"Crescente fluxo de turistas no porto estimula comércio de rua"

Rua de Santa Catarina, Passeio dos Clérigos e Quarteirão das Cardosas, é onde está centrado o comércio de rua “prime”, estando a evidenciar-se um dinamismo crescente e consolidado no eixo Mouzinho-Flores. O eixo Mouzinho-Flores é das zonas da cidade, onde se tem verificado um maior número de projetos de reabilitação, destinados em particular a alojamento turístico, restauração e moda. Pelo facto de estar inserido na zona “prime” de comércio do Porto, evidencia-se ainda o reposicionamento do Centro Comercial Porto Gran Plaza (agora La Vie), que tem vindo a sofrer uma restruturação a nível de oferta de tipo de espaços, incluindo agora serviços (Lavandaria Self-Service, Escola de Dança Pedro Sousa, Manpower, entre outros) e também irá servir de apoio às obras em curso no Mercado do Bolhão, acolhendo algumas bancas temporariamente.

Deste modo, têm sido inauguradas mais lojas no centro histórico do Porto relativamente ao ano anterior, o que espelha uma crescente procura, derivada particularmente dum impulso dado pelo setor do turismo. De facto, não só o número de visitantes na cidade que tem crescido significativamente – 2015 foi o melhor ano de turismo no Porto, entre janeiro e novembro do ano anterior, o destino Porto e Norte de Portugal registou mais de três milhões de dormidas de estrangeiros, o que representa um aumento de 16,7% face ao mesmo período em 2014. Entre os visitantes, continuam a destacar-se turistas espanhóis, franceses e brasileiros (Fonte: Porto Lazer), como a oferta de espaços que tem sido gerada resulta, em boa parte, da reabilitação de edifícios para uso turístico.

O aumento da procura refletiu-se nas rendas “prime” do Porto que, em dezembro de 2015, registaram um crescimento de 17% face ao final de 2014, fixando-se nos 35€/m²/mês para espaços de aproximadamente 100 m² (Fonte: consultora internacional).

2016 E PERSPETIVAS FUTURAS

O país, está a sair da crise, mas ainda há muita instabilidade que leva a que os consumidores nacionais estejam preocupados e apreensivos o que faz que no momento de investir se retraíam e adiem esses investimentos. Sem dúvida que o turismo e o seu constante crescimento em todo o país tem ajudado quer a restauração, quer a hotelaria e o próprio comércio, no entanto a cidade e a região terão de ter uma estratégia bem delineada pelas várias entidades envolvidas que trace o rumo pretendido para a região ao nível do turismo, comércio e serviço que garanta uma atuação mobilizadora e sustentada a médio e longo prazo, pois de outro modo o turismo nunca deixará de ser o nosso “balão de oxigénio”.

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O mercado do imobiliário de luxo em Portugal e os Golden Visa

Tal como noutros países da união europeia ou nos diversos setores de atividade económica, o nosso país dispõe de artigos/bens com elevado níquel de qualidade e que são “made in Portugal”, ou seja, dispõe dos vulgarmente chamados artigos/bens de luxo, desejados por muitos, mas alcançados por poucos.

O mercado imobiliário, não ficando longe desta realidade e não fosse Portugal um país com formação em engenharia/arquitetura reconhecida e premiada a nível europeu, apresenta um considerável número de imóveis de luxo. Estes, ao serem analisados em conjunto com a boa gastronomia, a segurança, o baixo custo de vida e as caraterísticas climáticas do nosso país, geram atratividade e relevância para os investidores internacionais.

Estes, entre outros motivos, procuram a obtenção do Visto de Investidor – o Golden Visa, que por sua vez lhes permitem poder viver, trabalhar ou estudar em todo o espaço europeu Schengen. A obtenção deste visto pode ser feita caso o investidor opte por investir no mercado imobiliário, efetue depósitos de capital ou invista em ações/obrigações ou crie uma empresa com 10 empregados permanentes.

A imagem seguinte, extraída do site do Golden Visa Portugal (www.goldvisaportugal.pt), ilustra os países cujo investimento permite a obtenção do Golden Visa.

- Países da EU que pertencem ao Espaço Schengen

- Países que não pertencem ao Espaço Schengen


- Países que não são do Espaço Schengen mas pertencem à União Europeia

- Outros Países Europeus que não pertencem ao Espaço Schengen

Caso decidam investir no mercado imobiliário, constata-se um incentivo às transações imobiliárias, transmite-se uma nova fluidez ao mercado de arrendamento e incentiva-se a construção civil, que devido à crise económica dos últimos anos tem apresentado níveis reduzidos de produção. Para além disto, dado que qualquer cidadão de qualquer nacionalidade é elegível para receber o Golden Visa (exceto os que tiverem sido condenados por crime ou estejam impedidos de entrar no espaço Shenghen), promove-se a multiculturalidade e a globalização tão carismática e praticada na europa.

Caso o investidor opte pelo mercado imobiliário, deverá investir na ordem dos 500.000€ (valor mínimo), sendo que para tal pode adquirir várias propriedades e posteriormente arrendá-las. Este processo se deverá perpetuar por um período mínimo de 5 anos. O Golden Visa carece de renovação sucessiva de dois em dois anos, após o primeiro ano de atribuição/permanência. 

No nosso país existem diversas imobiliárias de renome a comercializar e a promover a venda de imóveis de luxo, tais como: a Luximo´s, a Quintela & Penalva Real Estate, a Sotheby´s, a Luxus, a Real Estate Boutique, a Engel & Volkers, a Sortami e a Portugal Rur. Estas, entre outras, debruçam-se em vários tipos imóveis, sejam moradias e apartamentos em zonas urbanas ou balneares, quintas e herdades, em zonas equestres, em zonas de cariz histórico ou vinhas. As zonas mais requisitadas pelos investidores são nos principais centros urbanos como Lisboa (Avenida da Liberdade, Baixa e Chiado) e Porto (Centro Histórico e Foz do Douro), o Douro (zona de produção vinícola), Algarve, zona Alentejana e zonas premium das ilhas. Constata-se que os principais investidores são de nacionalidade francesa, brasileira, chinesa e inglesa.

A EREN Finest Real Estate (http://www.europeanrealestate.org) considera Portugal, tal como França, Alemanha, Itália, Espanha, Áustria e Suíça, países de relevância para o mercado de luxo, quer a nível de moradias e apartamentos.

A titulo de exemplo, na capital em plena Avenida de Berna atualmente constata-se o empreendimento “Nouveau Lisboa” que foi construído de raiz, coloca à disposição dos investidores e não investidores, 21 apartamentos de luxo (13 T2, 7 T3 e 1 T1, com áreas entre os 82 m² e os 143 m²); também na capital, mas perto da assembleia da república, constata-se um empreendimento baseado na reabilitação urbana denominada por “Estrela 24” com 8 apartamentos (T1 com área a partir de 60 m² e T2 a partir de 90 m²).

Espera-se que esta constante procura de imóveis de luxo, continue a valorizar e balizar os índices de venda (€/m²) nos segmentos residenciais e de lazer, dado estes serem os mais procurados a nível do mercado de luxo. Por outro lado, a procura pelo que é requintado e primoroso promove o desenvolvimento de novos materiais da construção civil, nomeadamente os utilizados nos revestimentos dos edifícios e que permitem a obtenção de classes energéticas altamente competitivas. 

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IMI - Coeficiente de Qualidade e Conforto

No passado dia 2 de agosto de 2016 entrou em vigor no Decreto-Lei n.º 42/2016, referente às alterações legislativas ao valor patrimonial tributário dos imóveis, sobre o qual os proprietários pagam o IMI. Houve alterações, nomeadamente na ponderação de alguns parâmetros do coeficiente de: qualidade e conforto relativos à localização e operacionalidades relativas dos prédios destinados à habitação aos utilizados nos prédios de comércio, indústria e serviços.

Será precisamente ao nível das tabelas com os parâmetros de qualidade e conforto que se produz a alteração mais significativa ao código do IMI. O elemento relativo a “localização e operacionalidade relativas” que anteriormente podia reduzir em até 5% o valor do coeficiente de qualidade e conforto ou aumentá-lo em até 5%, passou a ter um intervalo de variação maior, podendo atualmente ser reduzido em até 10% e aumentado em até 20%.

Assim sendo, o critério “localização e operacionalidade relativas” pode agora pesar mais do que até aqui no conjunto de critérios que majoram ou minoram o valor de um determinado imóvel. Para o cálculo do IMI existem várias parcelas (coeficientes). Recordemos a fórmula para determinado do VPT:

A determinação do valor patrimonial tributário dos prédios urbanos para habitação, comércio, indústria e serviços resulta da seguinte expressão:

Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv em que:

Vt = valor patrimonial tributário;

Vc = valor base dos prédios edificados;

A = área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação;

Ca = coeficiente de afetação;

Cl = coeficiente de localização

Cq = coeficiente de qualidade e conforto;

Cv = coeficiente de vetustez.

O parâmetro “Localização e operacionalidade é apenas um de 13 que majoram o Coeficiente de Qualidade e Conforto que, por sua vez, este coeficiente é um de seis fatores que compõem a fórmula de determinação do valor patrimonial tributário. As alterações introduzidas visam diferenciar o valor de imóveis similares (tipicamente no mesmo prédio, ou empreendimento) como sejam o andar, a disposição ou exposição solar, a acessibilidade privilegiada a espaços comuns de especial valor, a existência de vista privilegiada, entre outros.

O Coeficiente de Qualidade e Conforto, previsto no artigo nº 43 do Código do IMI, avalia a qualidade e o conforto do imóvel. E aqui podem entrar diversos fatores, eis a tabela dos parâmetros de qualidade e conforto que são tidos em conta no apuramento deste coeficiente.

MAJORATIVOS:

- Moradias unifamiliares                                                         até 0,20

- Localização em condómino fechado                              0,20

- Garagem individual                                                             0,04

- Garagem coletiva                                                               0,03

- Piscina individual                                                                  0,06

- Piscina coletiva                                                                    0,03

- Campos de ténis                                                                  0,03

- Outros equipamentos de Lazer                                          0,04

- Qualidade construtiva                                                        até 0,15

- Localização excecional                                                      até 0,10

- Sistema central de climatização                                        0,03

- Elevadores em edifícios de menos 4 pisos                         0,02

- Localização e operacionalidade relativas                       até 0,20

MINORATIVOS:

- Inexistência de cozinha                                                        0,10

- Inexistência de instalações sanitárias                                 0,10

- Inexistência de rede publica/privada de água                0,08

- Inexistência de rede publica/privada de eletricidade    0,10

- Inexistência de rede publica/privada de gás                   0,02

- Inexistência de rede publica/privada de esgotos            0,05

- Inexistência de ruas pavimentadas                                    0,03

- Inexistência de elevador edifícios com mais de 3 pisos   0,02

- Existência de áreas inferiores às regulamentares              0,05

- Estado deficiente de conservação                                    até 0,05

- Localização e operacionalidade relativas                        até 0,10

Este critério não é novo, ele já existe desde 2007. O que mudou agora com a nova legislação é o peso que este elemento da “localização e operacionalidade relativas” tem no apuramento do Coeficiente de Qualidade e Conforto: Se antes este critério tinha um coeficiente de majoração no valor do imóvel de 0,05, agora este peso aumentou para os 0,20.

Ou seja, uma casa com uma vista desafogada pode sofrer um agravamento do IMI por via da maior ponderação do parâmetro de localização e operacionalidade relativas no apuramento do Coeficiente de Qualidade e Conforto. Já uma casa com uma vista menos agradável (como por exemplo, uma ETAR) pode beneficiar com as novas regras. Isto acontece porque entre os elementos minorativos que (podem fazer diminuir o valor da casa) está a ponderação atribuída a uma má vista e à má exposição solar da casa, que passou dos 0,05 para os 0,10 para o apuramento do Coeficiente de Qualidade e Conforto.

Em suma, esta alteração produzirá efeitos sobre o imposto a pagar caso seja pedida uma nova avaliação do imóvel. Note-se que para além do proprietário, também a autarquia pode requerer a reavaliação do imóvel desde que a avaliação mais recente tenha mais de três anos. Esta é outras as grandes novidades, já que até agora os municípios não tinham este poder, hipótese que apenas era dada aos contribuintes, e de impugnarem a avaliação de um imóvel quando são beneficiários da receita.

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Apresentação de nova imagem Structure Value

Caríssimos (as),

A STRUCTURE VALUE, LDA, ao longo dos 7 anos de existência teve sempre a preocupação de acompanhar e antecipar as tendências tecnológicas, e sobretudo as especificidades deste setor, tendo efetuado para tal um esforço de modernização dos meios que dispõe, bem como a especialização e melhoramento dos seus técnicos de forma a potenciar a capacidade de crescimento contínuo e sustentável, garantido para tal a qualidade nos serviços prestados numa perspetiva de satisfação dos clientes.

Acompanhando essa tendência de evolução, a STRUCTURE VALUE, LDA considerou, como sentida, a necessidade de também se atualizar estruturalmente, na execução de novos processos internos no âmbito da gestão empresarial proporcionando uma maior e melhor performance organizacional e otimização dos meios/recursos disponíveis.

Assim, e no âmbito dessa qualificação em curso, a STRUCTURE VALUE, LDA efetuou um rebrandingà sua imagem institucional com o intuito de acompanhar a evolução do mercado através de uma imagem rejuvenescida com mais atitude assertiva, não descurando a inovação, e a criação de valor agora patente de forma declarada na nossa assinatura, “value in everythingwedo”.

A nova imagem traduz a visão de prestar serviços de valor acrescentado em coerência com os nossos princípios de: rigor, independência, excelência, know-how e compromisso, sempre com a dedicação e motivação características dos colaboradores da empresa, e sob o desígnio da vitalidade, prosperidade e sucesso que orgulhosamente partilhamos com os nossos clientes, fornecedores, parceiros e amigos.

Votos de Feliz Natal e dum Ano Novo, pleno de realizações pessoais/profissionais.

                                                                           A Gerência,
                                                                           Vítor Osório

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newsletter dezembro 2015

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CRISTIANA SEABRA - reforça o departamento de avaliações

A Structure Value contratou no início do passado mês uma nova colaboradora, para reforçar a equipa técnica no segmento de avaliações imobiliárias. A nova contratação destina-se a suportar o crescimento que a empresa tem vindo a registar, bem como dar resposta à entrada de novos clientes.

Cristiana Seabra possui mestrado Integrado em Engenharia Civil pelo ISEP (Instituto de Superior de Engenaria do Porto), onde desenvolveu uma tese de mestrado e respetiva defesa sobre o tema“avaliação imobiliária”, conta ainda com uma breve experiência em avaliação imobiliária numa outra empresa do setor, esta profissional virá assim reforçar a equipa de técnicos no escritório do Porto.Numa partilha e confronto de experiências enriquecedoras e diversificadas no âmbito da atividade da empresa.

“É uma honra e um desafio receber a oportunidade de integrar a STRUCTURE VALUE", afirma Cristiana Seabra. "A Structure Value é uma empresa com excelentes técnicos, com uma cultura de compromisso e em franco crescimento”. 

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newsletter dezembro 2015

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Structure Value - Recruta AVALIADORES EXTERNOS (M/F)

 AVALIADORES EXTERNOS (M/F)

Somos uma empresa especializada em avaliações imobiliárias, contamos já com alguns anos de experiência, sendo que temos vindo a crescer e a consolidar a nossa posição no mercado.
Estamos portanto a recrutar avaliadores externos, em todo o território nacional – Ilhas incluídas – com o seguinte perfil:

- Licenciatura em área de formação relevante para o setor (obrigatório);
- Formação especializada em avaliação imobiliária (preferencial);
- Experiência no setor das avaliações imobiliárias (obrigatório);
- Cópia do registo na CMVM (obrigatório);
- Cópia do seguro (preferencial);
- CV atualizado e com foto (obrigatório);
- Listagem das zonas de atuação por concelhos (obrigatório);
- Sentido de responsabilidade, rigor e cumprimento de prazos.

Os interessados devem contactar para o seguinte endereço de e-mail: recruta.aval@gmail.com com o envio dos dados solicitados podendo também remeter uma carta de apresentação.

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IMI - Imposto Municipal sobre Imóveis

Nos últimos anos tem-se verificado o agravamento fiscal do património imobiliário, através do IMI, uma realidade que só em 2015 corresponde a uma receita de cerca 1,2 mil milhões de euros para o Estado.

O IMI depende do VPT (Valor Patrimonial Tributário), que serve de base para o cálculo desse imposto. A última avaliação geral decorreu em 2012, pelo que o VPT do seu imóvel pode estar desatualizado e ter incongruências nos respetivos coeficientes da avaliação, o que por sua vez faz com que esteja a pagar um valor acima do que deveria. 

A STRUCTURE VALUE presta serviços de análise da fiscalidade do seu imóvel e de como reduzir o valor do IMI a pagar em 2016.

- O QUE TEM DE FAZER?
Consultar um técnico/empresa especializada e apresentar junto da A.T. reclamação do VPT do seu imóvel. 

- QUEM PODE SOLICITAR ESTE SERVIÇO?
Pessoas singulares ou coletivas (famílias/empresas), desde que sejam proprietários de imóveis.

- QUANTO PODERÁ SER A POUPANÇA FISCAL?
Dependerá da análise a efetuar ao imóvel, pelo técnico/empresa.

- ATÉ QUANDO PODE AGIR?
Para ter efeitos já em 2016, terá de fazer reclamação até 31 Dezembro de 2015.

- QUANTO PODERÁ CUSTAR ESSE SERVIÇO?
Vai depender e está função do tipo de imóvel e complexidade da análise da avaliação do VPT, mas como orientação podemos informar que para uma moradia ou fração autónoma não deverá ultrapassar o valor de 50 €.

INFORMAÇÕES:

TEL. 222 084 174 

info@structurevalue.com

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Nova Legislação na Atividade de Perito Avaliador de Imóveis

O ano de 2015 está a ser marcado por uma reforma ao nível da legislação, nomeadamente dos fundos de investimentos mobiliários, fundos de investimentos imobiliários, fundos de pensões, bancos, no que concerne ao acesso à atividade de perito avaliador de imóveis, para estas entidades.

O Decreto-Lei n.º 16/2015, de 24 de Fevereiro, define o Regime Geral dos Organismos de Investimento Coletivo e aprova o regulamento da CMVM nº 2/2015. Desta forma ocorre a revogação do regulamento da CMVM nº 5/2013, que atuava a nível dos organismos de investimento coletivo e comercialização de fundos de pensões abertos de adesão individual e o regulamento da CMVM nº 8/2002 a nível dos fundos de investimentos imobiliários.

A Lei nº 153/2015 de 14 de Setembro vem regular o acesso e o exercício da atividade dos peritos avaliadores de imóveis que prestem serviços a entidades do sistema financeiro nacional do setor bancário, fundos imobiliários, segurador/ressegurador e dos fundos de pensões. A presente lei entrará em vigor já no dia 14 de Novembro de 2015 e irá impor uma importante mudança no acesso à atividade de perito avaliador.

Esta reforma será importante para o setor, uma vez que contribuirá para uma maior responsabilização dos peritos avaliadores e melhor qualificação da profissão/atividade, tal como já é praticado noutros países como, por exemplo, em Espanha com a norma ECO.

De acordo com a legislação mencionada, só poderá exercer a atividade de perito avaliador de imóveis para as entidades do sistema financeiro, quem estiver habilitado para o efeito através do registo na C.M.V.M. e celebrar por documento escrito os termos em que se exerce a sua atividade com a entidade responsável pela gestão de organismo de investimento coletivo, instituição de crédito, sociedade financeira, sociedade gestora de fundos de pensões ou empresa de seguros ou de resseguros. O registo na C.M.V.M. é aplicado quer a pessoas singulares quer a pessoas coletivas que satisfaçam os requisitos de idoneidade, qualificação, experiência profissional e de cobertura da responsabilidade civil profissional.

Ao nível da qualificação e experiência profissional é necessário formação base (licenciatura, pós-graduação, mestrado) que demonstrem ter conhecimentos nas áreas de economia, finanças empresariais, mercadores financeiros, construção, energia e ambiente, planeamento urbanístico de ordenamento do território, gestão do imobiliário e ética na atividade financeira. Por outro lado, é fundamental um rigoroso e aprofundado conhecimento em análise de projetos de investimento, métodos de avaliação imóveis, contabilidade e fiscalidade do imobiliário, instrumentos financeiros de investimento imobiliário e direito aplicável ao imobiliário e ao investimento no imobiliário. Para além do conhecimento técnico, é fundamental experiência comprovada na realização de avaliações imobiliárias.

Com a nova legislação, os peritos avaliadores singulares ou coletivos, serão obrigados a possuir um seguro de responsabilidade civil por danos causados no exercício da sua atividade. Este seguro deverá ter a duração mínima anual, contratado a favor de terceiros lesados com um mínimo de capital seguro por anuidade no valor de 500.000 € ou 250.000 €, quanto aos peritos avaliadores de imóveis registados há menos de três anos e quanto àqueles cujos montantes avaliados no ano anterior são inferiores a 20 000 000€.

O conteúdo e a estrutura dos relatórios de avaliação também consta no Anexo da Lei nº 153/2015, devendo existir três capítulos principais, compostos por:

- Elementos de identificação do cliente, dos peritos avaliadores, do imóvel, dos termos de contratos e datas afetas à avaliação;
- Elementos de avaliação, nomeadamente: descrição do imóvel, âmbito da avaliação, métodos de avaliação utilizados, valores de renda se aplicáveis, estimativa de despesas de conservação, manutenção e outros encargos indispensáveis à adequada exploração económica do imóvel, taxas de atualização, identificação do(s) valor(es) de avaliação para cada uma das frações do imóvel quando aplicável, indicação inequívoca do valor final atribuído ao imóvel, entre outros;

- Elementos de responsabilização, tais como identificação e eventuais limitações ao valor determinado para o imóvel, declaração do perito a indicar que efetuou a avaliação de acordo com as exigências legais, indicação da apólice de seguro de responsabilidade civil, assinatura do perito e data de entrega do relatório à entidade contratante.

Com a implementação desta nova legislação, pretendeu-se revigorar e qualificar o exercício da atividade de avaliação imobiliária e da profissão de perito avaliador, bem responsabilizar e profissionalizar os peritos que atuam como avaliadores nos fundos de investimento. É esperado que traga contribuições positivas para a área reforçando a confiança dos clientes, investidores e todos os que direta ou indiretamente intervêm na avaliação imobiliária.

A Structure Value, Lda. encontra-se atenta às novas diretrizes em vigor e dispõe atualmente de uma equipa técnica apta para o efeito, encontrando-se apta a continuar a intervir no mercado de avaliações imobiliárias, em todo o território nacional, para todos os clientes do setor financeiro/bancário, fundos de investimento e de pensões.

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newsletter novembro 2015

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O Método Comparativo de Mercado na Avaliação Imobiliária

Para a determinação do valor de mercado de um imóvel, normalmente, é necessário comparar o imóvel em análise/avaliação com outros imóveis de características semelhantes. Para tal, é necessário efetuar uma prospeção de mercado e proceder a uma homogeneização da amostra (conjunto de observações) recolhida no mercado onde o imóvel em avaliação se insere.

Assim sendo, o método comparativo de mercado, tal como o nome indica consiste na obtenção do valor de mercado de um determinado bem imóvel através da comparação deste com outros imóveis já transacionados ou em comercialização nesse mercado.

Para que esta metodologia possa ser efetivamente usada é necessário que exista uma amostra considerável, ou seja, no mercado onde o imóvel se insere deverá existir um número de observações suficiente e que se trate de um mercado dinâmico nesse segmento. Por outro lado, as condições dos imóveis que compõem essa amostra deverá ser o mais semelhante possível, bem como os dados recolhidos referentes aos imóveis devem ser recentes para que seja possível comparar o imóvel a avaliar com outros comercializados num período atual, a informação deverá ser de qualidade e credível (com indicação da fonte), devendo não ser influenciada por fatores externos nem por fatores subjetivos associados ao avaliador. Claro que existem considerações que podem ser efetuadas de forma casuística por parte do avaliador, isto porque a avaliação imobiliária não se trata de uma ciência exata, mas sim na obtenção do presumível valor de mercado, de acordo com princípios e fundamentos de cálculo, desde que devidamente justificados. É portanto fundamental uma boa qualificação técnica, experiência do perito avaliador e o seu conhecimento do mercado imobiliário para que se possa reduzir a subjetividade das avaliações e incrementar sustentabilidade e fundamentação no relatório.

Na fase seguinte do método comparativo é necessário efetuar a homogeneização, pelo que os parâmetros desse processo devem ser objetivos e claros, podendo ser os mais diversos e com justificada pertinência para o segmento em causa. Deste modo, os parâmetros da homogeneização iram relacionar-se em função (por exemplo): do piso, da área, da tipologia, do estado de conservação, da qualidade construtiva, do estacionamento, da idade, eventuais ónus existentes na propriedade, do pé-direito, cais de carga, elevador, controlo de acessos, infraestruturas, entre outros. Ou seja existe uma variedade de parâmetros que podem influenciar o valor de um determinado imóvel em função das suas próprias características, condições e atributos (depreciativos/apreciativos), face à análise decorrente da homogeneização com imóveis semelhantes e comparáveis.

Após a realização da homogeneização da amostra, são determinados coeficientes para cada variável em análise, o que permitirá obter o valor €/m2, que corresponderá ao denominado índice de venda, que é um valor unitário para um determinado segmento imobiliário, numa determinada zona e num determinado momento.

O método comparativo de mercado deverá ser utilizado como metodologia principal no estudo do valor de mercado de determinado imóvel, contudo existem casos onde não é possível a sua utilização, ou seja não existe mercado ou se existe não são conhecidos os dados e valores dessas transações ou porque os dados recolhidos não são suficientes para sustentar a avaliação do imóvel por este método.

Concluímos portanto que o método comparativo de mercado tem por base uma análise estatística, deverá ser sempre que possível utilizado como método principal para a valorização de imóveis, exceção para os casos onde não há mercado ou não se conhecem transações. É de salientar que o método comparativo assenta na recolha/pesquisa de informação imobiliária quantitativa e qualitativa, que deverá ser selecionada com máximo rigor, prudência e bom senso, através das mais diversas fontes. Será da qualidade dessa informação que dependerá ou se fará a diferença na qualidade da avaliação de um imóvel, por este método.

Na Structure Value, Lda. possuímos desde 2010 de uma base de dados de imóveis de âmbito nacional, que reúne inúmeras caraterísticas e especificidades de 600.000 (aproximadamente) imóveis em diferentes segmentos, que está em constante atualização (semanal/mensal) e “alimentada” com mais informação das avaliações produzidas, o que nos permite a obtenção de um elevado grau de fiabilidade e qualidade da informação armazenada, e consequentemente rigor na atribuição dos valores dos imóveis, que avaliamos diariamente.

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Avaliações do Imposto Municipal sobre Imóveis – Coeficiente de Localização

A presente edição da newsletter mensal surge como seguimento da newsletter lançada em Janeiro de 2015, na qual visamos reforçar o conhecimento relativo ao Valor Patrimonial Tributário (VPT) e consequente IMI, tendo em conta a sua importância e relevância para o orçamento familiar e empresarial.

O Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI) foi aprovado pelo decreto-lei nº 287/2003 - 12/11 e sofreu as últimas alterações no ano de 2014, pela lei 82-D/2014 - 31/12 e pela lei 82-B/2014 - 31/12.

A determinação do VPT de prédios urbanos para habitação, comércio, indústria, serviços, tal como já foi mencionado é calculado de acordo com a seguinte expressão:

Em que:

Segundo o CIMI, o valor patrimonial tributário dos prédios urbanos apurado, é arredondado para a dezena de euros imediatamente superior. Este imposto (IMI) é cobrado aos cidadãos e empresas proprietárias de bens imóveis e é calculado com base no valor patrimonial tributário.

Os prédios podem ser classificados como urbanos, rústicos ou mistos. Por sua vez, os prédios urbanos podem ser classificados como sendo habitacionais, comerciais, industriais ou serviços, terrenos para construção ou outros. De acordo com o artigo 14º do CIMI, o valor patrimonial tributário dos prédios é determinado por avaliação, com base em declaração do sujeito passivo, salvo se o Código se opuser. Os artigos do CIMI que aludem à metodologia de cálculo do valor patrimonial do imóvel compreendem os artigos 38º ao 46º. As avaliações patrimoniais são realizadas por peritos locais, nomeados pelo diretor geral dos impostos e prestam serviço durante a avaliação geral.

Nesta newsletter atribui-se particular relevância ao Sistema de Informação Geográfica do Imposto Municipal sobre Imóveis (SIGIMI), que permite determinar o Coeficiente de Localização.

O SIGIMI, trata-se de uma aplicação informática que pode ser utilizada a partir do site geral da Autoridade Tributária e Aduaneira "www.e-financas.gov.pt/SIGIMI/" e permite obter o coeficiente relacionado com a localização, de acordo com a portaria 1119/009, afeto aos diversos fins que o imóvel pode apresentar, tais como: habitação, comércio, serviços, armazéns e as atividades industriais, estacionamento coberto e não fechado e estacionamento coberto e fechado. Por outro lado, apresenta também a percentagem afeta a terrenos bem como o coeficiente majorativo a aplicar em caso de moradias unifamiliares. Posteriormente, permite o cálculo automático do valor patrimonial tributário dos prédios. A figura acima alude à página inicial da aplicação, onde é possível constatar o mapa que permite visualizar a localização exata do prédio em estudo. E assim obter o respetivo Coeficiente de localização do imóvel em análise ou estudo.

Este coeficiente tem relevante impacto/peso no valor final do imóvel (VPT), pelo que é um dos coeficientes que vai “de quando em vez”, sendo atualizado e revisto pela AT (Autoridade Tributária).

O seu apuramento depende de um zonamento nacional, que por sua vez está divido por sub-zonamentos municipais, e por fim em parcelas permitindo verificar (online) a rua onde se insere a parcela onde se insere cada imóvel. Este coeficiente pode variar entre 0,4 e 3,5 o que de acordo com o intervalo indicado, pode influenciar o valor de um imóvel em mais 350 % (até) valorização, face a outro com uma localização distinta, mas mantendo-se todas as restantes condições e características iguais em ambos os imóveis em comparação.

Face a isto, no corrente ano foi efetuada nova revisão do coeficiente em alguns municípios de modo a corrigir algumas incongruências e erros desse zonamento/parcelas, para corrigir algumas injustiças existentes, bem como atualizar coeficientes de acordo com a realidade local/regional. Estas alterações contaram com a ajuda dos municípios que são também parte interessada e beneficiários na obtenção do referido imposto.

Assim, o coeficiente de localização de uma imóvel pode subir ou descer e por conseguinte, refletir-se no VPT e no imposto a pagar. Essa atualização deveria ocorrer de forma automática, contudo isso não acontece, sendo que a aplicação do novo coeficiente passa por um pedido de reavaliação ou reclamação do proprietário do imóvel.

Para evitar ficar a pagar mais IMI do que deveria, sugerimos a consulta do SIGIMI (online) ou em alternativa consultar um perito avaliador ou empresa com competências e experiencia neste tipo de serviço, de modo a instruir uma reclamação formal ou pedido de reavaliação do valor patrimonial tributário., Podendo também ser uma boa oportunidade para rever outros coeficientes com implicação no VPT final. Informamos os nossos clientes e amigos que a Structure Value, lda está apta a prestar este serviço de análise e reclamação do do VPT junto da AT, pelo que tem vindo a dar resposta a vários pedidos de particulares e empresas para este serviço e na maioria dos casos com sucesso e redução efetiva do imposto a pagar pelo contribuinte. Importa por ultimo referir que a possível alteração do VPT, só terá implicação no IMI a pagar, do ano seguinte e não no ano decorrente da alteração do VPT.

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newsletter outubro 2015

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