Avaliações Imobiliárias – “Conceitos de valor”

A avaliação de imóveis é fundamental para uma correta gestão do património, com valores associados que representam grande visibilidade e impacto nos investimentos das empresas, instituições e famílias.

Nesse sentido, é importante que os diferentes tipos de valor emitidos nos relatórios de avaliação sejam claros, ou seja, as conclusões sejam objetivas e com uma linguagem comum necessária para a sua melhor compreensão. Por vezes e nalguns trabalhos de avaliação imobiliária, os clientes solicitam-nos para um mesmo imóvel e no mesmo relatório várias respostas, o que torna logicamente o nosso trabalho mais complexo, sendo assim, possível a valorização do mesmo imóvel em diferentes perspetivas e assim com diferentes valores.

De modo a contribuirmos para uma melhor compreensão dos valores emitidos e de acordo com as normas internacionais para avaliação imobiliária, apresentamos de seguida as definições para os diferentes tipos de valor em função de cada conceito subjacente.

Valor de Mercado – O “valor de mercado” é a quantia pelo qual um imóvel pode ser transacionado à data da avaliação, após exposição num mercado livre e concorrencial, em termos de condições de oferta e procura, durante um período temporal considerado razoável, tendo por referência a transação de outros bens de natureza idêntica no mercado em que se insere, e em que todos os operadores agem de forma livre e ponderada, pressupondo-se que têm acesso a toda a informação relevante, quer para a formação de valor do imóvel, quer para a tomada de decisão sobre a sua eventual transação, e não possuem qualquer interesse particular que norteie a sua ação.

Valor de Venda Imediata – Tem por base o valor de mercado do imóvel, mas é subtraído da necessária exposição para absorção em que a venda é efetuada num período de tempo especialmente curto. Também pode ser apresentado por valor de venda forçada ou valor de liquidação.

Valor Venal – É a quantia pela qual o bem foi transacionado em mercado livre, ou seja, o preço que o comprador pagou ao vendedor no momento da realização do negócio.

Valor de Máximo e Melhor Uso – Trata-se duma estimativa do valor de mercado numa perspetiva da obtenção do “máximo e melhor uso” para o imóvel, o qual pode ser definido como sendo aquela que conduz ao valor mais elevado, desde que o uso em causa seja admissível, fisicamente possível, adequado ao mercado e financeiramente viável.

Valor Intrínseco – É o conceito de valor que traduz os custos necessários à construção de um imóvel semelhante ao objeto de avaliação, ponderado com fatores que traduzam a depreciação física e funcional e/ou económicas ocorridas, acrescido do valor de mercado do terreno (quando possível).

Valor Potencial – Corresponde ao valor atual do imóvel atendendo aos seus rendimentos futuros, atualizados a uma determinada taxa de rentabilidade espectável.

Valor Financeiro – Traduz o valor do imóvel considerando os seus rendimentos atuais, capitalizados a uma determinada taxa de rentabilidade espectável.

Valor Residual – Utilizado na avaliação de terrenos e de propriedades a reabilitar, e que se obtém deduzindo ao presumível valor de mercado do imóvel a construir ou reabilitar, todos os custos, diretos e indiretos, inerentes à intervenção construtiva. Podendo ainda a análise ser do tipo dinâmica ou estática.

Valor de Garantia/Hipoteca – Corresponde ao valor do imóvel numa perspetiva de valor comercial futuro do imóvel, tendo em conta aspetos sustentáveis a longo prazo, mais independentes da conjuntura económica ou de aspetos especulativos.

Valor Contabilístico – Valor dos imoveis para contabilização no Balanço das contas das empresas ou entidades, garantindo o cumprimento das normas contabilísticas (SNC ou outra aplicável para entidades).

Valor em Uso Continuado – Avaliação que se orienta e considera o uso atual do imóvel, mesmo que não seja este o correspondente à sua maior valorização.

Valor em Uso Alternativo – Na avaliação em uso alternativo consideramos o valor do imóvel, de acordo com os vários usos que o imóvel pode vir a ter legalmente, e que traduzam a sua melhor valorização (“máxima e melhor utilização”).

Valor Futuro – Corresponde ao valor de mercado, acrescido duma capitalização com uma taxa de atualização e de rentabilidade adequada e prudente, num horizonte temporal definido.

Valor Atual Líquido – Corresponde ao valor do imóvel determinado pelo valor residual, de modo dinâmico com utilização duma taxa de atualização (WACC), pelo que se denomina de líquido porque é ainda subtraído da quantia necessária para despesas de transação.

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VOLATILIDADE DO MERCADO IMOBILIÁRIO

A volatilidade é um parâmetro de análise de risco que permite verificar as oscilações dum determinado ativo e as variações de valor no curto e médio prazo. De certo modo é um indicador considerado pelos investidores aquando duma análise fundamentada na seleção perante diferentes classes de ativos ou na mesma classe. Assim a volatilidade no investimento vai determinar o tipo de investidor em função do risco, se se trata dum mais conservador e avesso à incerteza, ou não.

Com certeza podemos afirmar que o imobiliário permite de certo modo algum equilíbrio sobretudo pelo histórico e retornos implícitos, contudo há ciclos e segmentos em que não é possível antecipar e antever evoluções ou quedas, o que em contrapartida para alguns investidores permitirá obter ganhos moderados em função dos comportamentos de mercado, sendo ainda assim o imobiliário um mercado por natureza menos volátil dos que os restantes.

A volatilidade do imobiliário tem precedentes passados e históricos de baixo risco, pelo que por norma é uma das opções na diversificação de carteira de investimentos de clientes institucionais e corporativos em todo o mundo. Contudo e numa ótica de investimento direcionado e analisado de forma individual em imobiliário é possível verificar que o mercado imobiliário tem fenómenos específicos. Quem trabalha no setor facilmente compreende que o mercado de arrendamento (AL) residencial tem uma volatilidade considerável face aos restantes, por isso mesmo também provoca alterações nos valores de compra e venda nas zonas de reabilitação urbana. Noutros segmentos o mercado não é tão volátil, mas há alguns nichos onde o risco de volatilidade sobretudo nas taxas de retorno não são de desprezar.

No contexto da avaliação imobiliária a volatilidade é um parâmetro a considerar no presente, que deverá afetar o valor, a prudência deverá ser a palavra de ordem. De modo objetivo deverá ser dada a devida segurança e salvaguardada através da atribuição das denominadas yields e taxas de retorno, mais moderadas ou menos otimistas como nalguns casos assistimos e lemos em algumas publicações. As taxas de ocupação ou encargos são também fatores importantes na volatilidade de mercado.

Estamos a atravessar uma fase em que faz toda a diferença na valorização de imóveis a ponderação e bom senso na relativização de determinados fenómenos pontuais, assim o avaliador deverá ter uma responsabilidade acrescida no trabalho de análise e domínio do mercado local onde atua, fazendo verter implicitamente a volatilidade no valor do mesmo. As flutuações do mercado e dinâmicas são constantes, sendo essa evolução mais notória em segmentos específicos e em contextos localizados, muitas vezes decorrem de modas e tendências passageiras.

Existem alguns modelos estatísticos relativamente intuitivos que permitem verificar a volatilidade do mercado imobiliário tendo por base dados históricos, sendo elas o desvio padrão, variância ou desvio médio, contudo muitas vezes o bom senso na simples análise do valor mínimo e máximo duma prospeção é suficiente, aplicando um valor ponderado que melhor se adequar adicionado ainda se necessário a volatilidade para essa localização/segmento na determinação do índice de venda ou de renda na avaliação, muitas vezes pode ser a forma mais eficiente e expedita de o fazer.

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DIFERENCIAÇÃO E CARACTERÍSTICAS NA AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA

Por norma qualquer imóvel possui algum/alguns aspetos que o permite se diferenciar dos restantes, o que em boa medida faz aumentar ou diminuir o seu valor face a outros semelhantes e disponíveis no mercado. Estes aspetos são analisados como variáveis na homogeneização dos comparáveis para depois serem aplicados pelo no método comparativo.

O perito avaliador que seleciona e analisa a amostra para posterior homogeneização, depara-se com a necessidade de definir quais as características mais importantes e diferenciadoras do imóvel em análise, ou seja, os aspetos qualitativos, que no contexto do mercado onde o mesmo se enquadra, mais ou menos valoriza. Passando em revista o segmento do mercado que mais comummente há avaliações, residencial, vamos focar alguns aspetos que habitualmente estão presentes, e indagar acerca da variação de valor que os mesmos poderão significar.

No segmento residencial, sabemos que as tipologias mais elevadas possuem um valor unitário tendencialmente (€/m2) inferior às tipologias inferiores. A existência de equipamentos intrínsecos ao imóvel, como é de esperar, são fatores valorizadores do preço do imóvel. A existência de estacionamento/s é também claramente influenciar do valor do imóvel. A orientação e exposição solar, também poderá afetar. Um imóvel que se situe a um nível e orientação que permita uma maior luminosidade e aquecimento natural será mais atrativo do que outro semelhante, mas mal iluminado. Outros aspetos como a idade e acabamentos são também de valorizar. Contudo há um aspeto que tem um peso considerável que é o número de quartos, que irá definir a sua tipologia, não obstante área possa até ser inferior à tipologia seguinte ou anterior. Nas moradias a existência de logradouro constitui um fator majorativo, bem como o facto de ser isolada face a moradias geminadas ou em banda. Nos apartamentos, a localização nos últimos pisos, especialmente quando tal significa vistas desafogadas de rio ou mar funciona como uma característica majorativa – exceção feita a prédios sem elevador. A integração em condomínio ou conjunto habitacional também pode fazer variar o valor. A existência de elevador e estacionamento próprio são aspetos bastante valorizados pelos compradores, especialmente em imóveis que se situem em prédios com vários andares, ou em zonas onde o estacionamento na via pública seja particularmente difícil e a pagar. A classificação energética é cada vez mais um aspeto diferenciador da qualidade do imóvel, que deve ser considerado.

Há que considerar também modas e tendências que nalguns casos vão tendo impacto no valor, assim como também a referência a determinado construtor ou marca que incorpora em si um sinónimo de qualidade (ex. da antiga empresa de construções “Ferreira dos Santos” na cidade do Porto).

Cada aspeto atrás relatado deverá ser analisado/comparado diretamente e se se tratar de variáveis que podem ser traduzidas de qualitativas para quantitativas para aferir €, caso contrário a diferenciação dada no valor terá sempre um grande peso que decorre da sensibilidade, experiência e competência de cada perito.

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A Geração Millennial e o Imobiliário

Muito se tem falado na geração millennial, no que respeita sos seus hábitos, ou aspirações e motivações. Resolvemos nesta rubrica abordar este tema na vertente do imobiliário, nomeadamente tendências do setor para este público-alvo.

A geração millennial corresponde aos indivíduos nascidos após 1985, ou seja, estamos a falar dum grupo de pessoas com idade entre os 17 e 35 anos e que representam atualmente um número significativo da população ativa ou em início de atividade. Enumeramos alguns dos aspetos que caraterizam esta geração, tais como:

- Maioria tem formação/habilitações académicas superiores

- Interessados no desenvolvimento da sua carreira

- Preocupados com a contribuição para a sociedade das empresas onde trabalham

- Utilizadores assíduos de ferramentas de social networking

- Preferem empresas de novas tecnologias e telecomunicações

- Valorizam a utilização de transportes públicos em detrimento do carro próprio

- Adiam a decisão de ter filhos e optam em norma pela união de fato em vez do casamento

- Em norma são racionais nas decisões de compra

Face a estes aspetos, pesquisamos (em papers e artigos) para compreendermos melhor as opções, necessidades e tendências na componente imobiliária de habitação, conseguimos obter algumas conclusões, que passamos de seguida em revista:

- Preferem arrendar em vez de comprar

- Tipologias de T0 a T2

- Nos centros históricos e próximo do trabalho

- Disponíveis para arrendamento até 1.000€/mês ou compra até 250.000€

- Valorizam proximidade de metro ou outros transportes públicos

- Habitações prontas a ocupar e que não impliquem obras

A preferência pelo arrendamento compreende-se pela mobilidade que permite o arrendamento, verificando-se a libertação do conceito de propriedade muito vincado nas anteriores gerações, prova disso a quantidade de créditos habitação que proliferaram no passado. A opção pelas tipologias mais baixas está certamente relacionada com aspetos de conceito familiar (filhos/casamento) pois não necessitam de tanto espaço, bem como o custo de manutenção e arrendamento/compra terá também importante peso na opção da tipologia. A localização está intrinsecamente relacionada com a proximidade com o trabalho vs transportes vs atividades de lazer, desse modo os centros históricos principalmente de Lisboa e Porto, permitem essa conjugação, ou seja, o equilíbrio entre a vida social e profissional. A questão das obras deverá estar implicada com a necessidade de tempo para acompanhamento dos trabalhos e/ou de no arrendamento as frações estão em condições de ocupação imediata.

Esta geração tem necessidades específicas e consideramos por um lado que o mercado imobiliários, através dos seus agentes e principalmente promotores imobiliários são atentos a estes aspetos, mas na verdade uma boa parte dos edifícios reabilitados está a ser direcionados para o arrendamento turístico ou habitação de luxo, o que por sua vez acabará por afastar para outras localizações este publico ou no limite ocuparem por arrendamento/compra o que encontram, sobretudo tipologias e áreas mais reduzidas.

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ALOJAMENTO LOCAL – PORTO E LISBOA

São cada vez mais os apelos por parte de empresas especializadas na gestão de arrendamentos em AL, sobretudo nas cidades de Porto e Lisboa, acenando aos proprietários com promessas de rentabilidades elevadas com yields atrativas, oferecendo um serviço supostamente sem preocupações e com rendimentos garantidos. É um mercado que está a consolidar-se nas localizações prime das duas principais cidades.

É nosso entender que o arrendamento de curta duração, normalmente denominado de alojamento local (AL) é nalguns casos uma boa opção de investimento, como retorno dum determinado imóvel. Contudo nem sempre assim é! Será necessário conhecer o mercado e saber especificamente as melhores localizações, preços, rentabilidade exigida e taxas médias de ocupação, entre outras.

O fator localização é fundamental e é onde reside de certo modo, a diferenciação existente na taxa de ocupação e no preço da diária, mas não é garantia de nada e pode não ser onde reside a melhor rentabilidade de mercado ou retorno, pois existem movimentações a ocorrer. Em todo o caso, as zonas centrais e inseridas no “casco” são sobretudo as mais procuradas pelos turísticas e valorizadas neste segmento de mercado.

O mercado de AL apresenta atualmente os seguintes valores para diárias:

– Porto: 90 a 95€/dia e Lisboa: 110 a 115€/dia;
– Estes valores médios correspondem a dados observados no mercado nestas duas cidades, sendo que a taxa de ocupação média anual, nas zonas centrais destas cidades rondam entre os 65% e 75%.

Paralelamente outros fenómenos e movimentações interessantes vão ocorrendo e que garantem igualmente boas taxas de ocupação e de rentabilidade, como são exemplo as localizações periféricas do Porto, com preços muito mais baixos (em média metade) mas com boas acessibilidades e dotadas de transportes públicos, nomeadamente metro e comboio, o que tem atraído muitos turistas que pretendem permanecer por períodos superiores a um fim de semana, e nalguns casos porque já são repetentes na visita ao Porto. Essas localizações são Gaia (orla costeira), Espinho, Ovar e até Aveiro, com mobilidade sempre conferida pelo comboio, para norte do Porto as localizações de Vila do Conde e Póvoa do Varzim com o metro de superfície e transportes alternativos, Braga também é um caso interessante, mas já com massa critica para uma estadia dedicada.

O mercado imobiliário e o turístico, sobretudo nos últimos anos têm tido crescimentos constantes e “lado a lado” e sustentados, estes aspetos lançam desafios aos agentes de mercado e aos peritos avaliadores no processo de avaliação de imóveis desta natureza, com a determinação do seu valor pelo potencial de AL e pela volatilidade associada à atividade turística.

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A recuperação da economia portuguesa foi baseada no turismo e imobiliário

No final de 2019 e a escassos dias de 2020, decidimos fazer uma retrospetiva e análise histórica de factos ocorridos nos últimos anos, desde que a Troika entrou (2011) em Portugal, com cerca de 80 mil milhões de euros para os cofres nacionais, isto em meados de 2011 após pedido de assistência internacional.

De acordo com o memorando e instruções da Troika foram impostas muitas restrições o que de imediato deu origem, na altura a um novo êxodo como já não se assistia há muitas décadas, com a saída de muitos jovens, sobretudo os mais preparados, com estudos/formação e conhecimentos de línguas (principalmente inglês). O desemprego atingia taxas elevadíssimas e a carga de impostos foi muito dura, redução de salários no setor público, congelamento de pensões, …, etc. A economia tinha batido no fundo.

Assim os preços em todos os segmentos imobiliários e sobretudo no residencial caíram a pique, com a banca a não conceder empréstimos às famílias e empresas, e por sua vez muitas destas a darem os imóveis que serviam como garantias de empréstimos para dação como pagamento de dividas. A construção, por conseguinte, a registar os índices mais baixos de licenciamentos e de emprego no setor.

Já em 2013/2014 são introduzidas algumas alterações na legislação para estimular a economia e aí começa a procura turística e interesse no internacional pelo país, sobretudo em Lisboa e Porto, com os centros urbanos que tinham sido abandonados a serem reabilitados e a procura de compradores internacionais (benefícios fiscais), logo seguida da procura interna das famílias que tinham adiado a compra de habitação, pois os bancos retomavam lentamente a concessão de crédito para compra de habitação.

A construção também aliada do imobiliário foi recuperando mercado e permitindo que hoje tenhamos valores/preços que são conhecidos de todos. Os índices de confiança das pessoas/consumidores recuperou, bem como a taxa de desemprego diminuiu e as exportações cresceram. Mais tarde ainda assistimos a crescimentos da economia nacional acima da média europeia, que atualmente já estabilizou. Passando em certa medida do “8 para o 80”.

Terminado este artigo do mesmo modo que começamos, estamos a escassos dias de 2020 e de facto existem dois vetores que permitiram em grande parte esta recuperação, e que por sua vez estão dalgum modo correlacionados, por um lado o turismo e por outro o imobiliário/construção.

Todavia resta-nos saber até quando esta conjuntura permanece favorável ao nosso país, pois as reformas, infraestruturas e determinadas alterações necessárias para a sustentabilidade económica, embora anunciadas nunca chegaram a ser implementadas e assim a navegação continua a ser feita à vista e à vontade da maré que para já ainda nos é favorável.

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SEGMENTO DE ARMAZÉNS, INDUSTRIAL E LOGÍSTICA – GRANDE PORTO

No segmento de armazéns e industrial, o dinamismo é por norma um pouco mais ténue e tardio que nos restantes segmentos do mercado imobiliário, uma vez que está a montante da cadeia de fluxo, contudo as previsões continuam positivas com a consolidação das exportações e do consumo privado, pelo que se auguram resultados favoráveis para as atividades industriais e logísticas, consequentemente para o seu segmento imobiliário.

A orientação para o controlo de custos de ocupação vai permanecer, com a otimização das áreas dos imóveis em função do dimensionamento das suas atividades e dos contratos estabelecidos com as marcas/insígnias. Nalgumas localizações aguarda-se pela expansão de polos logísticos e industriais, estando essa expansão dependente de interfaces ou ligações aos principais acessos viários e de infraestruturas regionais. Alguns operadores logísticos e empresas industriais optam por desenvolver a meios próprios ou através de parceiros, armazéns/edifícios, uma vez que o mercado imobiliário, não oferece imóveis para arrendamento com a sofisticação necessária e exigida, tais como: dimensão, cais de carga/descarga, pé-direito, sistemas de desenfumagem, pavimentos, etc…, acabando noutros casos por haver uma adaptação ou ajustamento da atividade às condições dos imóveis em oferta/disponíveis.

A zona considerada como prime para armazéns industriais é a Maia, nomeadamente a sua zona industrial nos diferentes setores, quanto a logística consideramos que todo o eixo da A41 e início da A28 (Matosinhos), devido sobretudo à proximidade ao cais de Leixões, Aeroporto e ligações rodoviárias. A norte do Porto (Maia/Matosinhos) continua a ser a preferência dos operadores, não obstante a boa rede viária no concelho de V. N. Gaia tem permitido nalguns casos a deslocação para este concelho dalgumas empresas, também pelos preços mais reduzidos neste segmento, tal facto acontece também com Valongo.

VALORES DE MERCADO – ARMAZÉNS

A análise foi realizada para a zona geográfica que consideramos “Grande Porto”, nomeadamente os concelhos analisados, foram os seguintes: Porto, Matosinhos, Maia, Valongo, Vila Nova de Gaia, Vila do Conde e Gondomar. Correspondem a valores de imóveis registados na nossa base de dados interna, no período entre setembro/outubro/novembro de 2019, num total de 53 observações, para arrendamento e para compra/venda.

Conclui-se que para armazéns, situados no Grande Porto o valor médio para arrendamento posiciona-se em torno dos 3,0 €/m² e o de venda ronda os 475 €/m².

Para concluir esta análise foi possível verificar que a yield media neste segmento ronda os 7,5%, o que nos parece um valor adequado para a região, qualidade dos ativos em oferta e conjuntura imobiliária atual.

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AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA – TOMADA DE DECISÃO

Muitas decisões, quer empresariais, bancárias ou familiares envolvem património imobiliário, havendo a necessidade do apuramento dos valores dos bens imóveis que o compõem. Nestas situações, é comum surgirem conflitos de interesses ou de opiniões entre as partes envolvidas, pois os interessados normalmente tendem a considerar que o valor dum determinado imóvel é menor do que o valor pretendido, ou vice-versa, noutros casos existem questões de ordem sentimental que não podem ser quantificadas.

Não basta opinar sobre o valor dum determinado bem, simplesmente por conhecê-lo internamente e por o usar regularmente. Para se determinar o valor de mercado de um imóvel, é fundamental saber o seu potencial e principalmente ter um bom conhecimento do mercado e do seu comportamento atual, bem como suas tendências.

Diversos aspetos / características podem ter influência na valorização ou depreciação do imóvel e devem ser ponderados (ex: localização / acessibilidades, estado de conservação e ocupação, uso, tipologia, etc.). Uma avaliação criteriosa proporciona maior segurança para os interessados, bem como para uma acertada/fundamentada decisão, qualquer que seja a sua finalidade.

Atualmente, cada vez se torna mais difícil emitir um juízo de valor de um imóvel devido ao comportamento atual do mercado imobiliário. A constante tendência de evolução dos preços nalguns segmentos de mercado, tem criado sinais de sobrevalorização dos preços no imobiliário. Este comportamento tem-se verificado essencialmente no residencial e consequente na oferta vs procura. Por isso é recomendável, portanto, que uma avaliação imobiliária seja realizada com a devida prudência e por um especialista independente, em virtude de não possuir qualquer interesse pessoal na negociação do bem, possibilitará às partes tomarem decisões mais acertadas, minimizando ou eliminando os eventuais conflitos existentes. Neste contexto não posso deixar de realçar o facto de algumas empresas a operar no mercado, procederem em simultâneo à avaliação e comercialização (mediação) do mesmo bem, o que por sua vez poderá de certa forma colocar em causa uma tomada decisão assertiva.

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O arrendamento imobiliário é bom investimento?

Nesta fase em que o arrendamento é tão falado e até existem legislação recente para o seu fomento e desenvolvimento, decidimos fazer uma reflexão sobre o conjunto de despesas e encargos que um proprietário terá de fazer face quando decide colocar um imóvel para arrendamento tradicional/convencional, não obstante parte dessas despesas também fossem devidas mesmo considerando que o imóvel vago. Nesta reflexão/análise iremos determinar também a rentabilidade obtida por esse mesmo proprietário.

Para que se torne mais realista esta análise, decidimos colocar um exemplo prático dum proprietário que analisa arrendar um apartamento T3 usado de construção de qualidade média, situado em Vila Nova de Gaia, pelo valor mensal de 725 € (valor médio atual de renda para esta tipologia numa zona periférica ao centro de VNG).

Assim temos as seguintes despesas a considerar:                                                
- IMI (0,43% do VPT de 110.000 €)
- Imposto de selo (10% do valor de arrendamento)
- Contrato de arrendamento (200€ advogado)
- Coleta em IRS (taxa autónoma de 28%)
- Seguro do imóvel (150€/ano)
- Retenção na fonte (25% sobre o valor da renda caso seja uma empresa)
- Condomínio (mensal 50€)
- Mediadora (comissão da mediadora imobiliária)
- Gestão e Manutenção (5% do valor de rendas/anual)

Importa ainda salientar que existem algumas variáveis associadas ao risco ou incerteza de incumprimento do arrendatário ou ainda a possibilidade de o apartamento vagar por tempo indeterminado, o que desde logo representa uma redução de receita e a manutenção dalgumas despesas, que não estão consideradas nesta análise. Outro aspeto que também não vamos considerar para esta análise tem a ver com o denominado custo de oportunidade, que não é nem mais nem menos do que analisar uma alternativa de investimento e o respetivo benefício que daí poderia ser obtido nessa alternativa que é renunciada. Outra ainda é a coleta em IRS e o novo imposto sobre o património, pois não estabelecemos enquadramento de parâmetros deste proprietário. Consideramos que o valor de mercado do imóvel para venda é de cerca 160.000 €.

De acordo com esta análise, concluímos rapidamente que o arrendamento do imóvel traduz uma rentabilidade líquida efetiva anual de cerca 2,60% que considerando as taxas atuais não é de desprezar. Mesmo não inserindo uma série de aspetos que podem reduzir a receita e por sua vez diminuir essa mesma taxa de rentabilidade. A questão que se coloca desde logo para um investidor é a de analisar o investimento ou desinvestimento comparativamente a outras classes de ativos disponíveis no mercado, ou seja, analisar da sua viabilidade, risco/incerteza, liquidez, entre outros.

Logicamente que para um investidor de dimensão média, alguns dos encargos e custos podem ser diluídos numa ótica de economia de escala, contudo para um investidor de pequena dimensão ou proprietário, a manutenção do investimento em imobiliário quer via arrendamento ou não, despoleta algumas interrogações, pois existem alguns riscos associados que convém refletir e ponderar. Da nossa parte, esperamos com esta breve análise ter dado um contributo e ajuda nessa reflexão.

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Tendências do mercado de hotéis em Lisboa

A capital portuguesa, maior cidade do país, continua a concentrar em si uma grande dinâmica no segmento de hotéis e no setor da hotelaria, tanto a nível turístico, como de negócios ou conferências.

É em Lisboa que há mais variedade de oferta cultural/artística, sendo o centro de decisões administrativas do país para negócios e, por sua vez, tem o maior número de empresas multinacionais de serviços especializados.

São muitos os fatores que permitiram que Lisboa se tornasse popular a nível turístico, mas agora também é o foco/centro ao nível de conferências, como exemplo, o Web Summit que parece garantido até 2028. O crescimento exponencial de passageiros no aeroporto é um forte indicador, tal como o facto do porto de cruzeiros ser uma escala obrigatória e popular, permitindo maior atratividade e, assim, mais fluxo de pessoas/ turistas.

Neste cenário, de acordo com os dados existentes, a tendência de crescimento de visitantes vai manter-se, oriundos dos mais diversos mercados, mas principalmente europeus, EUA e Brasil, mesmo prevendo-se a eventual redução do Reino Unido, devido ao Brexit.

Deste modo, os hotéis registaram elevados crescimentos nas taxas de ocupação até 2018. Entretanto, a oferta de novas unidades também cresceu, aumentado assim o número de quartos o que estabilizou em certa medida as taxas de ocupação na média dos 75% a 80%.

Em 2018 existiam 215 hotéis na cidade a que correspondiam cerca de 21.500 quartos, sendo que a dificuldade atual dos operadores é encontrar edifícios em localizações adequadas e com dimensão para converter para este fim ou hotéis disponíveis para venda.

De acordo com dados publicados pela empresa HVS – especialista em consultoria de hotéis – é previsível, até 2020, um crescimento máximo de 10%. Sendo o RevPar (receita por quarto disponível) próxima dos 95G. Este é um parâmetro determinante na valorização dum hotel.

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O Porto cresce de forma sustentada no mercado imobiliário residencial

Passado um ano, voltamos a fazer a publicação de valores do mercado residencial no Porto, com dados de valores para este segmento nesta cidade.

Atualmente verifica-se uma tendência de oferta de frações novas ou em construção, o que por outro lado provoca uma redução dos valores das frações usadas. Constata-se também que a maior parte da oferta imobiliária residencial começa a deixar de ser a zona da Baixa, bem como os valores prime voltam a ser as zonas mais ocidentais do concelho. Os negócios fazem-se a um ritmo mais lento e o mercado de arrendamento está mais estabilizado na procura sobretudo pela facilidade na obtenção de crédito para compra de casa, os portugueses continuam a privilegiar serem proprietários, trata-se dum conceito muito enraizado e perpetuado, este conceito de propriedade.

Estamos a viver tempos dalguma estabilidade ao nível do imobiliário, havendo ainda lugar para alguns ajustamentos pontuais, mas tudo indica que a atual tendência deverá manter-se durante um bom tempo, por vários motivos: redução do desemprego, estabilidade política, condições favoráveis de financiamento, redução das taxas de juro nos spreads e a noticia anunciada recentemente pelo BCE de que as taxas de referência (Euribor) manter-se-ão estáveis até 2025.

A dinâmica imobiliária, sobretudo no segmento residencial continuará e com a oferta de construção nova assumir a dianteira, um pouco por toda a cidade, mas essencialmente a zona ocidental. Assiste-se também a alguns sinais de dinâmica na zona oriental da cidade, com projetos residenciais em fase inicial de construção.

MERCADO IMOBILIÁRIO RESIDENCIAL – PORTO

Apresentamos alguns indicadores médios e meramente orientativos do mercado residencial (apartamentos) relativos ao concelho do Porto. A zona onde os valores registados são mais elevados quer no mercado de compra/venda quer no mercado de arrendamento é a zona da Foz/Boavista, logo seguida da zona da Baixa Portuense.

No caso dos apartamentos, no concelho do Porto o mercado apresenta valores de compra/venda, médios de 1.950€/m2, sendo que para arrendamento corresponde o valor médio a rondar entre os 10€/m2/mês. Os valores mínimos correspondem à freguesia de Campanhã (zona Oriental da cidade) e rondam os 700€/m2 e 4,00€/m2/mês.

Como indicativo, o mercado disponibilizou para venda valores máximos próximos dos 10.000€/m2 em empreendimento de luxo e ainda em construção. A média de área por fração disponível é de cerca 100 m2/fração.

Os valores dizem respeito ao 3º trimestre de 2019. Numa análise a um total de 356 frações de várias tipologias que contribuíram para esta análise.

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