em alternativa algo híbrido que permita assegurar uma feliz convivência entre atividades que se querem distintas.
Assim, o aspeto flexibilidade do espaço terá implicações no layout, áreas e distribuição das habitações no futuro próximo, será necessário assegurar nalguns casos a conveniência entre várias funções das pessoas que compõem o agregado familiar. Numa convivência e partilha que se quer sã, promovendo a produtividade desejada profissionalmente e assegurando a feliz vivência dos elementos da família e de todas as suas atividades do dia a dia. O conceito de casa/trabalho num mesmo local, implicará mudanças no modo como as mesmas são projetadas e os espaços concebidos, sobretudo na separação que deverá existir entre atividade profissional e profissional, e num equilíbrio que se quer seja saudável.
A mudança para habitação de tipologia superior é uma das soluções que se vai pontualmente assistindo por parte dalgumas famílias, resolvendo deste modo a situação da funcionalidade. Contudo quase sempre isso implica um esforço financeiro acrescido às famílias, pelo que no futuro o desafio neste nicho será desenvolver espaços habitacionais ou de condomínio pensados de raiz com soluções que compreendam estas realidades, aspeto que para algumas famílias será certamente diferenciador na compra de habitação.
Assim, o aspeto flexibilidade do espaço terá implicações no layout, áreas e distribuição das habitações no futuro próximo, será necessário assegurar nalguns casos a conveniência entre várias funções das pessoas que compõem o agregado familiar. Numa convivência e partilha que se quer sã, promovendo a produtividade desejada profissionalmente e assegurando a feliz vivência dos elementos da família e de todas as suas atividades do dia a dia. O conceito de casa/trabalho num mesmo local, implicará mudanças no modo como as mesmas são projetadas e os espaços concebidos, sobretudo na separação que deverá existir entre atividade profissional e profissional, e num equilíbrio que se quer seja saudável.
A mudança para habitação de tipologia superior é uma das soluções que se vai pontualmente assistindo por parte dalgumas famílias, resolvendo deste modo a situação da funcionalidade. Contudo quase sempre isso implica um esforço financeiro acrescido às famílias, pelo que no futuro o desafio neste nicho será desenvolver espaços habitacionais ou de condomínio pensados de raiz com soluções que compreendam estas realidades, aspeto que para algumas famílias será certamente diferenciador na compra de habitação.
quarta-feira, 25 de março de 2020
Imobiliário – o Antes, o Agora e o Após …
Enquanto preparava o conteúdo para a presente rubrica quinzenal, vários temas me ocorriam sobre o imobiliário e avaliação imobiliária pois felizmente haverá sempre assunto para publicações e artigos, contudo seria quase impossível e inevitável não me ocorrer e por conseguinte abordar o tema e situação que atualmente se vive e que está ter impacto significativo na sociedade como se sabe, mas também na economia e logicamente consequências no imobiliário.
É sabido que os mercados financeiros estão com quedas consecutivas e os investidores a assumirem perdas, não sendo necessário ter conhecimentos profundos de mercados financeiros para compreender e concluir que todos os sinais apontam para danos na economia, resta-nos saber o que nos aguarda após este evento mundial estar ultrapassado.
O antes todos sabemos como era e é bem recente na memoria de todos pois tem poucas semanas, quanto ao agora parece-me que os momentos que se vivem e decorreram durante alguns meses vão trazer à tona a realidade e verdade dalgumas empresas, em que os mais fortes e preparados (empresas e profissionais) sobrevivem, aliás não é nada que seja novo porque há poucos anos antes o mundo viveu uma crise mundial, noutros moldes e com implicações distintas, mas nesta tem deverá haver baixas certamente.
Relativamente ao após, ou seja, o futuro! Embora com muita pena minha não tenho uma “bola de cristal”, mas vou apoiar-me num ditado popular e que é uma verdade contemporânea e também amplamente comprovada, “depois da tempestade virá bonança”.
Esta reflexão decorre da minha, formação, experiência profissional no imobiliário e de empresário, bem como dalgum conhecimento da realidade económica e empresarial do país. O impacto já está visível nalguns setores como o têxtil e calçado, mas irá alastrar rapidamente (curto prazo) a outros setores e obrigatoriamente ao imobiliário.
quarta-feira, 26 de fevereiro de 2020
VOLATILIDADE DO MERCADO IMOBILIÁRIO
A volatilidade é um parâmetro de análise de risco que permite verificar as oscilações dum determinado ativo e as variações de valor no curto e médio prazo. De certo modo é um indicador considerado pelos investidores aquando duma análise fundamentada na seleção perante diferentes classes de ativos ou na mesma classe. Assim a volatilidade no investimento vai determinar o tipo de investidor em função do risco, se se trata dum mais conservador e avesso à incerteza, ou não.
Com certeza podemos afirmar que o imobiliário permite de certo modo algum equilíbrio sobretudo pelo histórico e retornos implícitos, contudo há ciclos e segmentos em que não é possível antecipar e antever evoluções ou quedas, o que em contrapartida para alguns investidores permitirá obter ganhos moderados em função dos comportamentos de mercado, sendo ainda assim o imobiliário um mercado por natureza menos volátil dos que os restantes.
A volatilidade do imobiliário tem precedentes passados e históricos de baixo risco, pelo que por norma é uma das opções na diversificação de carteira de investimentos de clientes institucionais e corporativos em todo o mundo. Contudo e numa ótica de investimento direcionado e analisado de forma individual em imobiliário é possível verificar que o mercado imobiliário tem fenómenos específicos. Quem trabalha no setor facilmente compreende que o mercado de arrendamento (AL) residencial tem uma volatilidade considerável face aos restantes, por isso mesmo também provoca alterações nos valores de compra e venda nas zonas de reabilitação urbana. Noutros segmentos o mercado não é tão volátil, mas há alguns nichos onde o risco de volatilidade sobretudo nas taxas de retorno não são de desprezar.
No contexto da avaliação imobiliária a volatilidade é um parâmetro a considerar no presente, que deverá afetar o valor, a prudência deverá ser a palavra de ordem. De modo objetivo deverá ser dada a devida segurança e salvaguardada através da atribuição das denominadas yields e taxas de retorno, mais moderadas ou menos otimistas como nalguns casos assistimos e lemos em algumas publicações. As taxas de ocupação ou encargos são também fatores importantes na volatilidade de mercado.
Estamos a atravessar uma fase em que faz toda a diferença na valorização de imóveis a ponderação e bom senso na relativização de determinados fenómenos pontuais, assim o avaliador deverá ter uma responsabilidade acrescida no trabalho de análise e domínio do mercado local onde atua, fazendo verter implicitamente a volatilidade no valor do mesmo. As flutuações do mercado e dinâmicas são constantes, sendo essa evolução mais notória em segmentos específicos e em contextos localizados, muitas vezes decorrem de modas e tendências passageiras.
Existem alguns modelos estatísticos relativamente intuitivos que permitem verificar a volatilidade do mercado imobiliário tendo por base dados históricos, sendo elas o desvio padrão, variância ou desvio médio, contudo muitas vezes o bom senso na simples análise do valor mínimo e máximo duma prospeção é suficiente, aplicando um valor ponderado que melhor se adequar adicionado ainda se necessário a volatilidade para essa localização/segmento na determinação do índice de venda ou de renda na avaliação, muitas vezes pode ser a forma mais eficiente e expedita de o fazer.
No contexto da avaliação imobiliária a volatilidade é um parâmetro a considerar no presente, que deverá afetar o valor, a prudência deverá ser a palavra de ordem. De modo objetivo deverá ser dada a devida segurança e salvaguardada através da atribuição das denominadas yields e taxas de retorno, mais moderadas ou menos otimistas como nalguns casos assistimos e lemos em algumas publicações. As taxas de ocupação ou encargos são também fatores importantes na volatilidade de mercado.
Estamos a atravessar uma fase em que faz toda a diferença na valorização de imóveis a ponderação e bom senso na relativização de determinados fenómenos pontuais, assim o avaliador deverá ter uma responsabilidade acrescida no trabalho de análise e domínio do mercado local onde atua, fazendo verter implicitamente a volatilidade no valor do mesmo. As flutuações do mercado e dinâmicas são constantes, sendo essa evolução mais notória em segmentos específicos e em contextos localizados, muitas vezes decorrem de modas e tendências passageiras.
Existem alguns modelos estatísticos relativamente intuitivos que permitem verificar a volatilidade do mercado imobiliário tendo por base dados históricos, sendo elas o desvio padrão, variância ou desvio médio, contudo muitas vezes o bom senso na simples análise do valor mínimo e máximo duma prospeção é suficiente, aplicando um valor ponderado que melhor se adequar adicionado ainda se necessário a volatilidade para essa localização/segmento na determinação do índice de venda ou de renda na avaliação, muitas vezes pode ser a forma mais eficiente e expedita de o fazer.
sexta-feira, 7 de fevereiro de 2020
DIFERENCIAÇÃO E CARACTERÍSTICAS NA AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA
Por norma qualquer imóvel possui algum/alguns aspetos que o permite se diferenciar dos restantes, o que em boa medida faz aumentar ou diminuir o seu valor face a outros semelhantes e disponíveis no mercado. Estes aspetos são analisados como variáveis na homogeneização dos comparáveis para depois serem aplicados pelo no método comparativo.
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